Non può essere martedì senza assaporare il vero gusto di “Casa” con l’esperto immobiliare Vincenzo De Palo. Diverse sono le tematiche affrontate nella puntata di oggi, con uno sguardo diretto prevalentemente a debiti con il fisco ed istituti di credito che potrebbero, in alcuni casi, creare dure problematiche ad un proprietario di casa.
Vincenzo decide così di spiegare al pubblico del Salotto di Radio Roma i dettagli di un pignoramento da parte del Fisco, cosi come i dettagli qualora lo stesso sia per mano di un istituto di credito. Non si ha un manuale da seguire su come difendersi, in quanto ogni vicenda è chiaramente personale e diversificata; ciò che è importante sapere riguarda i punti essenziali, i punti chiave da seguire e quelli da cui stare alla larga!
Altra situazione è invece quella che incappa anche in fattispecie di tipo giuridico in merito alle successioni: cosa accade quindi se una casa ha più eredi, ma uno di essi è indebitato? La casa si pò “salvare?” E se invece si hanno dei debiti con il condominio? Cosa fare, come comportarsi?
Tutto questo e molto altro con Vincenzo De Palo!
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Vincenzo decide così di spiegare al pubblico del Salotto di Radio Roma i dettagli di un pignoramento da parte del Fisco, cosi come i dettagli qualora lo stesso sia per mano di un istituto di credito. Non si ha un manuale da seguire su come difendersi, in quanto ogni vicenda è chiaramente personale e diversificata; ciò che è importante sapere riguarda i punti essenziali, i punti chiave da seguire e quelli da cui stare alla larga!
Altra situazione è invece quella che incappa anche in fattispecie di tipo giuridico in merito alle successioni: cosa accade quindi se una casa ha più eredi, ma uno di essi è indebitato? La casa si pò “salvare?” E se invece si hanno dei debiti con il condominio? Cosa fare, come comportarsi?
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NovitàTrascrizione
00:00bene direi che è arrivato il momento di dedicarci a noi a casa perché questa è
00:04la tematica protagonista indiscussa dell'esperto agente immobiliare
00:09Vincenzo De Palo che ormai con noi da un po' di tempo e cerchiamo con il suo
00:14aiuto anche di andare oltre di sfatare dei miti. Come promesso noi in apertura
00:18abbiamo anche già come dire ecco spoilerato la tematica oggi parleremo
00:22di fisco parleremo di istituti di credito quindi rapporti con i proprietari
00:26di casa e quindi insomma andremo anche un po' nel dettaglio nello specifico di
00:33alcuni casi poi è chiaro lo volevo premettere che ogni situazione a sé non
00:37c'è un manuale che è adatto per tutti ma la legislatura ci dice ovviamente che
00:41ogni situazione è diversa. Senza dubbio noi noi diamo dei consigli e ci tengo a
00:46specificare che i miei consigli in qualità di agente immobiliare sono a
00:50supporto di quella che poi la gestione dell'immobile in caso di scelta di
00:55vendere o di affittare. Non mi voglio sostituire né agli avvocati né ad
01:01esperti di altro genere perché per legge non possiamo e poi non sarebbe
01:06deontologico e sono solo dei consigli per poi centrare l'obiettivo della
01:11vendita questo è il mio lavoro e questi consigli li posso concedere.
01:15Assolutamente è fatto bene a chiarire anche questa cosa perché noi ci teniamo
01:19sempre a specificare che il professionista prima di tutto chi è
01:22competente deve supportare e deve soprattutto accompagnare in questo caso
01:27ecco una persona nella vendita o nell'acquisto di una casa.
01:30Iniziamo subito quindi parliamo come promesso di debiti con il fisco con
01:34istituti di credito che potrebbero creare ingenti problematiche ad un
01:38proprietario di casa per esempio. Sì perché quando ci sono problemi di
01:44debiti con il fisco chiaramente nuoce alla gestione dell'immobile e all'eventuale
01:53obiettivo che è quello per il quale mi occupo io come agente immobiliare della
01:58vendita e dell'affitto non ci devono essere problemi per gli immobili
02:03quindi quando si hanno i debiti bisogna saper distinguere con chi. Ci sono debiti
02:13con il fisco debiti con istituti di credito che sono banche finanziarie per
02:18cui i meccanismi sono diversi e ad esempio per quanto concerne il fisco ci
02:28sono dei consigli che possiamo dare per evitare il pignoramento.
