La responsabilità in caso di danni o furti avvenuti in prossimità di impalcature, durante le ristrutturazioni di edifici, è un tema cruciale che coinvolge diversi attori, tra cui il committente, l’impresa edile e, in alcuni casi, anche le assicurazioni.
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https://www.radioroma.it/2025/01/28/sicurezza-e-responsabilita/
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TVTrascrizione
00:00a casa di amici, il salotto di
00:07Radio Roma. È arrivato il
00:09momento di iniziare. Caro
00:11Vincenzo e la prima eh domanda
00:14riguarda un po' i criteri per
00:16andare un po' a decretare tra
00:19mille virgolette il livello di
00:21sicurezza di un determinato
00:23quartiere. Quindi la prima
00:24domanda che ti pongono è
00:25proprio quella relativa alla
00:27sicurezza e non sarà l'unico
00:29tema che parliamo oggi. Sì il
00:31tema sicurezza è molto
00:32importante cara Giulia e mi
00:34permette questa domanda del
00:36nostro telespettatore di
00:38ricordare che quando si sceglie
00:40di comprare un immobile o di
00:43vendere un immobile comunque
00:44poi nel rapporto che c'è tra
00:46venditore e acquirente e il
00:48professionista che sta nel mezzo
00:49in qualità del mediatore bisogna
00:52analizzare diverse cose perché
00:53quando si parla di analisi di
00:55sicurezza non è più sufficiente
00:58dire al cliente che il tuo
01:01immobile vale totte euro al
01:03metroquadro. Quelli ormai ci
01:05sono gli strumenti eh digitali,
01:08specifici e internet anche se
01:11bisogna fare attenzione ai dati
01:13che non sono aggiornati quindi
01:15fare sempre riferimento alla
01:17tecnologia accompagnata eh dal
01:20supporto o umano e
01:22professionale perché è
01:24un equilibrio tra le varie
01:25informazioni. Quando si compra
01:27un immobile bisogna guardare il
01:29contesto generale per cui anche
01:31il contesto sicurezza eh di
01:33questo o quel determinato
01:35quartiere, di questa o quella
01:37determinata città. Chiaramente
01:39per valutare la sicurezza di eh
01:42un quartiere eh ci sono tanti
01:45elementi che possiamo mettere in
01:47gioco per fare questa
01:48valutazione. Innanzitutto quando
01:51si va a comprare un immobile
01:52credo che chiunque vada a
01:54farsi un giro per il quartiere.
01:55E quindi cominciare a
01:57chiacchierare con le persone che
01:59abitano in quel quartiere,
02:00domandare a loro che ne pensano,
02:02vedere i dati statistici di
02:04sicurezza di questo o quella
02:06città, di questo o quel
02:07quartiere ci sono gli elementi
02:10per informarsi. È chiaro che
02:13lì dove ci sono i migliori
02:15servizi e il migliore status
02:17del quartiere anche in termini
02:19di sicurezza potrebbe indurre
02:21i proprietari a dire questo è un
02:22quartiere tranquillo, questo è un
02:24quartiere pim pum pam sai che ti
02:26dico che te lo faccio pagare di
02:27più. Quindi è chiaro che lì dove
02:30noi pretendiamo una situazione
02:32che sia al cento per cento
02:34favorevole a chi compra ci
02:37dobbiamo aspettare anche un
02:38prezzo più alto. Però fate
02:40attenzione guardate i dati
02:42statistici che ci sono online eh
02:45fatevi un giro per il quartiere
02:47perché un quartiere pieno di
02:49delinquenti lo intuisci che non
02:51è proprio poi non si può avere
02:53la certezza al cento per cento
02:55non si può avere la certezza
02:56possono capitare degli episodi
02:58che proprio in quell'esatto
02:59momento in cui vai lì a vedere
03:01l'immobile ti trovi davanti a
03:02una scena assurda però insomma
03:04capita poche volte diciamo anche
03:07che oggi purtroppo anche eh la
03:10criminalità general general
03:13generica come la vogliamo
03:15intendere senza entrare nello
03:17specifico se sia il borseggiatore
03:19o qualcosa di peggio è ovunque
03:22perché questo mito che una
03:24determinata un determinato
03:26fattore di delinquenza stia ad
03:28esempio soltanto al sud come si
03:30diceva una volta credo che sia
03:32veramente ridicolo. Certo.
