Logements sociaux : «Il faudra du respect et de l'examen au cas par cas», estime Henry Buzy-Cazaux
Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, répond aux questions d'Alexandre Le Mer. Ensemble, ils reviennent sur la crise du Logement et sur le projet de loi qui sera examiné par le Conseil des ministres ce vendredi.
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00:00Comment faire reculer la crise du logement ? Les prix baissent mais le marché reste grippé, trop cher encore pour une majorité de français tandis que les vendeurs souvent rechignent à baisser leurs prix.
00:13Le ministre du logement présente aujourd'hui son projet de loi pour développer peut-être l'offre de logement abordable.
00:20Guillaume Kasbarayan sera l'invité de la grande interview Europe Insay News à 8h10. Dès maintenant Alexandre Lemaire, vous recevez Henri Buzicazo, président fondateur de l'Institut du Management des services immobiliers.
00:30Bonjour Henri Buzicazo. Bonjour.
00:32Il n'y avait plus que ça pour desserrer le marché de l'immobilier, s'attaquer à la crise du logement, passer par une nouvelle loi ?
00:39Il fallait sans doute des outils nouveaux, c'est ce qu'est ce projet de loi, une boîte à outils et objectivement sur les questions de l'urbanisme, de construction, de facilitation de la construction, de maîtrise du prix du foncier des terrains, il y a là des réponses.
00:58Il y a aussi des réponses, alors elles ont fait couler déjà beaucoup d'encre, beaucoup parlé d'elles, des choses qui révisent le fonctionnement des logements HLM, qui vont incontestablement nourrir le débat à l'Assemblée et au Sénat.
01:13Sur la facilitation d'abord, c'est vrai qu'on est à l'heure des promesses de simplification qui se déclinent dans ce projet de loi, simplifier les procédures administratives pour construire plus vite, le poids des normes concernent et étouffent aussi l'immobilier aujourd'hui Henri Buzicazo ?
01:30Écoutez, sur chaque promoteur qui construit un immeuble, il faut avoir ce chiffre en tête, pèse 6000 normes au moment où on parle. Le premier ministre du logement qui a parlé de simplification c'était Benoît Apparu il y a une quinzaine d'années, il est promoteur aujourd'hui.
01:46Il y avait 4000 normes, donc vous voyez on n'a pas fait le chemin dans le bon sens. Alors il y a une nouvelle promesse, est-ce qu'elle sera tenue ? Il est nécessaire d'alléger les normes bien sûr.
01:54Alors la promesse, elle concerne notamment les délais de recours. Lorsqu'on a un permis de construire, la loi prévoit de ramener ce délai de 6 à 2 mois, ce qui permettrait, puisqu'on parle du prix des logements, d'économiser 3% tout de même du prix d'une opération.
02:08Oui, on estime aujourd'hui que 30 à 35 000 logements par an ne sortent pas de terre à cause des recours. Le recours c'est très simple, des tiers comme on dit, des voisins, des associations, décrètent qu'un projet de construction va les gêner, gêne la biodiversité et puis attaquent le permis de construire. Et tout est bloqué.
02:32C'est un droit, il faut pouvoir bien sûr contester un permis de construire, que ce soit examiné, il faut que ça le soit beaucoup plus vite. Donc aujourd'hui il y a une division par deux, si le texte va au bout, grâce à cette mesure, là où il y a une première séquence de recours gracieux, puis ensuite 2 mois d'instruction.
02:50Ça prend trop de temps.
02:51En gros, il y a 6 mois qui de toute façon sont perdus, l'idée c'est de gagner sur ces 6 mois.
02:58Mesure choc, en tout cas qui va faire débat, le ministre du logement veut mettre un terme au logement social à vie, il veut revoir les règles d'attribution des HLM, ça va dans le bon sens selon vous cette mesure ?
03:10Ce qu'il veut faire, il faut être très clair sur le sujet parce qu'il ne faut pas non plus mettre le feu aux poudres, il y a déjà eu beaucoup de passions sur ces mesures.
03:17Il y a aujourd'hui un mécanisme dit de surloyer, lorsque vous déplacez les plafonds de ressources, et bien légitimement on vient vous faire payer davantage.
03:26Avec l'idée qu'au bout d'un moment, lorsque vous paierez des surloyers très élevés, vous partirez, et que vous libéreriez le logement social.
03:33C'est un mécanisme normal, il existe depuis très longtemps, il existe depuis 95, c'est Pierre-André Périssol qui l'a mis en place.
03:39Alors ce que dit le ministre, c'est qu'aujourd'hui il faut dépasser de 20% ces plafonds pour pouvoir être assujetti à ces surloyers, et bien au premier euro de dépassement, on sera assujetti, ça c'est le premier point.
03:52Le deuxième point c'est que si on les dépasse de beaucoup, et c'est déjà le cas mais il faut peut-être l'appliquer davantage, et bien on vous donne 18 mois pour quitter votre logement, si vous avez jusqu'à deux fois le montant des plafonds.
04:06Et par ailleurs, on va regarder aussi le patrimoine.
04:09Oui parce que jusqu'ici il n'y a que les revenus qui sont pris en charge.
04:11Il n'y a que les revenus. Alors est-ce que c'est juste de regarder le patrimoine ?
