Alquileres | Prevén que el sector locativo comercial, por su dinámica, es el que más rápidamente va a despegar
El sector locativo comercial en Posadas se posiciona como un actor clave en la recuperación y crecimiento de la economía inmobiliaria. Según Pablo Daviña, este sector, por su dinámica y flexibilidad, tiene el potencial de ser el principal impulsor del mercado. A medida que la ciudad experimenta una expansión urbana y un cambio en las preferencias de los consumidores, los alquileres de locales comerciales se convierten en una opción atractiva para los inversores. Esta tendencia responde a la creciente demanda de espacios comerciales en áreas que antes eran consideradas periféricas, como Itaembé Guazú y la avenida Cocomarola.
En contraste, los alquileres de vivienda enfrentan desafíos, ya que sus precios se encuentran más retrasados y dependen en gran medida de factores como la inflación y las paritarias. Esta diferencia en la dinámica entre los sectores residencial y comercial puede influir en las decisiones de inversión de los propietarios y desarrolladores. La recuperación económica de Posadas, combinada con la diversificación de las ofertas comerciales, sugiere que el sector locativo comercial podría generar un impacto significativo en la economía inmobiliaria de la región. Así, el futuro del mercado se presenta con oportunidades prometedoras para quienes buscan aprovechar el auge de los locales comerciales.
FS.
En contraste, los alquileres de vivienda enfrentan desafíos, ya que sus precios se encuentran más retrasados y dependen en gran medida de factores como la inflación y las paritarias. Esta diferencia en la dinámica entre los sectores residencial y comercial puede influir en las decisiones de inversión de los propietarios y desarrolladores. La recuperación económica de Posadas, combinada con la diversificación de las ofertas comerciales, sugiere que el sector locativo comercial podría generar un impacto significativo en la economía inmobiliaria de la región. Así, el futuro del mercado se presenta con oportunidades prometedoras para quienes buscan aprovechar el auge de los locales comerciales.
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00:00Es cierto que cuando el dólar se mueve, pasa algo, si se mueve hacia arriba, el mercado se estanca y si baja como ahora, el mercado se vuelve mucho más dinámico.
00:14¿Por qué? Porque no conviene quedarse con dólares.
00:18Hace muchos años el argentino empezó a ahorrar en esta divisa y hoy quedarse con dólares guardados es el peor negocio que pueden hacer.
00:30Se dio hace un par de... cuando pegó entre 1500 que llegó allá por junio-julio, hubo una dinámica impresionante en la comercialización de vehículos, por ejemplo.
00:46Impresionante. Uno iba por la venta de las concesionarias y estaban todas abarrotadas de gente.
00:52Empezó a caer, a caer el valor del dólar. Hoy lo que está pasando es que la gente prefiere salir y comprar un inmueble.
01:02Entonces notamos en estos últimos dos meses, con esta picada hacia abajo, que todavía las propiedades no han subido.
01:11Eso te iba a decir, los precios que tradicionalmente se manejan en dólares, ¿están baratos?
01:17Sí, están baratos.
01:19A ver, 100.000 dólares del año pasado son menos que 100.000 dólares de hoy.
01:24No, y hay inmuebles que están en el orden de los 20, 25, 30.
01:30Entonces, entre tener guardado y hacer una inversión, la verdad es que conviene hoy hacer una inversión.
01:35Y esto es lo que estamos viendo en estos últimos dos meses, se dinamizó la venta de lotes, la venta de propiedades,
01:43en una escala que no supera los 80, 90, 100.000 dólares.
01:50Así que la baja del dólar genera esto. También genera un impacto complejo para la construcción,
02:01porque el que inició una compra de pozo, el dólar le fue bajando, pero los precios en pesos siguen subiendo.
02:13Y la mano de obra se sigue actualizando.
02:16Entonces también, para el que está comprando de pozo, es la brecha, o por ahí tenía dólares ahorrados,
02:23lo iba cambiando, se le fue estirando.
02:25Como recomendación, el que está dentro de un pozo, trate de adelantar cuotas en lo posible,
02:31porque hay una tendencia a que el dólar vaya a acomodarse a la baja.
02:35Es lo que uno escucha.
02:37Hasta marzo, por lo menos.
02:39Eso lo estuvimos analizando, lo estuvimos hablando con amigos que saben mucho más que yo del tema.
02:45Me decían, mirá, le preguntaba, che, me sobran unos morlacos, voy al dólar ahora que está barato,
02:53o voy a alguna inversión en pesos, tipo plazo fijo, ¿cuándo vas a necesitar la plata?
02:59Fue la respuesta.
03:01Le digo, no, todavía no.
03:03Bueno, entonces mete un plazo fijo a algo y calculale que de acá, febrero, marzo, el dólar no se va a mover.