03:34Quindi io ci sono degli elementi
03:37per valutare come quelli che
03:38abbiamo detto. Poi ce ne sarebbero
03:40altri ma ci andremmo troppo a
03:42dilungare. Sai che hai detto una
03:43cosa interessante anche cioè
03:45l'etichetta anche in questo caso
03:47subentra questo eh purtroppo
03:49preconcetto sociale secondo il
03:51quale alcune eh alcuni episodi
03:53di criminalità eh mancata
03:55sicurezza e quant'altro sono
03:57rapportati ad una zona specifica
03:59oppure eh ad una zona anche
04:01d'Italia quindi non solo
04:02specifica di Roma questo è
04:03chiaro. È una cosa molto
04:05interessante un fenomeno che
04:06potremmo analizzare magari anche
04:07con l'aiuto di un sociologo
04:09perché purtroppo questa cosa ci
04:11sta molto condizionando. È
04:13chiaro che la sicurezza prima
04:15di tutto quindi questo è un
04:16elemento essenziale ma se ci
04:18pensiamo anche in metro eh
04:20purtroppo non siamo così tanto
04:22protetti no? In questo senso
04:24prima parlavi dei borseggiatori
04:26quindi ci sono diversi punti di
04:27vista che comunque dovremmo
04:29tenere in considerazione in
04:31ogni situazione perché poi non
04:32possiamo controllare episodi
04:34anche singoli. Ma poi dipende
04:36adesso non voglio dilungarmi
04:37troppo per i tempi televisivi
04:39però ad esempio se io compro una
04:40villa o una casa indipendente è
04:42vero che io mi unirò con gli
04:44strumenti di sicurezza ai doni
04:46per cui eh gli allarmi insomma
04:50volevamo dire gli allarmi queste
04:52cose io insomma se se avessi una
04:54casa indipendente non so due
04:56cani lupo ci starebbero anche
04:58bene. Sembra uno scherzo ma è
05:00la verità. Eh se state a un
05:02primo a un livello di semi
05:05interrato comunque il primo
05:07piano rialzato di un appartamento
05:09in condominio metterei qualcosa
05:11di più. È chiaro. Certo poi uno
05:13eh si adatta in base chiaramente
05:15si adatta senza esterismi però
05:18i modi per poter prevenire ci
05:21sono. Esatto quindi da una parte
05:23mai prendere tutto come dire
05:26così all'acqua di rose e
05:27dall'altra stare anche molto
05:29attenti a questi aspetti sempre
05:31con i consigli dei dovuti
05:32professionisti. Andiamo avanti
05:34con la seconda domanda dei
05:35nostri telespettatori e credo sia
05:37una telespettatrice nuova a
05:38quella che ci scrive perché
05:40abbiamo parlato spesso ma siccome
05:42noi non ci stanchiamo mai di
05:44divulgare alcuni messaggi
05:45importanti giustamente ci
05:48mettiamo anche oggi a
05:49disposizione per rispondere
05:50questa domanda che riguarda eh
05:52come dire ehm l'aspetto di eh
05:55svalutare un immobile quindi in
05:58modo particolare da cosa dipende
06:00quando un immobile viene
06:01svalutato? Allora si svaluta un
06:04immobile quando si sbaglia
06:06strategia si svaluta un immobile
06:09quando si agisce con il cuore e
06:12e per niente e per nulla con la
06:15mente eh il business è fatto in
06:19parte di di cuore e di
06:21sentimenti dall'altra serve una
06:23strategia se si sbaglia strategia
06:26si svaluta ad esempio quanto è
06:29bella casa mia io non la voglio
06:32svendere la casa vale cento la
06:34vendo a duecento perché mi sono
06:38la mia famiglia si è sacrificata
06:40e così discorrendo che è
06:42comprensibile anch'io con le mie
06:44cose ragiono in questo modo e
06:47come facciamo per la casa per la
06:49macchina per qualsiasi altro
06:51oggetto a noi caro però il
06:55mercato ha dei valori che noi
06:58dobbiamo individuare con una
07:00strategia precisa e magari
07:02migliorativa perché se una casa
07:04non è ristrutturata e la voglio
07:06vendere ad un prezzo un po' più
07:07alto e cercare di guadagnare vedo
07:10se e fossi nelle condizioni ad
