WEBINAIRE - Les experts / Logement

Merci pour l'info

il y a 10 mois

Dans ce nouveau webbinaire, les experts de Merci pour l'info ont répondu aux questions de nos abonnés sur le logement...

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00:00:00 Bonjour à tous, soyez en retard, vétustez, désaccords sur des lieux, il y a 160 000 conflits entre pompiers et communicataires chaque année.

00:00:09 Pour pouvoir y mettre fin, on a appelé les meilleurs, les meilleurs aujourd'hui répondent à vos questions en direct, c'est tout de suite.

00:00:15 (Générique)

00:00:37 Bonjour à tous, les meilleurs, je vous l'ai dit, ce sont nos deux experts aujourd'hui en logement et en droit immobilier avec notamment Thomas Mertens, bonjour.

00:00:45 Bonjour.

00:00:46 Vous êtes avocat en droit immobilier.

00:00:47 Oui.

00:00:48 Et on peut vous retrouver sur Mertens, M-E-R-T-E-N-S-A-V-O-C-A-T-I-R-E-L.com pour prendre de vos nouvelles.

00:00:58 Et puis vous êtes aussi intervenu dans notre dossier qui est actuellement au kiosque de notre magazine.

00:01:03 Merci pour l'info, le dossier du mois de février, propriétaires, locataires, mettez fin à tous vos conflits.

00:01:08 À vos côtés, Charlie Caillou. Charlie, vous êtes conseiller juridique chez PAP.fr.

00:01:13 Vous êtes aussi la vedette des réseaux sociaux de PAP.fr sur les TikTok.

00:01:16 Vous pensez aussi sur Instagram.

00:01:18 C'est ça, YouTube, Facebook, partout.

00:01:20 On peut vous voir aussi sur MerciPourL'Info.fr et sur nos réseaux sociaux.

00:01:23 À nous, qu'on peut aussi vous inviter à rejoindre.

00:01:27 TikTok, Instagram, vous pouvez aussi voir une série où Charlie figure en ce moment en tant qu'expert sur le logement.

00:01:33 C'est notre thématique aujourd'hui.

00:01:34 On a reçu plein de questions de nos lecteurs.

00:01:36 Merci à vous d'être toujours nombreux à nous les poser.

00:01:39 Je rappelle que vous pouvez retrouver toutes les réponses à vos questions, en tout cas une grande partie, sur notre magazine du mois de février.

00:01:47 Et puis vous pouvez aussi retrouver ce dossier-là en ligne sur MerciPourL'Info.fr.

00:01:52 Merci pour l'info.fr/location.

00:01:56 C'est notre dossier.

00:01:57 C'est le même que celui qui est dans le magazine.

00:01:59 D'abord, un petit chiffre pour commencer.

00:02:02 Un chiffre qui est quand même assez éloquent.

00:02:04 Je le disais là, en fourchant, pardon.

00:02:06 Il y a 160 000 contentieux chaque année.

00:02:08 Enfin, c'est le chiffre de 2019.

00:02:10 C'est consolidé en 2023.

00:02:11 C'est 156 378 conflits qui sont initiés par les bailleurs.

00:02:17 La plupart du temps, majoritairement 93 %, ça concerne le paiement des loyers.

00:02:22 Et donc l'expulsion qui peut s'en suivre.

00:02:23 Il y a quand même 6623 contentieux qui sont l'initiative du locataire.

00:02:27 Cette fois-ci, sans trop de surprises, au deux tiers, c'est la restitution du dépôt de garantie.

00:02:32 Les propriétaires ont la délicatesse de ne pas le rendre.

00:02:36 On va commencer par le début.

00:02:38 Comment faire pour avoir un dossier parfait ?

00:02:40 Et puis quels sont vos droits ?

00:02:42 Quelles sont les choses aussi que vous n'avez pas forcément le droit de faire dans un contrat de location ?

00:02:46 On vous a posé la question, c'est vous qui le dites.

00:02:48 Quels sont les documents à donner pour une location ?

00:02:56 Les documents à donner pour une location ?

00:02:58 J'avoue, je ne les ai pas trop en tête.

00:03:00 Je suppose que c'est fiche de paie.