03:11Y es un poco porque el blanqueo, vos bien marcabas también, es una inyección de dólares a la economía del gobierno.
03:21Y el sector inmobiliario es un sector que te permite, dentro del blanqueo, orientar la inversión en un proyecto constructivo
03:35y poder retirar el dinero en un tiempo menor que una colocación con otros fines.
03:43Pero al entrar en un proyecto de pozo hay que saber que si uno está contando con dólares, por ahí conviene empezar a adelantar.
03:54Y la compra de lotes que pueden estar en el orden de los 20, 25, 28 mil dólares está bastante dinámica ahora
04:03y es para aquel que tiene algún ahorro de este tipo, conviene hacerlo.
04:09Porque van a subir, también hay que tener en cuenta algo que son los créditos hipotecarios.
04:16Que salieron al mercado, en Buenos Aires están muy dinámicos.
04:21Nuestra plaza todavía no.
04:23Acá no entró todavía.
04:25Todavía. A ver, están disponibles, lo que pasa es que la gente no lo está requiriendo aún.
04:30¿Cuál es el factor que va a determinar que uno va a tomar crédito?
04:35Que la inflación, hoy salió el índice de inflación 3,5.
04:42Si la inflación tiende a esta tendencia, a la baja, el crédito el año que viene va a estar muy interesante.
04:53Y como hay competencia entre los bancos, entonces va a haber pujas de tasas y demás.
05:01Y creo que el que va a tomar el crédito está esperando.
05:06Al menos lo que uno habla con los clientes de acá.
05:09Está diciendo, vamos a ver qué pasa.
05:11Entonces, si el crédito se reactiva para abril, marzo, mayo del año que viene,
05:19también las propiedades, y si el dólar sigue bajando, las propiedades van a subir.
05:23Entonces, de acá a fin de año o enero es un buen momento para aquel que todavía no decidió qué hacer
05:31y encuentra una oportunidad, por ahí la recomendación es que compre un inmueble.
05:37Hablaste de un parámetro de valores en cuanto a la demanda.
05:43Ahora, en cuanto a tipo de propiedad, ¿qué es lo que más se está requiriendo por parte de quien viene a comprar?
05:50¿Lotes o propiedades? ¿En qué zonas? ¿De qué características las propiedades?
05:56¿Con qué destino? ¿Se está buscando para poner en alquiler, para hacer vivienda propia?
06:01No, compra de viviendas. Hubo y hubo lotes con fines de resguardo y constructivos.
06:09Lo que todavía nuestro mercado no exploró, que sí ya otras plazas lo tienen,
06:16es la compra de inmuebles con fines locativos comerciales.
06:25Alquiler de comercio.
06:27Exacto.
06:29Hubo un boom importante en cuanto a todo lo que sea alquiler de construcción para alquiler de consultorios, oficinas, ese tipo.
06:36Están fuertes.
06:38Lo que pasa es que la vivienda, hay mucho, hay mucha oferta.
06:44Después que se desreguló el mercado, aumentó nuevamente la oferta, con lo cual hay disponibilidad.
06:54La recuperación económica, es decir, la recesión está pegando muy fuerte,
07:01mayoritariamente en el nivel de los asalariados.
07:03La recuperación económica, hay sectores que empezaron a recuperarse y otros que todavía no.
07:09La parte económica, es decir, el sector locativo comercial es el que más rápido va a despegar, porque es más dinámico.
07:18Aquel que alquila como vivienda es el que hoy está más retrasado.
07:24Y es el que depende de paritarias, depende de otras...
07:28Retrasado de precios, decís.
07:29Retrasado de precios, decís.
07:31Exacto, y que inclusive no llega a compensar lo que el mismo ajuste pactado hoy le da.
07:39Entonces, hay bonificaciones y demás.
07:43Si uno como inversor piensa, y la verdad hoy es mucho más rentable comprar un inmueble,
07:50ponerlo para la alocación comercial, que comprar una vivienda para poner...
07:54Eso depende mucho de la recuperación económica, el tema de los alquileres comerciales.
08:00Por ahí te pasa que cae la actividad también y cae la demanda.
08:04Depende, pero también no hay que olvidarse que nuestra provincia es una economía dinámica.
08:10Dentro del país es una economía muy dinámica.
08:14Entonces, hay circulante en el sector y se ha expandido la ciudad.
08:20Se ha expandido la ciudad.
08:22Esto también es otra cuestión que atañe al mercado inmobiliario.
08:25Hace 30 años atrás la concentración de locales comerciales era propio del centro.