07:13esempio di conoscere una ditta
07:15che mi aiuta a fare dei lavori
07:17abbastanza importanti senza farmi
07:19spendere chissà quanto allora io a
07:21quel punto potrei anche guadagnare
07:23qualcosina in più rispetto a
07:25quanto speso per la
07:26ristrutturazione non bisogna mai
07:28cambiare il prezzo durante la
07:30vendita quante volte cara Giulia
07:32lo abbiamo detto per altro tipo di
07:35domande poi però si interseca
07:37tutto non cambiate mai il prezzo di
07:40vendita durante la vendita perché
07:42fate un favore a me che sono agente
07:45immobiliare e all'acquirente che
07:47chiaramente siamo contenti perché
07:49più è basso il prezzo e più
07:51arriviamo a dama però bisogna essere
07:57onesti intellettualmente bisogna
07:59scegliere un prezzo che sia
08:02equilibrato con le necessità del
08:04venditore e al tempo stesso con le
08:07necessità e gli equilibri del mercato
08:09non abbassate il prezzo durante la
08:12vendita perché l'acquirente furbo che
08:14vuole comprare l'acquirente
08:16interessato al vostro immobile già
08:18esiste sta aspettando che
08:20crolliate psicologicamente che
08:23abbassate il prezzo in maniera
08:26spasmodica perché lui vuole questa
08:29cortesia è come un avvoltoio che si
08:32aggira intorno a voi e vuol comprare al
08:36prezzo più basso chi è che non vorrebbe
08:39comprare una villa che vale 300 mila
08:41euro chi è che non vorrebbe comprarla a
08:44100 mila è chiaro allora e quindi uno ci
08:47prova voi invece non dovete abbassare
08:50mai il prezzo perché gli indichereste
08:52che state in difficoltà poi per non
08:56deprezzare bisogna affidarsi ai
08:59professionisti come individuare il
09:02giusto professionista innanzitutto
09:04conoscendolo anche se avete sentito dire
09:07che tizio e caio sono bravi e chiedete
09:11sempre alla gente immobiliare
09:13guardandolo negli occhi nini mi fai vedere
09:18quanto guadagni è fondamentale perché
09:22dice come ti permetti come ti sei
09:24permesso di dirmi così mi hai offeso ho
09:27capito ma io voglio capirci anche noi
09:29insomma voglio capire se sei bravo
09:31dipende anche dagli anni di esperienza
09:33perché non voglio dire che chi lavora da
09:36che ne so due tre anni nel settore
09:38immobiliare non possiamo pretendere lo
09:41stesso fatturato di chi lavora da 20 30
09:43anni però mi fai vedere l'assicurazione
09:47professionale mi fai vedere
09:48l'abilitazione quante case è venduto
09:51posso vederle e allora questo è quindi
09:55c'è il modo di valutare di non svalutare
09:58con la giusta strategia che va
10:00individuata all'inizio se non le
10:02individuate all'inizio andate a
10:05deprezzare ultima cosa diffidate di
10:07quei professionisti che fanno 3000
10:09lavori
10:10tu a volte vedi i professionisti no che
10:12fanno questo quelle su e giù sono una
10:14sorta di tuttologi di tutto fare la
10:17gente immobiliare lo dica la romana può
10:20fa solo quello perché non c'è tempo per
10:23fare altro e stavamo parlando prima di
10:26salutarci per la pubblicità di ipoteche
10:29la domanda del nostro ascoltatore è
10:31quando c'è l'ipoteca su un immobile
10:33viene stinta necessariamente prima della
10:36vendita dell'immobile oppure viene
10:38trasferita al nuovo acquirente
10:40allora la legge dice che si può vendere
10:44un immobile con ipoteca
10:46sì certamente l'ipoteca passa all'
10:51acquirente e l'acquirente non è che si
10:54prende l'ipoteca perché dice ma sì dammi
10:56anche l'ipoteca no non è qualcosa di a
11:00meno che non peschiate il pollo però
11:03insomma poi sarebbe lo stesso notaio
11:05persona onestissima dire guarda che
11:08amico mio poi ci sta un ipoteca che
11:10vogliamo fare te la vuoi comprare lo
11:11stesso
11:13l'ipoteca segue l'immobile