00:03:03 Non, parce que ça fait très longtemps qu'on est locataire et je ne sais pas.

00:03:07 Je ne sais plus.

00:03:08 Mes parents gèrent une partie de mon dossier parce qu'il faut une caution de la part des parents.

00:03:12 Donc après, tout ce qui va avec, carte d'identité, l'imposition, je crois aussi.

00:03:16 Je sais qu'il faut une attestation de logement et au-delà de ça, je ne sais pas du tout.

00:03:22 Un butin de salaire et il faut donner certainement une caution, je pense, pour une location.

00:03:28 Qu'est-ce que vous ajouteriez dans votre dossier pour avoir plus de chances d'obtenir un logement ?

00:03:33 Moi, par exemple, je suis étudiant, mais je suis en alternance, du coup, je touche un salaire.

00:03:38 Je trouve ça important de le notifier.

00:03:40 Si j'ai un travail, par exemple, si je trouve un travail, peut-être une assurance à ce que je puisse payer le loyer en plus du garant.

00:03:47 Une bonne caution et si j'ai la possibilité, un bon salaire.

00:03:51 Les revenus, la situation de professionnel.

00:03:56 Est-ce qu'un propriétaire peut augmenter le loyer de l'appartement comme il le souhaite ?

00:04:00 Alors, ça dépend s'il est privé ou public.

00:04:03 S'il est privé, je crois que oui.

00:04:05 Public, il est soumis à certaines lois.

00:04:08 Je sais que sur mon ancien appartement, ils avaient augmenté de 8% l'année suivante, mais je crois que c'est restreint.

00:04:14 Je crois que c'est régulé, je ne suis pas sûre que ce soit autorisé.

00:04:17 Je ne sais pas. Si c'est légal, je ne crois pas, je ne pense pas.

00:04:20 Vu qu'il y a tout un dossier, il ne peut pas l'augmenter du jour au lendemain.

00:04:23 Vous appelez et vous dire que le loyer a augmenté, par exemple, de 200 euros en plus.

00:04:28 Et est-ce qu'un proprio peut interdire de fumer ou d'avoir un animal ?

00:04:32 Selon moi, oui.

00:04:35 Pour l'allongement vraiment pérenne, je ne sais pas.

00:04:39 Les animaux, ce n'est pas trop embêtant, c'est la cigarette, parce que ça sent partout dans l'appartement.

00:04:44 Donc, si on ne veut pas prendre un locataire qui fume, il suffit peut-être de faire le show au départ.

00:04:49 Eh bien, question précise, réponse précise, le chien, la cigarette, c'est OK.

00:04:54 Il n'y a pas besoin, on ne peut pas vous interdire d'avoir un chien, ni de fumer des clopes.

00:04:59 On y reviendra aussi sur le 8% d'augmentation.

00:05:01 Ça, par contre, ça paraît énorme. Et Maxime nous a préparé une petite vidéo.

00:05:05 On est en dehors de l'indice de référence des loyers.

00:05:07 On verra qu'il peut y avoir des exceptions, mais c'est une grosse augmentation.

00:05:10 Vous n'auriez pas dû l'accepter. Vous pouvez avoir un recours à faire.

00:05:13 Et puis, pour constituer un bon dossier, moi, j'avais un petit tip.

00:05:17 C'est au-delà de ce qu'on peut demander.

00:05:19 J'avais demandé à mon banquier une attestation de bonne gestion de compte.

00:05:22 Ça fait faillot, mais ça fonctionne. Je l'ai eue.

00:05:25 Alors, j'avais des revenus pas terribles.

00:05:27 Tout est bon, de toute façon, pour avoir un bon dossier.

00:05:31 Quels sont les recours à propos de la cigarette dont il était question dans ce magnéto juridique

00:05:36 contre un locataire qui fume dans son logement ?

00:05:38 Il n'y en a pas. On a le droit de fumer dans son logement.

00:05:40 Oui, on a le droit de fumer dans son logement, mais il y a aussi une obligation d'entretien des lieux.

00:05:44 Alors, si on rend le logement, après quelques années d'occupation, jaune nicotine de partout,

00:05:50 évidemment, ça va avoir un impact sur le prix des travaux, de remise en état du logement.