08:31Hoy, con la expansión que ha tenido al menos la ciudad de Posadas,
08:37uno ve comercios en Itambeguazú, que eran antes sectores de campo,
08:44comercios en el sector de Itambemini, en el sector de la avenida Cocomarola.
08:50Es decir, hay una expansión de la ciudad que también genera una expansión económica.
08:54Incluso dentro de los barrios que están más cerca del centro,
08:58antes por ir para el comerciante no se arriesgaba a poner su local en un lugar
09:06que esté muy alejado de lo que los mismos comerciantes le llamaban el cuadrado mágico.
09:10Eso que está ahí alrededor de Colón y Bolívar, de San Lorenzo y Bolívar, por ahí.
09:15Ahora vemos, por ejemplo, ni hablemos de Costanera, pero eso es casi obvio,
09:23pero también tenés zona de bajada vieja, se ven muchos comercios,
09:28zonas cerca del hospital también.
09:30Se ha ampliado, la red de circulación vial también favoreció esto.
09:37Antes si uno pensaba, por ejemplo, había una concentración muy grande en la avenida Uruguay.
09:44Hoy tenés la Francisco de Haro, tenés la avenida Lavalle.
09:49Es decir, hay una cantidad, la Santa Catalina, de opciones comerciales que se ha ampliado,
09:56porque la ciudad creció.
09:58Entonces el sector de inversión en materia comercial está todavía por descubrirse.
10:04¿Y cayó mucho la demanda?
10:07Si es que hubo una caída durante, si querés, la parte del año donde pegó más fuerte la recesión,
10:15donde se marcó más fuerte la caída de la demanda de comercio.
10:18Los primeros tres meses del año también.
10:20Claro, los primeros tres meses, hasta más.
10:22Sí, hubo un parate en materia de compra-venta, sí, al principio.
10:30Y notamos una reactivación en estos últimos dos, tres meses.
10:36¿Y la locación de locales comerciales?
10:39¿Se vieron algunos locales vacíos por ahí? ¿Y después se recuperaron?
10:44Mirá, el alquiler es muy dinámico.
10:47Es muy dinámico, con lo cual el factor precio es el que te ajusta.
10:54Si un local, por decir, se está pidiendo un valor que está fuera del valor de mercado,
11:01y en dos meses te diste cuenta, porque no tuviste ni un interesado.
11:05Entonces es muy fácil de ajustar, salvo que sea un capricho del propietario,
11:12pero nadie tiene un comercio o un local a disposición del alquiler para perder plata
11:19o que le quede vacío.
11:20Entonces es un factor el precio muy rápido de manejar y eso te determina.
11:27Y además el hecho de poder pactar los ajustes, también te da mucha flexibilidad.
11:35Y si el alquiler quedó alto, también hay mucha negociación de por medio.
11:43Y si quedó muy bajo, bueno, a los tres o cuatro meses podés...
11:47Esta mayor flexibilidad que se dio a partir de la caída de la ley de alquileres,
11:55¿se vio un impacto en cómo se mueve el mercado de los alquileres?
12:04Fue mucho más flexible y también primó el acuerdo de las partes.
12:09Entonces ya no hubo una imposición, como tenías una ley que te imponía.
12:17Y la realidad es que siempre se manejó así, en acuerdo.
12:22Máximo en el sector comercial.
12:26Durante muchísimo tiempo, si al comercio le iba bien, entonces uno podía ir acomodando
12:34y si le iba mal, te decía, mirá, no llego.
12:37Bueno, mirá, te bonifico durante este tiempo hasta que te acomodes.
12:41Siempre fue así.
12:42Entonces esta flexibilidad y libertad que te da la nueva normativa hace que sea más sencillo.
12:52Hace un tiempo cuando, bueno, hace bastante ya.
12:56En realidad se decía que se habían agotado los terrenos y que la gente se iba a guardar posadas,
13:02terreno para construcción de vivienda, sobre todo, me acuerdo.
13:06Por ahí la odisea que fue cuando salió el Procrear.
13:09Eso fue así, digamos, se fue mermando.
13:15Hoy también el que quiere tener un terreno para construir una vivienda tiene que buscar en las afuera de la ciudad.
13:22¿Cómo es esta cuestión?
13:24Con la crisis, mi pregunta es si algunos se desprenden de propiedades
13:28o si finalmente no, esta expansión que se está dando por las nuevas rutas, por todo esto,
13:35hace también que el Gran Posada se vaya extendiendo,
13:38pues mucha gente se fue a agrupar.
13:40Candelaria también en el barrio Lago, por ejemplo.
13:43Sí, yo creo que hay veces no tomamos dimensión porque estamos adentro.
13:49Y entonces decimos que posadas es como que la ciudad todavía es hasta las 40, ¿no?