11:18quando si estingua un debito perché si
11:22ha avuto un prestito perché si hanno
11:24avuto dei problemi con dei creditori nel
11:27momento in cui riuscite beato chi ci
11:31riesce a coprire il debito e a chiudere
11:34un'ipoteca perché c'è stato mutuo ad
11:36esempio va chiusa anche l'ipoteca il
11:40professionista che vende un immobile per
11:43assicurarsi che non ci sia un ipoteca
11:45cosa fa la visura ipocatastale controlla
11:48se c'è l'ipoteca quindi si può vendere
11:51un immobile certo e se non avete
11:55difficoltà se non avete problemi è
11:58chiaro che dovete chiudere anche
12:00l'ipoteca se avete avuto ecco un
12:04prestito un qualcosa di questo tipo
12:06però un immobile si può vendere
12:10solitamente va chiusa prima di una
12:13compravendita per correttezza
12:15dell'acquirente altrimenti l'acquirente
12:17dice guarda c'è un ipoteca o non se lo
12:19compra oppure se lo compra a due euro
12:21ecco questa è una cosa importante che
12:23volevo insomma volevo chiudere così
12:25prima del nostro approfondimento che
12:28sostanzialmente noi non abbiamo il tempo
12:30a disposizione per parlare di tutti i
12:33casi perché poi ogni caso è diverso cioè
12:35ogni situazione è differente quindi
12:37questo in senso generale poi per ogni
12:39situazione ci sono anche dei cosiddetti
12:42cavilli che vanno ovviamente
12:44interpretati giusto vincenzo giusto
12:46giusto ci sono dei cavilli che vanno
12:48interpretati bene e il dovere di un
12:51professionista immobiliare è quello di
12:53fare in modo che non ci siano
12:57difficoltà perché altrimenti la
12:59compravendita salta bene adesso
13:01passiamo al nostro approfondimento del
13:04martedì oggi ci dedichiamo a quelle
13:07fantastiche impalcature di
13:10ristrutturazione degli edifici e
13:12diciamo quello che bisogna capire dalla
13:14nostra discussione di oggi è anche la
13:17responsabilità di eventuali danni furti
13:20tutto quello che c'è da sapere per la
13:22divisione sulle spese quindi parola a te
13:25eccoci per quanto riguarda sì a parte il
13:29fatto che anche la palazzina dove ci
13:34sono gli appartamenti della mia famiglia
13:36stiamo facendo i lavori e quindi
13:39tette e facciate sappiamo nel concreto
13:42di che cosa stiamo parlando
13:45allora quando si c'è una ditta
13:48appaltatrice che fa dei lavori ad
13:50esempio di ristrutturazione di tette e
13:52facciate vedete tutta l'impalcatura
13:54intorno no che circonda il palazzo e
13:59quando noi eccoci apprestiamo a fare
14:02colazione in una splendida giornata di
14:05sole ci troviamo le inferiate
14:07sembra veramente di stare in quel di
14:10prigione ed è un po fastidioso ed è
14:14anche pericoloso perché qualcuno potrebbe
14:17approfittare delle impalcature per
14:21diciamo ecco tentare di entrare
14:24all'interno del vostro appartamento
14:27penso a questa cosa non ci avevo mai
14:29pensato non mi era mai venuta in mente
14:31che potesse succedere una cosa del genere
14:33nuova paura sbloccata
14:37oddio guardate che responsabilità che mi
14:41date con le domande si scherza ovviamente
14:44ma è ovvio che quando incontri un
14:48furbetto vede l'impalcatura tenta
14:51d'arrampicarsi però si mettono gli
14:55allarmi e quindi questo dovrebbe creare
15:00una certa sicurezza perché è fondamentale
15:04metterli quindi chi sta facendo i lavori
15:06vi consiglio davvero di utilizzare ecco
15:09degli allarmi in modo tale che segnalino
15:13qualsiasi movimento strano all'interno
15:17delle impalcature stesse ora
15:21qualsiasi c'è la sicurezza per quanto
15:25riguarda il rischio di furti ma può
15:27anche capitare che dall'impalcatura
15:31possa cadere qualcosa qualche oggetto
15:34sotto alle macchine oppure c'è il rischio
