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00:00La pépite de ce soir, c'est vous Xavier Lépine, vous avez 67 ans. Moi je donne l'âge parce que je trouve ça génial
00:09de lancer une boîte qui a à peine deux ans, quand on a eu toute une carrière professionnelle.
00:14Alors certains vont m'envoyer des messages, oui, mais pourquoi vous précisez ? Genre on le voit tous les soirs quand je donne l'âge.
00:19Oui, mais je trouve ça génial parce que ça prouve que tout est possible tout le temps et ça nous inspire.
00:26Donc Xavier, vous avez fondé cette solution Néoproprio, c'était en 2023, d'ailleurs même vous, vous vous dites, vous avez dit aux équipes
00:35à Louise Morin que vous vous qualifiez de boomer, donc vous l'assumez totalement parce que vous avez eu plein de vies professionnelles.
00:41Oui, tout à fait.
00:43Racontez-nous, je crois que vous avez commencé par travailler à la direction internationale de la Banque de l'Union Européenne.
00:49Oui, j'ai fait au moins trois ou quatre métiers, donc j'ai travaillé effectivement à l'internationale de la Banque de l'Union Européenne
00:55à faire des financements de projets
00:57en Amérique Latine, en Europe de l'Est, un peu en Asie, un peu en Afrique, ensuite j'ai géré la dette impayée de ces pays
01:05parce qu'effectivement à force de leur prêter dans les années 80,
01:09ils ne pouvaient plus rembourser
01:11parce que les taux d'intérêt, toujours les taux d'intérêt, ils étaient montés à 15%.
01:16Ensuite j'ai fait aussi pas mal de privatisations dans un pays qui avait vécu un vrai changement qui était la Russie, ça c'était dans les années 90
01:24parce que c'est quand même un pays qui a complètement changé et ensuite
01:30j'ai toujours été intéressé par des situations un peu particulières, donc en 2000, quand on a créé une monnaie sans état, donc l'euro,
01:38quand on a eu l'effondrement de la bulle internet, le papa noël dot com, et quand on a vu l'arrivée de la
01:45Chine dans l'OMC, donc ça en 2001,
01:49voilà, et là je me suis dit je sais pas où on va.
01:52Et en fait, en tant que financier, je me disais c'est incroyable parce qu'entre la peur du gain et la peur de perdre,
01:58il va y avoir beaucoup de volatilité, beaucoup beaucoup d'incertitude et le prix de cette incertitude
02:04il n'est pas connu, donc je me suis intéressé à cela, donc en développant une activité très financière d'arbitrage sur les marchés de capitaux.
02:13Puis ensuite je me suis dit, voilà, à peu près en 2005, je me suis dit l'immobilier c'est intéressant parce que
02:19c'est un marché que les gens pensent connaître parce que tout le monde a besoin d'habiter quelque part, tout le monde a une opinion,
02:25mais en fait cette opinion elle est assez peu circonstanciée,
02:28c'est à dire finalement...
02:30Il y a un marché aussi donc.
02:32Il y a un marché, et puis surtout c'était le marché du bureau, du tertiaire, du commerce,
02:37qui se développait énormément, l'immobilier est apparu comme
02:42un merveilleux refuge pour se prémunir de l'inflation pour les investisseurs,
02:46et donc j'ai développé au sein du groupe La Française, que j'ai créé à ce moment-là en rejoignant le Crédit Mutuel Nord-Europe,
02:54cette entreprise qui a eu jusqu'à 70 milliards d'euros de capitaux,
02:59et que j'ai quitté en 2020,
03:02et en me disant il y a un actif qui est très très mal traité depuis
03:07maintenant 40 ans, mais surtout les 20 dernières années, ça c'est mon côté boomer,
03:13quand j'ai quitté, quand j'ai terminé mes études en
03:17en 81, très bonne année, ben tu sortais de tes études, tu t'achetais 40 mètres carrés dans le 5e, sans apport à Paris, pieds.
03:26Maintenant...
03:28En 80, ben j'aimerais.