00:05:55 Donc, c'est ça le seul recours que l'on a.

00:05:57 Mais effectivement, le locataire a le droit de fumer s'il le souhaite.

00:06:00 Il est informé que ça tue, mais il est totalement autorisé à le faire.

00:06:04 On ne peut pas l'en interdire.

00:06:06 On ne peut pas vous empêcher de fumer, mais on peut vous obliger à remettre dans un bon état les lieux.

00:06:10 Absolument.

00:06:11 Même avant que je ne quitte le logement ou c'est seulement quand je quitte le logement ?

00:06:13 Non, quand vous quittez le logement.

00:06:14 D'accord. Donc, je fais ce que je veux dans mon appartement.

00:06:16 Absolument.

00:06:17 Tant que je ne nuis pas aux autres.

00:06:18 Ok, on ne voit qu'à la fin. Très bien, merci.

00:06:20 Un petit chiffre pour se rendre compte de la crise du logement avec une question de Cilia.

00:06:25 Il y a 15 millions de personnes qui sont touchées par la crise du logement en France.

00:06:28 C'est énorme. C'est ce que nous apprend la Fondation Abbé Pierre.

00:06:31 Ce sont des chiffres de 2023, je dirais de l'année dernière, mais c'est encore très récent.

00:06:35 Et Cilia nous pose la question, un locataire en situation de handicap a-t-il plus de droits qu'un locataire qui n'a pas ce statut ?

00:06:42 Est-ce qu'on parle de locataire protégé ? Parfois, ça a une valeur, c'est quelque chose ?

00:06:45 Pas pour les personnes en situation de handicap.

00:06:47 En fait, la loi qui organise les rapports locatifs, c'est la loi du 6 juillet 89.

00:06:52 Et cette loi-là, elle organise tout, la durée du contrat, etc.

00:06:54 Mais elle ne prévoit rien de très spécifique pour les personnes en situation de handicap.

00:06:57 Il y a bien une mesure pour les personnes handicapées qui veulent aménager leur logement, justement, pour qu'il soit vivable.

00:07:03 En principe, on a pas le droit de transformer le logement.

00:07:06 Eh bien là, on doit demander l'autorisation du propriétaire.

00:07:09 Pour adapter le logement.

00:07:10 Exactement. Et si le locataire demande au propriétaire que le propriétaire ne répond pas dans les deux mois, ça vaut acceptation tacite.

00:07:16 C'est tout. C'est à peu près la seule mesure.

00:07:18 Et en plus, ça sera à mes frais de loi.

00:07:20 Ah oui, de toute façon, ça sera aux frais du locataire.

00:07:22 Mais simplement, au bout de deux mois, si le propriétaire n'a pas répondu, ça vaut acceptation.

00:07:26 Alors que dans un autre cas, s'il ne répond pas, il ne répond pas, ça ne vaut pas autorisation.

00:07:30 Donc, pas vraiment de droit supplémentaire pour un locataire en situation de handicap.

00:07:33 Non.

00:07:34 Ok. Très bien. En tant que propriétaire, cette fois, est-il possible de distinguer de faux papiers de vrais fournis par un locataire ?

00:07:41 Nous demande Eliette. Pas évident, ça.

00:07:43 Ce n'est pas évident, mais aujourd'hui, c'est de plus en plus possible.

00:07:45 Alors, évidemment, tout le monde n'est pas censé être Hercule Boirot, mais il est très simple de vérifier la véracité de documents.

00:07:52 Et vous avez un outil formidable qui a été mis en place par l'administration fiscale, notamment, qui s'appelle avis-vérif,

00:07:58 qui vous permet de vérifier la réalité des avis d'imposition qui sont donnés avec le dossier de candidature.

00:08:04 Et c'est évidemment la même information, vous pouvez l'avoir pour les cautions, ce qui est quand même très important.

00:08:09 Donc, je vais voir, avis-vérif, c'est sur un site avis-vérif ?

00:08:11 C'est public, c'est l'administration fiscale qui l'a mis en place.