02:34Ecco infatti la domanda sarebbe stata anche questa cioè il fisco può pignorare
02:39la casa se ci sono questo tipo di problematiche? Allora per
02:45quanto riguarda i problemi debiti con il fisco dobbiamo ricordare che dipende
02:52innanzitutto se il proprietario ha solamente un immobile o più immobile
02:59perché scattano due meccanismi diversi non chiamiamo la prima casa perché c'è
03:07stato il decreto del governo Letta che ha parlato di prima casa però si rischia
03:12confusione e fate conto esatto fate conto lo dico e delle spettatori che
03:19avete un solo immobile se questo immobile è un immobile ad uso abitativo
03:28non è un immobile di lusso cioè non è accadastato alle categorie A1, A8, A9
03:35questi sono gli immobili di lusso e se siete residenti in loco soltanto in
03:41questo caso allora il fisco non vi può pignorare nulla. Questo deve essere
03:48chiaro non dovete avere affitti non dovete avere quote immobiliari di altri
03:54immobili non dovete essere eredi immobiliari di nessun'altra cosa
04:00nessun altro immobile se questa è la situazione il fisco non
04:03vi può pignorare nulla d'accordo? Se invece avete più immobili come si
04:11gestisce la situazione? Allora se avete più immobili dovete sapere che se il
04:19debito non supera i 120 mila euro e se il vostro patrimonio non supera anche
04:26esso i 120 mila euro il fisco non vi può pignorare nulla. Se avete dei
04:35debiti superiori allora come si fa per evitare il pignoramento e quindi per
04:40evitare il disastro? Dovete abbassare la soglia di questi debiti cioè dovete
04:47portarli da 120 mila euro abbassarli quindi portarli a 119 118
04:55mila perché per legge sappiatelo il fisco non può non accettare pagamenti
05:03parziali del debito quindi lo portate un po' più sotto e cercate di tenere
05:11botta ad una situazione che è estremamente complicata. Ricordatevi che
05:16sia nel caso in cui avete un solo immobile sia nel caso in cui avete più
05:23immobili per quanto riguarda l'ipoteca se il debito supera i 20 mila euro il
05:32fisco può comunque istituire ipoteca sull'immobile perché voi direte ma se
05:39ci sono le condizioni per non pignorare nulla perché il fisco mi mette l'ipoteca?
05:45Punto interrogativo perché perché l'ipoteca segue l'immobile
05:52voi potete anche vendere allora l'ipoteca segue l'immobile quindi seguirebbe il
05:59nuovo proprietario l'ipoteca rimarrebbe in questo caso e quindi il fisco potrebbe
06:05pretendere dal nuovo proprietario quanto gli spetta con l'ipoteca che ripeto
06:11segue il bene quindi in caso di vendita il fisco può intervenire. Se invece al
06:17posto del fisco ci fosse un istituto di credito quindi come dicevamo prima
06:20banche finanziamenti finanziarie come ci si può difendere in quel caso da un
06:26pignoramento e poi ecco mi viene anche da chiedere dopo aver firmato anche un
06:30contratto di mutuo anche lì insomma la situazione penso si complichi un
06:34pochettino. Sì allora il fisco abbiamo dato dei consigli per quanto riguarda
06:41banche e istituti di credito possono sempre pignorare l'immobile però si
06:48possono trovare le strade per potersi difendere parliamo del classico mutuo
06:54che fanno le persone voi potete fare mutuo in due modi o recarvi dal notaio
07:02insieme all'istituto bancario e quindi firmare un contratto di mutuo oppure fare
07:09questo mutuo direttamente all'interno della sede della banca ok allora per
07:17quanto riguarda la vostra presenza con un notaio davanti anche al rappresentante
07:25dell'istituto di credito davanti al notaio anch'esso anche egli anche
07:29quest'ultimo voi avete nel caso in cui non riuscite a pagare il mutuo potete
07:36fare dal punto di vista giuridico opporvi al pignoramento
07:45entro determinati giorni che possono essere ad esempio 20 giorni da quando
07:53praticamente non riuscite a pagare più la rata che poi non state pagando ci sono
07:58dei meccanismi particolari ma in questo vi consiglio poi magari anche noi
08:02andremo nello specifico di consultarvi con il vostro avvocato di fiducia mentre
08:10invece importante notizia per i consumatori nel momento in cui voi vi
08:18recate direttamente all'istituto di credito per fare un mutuo e quindi
08:25firmate presso quella sede un contratto di mutuo con il rappresentante della
08:30banca cosa succede perché c'è una importante
08:34novità per i consumatori nel caso in cui non riusciste a pagare delle rate se
08:42nel contratto di mutuo ci fossero delle clausole abusive che noi definiamo anche
08:49in gergo vessatorie allora ci si può difendere e fare azione di opposizione
08:58al pignoramento quali sono le clausole vessatorie facciamo degli esempi
09:05avete fatto caso quando voi firmate un contratto c'è scritto all'interno di