03:30Peu importe, on pourrait penser que le progrès et l'accroissement de la richesse a été partagé de manière telle que
03:37finalement 40 ans plus tard on devrait tous pouvoir le faire,
03:40or tu t'aperçois que 40 ans plus tard, eh bien
03:43tes 40 mètres carrés tu vas le louer avec un copain ou une copine, alors c'est sympa parce qu'effectivement on fait du co quelque chose,
03:50mais c'est pas un très grand progrès, et en fait
03:55c'est un peu ce à quoi je me suis attaqué, c'est-à-dire de dire comment remettre le logement, qui est un bien complètement
04:02essentiel, qui est devenu le premier poste de dépense des ménages, comment faire pour que ce logement redevienne accessible ?
04:09En 1900...
04:10Excusez-moi, je suis un tout petit peu long, mais...
04:12Vous avez eu mille vies en même temps, donc...
04:14Non, et puis il y a toute une philosophie dans ce que vous dites.
04:16Il y a toute une philosophie.
04:18Alors j'étais absolument pané, mais en 1945, 85% des gens étaient propriétaires.
04:23Pardon, 85% des gens étaient locataires, en 1945. En 1980,
04:29un français sur deux était propriétaire, 50%, donc on avait eu une
04:33réduction des inégalités sociales, territoriales, générationnelles, absolument extraordinaire.
04:38Et là, ça stagne depuis que j'en ai 80.
04:40Et là, ça stagne, mais ça fait plus que stagner.
04:42Je veux dire qu'en dépit de la baisse des taux qui a solvabilisé les ménages, on est au même niveau, à 56-57%.
04:49On dit les français ont la pierre dans le ventre, mais en moyenne, en Europe, c'est 70%.
04:55Les gens sont propriétaires. En Angleterre, c'est 66%. C'est pas le pays le plus socialiste de la Terre.
05:01Aux Etats-Unis, même combat. On s'est trompés.
05:05Donc vous vous dites, Xavier Lépine, qu'on s'est trompés. C'est aussi pour ça que ça vous a donné envie.
05:10Depuis les années 80, ça stagne, voire ça réduit.
05:14Donc, il faut que l'immobilier, qui est devenu, selon vous, un facteur d'inégalité,
05:19il faut qu'on reprenne un peu le pouvoir et qu'on essaye de voir comment rendre
05:23le logement plus accessible. Et c'est pour ça que vous avez créé cette solution. Cette solution s'est née au Proprio.
05:31Je vais vous laisser la pitcher pendant une minute, et puis on se retrouve. Est-ce que vous êtes prêts ?
05:35Yes ! Allez, c'est parti !
05:37Mieux qu'au Prio, c'est un modèle d'accession qui est inspiré du leasing immobilier.
05:43Pardon, du leasing de voiture.
05:45Mais, en fait, philosophiquement, on garde tous les fondamentaux de la propriété.
05:50C'est-à-dire, à la différence d'un leasing de voiture, vous savez combien vous perdez tous les mois,
05:55l'argent que vous versez, parce qu'une voiture, ça ne vaut rien au bout d'une dizaine d'années.
05:59Eh bien, le leasing immobilier tel qu'on l'a conçu, vous allez vous constituer
06:03une épargne certaine, plus le temps passe, et en plus, on va vous intéresser à une partie de la plus-value.
06:09Ça, c'est le concept.
06:11Comment ça marche ? En fait, on vous vend
06:14effectivement un bail amphithéotique qui existe depuis la nuit des temps.
06:18Ça réduit de 33% votre coût d'acquisition, donc c'est très proche d'un loyer.
06:23Donc, vous arrêtez de verser un loyer à fonds perdus et vous remboursez un crédit. Et puis, quand vous voulez partir,
06:29eh bien, on vous rachète. On vous rachète sur la base d'un prix, d'une formule qui est convenue d'avance,
06:34et donc qui vous permet de récupérer une épargne certaine, puisqu'on vous rachète plus cher que votre crédit.
06:40Merci pour votre pitch, Xavier Lépine, sur Europe 1, fondateur de Neoproprio. Est-ce que vous avez tous compris autour de la table ?
06:47Je n'ai pas exactement tout compris. Donc, moi, je veux bien qu'on m'en réexplique très simplement. Comment ça se passe ? Je n'ai pas vu la différence entre...
