Si torna a parlare anche oggi di controversie legali nel settore immobiliare con l’esperto di fiducia del salotto di Radio Roma. Come ogni martedì, Vincenzo De Palo è pronto a sfatare miti e chiarire aspetti fondamentali per chi decide di acquistare o vendere casa, in un mondo fatto di scorrettezze, professioni improvvisate e tanta disinformazione.
Si approfondisce una situazione tipo di acquisto di un immobile, appartamento o villa che sia, con delle problematiche emerse successive alla compravendita. L’esperto, spiega i passaggi fondamentali che si riuniscono in due valori imprescindibili e legati tra loro: prevenzione e trasparenza. Trasparenza tra professionisti, tra agente e acquirente, tra proprietario e tecnico e così via. Solo questa può prevenire problemi che causerebbero situazioni spiacevoli e “salate” dal punto di vista economico e legale.
Tra le tematiche citate anche quella della responsabilità, non solo in riferimento a quanto detto in precedenza, ma soprattutto in merito a spese condominiali non saldate da un ex proprietario che in nessun modo è intenzionato a saldare. A quel punto di chi è la responsabilità? Chi ne risponde? Si può fare causa, invece, se di fronte l’immobile acquisito, vengono costruite strutture senza essere stati avvisati dall’agenzia?
In ultimo, ma non meno importante, si parla del mutuo congiunto, specificando i casi di separazione e differenziando il fatto tra coppie sposate e coppie conviventi.
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Si approfondisce una situazione tipo di acquisto di un immobile, appartamento o villa che sia, con delle problematiche emerse successive alla compravendita. L’esperto, spiega i passaggi fondamentali che si riuniscono in due valori imprescindibili e legati tra loro: prevenzione e trasparenza. Trasparenza tra professionisti, tra agente e acquirente, tra proprietario e tecnico e così via. Solo questa può prevenire problemi che causerebbero situazioni spiacevoli e “salate” dal punto di vista economico e legale.
Tra le tematiche citate anche quella della responsabilità, non solo in riferimento a quanto detto in precedenza, ma soprattutto in merito a spese condominiali non saldate da un ex proprietario che in nessun modo è intenzionato a saldare. A quel punto di chi è la responsabilità? Chi ne risponde? Si può fare causa, invece, se di fronte l’immobile acquisito, vengono costruite strutture senza essere stati avvisati dall’agenzia?
In ultimo, ma non meno importante, si parla del mutuo congiunto, specificando i casi di separazione e differenziando il fatto tra coppie sposate e coppie conviventi.
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NovitàTrascrizione
00:00è proprio questo quello che andremo a fare con l'aiuto del nostro
00:02professionista, informare su alcuni aspetti che purtroppo quando riguardano
00:07determinate professioni non sono poi molto chiare, no? Perché manca
00:12disinformazione più che manca l'informazione. Sì e poi professionalmente
00:17ci sono ottimi professionisti ma c'è anche molta sciatteria.
00:21Esatto, esattamente. Bene, cercheremo di approfondire anche questo tema però
00:25iniziamo subito con alcune controversie perché anche in questo caso insomma
00:30andremo ad approfondire alcune problematiche. La prima domanda che ti
00:35vado a porre Vincenzo, anche da parte del pubblico, se ci fossero dei problemi
00:39successivi all'appartamento, per esempio l'acquisto dell'appartamento
00:45della villa anche perché poi ovviamente non è soltanto un appartamento, potrebbe
00:48essere una villa eccetera, che non sono stati segnalati durante la
00:52compravendita. Come si procede? Quindi qualcosa che emerge successivamente, cosa
00:57accade? Sì, quindi immagino una domanda del telespettatore sia dopo il roggito, se
01:03si scoprono delle problematiche cosa succede? Allora diciamo a giochi fatti, mettiamola così.
01:09Esatto, a giochi fatti in pratica innanzitutto dipende dal
01:16problema e dipende quindi se ad esempio scopriamo dopo che avete comprato casa
01:22facciamo l'esempio che una casa può essere qualsiasi immobile, avete scoperto
01:26delle problematiche che possono essere o abusi di lizio oppure può succedere che
01:33avete comprato una casa in condominio e c'è un contenzioso condominiale e vi
01:38trovate in mezzo a battagliare in una situazione che non è vostra, a seconda
01:43dei casi ovviamente c'è una risposta. Allora quando si tratta di abuso e
01:50di lizio sappiate che quindi è un caso particolare, un caso forte, importante
01:57bisogna individuare perché chi è che ha comprato casa non sapeva di questo
02:03problema, quindi attenzione perché ogni volta che si firma il roggito notarile
02:09praticamente è avvenuto il passaggio di proprietà dal vecchio proprietario a
02:14quello nuovo, ci possono essere responsabilità che possono essere del
02:18notaio, possono essere ahimè anche degli agenti immobiliari e può essere anche
02:26eventualmente qualche tecnico coinvolto magari in qualche perizia che però poi
02:33è stata del tutto sballata che ha eliminato degli elementi essenziali.