00:08:15 Et vous rentrez les données que vous avez sur l'avis qu'on vous a donné, sur l'avis d'imposition qu'on vous a donné,

00:08:20 et le serveur vous répondra tout de suite de savoir si c'est un vrai ou un faux.

00:08:25 Puisque ça peut arriver qu'on ait des faux dans les dossiers de candidature.

00:08:29 C'est-à-dire que si c'est un faux, si on a changé un peu la somme, le pire, c'est d'avoir fait un faux.

00:08:34 Donc, en fait, quand on constitue son dossier et qu'on fait un faux, on est plutôt mal parti, si on peut vérifier ça.

00:08:39 De toute façon, oui, si le propriétaire qui décèle un faux dans le dossier,

00:08:44 ce serait un tout petit peu suicidaire de prendre le locataire en question, parce que ça part très mal dans ces cas-là.

00:08:50 Vous avez une autre possibilité de vérifier les choses, c'est quand on va vous remettre des fiches de paye.

00:08:55 Alors, les fiches de paye, sur une fiche de paye, il y a des informations très importantes,

00:08:59 et notamment le numéro RCS de l'entreprise, pour voir si elle existe bien,

00:09:03 parce que vous pouvez très bien avoir des fausses fiches de paye qui sont faites,

00:09:06 ou vous avez parfois des faussaires qui ne sont pas très malins,

00:09:09 et qui vont prendre des fiches de paye de trois mois différents,

00:09:12 mais avec des droits à congés payés acquis, qui vont rester identiques.

00:09:15 Sauf que ce n'est pas possible, puisque à chaque mois, vous cotisez pour les congés payés,

00:09:19 et nécessairement, d'un mois sur l'autre, le montant indiqué de congés payés sur la fiche de paye ne sera pas le même.

00:09:24 Si vous voyez que c'est le même, c'est qu'il y a un problème.

00:09:27 - Et peut-être du côté locataire, pour rassurer un propriétaire sur la véracité des pièces,

00:09:35 on peut constituer son dossier sur Dossier Facile, qui est aussi un service public.

00:09:41 Donc on charge les pièces, on peut le faire sur PAP par exemple, on charge ses pièces,

00:09:45 les pièces sont vérifiées par Dossier Facile, notamment la pièce dont parle Maître Merten,

00:09:51 c'est-à-dire l'avis d'imposition, et une fois qu'on a vérifié l'avis d'imposition,

00:09:55 ça permet de vérifier la cohérence des autres pièces avec cet avis d'imposition.

00:09:59 Donc pour les locataires qui veulent rassurer un propriétaire, ça c'est un bon service.

00:10:03 - Est-ce que c'est aussi sur ce même site qu'on peut rajouter un petit filigrane,

00:10:06 afin que ces papiers ne soient pas réutilisés pour d'autres choses ?

00:10:08 - Effectivement, c'est aussi un avantage de Dossier Facile pour le locataire,

00:10:11 c'est qu'il évite comme ça les usurpations d'identité,

00:10:14 puisqu'effectivement il y a un filigrane qui empêche d'utiliser les documents pour un autre usage.

00:10:19 - Alors on a aussi des questions sur "Je suis victime de discrimination, mon dossier n'a pas été retenu,

00:10:24 comment est-ce qu'on peut démontrer qu'on est victime de... enfin mon dossier n'a pas été retenu,

00:10:28 il y en a eu d'autres, je n'ai pas vraiment de...

00:10:33 notre lecteur qui posait la question n'a pas vraiment d'arme avec lui pour pouvoir dire

00:10:36 "non, c'est le mien qui aurait dû être pris".

00:10:39 - Malheureusement c'est vrai que c'est compliqué.

00:10:41 C'est compliqué s'il n'y a pas d'autres éléments qui viennent étayer le fait qu'il y aurait une discrimination.

00:10:46 Donc s'il n'y a pas un écrit qui vient prouver un peu que le seul critère sur lequel s'est basé le propriétaire,

00:10:51 c'était pas seulement la salvabilité mais un critère qui était interdit par la loi.

00:10:55 Donc ça peut être compliqué effectivement et peut-être que...

