• 3 settimane fa
Trascrizione
00:00Quante volte ci siamo stupiti notando il cantiere di una casa prefabbricata concluso in pochi
00:13mesi? E se vi dicessi che è possibile costruire un edificio in poco più di 24 ore? No, non
00:21è fantascienza, è qualcosa che già sta succedendo. Ci sono interi palazzi edificati
00:26in una manciata di giorni grazie alla tecnologia di stampa 3D. E questa non è l'unica rivoluzione
00:33che sta interessando il settore delle costruzioni. Presto i nostri edifici saranno sempre più
00:39controllati, più sicuri, più autosufficienti e più sostenibili per quanto riguarda i consumi
00:45energetici. Il settore delle costruzioni sta ricostruendosi e per conseguenza il real estate,
00:52il mercato immobiliare potrebbe registrare rivoluzioni dei propri paradigmi. Proprio di
00:57questo parleremo a breve con gli ospiti che stanno raggiungendoci, ma prima approfondiamo
01:01il discorso. Benvenuti a Border. Innovazione, tecnologia, futuro, un viaggio di pochi minuti
01:07che ci porterà lontano, molto lontano. La tecnologia sta trasformando anche il
01:14futuro della casa. Progettare e costruire è sempre più facile. Il Building Information
01:19Modeling è un sistema digitale che consente di creare modelli tridimensionali di edifici,
01:25integrando dati e informazioni utili durante tutto il ciclo di vita dell'opera. La Manifattura
01:31Additiva o Stampa 3D permette invece di realizzare componenti strutturali e persino interi edifici in
01:38un battibaleno. In entrambi i casi costi e tempi si riducono e così gli errori e gli sprechi. Anche
01:45la robotica, l'Internet of Things e la sensoristica stanno trovando sempre più applicazioni nel
01:51settore, così come il progresso nella scienza dei materiali. Si pensi al calcestruzzo autorigenerante,
01:57capace di riparare autonomamente le crepe grazie all'impiego di batteri o agenti chimici. La
02:04tecnologia aiuta anche nel controllo del pericolo sismico. Droni e satelliti possono mappare intere
02:10città, evidenziando su quali palazzi intervenire, magari con soluzioni pensate per assorbire le
02:15vibrazioni e impedire i crolli. Innovazioni che avranno ricadute inevitabili anche sul real estate.
02:22Il mattone del ventunesimo secolo e il mercato relativo diventeranno sempre più intelligenti.
02:40Nuovi modi di costruire, di abitare e anche un mercato immobiliare che sta cambiando. Ne
02:51parliamo con gli ospiti che ci hanno raggiunto. Do il benvenuto al founder partner dello studio
02:55Aum, Argo o la Maison Mobile, nonché co-fondatore e co-direttore della ONG Rise International,
03:01Luca Astori. Benvenuto Luca. Grazie, buongiorno a tutti. Con lui in collegamento il chief business
03:07development officer di Immobiliare.it Insights, Antonio Intini. Intini, benvenuto. Grazie
03:14dell'invito, buongiorno a tutti. Astori, io partirei con lei. Per chi non vi conoscesse,
03:19il vostro studio è particolarmente attento al tema della sostenibilità. Mi riferisco,
03:25per esempio, al padiglione di Save the Children Italia, qui a quartiere Gallaratese di Milano,
03:30al padiglione per Expo 2015, già riconvertito e ricostruito altrove. La domanda è molto semplice
03:36ed è questa. L'edilizia del presente e del futuro sono e saranno sostenibili o non saranno?
03:43Sì, dovrà necessariamente essere sostenibile. Il nostro settore, comunque, è energivoro,
03:50è causa o produce circa il 38% della produzione di CO2 mondiale, quindi sia nella fase di
03:59produzione dei materiali, sia nella fase di progettazione e poi di riutilizzo eventualmente,
04:09o di ricostruzione, o comunque anche magari di rifunzionalizzazione di edifici esistenti,
04:15deve per forza lavorare sul tema della sostenibilità. È una sostenibilità non
04:19solo in termini economici, anche, evidentemente, ma non solo ambientali,
04:27è un compendio. Bisogna attuare degli approcci olistici che tengono presente sia la parte
04:34prima, la parte di costruzione, e sicuramente il patrimonio immobiliare che noi lasciamo dopo
04:41la fase di costruzione e progettazione. Evidentemente cambia anche il mercato
04:47con dei trend. Lei ha parlato di futuro, di nuove generazioni, allora io chiedo a Antini,
04:51quali sono i trend principali che si stanno affermando nel mercato immobiliare e come lo
04:57stanno cambiando? Il mercato immobiliare negli ultimi anni ha subito dei grandi cambiamenti,
05:03parto da quello che la pandemia ha causato al mercato immobiliare. Ha cambiato la domanda
05:10in un arco temporale molto breve, una caratteristica atipica per il mercato immobiliare,
05:15che invece ci ha abituati a cicli più lenti, a reazioni più lenti. Quindi una rinnovata esigenza
05:25da parte di tutti gli italiani ha portato chiaramente a 2-3 anni di mercato molto
05:31positivo che abbiamo visto negli ultimi anni. A questo si aggiunge anche una reazione diversa
05:38alle politiche monetarie e quindi con i tassi a zero abbiamo visto che il mercato immobiliare
05:44chiaramente è stato spinto a rialzo, ma poi cambiamenti molto repentini anche in quell'ambito,
05:50quindi siamo passati da mutui con un tasso attorno all'1,5% a mutui che sono arrivati nel
05:56giro di 12 mesi, 18 mesi al 5% e chiaramente questo ha rappresentato una frenata importante.