02:40Cosa fare? Innanzitutto dico ai venditori ricordatevi che ogni volta che
02:47c'è un qualcosa dopo che avete comprato casa ricorda ai venditori che dovete
02:54immediatamente agire per capire le responsabilità.
02:59Se l'agente immobiliare ha omesso delle informazioni
03:04sappiate che potrebbe essere responsabile a meno che, perché nelle mie
03:08consulenze c'è sempre una meno che, il proprietario non abbia nascosto qualcosa
03:15all'agente immobiliare, però un agente immobiliare serio controlla tutta la
03:19documentazione, è meticoloso, chiede la documentazione integrale perché
03:27lui stesso fa un controllo e quindi questo è. Per quanto concerne i
03:34contenziosi che possono essere condominali e così discorrendo vi
03:38consiglio prima di comprare casa controllate, andate dall'amministratore
03:45di condominio fatevi dare le delibere per capire se ci sono contenziosi, se ci
03:50sono dei lavori che vanno fatti, perché tutto ciò che rende problematica una
03:55vendita l'acquirente ha il diritto di sapere le cose ed eventualmente di
04:03contrattaccare secondo i suoi interessi all'interno della trattativa
04:13con il venditore, perché l'acquirente ha tutto il diritto di dire se qua dovete
04:17fare dei lavori, se qua c'è questo problema, chi lo deve risolvere, chi paga
04:21e allora o si abbassa il prezzo dell'immobile oppure si trova un altro
04:27accordo. Per quanto riguarda gli abusi di lizi la situazione è più grave, si può
04:33vendere un immobile con un abuso di lizio? La legge dice che si può però
04:38dipende dall'abuso di lizio, questo abuso di lizio lo dica chi compra casa, è
04:43sanabile o non è sanabile e quindi... Quello che è immerso, correggimi se
04:48sbaglio, sono forse due principi fondamentali, il primo è la trasparenza
04:52cioè qualsiasi sia la professione di cui stiamo parlando è chiaro però in questo
04:57caso ci sono poi abbiamo detto diversi professionisti chiamati in causa no?
05:01Quindi l'agente immobiliare, il tecnico, l'amministratore di condominio, l'ex
05:05proprietario eccetera, la trasparenza è la prima cosa e come si può diciamo così
05:10risolvere tutto a monte con appunto la prevenzione no? Prevenire è meglio che
05:15curare anche in questo caso, se si risolve tutto prima con dei controlli
05:19potremmo evitare problemi no? Bisogna controllare e i professionisti hanno il
05:24dovere di controllare, poi va detto che un notaio serio evita i rischi perché il
05:30notaio è il primo a controllare e quindi così ma quando scegliete il
05:36professionista anche gli agenti immobiliari dovete scegliere con cura
05:42perché la vendita è una cosa seria d'accordo? Non vi fate prendere dalla
05:50velocità di dire conosco quel tecnico perché sta sotto casa vado da lui
05:55misurate in maniera meticolosa chi è il professionista, agli agenti immobiliari
06:00chiedete sempre l'abilitazione alla professione di agente immobiliare.
06:06Pienamente d'accordo, andiamo avanti con un'altra domanda a
06:10proposito proprio della responsabilità, supponiamo che ci troviamo davanti a una
06:14situazione in cui ci sono delle spese condominali dell'ex proprietario che lui
06:19stesso appunto non vuole pagare, non vuole sanarle no? A questo punto chi
06:24chi si assume la responsabilità di queste spese condominali?
06:28Allora capita tantissime volte che quando si vende una casa e c'è il
06:35passaggio dal vecchio al nuovo proprietario ci sono dei debiti
06:40condominali che il vecchio proprietario non ha pagato perché spesso e volentieri
06:46il vecchio venditore dice fammi togliere questa casa che non ce la faccio più
06:51perché troppi costi e a un certo punto dice io mi libero della casa
06:58quindi e mi libero di queste spese passive, ora dovete sapere che e
07:06ritorniamo un po' al discorso di prima, quando comprate casa dovete andare, una
07:11casa in condominio, dovete andare subito dall'amministratore di condominio e dire
07:18qui è stato pagato tutto? C'è qualche contenzioso? Perché qualora ci fossero
07:24contenziosi siete coinvolti, la legge dice, in solido cioè vecchio proprietario e
07:34nuovo proprietario potrebbero essere chiamati dall'amministratore perché
07:39coinvolti i responsabili in solido a rispondere di eventuali debiti
07:47quindi dovete accertarvi che sia tutto regolare, che sia tutto pagato, d'accordo?