09:11esso che in caso di contenziosi in caso in cui rischiaste di andare in tribunale
09:19con la controparte il tribunale di rappresentanza deve avere la sede dove
09:28voi siete residenti perché se se ciò non è scritto a chiare lettere cubitali
09:36allora questa potrebbe essere intesa come una clausola abusiva vale a dire
09:42vessatoria oppure quando i pagamenti delle more per non aver pagato delle
09:49rate del mutuo eccedono in maniera eccessiva sono troppo alte
09:56allora quella potrebbe essere intesa ad esempio come clausola vessatorie
10:01molto bene quindi siamo andati davvero molto nel dettaglio come avevamo
10:05proposto ai nostri amici ma questi sono sono aspetti fondamentali che come
10:09dicevi tu Vincenzo sono sempre in accompagnamento ai professionisti di
10:13ogni settore in questo caso ad un avvocato l'avvocato di fiducia e mi ha
10:17colpito molto come dire l'aspetto delle clausole perché credo che soprattutto in
10:22questo settore soprattutto in questo ambito la chiarezza e la trasparenza
10:26sono due elementi imprescindibili altrimenti ci troveremo delle sorprese
10:31in un futuro che sono tutt'altro che positive
10:33sì il nostro il nostro compito di noi agenti immobiliari degli avvocati
10:38geometri ingegneri è quello di far sì che sia tutto in regola perché se ciò
10:45non dovesse essere in caso di eventuale compravendita quando andate a vendere
10:52l'immobile potrebbero sorgere di gravi problemi e
10:56quando si va a roggido notarile cioè quando è l'atto finale in cui la casa
11:02avviene il passaggio da un proprietario ad un altro e si possono rischiare anche
11:09delle responsabilità sia da parte del notaio che da parte dell'agente
11:14immobiliare e ripeto nessuno si deve sostituire ad altri tant'è vero che io
11:20lavorando con la gold all banker che è una società americana che ha sete in
11:25tutto il mondo operiamo nel settore immobiliare ma all'interno di questa
11:31grande società ci sono anche dei tecnici preposti per l'attività creditizia
11:37attività giuridica quindi avvocati geometri ingegneri architetti che
11:42altrimenti definirsi una grande azienda non avrebbe senso abbiamo appunto
11:46parlato di casi differenti ma io volevo anche soffermarmi per esempio sul fatto
11:53che se un immobile per esempio anzi forse in questo caso sarebbe meglio
11:57definire la casa ha più eredi ok e uno di questi ha un debito molto molto
12:03diciamo così consistente mettiamola così la casa si può salvare allora
12:10innanzitutto ci tengo a precisare una cosa che mi scrivono tantissime persone
12:14a volte questa è una piccola prefazione al discorso
12:22molti mi dicono e fratelli ai miei fratelli vogliono prendersi tutto non
12:30mi vogliono lasciare nulla allora quando ci sono più eredi più figli si ha
12:38sempre la quota di legittima quindi vi spetterà sempre qualcosa quindi quando
12:43qualcuno mi chiama mi ferma la strada mi dice non mi vogliono dare più nulla
12:48io sinceramente ho dei dubbi perché o avete combinato qualcosa di grave perché
12:54non per legge non potete nemmeno essere diseredati dall'eredità dei vostri
12:59genitori a meno che non i minacciate con un coltello in giro per la cucina
13:05diciamo che la tematica delle successioni già di per sé anche a
13:08livello giuridico legislativo non è semplice da comprendere quindi
13:12sicuramente magari da una persona esterna se non ha anche una sorta di
13:15interpretazione in termini proprio giuridici anche in italia lo chiamo in
13:20italiano chiamo questa traduzione in italiano perché non è semplice
13:23giustamente anche loro come come fanno a comprendere cosa c'è dietro beh certo
13:28poi ci deve essere l'avvocato professionista che spiega che spiega
13:32anche queste cose perché affidatevi sempre ai professionisti
13:36detto questo quando ci sono più eredi può essere che uno di loro ha dei debiti
13:43come comportarsi allora io conosco una storia vera e quindi la prendo come
13:52esempio senza fare nomi per questioni di privacy ovviamente due fratelli
13:59ereditano dall'ultimo genitore purtroppo venuto a mancare una casa uno dei due
14:05però ha dei debiti si rega dal fisco questo è venuto veramente si rega dal
14:11fisco a dire io rinuncio all'eredità perché non voglio mettere nei guai mio
14:16fratello di solito quindi diciamo che a priori ha cercato in qualche modo a
14:20priori si ha cercato in qualche modo di salvare il salvabile a volte succede
14:26l'incontrario tra fratelli ci si mette un po' in difficoltà comunque a parte
14:31questo il fisco però gli dice no perché la tua rinuncia all'eredità noi la
14:37interpretiamo come un modo per diciamo eludere i vostri doveri e allora noi