06:52Donc, est-ce que Benjamin peut essayer, enfin, de devenir propriétaire grâce à votre solution, Xavier ?
06:59Probablement oui. Alors, je vais prendre un exemple chiffré. Benjamin, vous voulez acheter un bien qui vaut 300.000 euros.
07:08Ça vous coûte... Ouais, c'est en première couronne, c'est un logement, voilà, bien.
07:14Ce logement,
07:16si vous voulez l'acheter sans apport, et vous empruntez tout l'argent, il vous coûte 1.800 euros de crédit.
07:21Si vous gagnez 5.400 euros par mois, ça marche. Si vous ne les gagnez pas, vous ne pouvez pas l'acheter.
07:26Donc, le plus probable, c'est que vous ne pouvez pas l'acheter.
07:30Donc, en fait, moi, je vais vous vendre
07:32le droit, un droit réel immobilier sur 25 ans, et je vais vous le vendre au moitié prix.
07:38Donc, au lieu de vous le vendre 300.000, je vous le vends 150.000.
07:41Ces 150.000 euros, vous les empruntez à la banque, et donc, au lieu de rembourser 1.800, vous remboursez 900 euros.
07:47Vous allez me verser
07:49200 euros de plus par mois.
07:52Non, 300 euros de plus par mois, ça va vous coûter 1.200. C'est-à-dire quelque chose qui sera très proche d'un loyer.
07:58Et là, vous pouvez le faire.
08:00Dans dix ans, vous en avez marre, vous souhaitez déménager. Je vais vous le racheter,
08:05un prix qui est contractualisé d'avance, et donc, je vais vous racheter, par exemple, les 150.000 euros, je vais vous les racheter
08:14minimum 120.000 euros si vous partez dans dix ans, et si le prix a augmenté, je vais peut-être vous le racheter,
08:19je vais vous donner la moitié de la plus-value.
08:21Donc, je vais vous racheter 140.000 euros.
08:25Mais...
08:27Donc, il lui fera un apport pour le prochain appart, et il n'aura plus besoin de vous.
08:31Bah, j'espère bien, et je ne jette pas l'argent tous les mois à être locataire, parce que vous avez remboursé une partie de votre crédit.
08:39J'adore.
08:41Franchement, je suis très convaincu, Philippe.
08:43Innovante et solide, parce qu'on sent, à travers l'expérience déjà de Xavier, évidemment, ça rassure.
08:50Et puis ensuite, le business model, parce que là, on parle vraiment de business model, qui est vraiment réfléchi.
08:56Après, évidemment, il y a un choix, il faut regarder...
09:01Xavier a parlé de la première couronne, etc. Donc, il faut que ça corresponde aussi aux aspirations de l'acheteur.
09:08Ah, parce que c'est vous, il faut que ce soit en fonction de vos...
09:12Il y a des critères ?
09:14Non, les critères. En fait, c'est un modèle de financement. C'est un petit peu comme...
09:19En pure théorie, on devrait pouvoir le faire sur l'ancien comme sur le neuf.
09:23Dans la pratique, on commence. Donc, on va le faire sur du neuf, et avec des accords avec des promoteurs, sur des programmes immobiliers.
09:31C'est ça.
09:32Effectivement, on a actuellement quatre programmes en cours. Un à Noisy-le-Grand, un autre à Nantes, un autre à Rennes...
09:39Et un à Lyon, à Tassin.
09:41Voilà. Maintenant, l'idée, c'est de développer ça, et que finalement, ça devienne, exactement comme le leasing de voitures, une solution de financement.
09:51Mais ça va prendre un petit peu de temps.
09:53Vous avez déjà des clients, Xavier Lépine ?
09:55Ça commence.
09:56Ça commence. Et dans quel quartier ?
09:58Tassin-la-Milune, notamment.
10:00C'est à la banlieue de Lyon.
10:02C'est à la banlieue de Lyon.
10:04Alors, c'est un petit peu long à mettre en place, parce que...
10:06On a une cible de clients qui sont, en même temps, soit des gens comme Benjamin, qui sont potentiellement primo-accédants...
10:14Primo-accédants.