00:10:58 on sait que la recherche d'un logement c'est compliqué, il faut peut-être là dépenser son énergie entre guillemets

00:11:03 sur la recherche du logement plutôt que sur une action qui risque malheureusement,

00:11:07 s'il n'y a pas d'autres preuves, qui risque de ne pas prospérer.

00:11:10 - Du côté propriétaire on a le droit de choisir qui on veut ?

00:11:12 - On a le droit de choisir qui on veut, effectivement.

00:11:14 Le principal critère c'est la salvabilité, après on a le droit effectivement de choisir un locataire

00:11:17 que l'on trouve plus sympathique, qu'on trouve plus méritant, qu'on a envie d'aider,

00:11:21 qui a fait la même école que soi. Moi j'ai déjà eu le cas d'un propriétaire qui avait un très bon dossier,

00:11:26 très solvable et qui a préféré louer à un locataire qui l'était un peu moins

00:11:29 mais qui avait fait la même école d'ingénieurs que lui parce qu'il voulait lui donner un coup de pouce et l'aider.

00:11:34 - Est-ce que vous iriez jusqu'à recommander d'aller stalker le propriétaire et son nom sur LinkedIn ou ailleurs

00:11:39 pour essayer de trouver des points communs ?

00:11:41 - Je vous conseille pas ce genre de trucs, c'est vous qui le dites.

00:11:43 - Ok, pas forcément.

00:11:45 Pour les petits points juridiques sur le sujet, des critères sur lesquels on peut choisir un locataire

00:11:49 ou revendiquer une éventuelle discrimination, je vous invite à regarder

00:11:53 merci-pour-l'-info.fr/critères-location

00:11:57 où on vous donne les petits arguments et d'un côté et de l'autre.

00:12:00 C'est comme ça qu'est constitué notre dossier dans le magazine du mois de février.

00:12:02 Il y a toujours, item par item, on a balayé une quinzaine de conflits les plus récurrents

00:12:07 avec à chaque fois la photo en face de l'autre côté.

00:12:10 Côté page de gauche, côté propriétaire, page de droite, côté locataire.

00:12:13 Ça permet aussi de connaître les tips de l'autre.

00:12:15 Donc, vous allez repenser, c'est pas que pour vous, c'est aussi pour connaître les tips du camp d'en face.

00:12:18 Une question d'Adeline, je n'ai pas fait d'état des lieux, était-ce nécessaire ?

00:12:25 Voilà, moi, celle-là, elle est facile, j'ai la réponse, Adeline.

00:12:27 Avant que vous ne répondiez, on va rappeler en quoi l'état des lieux est précieux.

00:12:32 C'est le tuto de Margot.

00:12:35 - En début et en fin de location, le locataire et le propriétaire doivent établir un état des lieux.

00:12:41 L'idée, c'est de faire une description super minutieuse et par écrit de tout le logement.

00:12:47 Je vous explique.

00:12:48 Il faut passer dans chacune des pièces et décrire l'état de tous les éléments.

00:13:00 Le sol, les fenêtres, les serrures, l'installation électrique, les radiateurs, et surtout, surtout, ce qui coûte cher.

00:13:08 On vérifie que l'eau s'écoule comme il faut des robinets, que les volets électriques fonctionnent bien.

00:13:13 Et si le logement est meublé, on fait un descriptif précis de l'état de chacun des meubles.

00:13:19 Une fois la description complète effectuée et que le propriétaire et le locataire sont d'accord,

00:13:24 il faut chacun signer et conserver un exemplaire.

00:13:27 Et sachez aussi que depuis le 1er juin 2016, vous pouvez joindre des photos à votre état des lieux.

00:13:33 Attention, il est hyper important de bien les dater et de préciser l'endroit auquel elles correspondent dans l'appartement.

00:13:39 Si vous ne parvenez pas à vous mettre d'accord sur l'état des lieux, ça arrive, vous pouvez faire appel à un huissier de justice.

00:13:46 Dans ce cas, les frais du huissier sont à partager de moitié entre le propriétaire et son locataire.

00:13:52 Vous l'aurez donc compris, dans l'état des lieux d'entrée, il faut faire attention à tous les petits et gros défauts qui pourraient vous être reprochés à la sortie.