13:58Y sin embargo cuando uno conversa con gente que viene de afuera y te dice,
14:05yo no logro todavía dimensionar el crecimiento y cómo se desarrolla la ciudad.
14:10Yo particularmente hace dos días fui a ver un inmueble con una persona
14:17y me sorprendió el asfaltado que había en los alrededores.
14:21No lo tenía, mirá que recorro mucho la ciudad, y no lo tenía en mente.
14:26Y no lo tenía en mente.
14:28Entonces hay que acostumbrarse a que posadas está en proceso de transformación
14:37y es una ciudad muy grande.
14:39Entonces esto de decir vivir a las afueras ya no es tan a las afueras.
14:47Quizás Candelaria todavía no recepta ser una ciudad dormitorio
14:56porque aún la gente no lo elige porque le falta infraestructura.
15:02Quizás cuando se piense el ejido más grande y haya una dimensión estratégica pueda tener.
15:11Y también Guazú ha sido un desarrollo realmente que rompió el esquema de lo que era posadas.
15:21Y también Miní también y todo lo que hay de la 40 hacia todo ese sector.
15:30Por decirte, el barrio Latinoamérica que es un barrio que se desarrolló en los años 70
15:40se llamó originalmente Ciudad Nueva.
15:43Ese fue su nombre originario.
15:45De tan lejos que estaba en ese momento.
15:47De tan lejos que estaba.
15:49Hoy si vos lo dimensionás, el barrio Latinoamérica que es donde está el chango más,
15:53perdón la expresión de marca, de la 213 y Cabo de Hornos,
16:00no es un lugar tan alejado de lo que hoy es la ciudad de posadas.
16:06No, yo de chico me iba al centro de cazadores que queda por ahí
16:10y parecía que me iba a otra ciudad.
16:12Ahora paso por ahí cada vez que me voy a mi casa y está a la vuelta parece.
16:16Exacto, entonces por ahí nos cuesta porque estamos viviendo la transformación de la ciudad.
16:22Y hay muchísimos lotes disponibles, muchísimos, y a valores bastante convenientes.
16:30¿Cuáles son las zonas que están notando ustedes que se ve,
16:35hacia las cuales se va expandiendo la ciudad?
16:39Hablaste del otro lado.
16:41La ciudad en realidad tiene dos crecimientos muy orgánicos.
16:47Uno en altura que es el sector costero y el sector céntrico
16:53porque no puede crecer hacia otro lugar por los límites geográficos.
16:56Es decir, el río es una limitación natural, entonces tenés que crecer en altura.
17:04Y además cuando se planificó la ciudad hace ya 23, 24 años,
17:11en el primer plan estaba pensado así, ir para arriba en este sector
17:16y después el resto del crecimiento es el sur.
17:19Es decir, se desarrolló hacia 40, se desarrolló Garupá también
17:26con toda la infraestructura vial que tiene hoy posadas los accesos.
17:32El acceso sur es un tubo.
17:35Yo estudiaba en Buenos Aires, hice mi formación universitaria en Buenos Aires.
17:39Yo venía, tomaba el micro, año 97, 98 que venía.
17:45Y yo entraba por una salida de Buenos Aires que era panamericana.
17:50Cuando entraba era una tristeza, a mí me daba una tristeza
17:54porque entraba en una rutita chiquitita de una sola mano,
17:57era un quilombo de accidente que no podías creer.
18:01La terminal era acá en Avenida Mitre.
18:05En los primeros años, después se mudó, creo que en el 99,
18:09que era lejísima y todo el mundo decía que era un quilombo.
18:14Hoy la ciudad ha crecido, se ha expandido, ha cambiado.
18:20Entonces también es una ciudad elegida por otras personas
18:26de otras partes del país que dicen, bueno, vengo y vivo en posadas.
18:30Entonces hay mucha disponibilidad de inmuebles
18:35y el crecimiento en altura que se dio acá en la zona céntrica
18:40también responde a un cambio de hábito.
18:46Es decir, muchas personas prefieren vivir en un departamento
18:50cuando ya deja de ser la casa lo más cómodo
18:56porque ya se encuentran solos, los hijos ya no viven más.
18:59Entonces también hay una rotación natural en la búsqueda
19:03de cuál es el inmueble más confortable de acuerdo al estilo de vida.
19:07Gracias a que la gente cambia, nosotros seguimos trabajando.
19:12Porque antes la casa de los abuelos era para toda la vida.
19:16Hoy cambió el paradigma.
19:22Es decir, hoy uno tiene una vivienda cuando es estudiante,
19:29tiene una vivienda cuando es graduado y está en pareja,
19:33tiene una vivienda cuando tiene sus primeros hijos,
19:38tiene una vivienda cuando los hijos se fueron.