10:21Donc, le primo-accédant, comme vous le savez, il y a un système, maintenant, qui a été prolongé par le gouvernement, qui s'appelle le pré-ato-zéro.
10:28Et là, donc, on attend que le PLF soit passé pour pouvoir en faire bénéficier nos accueilleurs.
10:33Ensuite, on s'adresse aussi aux familles mono-parentales.
10:38Ce que disait tout à l'heure Nordine, à Chemy, il y a beaucoup de familles qui se sont divisées.
10:42Donc, maintenant, on n'est pas sur les mêmes...
10:44Voilà. Ça, ils ne sont pas forcément primo-accédants.
10:47On s'adresse aussi aux optimistes.
10:49Non, aux optimistes. Ceux qui sont maris.
10:52Donc, ils viennent, ils ont des enfants de tous les côtés.
10:54Vous les appelez les optimistes.
10:57C'est le triomphe de l'optimisme sur l'expérience.
11:01Voilà. Je lis.
11:02On va faire une petite pause. On va parler un peu de tout ça juste après la pause.
11:06On va aussi passer un coup de fil à Alice Chounier, qui fait des cartographies des bâtiments
11:12pour utiliser de la géoénergie de nos sous-sols.
11:14Elle fait face au changement climatique.
11:16C'est totalement révolutionnaire.
11:18On va prendre de ses nouvelles.
11:19D'abord, on écoute U2, Pride, sur Europe 1.
11:22Europe 1, la France bouge.
11:2421h, 22h...
11:26...
11:28...
11:30...
11:32...
11:34...
11:36...
11:38...
11:40Vous savez qu'on fait ça chaque soir avec Christophe Pirot, avec Louise Morin.
11:43On cherche les petites musiques qui vont permettre de lancer ces jolies séquences.
11:48Ce soir, on est sur une France bouge dédiée à l'immobilier.
11:52On est ensemble jusqu'à 22h pour parler immobilier.
11:55Notamment le 9.
11:57Comment accéder à la propriété ?
11:59On a vu que c'était compliqué.
12:01Nous en parlons avec Nordine Achemy, le PDG de Kaufmann & Braude.
12:05Nous avons une solution formidable qui va permettre à toi, Benjamin, d'être propriétaire.
12:10C'est la solution de Xavier Lépine avec Néoproprio.
12:13Néoproprio, c'est le principe.
12:15Il n'est pas si simple que ça.
12:17Il n'empêche que pour 50% de son prix, vous pouvez avoir un logement
12:21grâce à un bail amphithéotique de 25 ans.
12:25C'est un montage financier qui repose sur un droit immobilier,
12:29un droit réel, qui permet d'emprunter auprès d'une banque la moitié du prix d'achat.
12:33On est entre le modèle de l'achat en leasing d'une voiture et le prêt.
12:40Et la pleine propriété, puisque vous repartez toujours avec de l'argent.
12:45C'est ça qui est intéressant. Ce qui n'est pas le cas avec une voiture.
12:48On repart toujours avec de l'argent.
12:50On gagne à tous les coups.
12:52Ce soir, Xavier, c'est aussi parce que vous avez des besoins avec Néoproprio.
12:56Si vous aviez une baguette magique, vous demanderiez quoi
13:00pour développer votre boîte qui, je rappelle, a deux ans ?
13:03Une baguette magique...
13:07En fait, quand on casse un système qui est dysfonctionnel,
13:11un modèle, mais même c'est un système qui est dysfonctionnel
13:16au niveau du logement.
13:19Je veux dire, un prix du logement qui a augmenté deux fois en 20 ans
13:23alors que les revenus ont augmenté de seulement 30%,
13:26on est dans du dysfonctionnel.
13:28Donc en fait, il faut imaginer de nouveaux systèmes.
13:31Et ces nouveaux systèmes, une fois de plus,
13:33ce n'est pas en améliorant la bougie qu'on a inventé l'électricité.
13:37Il faut trouver un système qui puisse satisfaire tout le monde.
13:41Le particulier qui se dise, ben voilà, je peux acheter le logement dont j'ai besoin
13:45pour un prix qui est dans mes moyens.