04:15Écoutez, comme citoyen, moi je ne peux pas m'en indigner. Il est certain que si un locataire HLM a pu par ailleurs acheter une résidence secondaire, ou qu'il en a hérité, et que donc il a de quoi payer un loyer normal, ou acheter quelque chose...
04:28Parce que ce cas existe, on peut être locataire en HLM et posséder par ailleurs un bien immobilier.
04:32Écoutez, vous pouvez très bien, j'ai cité ce cas, hériter de parents à un moment donné, de ce qui était la résidence principale, et elle devient pour vous une résidence secondaire.
04:39Bon, c'est une situation qu'il faut examiner.
04:42Et encore, le projet de loi ne prévoit pas l'examen de tout le patrimoine du locataire.
04:47Il pourrait y avoir une épargne liquide, on va regarder s'il a un bien immobilier.
04:50Mais ça veut dire qu'avec cette nouvelle loi, des locataires qui ont déjà un bien immobilier fut-il hérité ?
04:54Oui, il pourrait être évincé du logement social.
04:56Alors, on pourrait effectivement considérer qu'ils ont un capital, et qu'ils ont de quoi se loger dans le parc privé.
05:02Ces mesures-là, si vous voulez, dans la mesure où elles sont équitables, elles sont admissibles.
05:07C'est un débat à l'Assemblée au Sénat.
05:08Il ne faut pas non plus imaginer qu'on va mettre dehors, par exemple, des personnes âgées, ou des personnes fragiles.
05:14Il est prévu, quantité d'exceptions, c'est déjà le cas, elles seront maintenues.
05:17Certaines associations craignent, entre guillemets, puisqu'on parle de logement social, une chasse aux pauvres.
05:22Alors, il ne faut pas que ce soit ça.
05:25Cette question va être très clivante au plan politique.
05:29Je la regarde, pour moi, de manière technique.
05:32C'est ce que vous me demandez ce matin, il n'y a pas de passion là-dedans.
05:35Dans la mesure où on ne conduira vers la sortie du parc social que ceux qui ont des revenus très supérieurs,
05:41et qui peuvent accéder au parc privé, c'est normal.
05:44Quand la marge est trop haute, il ne faudra pas dire à un ménage,
05:47alors qu'il ne pourra pas aller louer dans le parc privé, ni acheter, de partir.
05:51C'est une évidence.
05:52Il faudra du respect et de l'examen au cas par cas.
05:55Il ne faudra pas une mesure mécanique et, je dirais, cruelle, c'est évident.
05:59Henri Buzicazo, dégagé du foncier, en tout cas retrouvé,
06:02on sait que le coût du foncier pèse pour beaucoup dans le prix final du logement.
06:08Il est prévu, par exemple, d'encourager la densification pavillonnaire tous.
06:13En clair, les maires pourront densifier les lotissements existants.
06:18Les maires aussi auront la décision sur les attributions de logements sociaux neufs.
06:22Est-ce que ça, c'est une bonne mesure, selon vous ?
06:25Je suis réservé.
06:27On va donner aux maires l'attribution des logements neufs, construits en HLM,
06:33et également la présidence des commissions d'attribution.
06:36C'est un point important.
06:37Donc, on leur donne le manche.
06:38Alors, c'est une marque de confiance.
06:39Il faudra qu'il y ait des contrôles.
06:41Pourquoi ? Parce qu'on peut redouter du clientélisme.
06:43Il y a des risques de dérive.
06:44Bien sûr, on peut redouter du clientélisme.
06:45Il ne faut pas se voiler la face, donc il faudra des contrôles.
06:47Pour le reste, je trouve que le maire n'est pas le plus mal placé
06:50pour juger des besoins d'attribution de ses administrés, bien sûr.
06:54En deux mots, Henri Busicasso, votre sentiment devant ce texte, devant ces mesures ?
06:57Est-ce qu'on a là quelque chose d'une boîte à outils, comme vous dites,
07:00qui va débloquer enfin le marché de l'immobilier, la crise du logement ?
07:03Alors, elle va débloquer pour partie l'offre,
07:07c'est-à-dire qu'elle va libérer des énergies,
07:09elle va faciliter des choses.
07:10On ne peut pas le nier.
07:11J'insiste sur un point.
07:13Le ministre lui-même le dit.
07:14Je pense qu'il le dira sur votre antenne.
07:16Il compte beaucoup sur le Parlement pour enrichir le texte.
07:18Il n'y a que 14 mesures.
07:20Donc, c'est un texte court, aujourd'hui.
07:23Il va finir avec 50 ou 60 mesures.
07:25La boîte à outils peut être largement renforcée
07:27pour faciliter la construction.
07:29Il n'y a rien sur la demande.
07:31La demande, ça va être le projet de loi de finances.
07:33C'est-à-dire que si on n'aide pas les ménages,
07:35par le préato zéro, par la fiscalité,
07:38à acheter ces logements qui seront produits,
07:40le marché ne repartira pas.
07:41Un promoteur, je l'ai été,
07:43il produit s'il sait que la demande solvable est au rendez-vous.
07:46Merci Henri Busicasso, président de l'Institut du management des services immobiliers.
07:49Et je le rappelle, effectivement,
07:51Guillaume Casbarian, le ministre du logement,
07:53sera l'invité de la grande interview Europe 1C News à 8h10.