14:46ignoriamo lo stesso come fare in questo caso ci sono tre possibilità o si chiede
14:53al giudice perché si rischia ovviamente il pignoramento e l'asta o si chiede al
15:01giudice la divisione della della delle quote di eredità per cui si pignora
15:09soltanto la quota di eredità debitoria e si salva l'altra oppure si chiede la
15:20divisione dell'immobile questo è più facile che avviene quando ad esempio
15:26parliamo di una villa bifamiliare oppure una villa su due livelli
15:30ognuno si prende la sua parte esclusiva si salva la parte di eredità che non è
15:36indebitata e l'altra poi la si pignora e la si porta all'asta per salvare il
15:43resto oppure una casa che non è divisibile in natura come può essere una
15:48villa su due livelli si prenda un appartamento di misure di fantasia 80
15:56metri quadri orientativamente non è divisibile in
15:59natura però si cerca di renderla divisibile si fa questa richiesta al
16:05giudice la si divide in due mini appartamenti da 40 metri quadri e si
16:11salva una delle due. Quindi c'è sempre una possibilità insomma c'è sempre una
16:17possibilità di risolvere delle problematiche anche se a noi sembra
16:20praticamente impossibile no però se ci rivolgiamo a chi di competenza. C'è sempre
16:24sì oppure poi un'altra alternativa potrebbe essere quella di vendere la
16:29propria quota però è un po' più complicato perché chi mai comprerebbe
16:34una quota di una casa abitata da qualcun altro è un po' più difficile però per
16:39legge si può fare. Per legge si può fare benissimo allora adesso chiudiamo
16:43diciamo il cerchio delle curiosità parlando invece di condominio perché
16:46anche in quel settore ci possono essere dei debiti dei crediti quindi dei
16:50rapporti un po' particolari. Sì allora quando si hanno dei debiti in
16:55condominio la situazione si fa bella tosta perché entra in gioco anche una
17:01visione psicologica nei rapporti con i condomini che non sempre sono sono
17:07morbidi. Nel rispetto della legge cosa si può fare?
17:12Solitamente spieghiamo brevemente con una slide qual è la prassi quotidiana
17:19che fanno gli amministratori di condominio. L'amministratore dice alla
17:23persona che ha dei debiti con il condominio tesoro mio guarda tu non
17:28stai pagando. Cosa vogliamo fare? Si dà del tempo umanamente per cercare di
17:35trovare una soluzione dopodiché scatta con il consenso dell'assemblea il decreto
17:43ingiuntivo e poi lì o si procede con le operazioni giuridiche che poi possono
17:49portare anche davanti ad un giudice oppure si procede in maniera più morbida
17:56a creare un fondo che di solito porta il nome del debitore ad esempio nel mio
18:02caso ragionando di fantasia Fondo De Palo perché io ho i debiti e a quel
18:08punto i condomini anticipano le quote che dovrebbe pagare il sottoscritto e
18:14poi si troverà un accordo tra il mio avvocato e l'amministratore di
18:19condominio per pagare anche a rate le quote mancanti.
18:26Questa è una delle soluzioni perché si applicano soluzioni che siano pacifiche
18:33perché non conviene a nessuno andare in tribunale perché i costi, i
18:37prolungamenti dei giudizi in tribunale, delle sentenze eccetera
18:43eccetera si cerca sempre di trovare un accordo anche per cui è dovere con i
18:48condomini a meno che non ci sia un'altra soluzione che a me piace molto anche se
18:56è più arzicocolata come cosa. La legge permette a chi ha debiti in
19:05condominio di fare una cosa, di proporsi per svolgere dei lavori condominali per
19:13sopperire a quelle rate che non è riuscito a pagare.
19:19E' vero che questa opzione è fattibile se c'è l'unanimità dei condomini che dice
19:28sì a questa proposta. Quindi se all'unanimità dicono di sì la
19:37cosa è fatta perché solitamente le spese condominali vanno per millesimi
19:42questo dice la legge però si può modificare il modus operandi cioè il
19:49fatto di pagare le rate si può modificare anche con questa cosa che ho
19:54appena detto purché ci sia l'unanimità dei condomini.
19:58Certo quando poi condomini ad esempio in una città come Roma sono 30 40
20:03condomini diventa un po' difficile però se riuscite a fare questo attenzione un
20:09consiglio molto importante non deve essere un contratto di lavoro come
20:17dipendenti del condominio perché altrimenti vi dovrebbero pagare anche i
20:22contributi. Deve essere una prestazione occasionale se eventualmente avete modo
20:31con il commercialista di ragionare anche su una partita IVA forfettaria potrebbe
20:37essere una soluzione trovate con l'amministratore con il vostro
20:42commercialista la soluzione migliore per effettuare questi questi lavori quindi
20:50molto bene abbiamo dato dei consigli che spero possano essere utili