13:49J'achète pas tous les profits que peut avoir un plein propriétaire,
13:53mais j'en aurai l'essentiel.
13:55Et ça, c'est l'objectif.
13:57Mais il faut aussi, en même temps, convaincre le partenaire financier,
13:59qui sont forcément des foncières,
14:01de leur intérêt.
14:03Cet intérêt, on l'exprime de plusieurs manières,
14:07en dehors de l'impact social extrêmement fort,
14:10c'est de dire, écoute, aujourd'hui, toi, institutionnel,
14:14tu avais un rendement très faible,
14:16on va augmenter ton rendement par le montage,
14:18ce qui est le cas,
14:20et on va te dégager de tous les ennuis
14:22d'avoir des locataires.
14:24Puisque tu n'as pas des locataires,
14:26tu as en face de toi des gens qui achètent,
14:28mais pour une durée limitée.
14:30Donc, le coup de maguette magique,
14:34c'est d'arriver à changer les mentalités des investisseurs.
14:36Les investisseurs, que ce soit des foncières,
14:40que ce soit, à la limite, des entreprises en région,
14:45la Banque des Territoires nous accompagne,
14:47ça c'est très important,
14:49parce que ça rassure.
14:51Donc, c'est l'investisseur ?
14:53C'est l'investisseur.
14:55Philippe, c'est le moment de tes conseils.
14:57Est-ce qu'on peut donner des conseils à Xavier ?
15:00Parce que, franchement, avec l'expérience qu'il a,
15:02je pense qu'il a déjà pas mal de...
15:04Non, mais un regard nouveau, c'est important.
15:06Moi, ce que j'ai repéré,
15:08pour répondre aux besoins un tout petit peu,
15:10renforcer la notoriété, la compréhension du dispositif.
15:12Je pense que ça, c'est vraiment, on l'a vu,
15:15on vient d'échanger, je pense que c'est quelque chose...
15:17Il faut le faire connaître, il y a de la pédagogie à faire.
15:19Vous êtes très bien entourés, en plus.
15:21Vous avez une très belle équipe,
15:23un directeur général très dynamique, j'ai pu repérer.
15:25Vraiment une très belle équipe au niveau du développement également.
15:27Donc ça, c'est solide.
15:29Poursuivre d'établir des partenariats stratégiques.
15:32Alors, bon, aujourd'hui, on a Nordine qui est à côté de nous,
15:35donc j'espère que vous arriverez à parvenir à vos fins,
15:38pour Kauffman & Broad, peut-être, je sais pas.
15:41Si c'est quelque chose...
15:43Je pense qu'il est important aussi, parce que c'est un secteur où on doit être rassuré,
15:45donc je pense qu'il faut un accompagnement personnalisé des clients.
15:48Ça, c'est fondamental.
15:50Oui, parce que le primo-accédant, c'est pas le divorcé,
15:52et c'est pas le seigneur.
15:54Ou ça peut être les trois, remarque, je dis ça.
15:56Le primo-accédant peut être un seigneur.
15:58Je vais revenir, moi, sur les aspects également
16:02qui font partie de mon quotidien,
16:05c'est-à-dire les outils numériques interactifs,
16:07parce que je crois qu'aujourd'hui, dans le monde moderne,
16:09il faut agir quand même aussi autour de ça.
16:12Et je pense aussi qu'il faut collecter,
16:15si vous avez déjà eu des expériences clients,
16:17collecter et analyser les retours d'expériences,
16:20parce que ça, c'est vraiment fondamental,
16:22et ça va vraiment apporter un témoignage à tout ça.
16:24Après, promouvoir les aspects sociaux et environnementaux, bien sûr,
16:29mais ça, ça fait partie du package global.
16:32Sans déconseil, mais c'est plus des remarques,
16:36parce que je pense que vous avez déjà bien balayé tout ça,
16:42mais je pense que c'est important quand même
16:44de rassurer sur un domaine qui a fait son...
16:46On l'a vu avec le leasing automobile,
16:48je pense qu'il y a 30-40 ans,
16:50le leasing automobile...
16:52C'était que pour les entreprises, je me souviens.
16:54Et maintenant, le particulier achète plus en leasing.