06:02E quindi sintetizzando possiamo dire che forse sono finiti i cicli lenti immobiliari,
06:11invece il mercato immobiliare è diventato molto più reattivo a cambiamenti della domanda che
06:15possono essere anche repentini. Chiaramente il Covid è stato un evento eccezionale e chiaramente
06:21più legati alle reazioni della politica monetaria. Ecco, torniamo a parlare di tecnologia. Story,
06:31lei la menzionava poco fa. Quali sono le innovazioni recenti o imminenti che stanno
06:37cambiando, spero con un impatto positivo, quindi migliorando la nostra vita e il nostro modo di
06:45abitare? Diciamo che il nostro settore dell'inizio si divide, noi vediamo quello che viene costruito,
06:53ma dietro c'è il vero mercato, diciamo che è un indotto e nome, quindi sicuramente un settore che
07:01sta avanzando molto è quello delle materie prime o delle materiali da costruzione. L'industria
07:08comunque è una delle energivora di per sé, per cui lo shift che si sta facendo adesso è sicuramente
07:15di produrre materiali che anche nella loro fase di produzione consumano meno, e questo è una parte.
07:22Quando poi noi arriviamo nel momento delle costruzioni, l'altro settore è quello della
07:28gestione della fase di cantiere, anche essere più veloci, consumare meno, ma soprattutto anche
07:35avere un riciclo dei materiali e del waste durante il cantiere è molto importante. Da questo
07:44punto di vista le normative adesso sono molto più stringenti, ci sono dei protocolli di gestione sia
07:50in fase di progettazione che in fase di costruzione molto restringenti e questo comunque aiuta. I
07:55software, è un'altra parte importante, nella gestione di progetti complessi e articolati
08:00aiutano ad avere meno sprechi. L'altro, mi viene a dire, forse la terza parte, il terzo pacchetto,
08:08è quello della gestione della vita, del ciclo vita dell'edificio, quindi comunque nella
08:16produzione di CO2 del nostro settore il consumo e della vita di un edificio, cioè quindi l'energia
08:22che consumiamo in un edificio, in casa, ogni giorno, è enorme. Adesso l'AI è chiaramente
08:29prorompente, ma aiuta anche, ci sono nuovi software di molte aziende di gestione dell'energia e dei
08:37consumi all'interno della casa. In più anche il fatto di pannelli e comunque la parte di
08:43produzione di energia è molto più efficiente, sempre di più rispetto a quello che era banalmente
08:48una decina di anni fa. Innovazioni tecnologiche che hanno anche un peso sul mercato, abbiamo
08:55parlato di riduzione degli sprechi, ottimizzazione delle risorse, a Lentini faccio una domanda molto
09:01terra terra ma credo anche di particolare rilievo, case migliori più tecnologiche costano di più?
09:09Sicuramente la tecnologia fa lievitare i costi degli immobili, però la domanda che dobbiamo
09:18porci è qual è il vantaggio che poi questi immobili raggiungono, sia in termini di valore
09:24immediato ma anche nel tempo. Per analizzare una situazione abbiamo già dei dati concreti
09:31in questo ambito, prenderei come esempio i dati di performance energetica degli immobili. Abbiamo
09:38visto con delle analisi fatte di recente come negli ultimi tre anni gli immobili in classe bassa,
09:45quindi G e F, abbiano in realtà perso leggermente valore, gli immobili in una classe energetica
09:50intermedia hanno invece acquistato un valore per un 2-3% mentre gli immobili in classe alta sono
09:58cresciuti quasi attorno al 10%. Questo ci dice che cosa? Che è vero, probabilmente gli immobili
10:04in classe A e B sono immobili più costosi, sono immobili che quindi beneficiano di quelle
10:11caratteristiche portate anche da sviluppi tecnologici, però sono immobili che poi
10:17mantengono il valore nel tempo e quindi questo soprattutto vista la normativa dell'Unione
10:24europea che prevede per tutti gli stati europei di allinearsi, di ridurre i consumi dovuti agli
10:31immobili residenziali nei prossimi sette anni, è importante capire come un investimento maggiore
10:38in soluzioni tecnologiche per gli immobili adesso può significare nel tempo la capacità che questi
10:45immobili possano mantenere il loro valore. Ecco, rimaniamo a parlare di numeri,
10:51siamo pur sempre su financiallabs.com, quindi di economia e di cifre dobbiamo ovviamente
10:57trattare. Astorri, edilizia e etica, mercato ed etica, è un connubio che in qualche modo è
11:08tinto di utopia o è un connubio sempre più solido? Allora, l'abbiamo accennato prima,
11:15sicuramente pone delle sfide importanti per il futuro, come abbiamo accennato prima l'etica
11:23adesso e gli ostacoli che ci troviamo ad affrontare, il cambiamento climatico che
11:30chiaramente anche questo è molto presente, magari una ventina di anni fa già se ne parlava,
11:35se ne parla da 30 anni probabilmente, ma non era ancora entrato nelle nostre case o nell'edilizia
11:41per un momento, in maniera così forte. Adesso è sicuramente una delle sfide principali e a tale
11:46riguardo, come dicevo prima, nel nostro settore dobbiamo e stiamo comunque cercando di andare
11:54ad affrontare queste sfide con uno spirito diverso. Chiaramente se vogliamo da un punto
12:01di vista economico-etica a volte ci sono chiaramente, anche questo pone dei contrasti,
12:06secondo me il cambiamento sicuramente sarà un connubio più solido, bisogna comunque anche da
12:13un certo punto di vista di ciascuno di noi cambiare il modo di affrontare i progetti.