00:14:02 Et en tant que locataire, pas de panique, vous disposez de 10 jours supplémentaires pour ajouter tous les petits oublis que vous pourriez constater une fois que vous avez emménagé.

00:14:11 Et à la sortie, soyez irréprochable.

00:14:14 Ça veut dire reboucher les trous que vous auriez pu faire quand vous avez accroché des tableaux par exemple,

00:14:19 repeindre si votre appartement était blanc au départ et que vous l'avez entièrement repeint en rouge, vous le repeignez en blanc.

00:14:24 Si le logement est impeccable à l'état des lieux de sortie, votre propriétaire sera forcément rassuré et sera moins là à chercher la petite bête. Enfin, on espère.

00:14:33 Merci Margot. Bah oui, vous avez raison, on vérifie tout un par un.

00:14:38 Et même quand c'est un meublé, on peut vérifier aussi les couverts, le nombre qu'il y a, si ça correspond bien.

00:14:42 On vérifie l'état de chaque chose, c'est important.

00:14:44 Et si on n'a pas fait l'état des lieux, pour répondre à Adeline, vous avez l'air un peu paniqué avant le tuto.

00:14:49 Qui va prendre cher dans ces cas-là ?

00:14:51 C'est hélas le locataire, puisque s'il n'y a pas d'état des lieux, l'état des lieux.

00:14:55 Alors, premier élément, la loi de 89 l'oblige que vous soyez en bail nu ou en bail meublé.

00:15:02 En bail meublé, c'est d'autant plus important que vous devez avoir annexé au bail la liste des meubles qui sont mis à votre disposition.

00:15:08 Et c'est extrêmement important d'un point de vue probatoire, parce que si vous n'avez pas de meubles, c'est plus un meublé et donc c'est plus le même régime.

00:15:15 Et donc, vous pouvez faire requalifier votre contrat.

00:15:17 Donc, c'est extrêmement fondamental d'avoir un descriptif des lieux à l'entrée et en particulier dans le meublé.

00:15:25 Mais d'une manière générale, l'état des lieux contradictoire, qui peut être fait effectivement par huissier, mais qui peut être fait simplement contradictoirement entre les parties, est obligatoire à l'entrée comme à la sortie.

00:15:36 Et en réalité, ce sur quoi ça va jouer, c'est sur la restitution du dépôt de garantie.

00:15:41 Si le bien est rendu dans un état moins bon que dans lequel il a été donné, donc par comparaison avec l'état des lieux d'entrée, on va prélever pour les travaux sur le dépôt de garantie.

00:15:56 Donc, ce qui signifie que si vous n'avez pas d'état des lieux d'entrée...

00:15:59 Une présomption de très bon état.

00:16:01 D'état parfait.

00:16:03 Ou de bon état, en tout cas.

00:16:05 Il est dans un état...

00:16:07 Donc, le moindre pète au mur, le moindre couvert manquant...

00:16:09 C'est pour le locataire à la fin.

00:16:11 D'accord. Donc, si le locataire, vous n'avez pas...

00:16:13 Alors, pour le coup, je ne sais pas si Adeline était locataire ou propriétaire quand elle posait sa question.

00:16:18 C'est toujours un peu aussi... Ce n'est pas évident de savoir dans quelle position. N'hésitez pas à la préciser.

00:16:22 Mais ça sera pour la tête du locataire.

00:16:24 Absolument.

00:16:25 OK. Donc, faites gaffe. Si vous êtes locataire, si votre propriétaire ne vous fait pas d'état des lieux, exigez-le.

00:16:29 Surtout si le logement est déjà dans un état moyen. Il faut qu'il soit au moins bon.

00:16:33 Donc, on reste courtois. On ne se fâche pas.

00:16:35 On a 10 jours pour le modifier, l'état des lieux.

00:16:37 Ça, c'est ce que nous a dit Margot. C'est bon à savoir. Je l'ignorerais. Je l'avoue.

00:16:41 Donc, si on a fait un état des lieux, on se réperçoit qu'on n'est pas d'accord.

00:16:43 J'imagine que c'est aussi pour tester les chauffages qu'on n'a pas forcément allumés.