19:41Y ni qué hablar si hay cambio de Estado Civil en el intermedio.
19:45Pero...
19:47Perdón, hace muchos años había un inmobiliario que me dijo
19:51las casas, las viviendas en el centro no se compran, se heredan.
19:56Ahora ya no pasa eso.
19:58Ahora uno ve que hay un montón de propiedades en venta también.
20:00Sí.
20:02Es decir, una casa en el centro con una familia con 3, 4 herederos,
20:09es decir, ya es una cuestión de vender y cada uno repartirse.
20:13Una cuestión más práctica.
20:15Aparte cambiaron también los requerimientos de la gente por ahí.
20:21Ahora preferís, en vez de tener una casa que esté en el centro
20:25bien ubicada, pero por ahí con un lote de 10 por 30,
20:27preferís irte a vivir a un lugar más alejado
20:31y tener una casa con pileta, que tenés otras posibilidades.
20:35O tenés el ejemplo contrario, por ahí la gente ya grande
20:40que quiere...
20:42¿Te queda grande la casa?
20:44La casa a limpiar, todo eso es un bagallo.
20:46¿Qué denotan los fines de semana?
20:48Preferís un departamento.
20:50Y recorren el centro el fin de semana.
20:52No hay gente.
20:54No hay movimiento.
20:55Es decir, el centro de nuestra ciudad tiene mucho movimiento en la semana
21:00por las actividades de oficinas, bancos y demás.
21:04Pero el fin de semana no hay nadie.
21:06Vive poca gente, es decir.
21:08Vive poca gente.
21:10A la noche también, después de las 21 aproximadamente.
21:12Por ahí cuando salimos de acá yo me doy cuenta,
21:14o me voy a tomar alcohol en Cunín o lo que sea,
21:16y es impresionante la cantidad que también da eso.
21:19O sea, si no hay instituciones, son comercios.
21:21Exacto.
21:23Pero no ven...
21:25Ven muy pocas personas sacando la basura, caminando, comprando algo.
21:28Es el popular movimiento de almacén.
21:30No.
21:32Entonces, el vivir se trasladó.
21:34Se trasladó.
21:36Y lo que queda, sí, en el centro lo tenés,
21:39pero dentro es propiedad horizontal.
21:42Entonces...
21:44¿Y los que invierten son de acá?
21:46¿O se recibe también inversores extranjeros?
21:48La semana pasada uno en un tour ahí.
21:50¿Hablaste?
21:52Sí, sí.
21:54¿Qué pasó de largo?
21:56Por mí me quedó picando que hay gente, digamos, de afuera
21:58que está mirando posadas.
22:00Sí, desde allá.
22:02Vienen de otras provincias a vivir acá.
22:04¿Te dicen qué es lo que buscan acá?
22:07Primero, es una ciudad...
22:11Es una capital, pero es una ciudad chica.
22:15El tiempo que uno destina a viajar es fabuloso.
22:20No es la locura esa de Buenos Aires que perdés el día
22:23arriba del auto del médico.
22:25Ni de Córdoba ni de Rosario.
22:27Nada.
22:29Entonces, es una ciudad muy...
22:31Amigable.
22:33Amigable en ese sentido.
22:35Es segura también.
22:37Por eso no han proliferado en nuestra ciudad
22:39los barrios cerrados.
22:41Si ustedes ven...
22:43Es decir, los barrios cerrados están en Candelaria,
22:45por ahí, pero posadas no es una ciudad
22:47donde la gente esté demandando un barrio cerrado
22:48porque es una ciudad segura
22:51dentro de sus inseguridades,
22:54como cualquier ciudad, pero no es determinante
22:57para tomar una decisión de...
22:59Sí, para el que viene de otra ciudad,
23:01para el que viene de Buenos Aires,
23:03el que viene de Córdoba, el que viene de Rosario,
23:05no puede creer la tranquilidad con la que nosotros vivimos acá,
23:07que salimos a la noche sin ningún problema.
23:09Entonces, es una ciudad que se busca para vivir
23:12y en materia de extranjeros
23:15priman otros parámetros todavía
23:18para esa decisión.
23:20Uno es la estabilidad política del país,
23:23la estabilidad económica,
23:25para tomar una decisión de compra.
23:27Sí vienen a consumir en posadas.
23:30Ustedes notarán la cantidad de brasileros
23:34que vienen, que se hospedan en la ciudad
23:38por compras, por gastronomía,
23:41pero todavía no ha madurado
23:44la decisión de comprar un inmueble.
23:48Esto está dado por diversos factores
23:51que están más allá de lo que puede
23:57o no puede la provincia o la ciudad ofrecer.