12:17Hai citato prima due progetti dello studio, il progetto che stiamo costruendo adesso con
12:22Se Decidono qua a Milano è su un tema della ricostruzione di un edificio esistente,
12:28l'abbiamo demolito, abbiamo bonificato l'area, ci siamo trovati ad un certo punto il fatto di
12:33avere le fondazioni esistenti di questo edificio. L'edificio è una costruzione in legno, quindi il
12:38materiale che anche l'Unione Europea pone come materiale dell'edilizio è costruzione principale,
12:43sostenibile. Abbiamo deciso di riutilizzare le strutture, le fondazioni dell'edificio esistente,
12:48questo stiamo adesso facendo i calcoli, comunque ha comportato uno spreco inferiore,
12:56quasi nullo sicuramente nel fatto di demolire, portare via, rigettare le fondazioni. Potevamo
13:02farlo e non farlo, è stata una scelta e una sfida in più rispetto ad un progetto che era
13:07impostato in un'altra maniera. Nel momento in cui abbiamo notato questa possibilità, insieme al
13:12cliente, abbiamo a fronte anche di costi magari non totalmente inferiori, ma è stata una scelta
13:19etica nei confronti anche del quartiere di dove stiamo lavorando ora. Rimarrei su questi
13:26cambi di paradigma letteralmente, però con lei Intini voglio rimanere davvero in un ambito che
13:32sia particolarmente anche utile a chi ci ascolta. Siete come osservatorio immobiliare un punto di
13:40vista privilegiato. Cosa prevedete nell'imminenza, nei prossimi mesi, nel settore e soprattutto
13:47diminuiranno prezzi di affitti e acquisto case? Purtroppo la nostra previsione ci dice che invece
13:56nei prossimi mesi continuerà ad esserci un aumento dei prezzi sia di compravendita che
14:01di affitto e quindi prevediamo una probabilità molto bassa che i prezzi invece si riducano nei
14:08prossimi mesi. Questo perché? Perché ci troviamo in una fase del ciclo immobiliare in cui le
14:14compravendite in qualche modo si stanno assestando, tra l'altro su livelli ancora molto sostenuti.
14:19710 mila compravendite sono un numero eccezionale per il mercato immobiliare italiano, ma con prezzi
14:27ancora in crescita perché c'è una differenza di trend tra i prezzi e il numero di compravendite
14:34che a volte può durare anche anni. Questo l'abbiamo visto nei passati decenni e quindi
14:40prevediamo che il 2025 sarà ancora un anno di rialzo dei prezzi di vendita in maniera anche
14:48significativa per alcune città e questo chiaramente contribuirà a portare più pressione anche sul
14:55mercato dell'affitto perché la domanda sarà costituita non solo da chi di solito è interessato
15:03ad affittare un immobile, gli studenti, i lavoratori che cercano anche più flessibilità,
15:07ma ci sono anche famiglie a quel punto che non potendo permettersi magari l'acquisto immediatamente
15:12di un immobile visti i prezzi, opteranno per la scelta di affitto e questo porterà comunque
15:21a una domanda che rimarrà consistente e questo tipicamente porta a un aumento nei prezzi anche.
15:29Insomma sono temi che sembrano in qualche modo futuribili ma in realtà riguardano la
15:34nostra vita già adesso, io anche per questo colgo l'occasione per ringraziare Antonio
15:40Intini, Chief Business Development Officer di Immobiliare.it Insights, grazie, alla prossima.
15:45Grazie ancora a voi per l'invito.
15:47E ringrazio Luca Storri, Founder Partner dello studio Aum, nonché cofondatore e codirettore
15:53della ONG Rise International, grazie Storri, alla prossima. Ringrazio i nostri ospiti perché
15:59questa volta letteralmente ci permettono di vedere come oggi stiamo costruendo il nostro domani che
16:06poi è quello di cui ci occupiamo qui a border, per cui nel futuro ci rivederemo fino ad allora,
16:11come dicono gli astronauti, per aspera ad astra.
16:17Sottotitoli creati dalla comunità Amara.org