00:16:46 Sauf qu'on ne les allumerait pas forcément dans les 10 jours si on signe un bail en août.

00:16:49 Pensez à tout tester. La chaudière, absolument tout dans tous les moindres recoins.

00:16:54 Une autre question de Yann.

00:16:56 Où trouver des documents d'état des lieux légaux, nous demande-t-il ?

00:17:00 Oui, il y a des baux déjà prêts... Enfin, où les articles de loi sont visés et qui sont préremplis.

00:17:06 Il n'y a plus qu'à compléter votre nom, votre adresse.

00:17:08 Ça, ça peut se trouver un peu partout.

00:17:11 Vous allez dire sur mercipourl'info.fr, moi aussi.

00:17:14 On peut le trouver chez les deux et c'est très bien comme ça.

00:17:16 Vous pouvez aller sur pap.fr, sur mercipourl'info.fr.

00:17:18 Ne tapez pas forcément dans Google pour trouver celui qui sera le mieux référencé.

00:17:22 Ce n'est pas forcément le meilleur.

00:17:24 Si vous avez demandé, Yann, légaux, j'imagine que c'est parce que vous avez déjà eu des difficultés

00:17:28 à trouver le bon contrat de bail et que ce n'était pas forcément celui que vous attendiez.

00:17:32 Une question d'Anne-Marie, comment réaliser l'état des lieux entrants pour une maison avec cuve fioul ?

00:17:38 Alors là, je vous avoue, je n'ai pas gratté. Je sais que la question est pertinente, mais je l'ignore.

00:17:42 Mais c'est comme pour tous les états des lieux.

00:17:44 C'est-à-dire tout ce qui concerne les fluides, que ce soit l'électricité, le fioul, l'eau,

00:17:50 il faut impérativement noter dans l'état des lieux l'état des compteurs.

00:17:55 Donc, on fait le relevé de chaque compteur dans l'état des lieux.

00:17:59 Pour savoir, pour déjà rendre les lieux dans l'état dans lequel ils étaient,

00:18:03 je pense notamment sur la question de la cuve au fioul.

00:18:06 Si on vous la donne à moitié remplie, vous la rendez à moitié remplie.

00:18:08 Mais sur la cuve fioul, il n'y a pas forcément un compteur.

00:18:10 Une vieille cuve fioul, j'ai eu ça, il n'y avait pas de compteur dessus.

00:18:13 Ah, c'est compliqué. Alors, il faut se mettre d'accord.

00:18:16 Une sonde.

00:18:17 Une sonde.

00:18:18 Tester pour voir jusqu'à quel niveau arrive le liquide et puis ensuite faire un calcul de volumétrie

00:18:22 pour voir combien de litres il y a dans la citerne.

00:18:25 Oui, dans la citerne, c'est ça, dans la cuve.

00:18:27 Si on retient la moitié de la cuve, on ne l'a pas changé, ça restera une moitié en sortant.

00:18:30 Oui, ça va.

00:18:31 Je n'ai pas obligé de ressortir, puis t'as garé.

00:18:33 C'est un équivalent.

00:18:34 Après, on peut compléter en disant que l'ancien locataire, celui qui a payé et qui a donc laissé la moitié de cuve,

00:18:39 lui, il a en principe la possibilité de demander au nouveau locataire de lui rembourser ce qu'il a laissé dans la cuve.

00:18:45 Si, bien sûr, lui, il avait pris une cuve vide en commençant.

00:18:47 Absolument, puisque c'est son carburant, c'est lui qui l'a payé.

00:18:51 Mon propriétaire peut-il augmenter mon loyer de 100 euros ?

00:18:56 Alors, je connais l'indice de référence des loyers.

00:18:59 100 euros, ça me paraît être beaucoup pour l'augmentation d'un loyer.

00:19:03 Avant de discuter du sujet, je vous invite à regarder le plus de la rédacte de Maxime

00:19:08 pour comprendre ce que c'est l'indice de référence des loyers, comment votre loyer peut-il évoluer.

00:19:12 C'est le plus de Maxime.