24:00Así que, pero yo creo que en algún momento
24:03se va a dar si logramos tener una estabilidad
24:07política, económica.
24:11También el desarrollo del home office
24:13ha favorecido mucho esto de que
24:15la gente ahora sí puede buscar un lugar para vivir
24:18y no necesariamente sea el mismo lugar
24:20en el que trabaja.
24:22Bueno, pero ese rota,
24:24ese no te compra un inmueble.
24:26Se viene y te alquila una propiedad temporaria
24:28y te vive seis meses.
24:30Y después se va a Río de Janeiro,
24:32y después se va a Perú, y después...
24:36Me gusta eso.
24:38En ese orden.
24:40Es que cambió la dinámica de trabajo.
24:43Entonces, hoy la gente joven,
24:46del cual no quiero no incluirme, pero...
24:51Por ahí los que están entre 25 y 40 y pico de años,
24:56quizás sin familia,
24:58y bueno, tienen una forma de vida
25:00que hacen esto.
25:02Pero no toman la decisión de comprar,
25:05porque comprar es un poco echar raíces,
25:08tener un compromiso.
25:10Así que lo alquilan, alquilan algo temporario
25:13por el tiempo que se queden
25:15pero sí...
25:17Lo que creo que en algún momento puede madurar
25:20es la compra de la gente de Brasil
25:23si logramos tener un tiempo de estabilidad.
25:27Paraguay está haciendo una competencia para ustedes.
25:31Hablaba con un amigo empresario de allá
25:33que me decía, loco, la cantidad de argentinos
25:36que están comprando acá en Encarnación es impresionante.
25:39¿Lo ven como una competencia?
25:42No tanto del mercado de emisiones.
25:45Sí del resto del país.
25:47O sea, Corrientes, Chaco, Santa Fe, Buenos Aires.
25:51Han ido a comprar a Asunción,
25:55fundamentalmente a Asunción,
25:58porque encontraban precios muy baratos
26:00y el ofrecimiento de renta muy interesante.
26:04Además tiene una moneda estable.
26:07El misionero, poco y nada,
26:10porque no todos quieren vivir.
26:13Es decir, Asunción es una ciudad que ha crecido mucho
26:16pero tiene serios problemas de infraestructura.
26:20Es un quilombo Asunción. Estuve el año pasado.
26:22El tránsito es caótico.
26:24Se inunda el tránsito, el estado de las calles.
26:27La seguridad no es muy segura.
26:30Menos para Argentina.
26:32Menos para la patente argentina, totalmente.
26:34Es un tema.
26:36Entonces el misionero conoce Paraguay,
26:38sabe cómo es Paraguay.
26:40Ah, los otros no.
26:42Claro, pero como inversiones también.
26:45En algún momento fue Miami también eso,
26:48o fue Uruguay también.
26:50Comprar una propiedad, bueno, que puede darse ese lujo
26:52de comprar una propiedad y tenerla para generar renta.
26:55Por ahí en aquellos lugares tenés más renta
26:58o un retorno más rápido de la renta inicial.
27:00También hay que tener en cuenta
27:02que cuando ese aluvión de compras se dio
27:05nosotros teníamos una ley de alquileres
27:07que era un corset.
27:09Y los alquileres acá estaban por el piso.
27:12Hoy es diferente.
27:14¿Hay más construcción de viviendas ahora
27:16a partir de esta ley?
27:20Tibio.
27:22Tibio, porque
27:25todavía no está sobrando la plata como para eso.
27:29Está tibio.
27:31Yo creo que si se estabilizan los precios y demás,
27:34va a haber.
27:36Va a haber.
27:38¿La demanda de alquileres cómo está?
27:40¿En el sentido de qué es lo que está buscando la gente?
27:43Ahí tenés la vivienda familiar
27:46o la vivienda tal vez para el estudiante.
27:49¿Qué es lo que más se está moviendo?
27:51Lo que no hay son casas para alquilar.
27:54¿En qué formato? ¿Tres habitaciones? ¿Patio?
27:57Sí, sí, casas no hay.
27:59Y no hay porque
28:01nadie construye una casa para alquilar.
28:04Es muy cara la casa.
28:05Hacer una casa hoy es muy cara.
28:08Entonces,
28:10si se alquila es una casa que quedó de una sucesión
28:14y bueno, mientras tanto se alquila.
28:17Entonces hay un faltante de casas.
28:19¿La verdad?
28:21¿Te resulta más rentable construir otra cosa?
28:23Sí, sí.
28:25¿Departamento?
28:27Sí, o locales comerciales.
28:29Depósitos.
28:31¿Locales comerciales más antes que departamentos?
28:33Sí.
28:35Bueno, las firmas inmobiliarias de acá,
28:39edificios súper recontra, equipados con lo que se te ocurre hoy.