07:55Anche qui entra in gioco il bravo professionista perché a me molti clienti
08:03raccontano delle cose pazzesche, gente che compra casa che non sapeva
08:07nemmeno che quello era un condominio privato, che c'erano delle corti private
08:12attorno all'immobile condominiale e si sono ritrovati anche delle spese perché
08:19magari l'edificio aveva delle perdite d'acqua e quindi c'era un contenzioso
08:23tra i condomini per cui chi è responsabile, chi non vuole pagare, c'è
08:28l'ottimo professionista cura tutto, ok? Perfetto, allora questa è un'altra cosa
08:35su cui secondo me bisogna soffermarsi anche da diversi punti di vista, c'è
08:40un'altra domanda che i nostri amici ci fanno, facciamo finta che di fronte ad un
08:46immobile vengano costruite delle strutture senza essere stati avvisati e
08:51soprattutto dall'agenzia insomma, dall'agenzia immobiliare e cosa accade?
08:56Si può fare causa in questo senso? Le persone che ci seguono ci chiedono
09:00ma si possono fare degli atti legali contro questa cosa? Abbiamo il diritto di
09:04rivendicare insomma anche questa cosa? Allora, posso dare questo consiglio
09:10innanzitutto se voi comprate case e vi ritrovate di fronte una struttura, credo
09:16sia questa la domanda, cosa succede? Bisogna innanzitutto accertarsi che ci
09:25siano i permessi a costruire, ma sappiate una cosa che è molto logica, ma se c'è
09:31una struttura che viene costruita di fronte a voi, a meno che non avvenga
09:35questo fatto a dieci anni a seguito che voi avete comprato casa, quindi dieci
09:43anni dopo che avete comprato casa, qualche informazione l'avete su questa
09:47faccenda, ma se dovesse avvenire a seguito del fatto che voi avete
09:53comprato casa o che comunque avete già una casa in prossimità,
09:58bisogna prendere le due informazioni, perché stanno costruendo, chi sta
10:04costruendo, hanno i permessi per costruire, sono in regola con questa
10:10costruzione? Quindi voi prendete il vostro tecnico di fiducia, vi fate dire che cosa
10:17sta accadendo nelle zone vicinissime a voi, alla vostra abitazione e fate le
10:27dovute indagini su ciò che sta accadendo.
10:30Se quella struttura non ci può stare perché è fuori legge, ovviamente dovete
10:37chiamare il vostro avvocato di fiducia e fare causa a chi sta costruendo quella
10:44struttura. Si può fare causa, dipende anche dalla tipologia, dalla
10:50natura del fatto. E' chiaro che se una struttura ti impedisce la panoramica,
10:56io andrei anche dal comune a dire toc toc, ma che permesso gli avete dato qua?
11:02Ci sono delle regole precise, non si può costruire entro certi limiti, certe
11:10grandezze, non si può impedire la visuale, c'è anche un fatto anche di
11:16privacy, per cui gli edifici devono stare a distanza entro determinati limiti.
11:22Se tutto questo non c'è e un bravo tecnico ve lo dice, bussate al comune,
11:27bussate al costruttore e come si suol dire in gergo romanesco, gli fate il mazzo.
11:32Ecco qua, siamo di nuovo in compagnia del nostro Vincenzo De Palo, agente
11:36immobiliare di fiducia del salotto di Radio Roma, mi permetterai di dire
11:40assolutamente, con il quale stiamo affrontando un'altra tematica molto
11:44interessante che riguarda comunque delle controversie legali,
11:47non indifferenti insomma, quindi ci sono delle situazioni che vanno sempre
11:51analizzate con l'aiuto del professionista. Per fare un recap vi consiglio di andare
11:56su www.radioroma.it perché lì potrete trovare assolutamente tutti i
12:00nostri episodi con Vincenzo De Palo e non solo, quindi potrete andare anche a
12:05leggere i nostri articoli realizzati dalla redazione con diciamo ecco i punti
12:11clou di ogni singola puntata. Benissimo, continuiamo a parlare con il
12:15nostro Vincenzo, abbiamo parlato di diversi aspetti anche che riguardano la
12:19responsabilità, che a livello legale è tutto, no? E adesso invece andiamo ad
12:25approfondire un altro aspetto molto interessante, cioè il mutuo cointestato.
12:32Che succede in caso di separazione? Quindi andiamo a riprendere diciamo così
12:37una delle controversie di cui abbiamo parlato la scorsa volta, quindi
12:40separazione di divorzio con convivenza e quanto e quant'altro, ma cosa succede
12:46innanzitutto in caso di separazione? Ok, allora in caso di separazione cosa
12:52avviene se qualora ci fosse un mutuo contestato, giusto? Questa è la domanda.