15:36che possa prendere i passanti
15:39innanzitutto chi è il responsabile
15:42l'articolo vada a memoria 863 del codice
15:47civile poi correggeremo se mi sono
15:50sbagliato ma penso che sia proprio questo
15:52dice che il responsabile ovviamente è
15:56l'appaltatore e lui è responsabile anche
16:02dei furti nel caso in cui il condominio
16:05gli dice guarda metti gli allarmi oppure
16:08crea una struttura norma di legge e
16:11quindi anche di sicurezza se non lo fa
16:14il responsabile lui quindi c'è poco da
16:17fare deve stare attento l'appaltatore e
16:21se cade qualche oggetto è una struttura
16:25edilizia si stanno facendo dei lavori
16:28se dovesse cadere qualcosa e colpire un
16:31passante o le macchine è chiaro che
16:33anche l'appaltatore è responsabile a
16:36meno che perché nelle mie consulenze
16:40c'è sempre un a meno che prima o poi lo
16:42dirò in piedi andando vicino a lei
16:44perché fa troppo la spiritosa e non ci
16:48sia la dimostrazione da parte
16:51dell'appaltatore di aver fatto tutto in
16:53regola si è messo tutto in regola si è
16:56fatto tutto quello che doveva fare e
16:58c'è un incidente di percorso potrebbe
17:03non essere ritenuto responsabile e in
17:06quel caso ovviamente si va poi per la
17:08situazione per cercare il responsabile
17:10si va poi ad analizzare il caso specifico
17:12sì il caso specifico è chiaro che se
17:14colpisci in testa una persona e c'è un
17:18morto è chiaro che non essere
17:21responsabili risulta abbastanza
17:23complicato perché valla a dire al giudice
17:26che deve stabilire di chi cavolo è la
17:28colpa lì c'è insomma una persona che è
17:31scomparsa quindi i familiari inviperiti
17:35giustamente non trovare un colpevole
17:38sarebbe assurdo ma difficilmente può
17:41essere inteso assurdo colpevole il
17:44condominio dipende dalle situazioni
17:46adesso non possiamo canalizzare cioè
17:48però il Tribunale di Roma il Tribunale
17:51di Messina il Tribunale di Milano la
17:53Corte di Cassazione hanno confermato che
17:56il responsabile è sempre l'appaltatore
18:00perché insomma se tu fai vinci una
18:03gara d'appalto chiami la ditta e così
18:06discorrendo non puoi non essere
18:09responsabile per quanto riguarda i
18:12lavori condominiali ci sono dei tempi
18:15cara Giulia perché non è che dice sai mi
18:18chiama Giulia per fare i lavori al loro
18:22appartamento che è in condominio mi
18:26chiamano i condomini per fare i lavori
18:31insomma io non è che posso metterci un
18:34anno di tempo ok ci sono ci sono dei
18:38tempi si firma un contratto la ditta
18:41appaltatrice deve avere un'assicurazione
18:44poi la fiducia con la banca
18:48l'assicurazione per rassicurare i
18:50condomini perché non è che io faccio
18:52lavori e poi tela come si suol dire in
18:55gergo molto popolare no se faccio dei
18:59lavori lo devo fare entro tempi
19:00stabiliti e se non seguo quei tempi ci
19:03potrebbero essere dei danni che poi la
19:07ditta e chi sta svolgendo i lavori
19:11dovrebbe pagare è chiaro che lo dica i
19:15condomini prima di arrivare all'estrema
19:17razio di tirare fuori la sciabola contro
19:21la ditta tentazione che forse abbiamo
19:24tutti avuto almeno una volta nella vita
19:27insomma bisogna però ecco io consiglio
19:31sempre di arrivare al termine dei lavori
19:34perché poi le lungaggini burocratiche
19:37giuridiche potrebbero essere molto molto
19:40pesanti e controproducenti però fatevi
19:44rispettare d'accordo io conosco dei casi
19:49di cui poi parleremo qualche altra volta
19:51ma veramente scandalosi e forse è
19:55arrivato il momento che le ditte non
19:57tutte ci sono delle ditte serissime che
20:00facciano davvero il loro lavoro a casa
20:05a casa di amici il salotto di radio roma