28:44Amenities.
28:46Amenities y todos, gimnasios, sauna, pileta, asadores.
28:49Y también, por otro lado, otro que...
28:51Ingrid Grütke recibiendo té.
28:54Sí, sí, sí.
28:56Y alguien apantallando té en la terraza.
28:58Pero por otro lado también algunas, otras que no,
29:01que reducen eso como para que también el precio del...
29:05Claro.
29:07...sitio sea más accesible, ¿no?
29:09Sí.
29:11Parece que hay mercado para todo.
29:13Porque últimamente vimos así muchas presentaciones de lugares
29:15que son extraordinarios.
29:17Por favor, Miami.
29:19Yo creo, y esto es una opinión muy personal
29:21y a veces se lo digo a los clientes.
29:23Hay que pensar no en el show de la presentación,
29:28sino en el día después.
29:30¿Cómo funcionan las cosas?
29:32Y yo lo veo cuando visito alguna propiedad que tiene un gimnasio.
29:38No va nadie al gimnasio.
29:40No va nadie.
29:42Pero hay una relación que hay que hacer.
29:45Yo no voy al gimnasio,
29:48pero los que van al gimnasio van para encontrarse con gente.
29:52No para usar una máquina nada más.
29:55O sea, la máquina es un medio,
29:57pero es para relacionarse, para encontrarse con gente, para...
29:59Socializar.
30:01Socializar.
30:03Eso, en definitiva, lo que mueve a la persona a ir a un gimnasio.
30:08En un edificio, lo que te proponen
30:12es la exclusividad de la máquina para vos solo.
30:15Pero eso la gente no quiere.
30:17Es un embole.
30:19Entonces van, se ponen en el coso,
30:21escuchan, tratan de estar un tiempo, miran algo.
30:23Y entonces, a mi entender,
30:26y esto es algo que por ahí cuando uno se sienta con algún arquitecto
30:32para el proyecto, un nuevo proyecto,
30:36yo digo depende.
30:39Porque no todos quieren un gimnasio.
30:42Y tener un gimnasio, gastarte una cantidad de plata en expensas,
30:46en equipamiento de esas máquinas que van a llegar un momento
30:50que van a quedar obsoletas y las vas a tener que renovar.
30:52Además, digo, estás resignando metros cuadrados de la propiedad.
30:57Sí, y estás encareciendo para el que va a vivir.
31:01Entonces, para mí no tiene sentido.
31:05Es decir, sí, puede ser una piscina, puede ser interesante,
31:09porque en Misiones hace calor,
31:12entonces puede ser interesante,
31:14pero llenar de cosas,
31:17hay que verlo cómo funciona después.
31:19Y hay otro concepto que también por ahí hay que tenerlo en cuenta.
31:23Cuando uno desarrolla un proyecto inmobiliario,
31:27hay que pensar, si uno desarrolla una unidad monoambiente,
31:31un dormitorio, dos,
31:34tres dormitorios en un mismo edificio,
31:38puede ser muy versátil para la venta,
31:42pero tenés que pensar quiénes son los que van a vivir.
31:45El que te va a comprar el monoambiente,
31:48puede que no viva nunca, que lo alquile.
31:52El de un dormitorio también, que no viva, que lo alquile.
31:56El de dos y el de tres,
31:59es muy probable que te lo compre alguien que va a vivir,
32:02porque comprar una unidad de tres dormitorios para sacarle una renta
32:06no es muy atractivo.
32:09Entonces vos vas a tener en un mismo edificio inquilinos y propietarios.
32:12¿Cómo va a funcionar eso en la convivencia?
32:16También lo tenés que pensar cuando hacés un desarrollo inmobiliario.
32:20Porque si querés cosas compartidas,
32:24por ejemplo decir, bueno, la pileta, que van a compartir todo,
32:28el que alquila te va a usar todo.
32:32Te va a usar todo porque está pagando por el uso.
32:36El que alquila, te va a usar todo.
32:39Está pagando por el uso.
32:43El que vive quiere la privacidad de la pileta y no la va a tener.
32:47Entonces estas cosas hay que pensarlas cuando uno hace un desarrollo,
32:53porque no es cuántos metros cuadrados más puedo sacar,
32:58sino a quién voy a apuntar el proyecto,
33:01a quién quiero llegar, a quién le quiero ofrecer
33:04y qué es lo mejor para eso.
33:06Entonces, ¿cómo va a funcionar después?
33:10Y estas son cuestiones que por ahí,
33:13cuando uno trabaja coordinadamente, se dan, se piensan.
33:19Si uno solamente lo piensa desde el punto de vista arquitectónico,
33:23y claro, el primer proyecto es más rentable,
33:26pero después tenés que evaluar el impacto en la convivencia.