12:56Allora, per quanto riguarda le coppie sposate che si separano e divorziano e
13:06hanno un mutuo contestato, dipende dagli accordi che trovano tra le parti, tra ex
13:15e coniugi, quindi eventualmente chi si deve accollare le spese di un mutuo
13:20contestato? Sempre di responsabilità si parla, perché dice no paghi tu perché
13:28mi hai trattato malissimo, no paghi tu perché mi hai tradito. Non è così che
13:32funziona. Ci si mette d'accordo ed eventualmente qualora ci fosse anche
13:37nel discorso un assegno di mantenimento, ci fossero ecco quegli accordi che fanno
13:42parte della separazione e del divorzio, si potrebbe anche eventualmente
13:46stabilire chi paga la quota del mutuo, perché magari in cambio di una
13:51diminuzione dell'assegno di mantenimento si può mettere la quota in più per
13:58pagare il mutuo. Quindi questo dipende sempre dagli accordi.
14:05Questo vale anche per le coppie conviventi. Ecco, infatti mi chiedevo
14:09quale fosse la differenza in questo caso tra chi convive e chi invece è
14:12sposato, perché già la differenza di per sé la sappiamo, ma in questo caso come
14:16si agisce? Allora, innanzitutto diamo una bella notizia a chi crede nelle coppie
14:23conviventi, perché non c'è molta differenza dal punto di vista
14:27legislativo. Primo, quando ci sono i figli la legge tutela giustamente questi
14:32ultimi, come già abbiamo precedentemente ricordato, sia per le coppie sposate
14:37ovviamente che per le coppie di convivenza, perché c'è l'errata
14:41concezione, anche forse un po' maschile, per cui vado a convivere così almeno non
14:45devo l'assegno di mantenimento. Perché la Corte di Cassazione ha
14:53stabilito che nell'eventualità in cui la coppia prima della convivenza e
15:00durante la convivenza volesse per iscritto stabilire l'eventualità di un
15:09assegno di mantenimento nel caso in cui la coppia scoppiasse, questo si può fare
15:15per legge e quindi l'assegno di mantenimento entra anche nella logica
15:21delle coppie che convivono. Torniamo al mutuo contestato, anche qui
15:29dipende dagli accordi. Cosa può fare una coppia che convive? Si possono mettere
15:36d'accordo su chi eventualmente può prendere la quota dell'altro e quindi in
15:44cambio pagare l'intero mutuo. Se ci fossero delle difficoltà, perché qual è
15:51il problema del mutuo contestato? Questo vale anche per le coppie sposate che
15:55poi si separano. Il problema è che la banca dice, cari amici miei, coppie
16:01sposate e conviventi, che avete litigato, come si dice in romanesco, a me non me
16:09ne può fregare meno. Voi avete firmato un contratto e quel
16:13contratto va in parallelo rispetto a quello che accade alla coppia.
16:17La banca vuole i soldi perché va apprezzato dei soldi, va fatto un mutuo.
16:22Come si fa? Potete anche chiedere alla banca nel caso in cui il mutuo decidesse
16:29la coppia di intestarlo soltanto ad una persona, bisognerebbe modificare il
16:35contratto e quindi farne praticamente uno nuovo. Se la banca non fosse disponibile
16:41a fare questa operazione potete fare una surroga.
16:45Che vuol dire? Chiamate un altro istituto di credito. L'istituto di credito paga il
16:52mutuo al posto vostro, voi diventate clienti del nuovo istituto di credito e
16:58lui vi rifà un nuovo mutuo. Però attenzione perché se vi paga il mutuo e
17:05poi vi fa un nuovo contratto di mutuo modificando chi
17:12praticamente firma il mutuo e quindi in questo caso una persona sola se volete
17:16modificare il contratto, non è che vi pagano il mutuo poi vi fanno il nuovo
17:21contratto e ve lo fanno in maniera agevolata.
17:25È chiaro che la banca deve sempre rientrare di ciò che dà, però ci sono
17:30degli accordi che si possono fare. Diventa una vera e propria trattativa,
17:35ahimè. E quindi cosa consigliare anche? Prima di sposarvi e di convivere
17:42siate seri. Questo è un ottimo consiglio devo dire, siate seri esatto sì perché
17:48poi alla fine come dicevi tu giustamente al di là dei litigi e
17:52quant'altro c'è un contratto quindi è anche una dimostrazione di serietà di
17:56di insomma si possono comunque trovare delle soluzioni e cercare in qualche
18:00modo di andare avanti. Sarebbe bello fare una puntata in parallelo con un
18:04agente immobiliare