33:31Y esto te va a dar la posibilidad de seguir desarrollando otros proyectos.
33:36En materia de precios de alquileres, ¿cómo fue la variación durante el año?
33:42Había una expectativa muy fuerte de qué era lo que iba a pasar con los precios
33:45una vez que se desregulara el sector.
33:48Hay un acuerdo en el sector inmobiliario en materia locativa
33:55de que en materia de vivienda se sigue manteniendo el mismo índice, ICL,
34:02que es el que venía de la ley interior que lo desarrolla el Banco Central
34:11y es un componente de inflación y salarios.
34:14Entonces la vivienda básicamente tiene ese ajuste.
34:18Que ahora, la paradoja, es que termina siendo muy alto
34:23porque el IPC está bajando y el escenario RIPTE es lo que está creciendo.
34:29Y en materia comercial se ajusta por IPC.
34:33Eso es un poco un acuerdo, hoy se están haciendo,
34:39la vivienda ya estaban en 4 meses los ajustes,
34:43hoy está la tendencia de llevarlo a 6.
34:46Y en materia comercial entre 3 y 4 meses se venían ajustando.
34:52Pero aumentaron, ¿no?
34:54Claro.
34:56Aumenta por el ajuste, sí.
34:59Pero la compañía que quedó atrás, una corrección importante.
35:04Depende mucho también del momento en el que se había firmado
35:08el contrato que estaba vigente.
35:10En algunos casos superó la capacidad de pago
35:13y ahí es donde se aplicaron bonificaciones.
35:16Se aplicaron bonificaciones de forma personal,
35:23es decir, en el acuerdo.
35:25El inquilino dijo, mirá, no puedo pagar.
35:28El propietario dijo, bueno, ¿cuánto podés pagar?
35:31Quiero que sigas porque me cuidás la propiedad,
35:34siempre pagaste en términos, bueno, te puedo pagar tanto.
35:37Hagamos entonces esta bonificación.
35:39Esto se dio.
35:41La última de mi parte, se nos está yendo el programa.
35:44Es interesante.
35:46Sí, lo que sea para estudiantes.
35:51Te cuento, mi mujer es profesora en la Facultad de Humanidades
35:56y allá le llamaba la atención la cantidad de estudiantes
35:59que dejaron de vivir en posadas y le están buscando la vuelta
36:03para seguir cursando, rindiendo desde el interior
36:07porque los valores de los alquileres se volvieron difíciles.
36:11Alquileres y los servicios también aumentaron mucho.
36:16Aumentó la luz, aumentó el agua por ahí para las familias.
36:19Tener un estudiante en posadas ya empezó a ser un poquito más pesado.
36:23¿Eso lo notaron ustedes?
36:25Sí, vos sabés que en algún momento yo había venido, creo que acá.
36:30Hice un comentario con respecto a la universidad
36:33y después me salieron a decir, eh, ¿qué dijiste de la universidad?
36:36¿Qué dijiste de la universidad?
36:38Pero yo sostengo el mismo principio.
36:42En todo el mundo, en todo el mundo la universidad es híbrida, ya.
36:49Y en algunos casos es virtual.
36:52Es decir, yo en la pandemia pude hacer una formación
36:59en una universidad de Estados Unidos, sin vivir en Estados Unidos.
37:03Entonces, ¿por qué en la universidad de Misiones, en Misiones, en nuestra provincia,
37:09no puede darse el caso si la tecnología está?
37:11No, no, se da, de hecho, es lo que está pasando.
37:14Bueno, lo que me contaba mi mujer justamente,
37:16que para adecuarse también a las capacidades de pago...
37:21Lo que pasa es que la educación a distancia requiere de otra...
37:25es diferente, ¿no?
37:27Sí, claro, sin duda.
37:29Es una plataforma, los docentes lo tienen que dar de otra manera.
37:31Los docentes lo tienen que dar de otra manera.
37:33Creo que también es darle la posibilidad a muchos chicos que sigan estudiando.
37:41Porque no es solamente el alquiler, sino que es otro plato de comida, es otro transporte.
37:49Hay que tener una capacidad económica para derogar a un estudiante.
37:54Entonces, tener esta amplitud y que muchas personas puedan acceder a la educación universitaria
38:04sin bajar la calidad es el desafío.
38:07Y creo que va a pasar independientemente de que hoy estamos ante una situación crítica.
38:14La pandemia nos ha dejado un avance en materia de tecnología
38:19y creo que hoy todos hemos aprendido o hemos incorporado mucho más avances tecnológicos o usos
38:30de lo que lo veníamos haciendo antes de ese acontecimiento.