00:19:13 Mais comment se fait-il que votre propriétaire procède à une augmentation de loyer

00:19:17 alors que vous avez repéré un bout de papier peint qui commence à se décoller dans la chambre,

00:19:20 que des traces d'humidité commencent à apparaître dans la salle de bain,

00:19:22 et même, malheureusement, que votre boulangerie préférée vient de fermer en bas de chez vous ?

00:19:26 Sachez qu'il est tout à fait en droit de procéder à une telle revalorisation.

00:19:30 Toutefois, elle s'applique dans certains cas très précis que je vais vous expliquer maintenant.

00:19:34 Primo, c'est la revalorisation annuelle du loyer.

00:19:41 Tous les ans, à la date d'anniversaire de votre entrée dans le logement,

00:19:44 votre propriétaire peut décider d'augmenter le montant de votre loyer.

00:19:48 Toutefois, il doit respecter deux conditions.

00:19:51 D'une part, il faut que cette mention apparaisse sur votre bail.

00:19:54 Deuxième condition, le niveau de cette hausse est calculé en fonction de ce qu'on appelle l'IRL,

00:19:59 l'indice de référence des loyers.

00:20:02 Il s'agit d'un indicateur édité par l'INSEE tous les trimestres

00:20:05 qui permet de calculer le niveau de la hausse des loyers en se basant sur l'inflation.

00:20:10 Il s'agit d'une basse 100 qui a été arrêtée au quatrième trimestre 1998

00:20:16 et depuis, elle a augmenté de plus de 40%.

00:20:19 Secondo, votre propriétaire peut décider d'augmenter votre loyer

00:20:22 s'il considère qu'il vous fait payer un prix trop bas par rapport au marché.

00:20:27 En d'autres termes, vous louer 300 euros par mois un triplex de 200 m²

00:20:31 dans le 7e arrondissement de Paris, c'est ce qu'on appelle une sous-évaluation.

00:20:35 Alors attention, pour procéder à cette réévaluation,

00:20:37 il doit tout de même fournir des preuves entre 3 et 6 exemples similaires dans votre quartier.

00:20:43 Ensuite, au moins 6 mois avant la fin de votre bail,

00:20:46 il doit vous proposer la revalorisation du loyer,

00:20:49 que vous êtes en droit d'accepter ou de refuser,

00:20:52 mais dans le deuxième cas, vous devrez quitter les lieux à la fin de votre bail.

00:20:55 Tercio, votre propriétaire a fait réaliser des travaux de rénovation du logement que vous occupez,

00:21:01 des travaux qui induiront nécessairement une hausse de votre confort de vie.

00:21:05 Dans ce cas-là, le propriétaire est en droit d'exiger une réévaluation du loyer.

00:21:09 Celle-ci peut atteindre jusqu'à 15% du montant total des travaux.

00:21:13 Pareil, vous êtes en droit d'accepter ou de refuser,

00:21:16 mais sachez là aussi que dans le deuxième cas, vous serez obligé de quitter le logement.

00:21:19 Pour finir, laissez-moi vous rappeler à tous, propriétaires comme locataires,

00:21:23 qu'il existe un dispositif qu'on appelle l'encadrement des loyers.

00:21:26 Cette mesure a pour but de limiter la hausse des loyers

00:21:30 et tout abus peut être signalé aux autorités locales,

00:21:33 qui pourra appliquer des sanctions envers le propriétaire.

00:21:36 Plus d'informations sur les relations entre locataires et propriétaires via ce lien.

00:21:41 Merci beaucoup. Maxime, comment vérifier, nous demande Thibaut,

00:21:44 que mon loyer respecte bien l'encadrement des loyers ?

00:21:47 Oui, il y a des villes où l'encadrement des loyers est en place.

00:21:50 Vous avez sur le site de chaque mairie un endroit où vous pouvez aller chercher les plafonds de loyer.

00:21:55 Vous pouvez aussi le faire sur PAP.fr.

00:21:57 Vous avez une page où vous entrez les quatre informations importantes

00:22:00 pour déterminer votre plafond de loyer.

00:22:02 Donc, vie d'umeublé, le nombre de pièces, l'année de construction et l'adresse du bien.

00:22:07 Et donc, vous avez votre loyer de référence majoré,

00:22:10 le plafond de loyer que vous devez respecter, qui se traduit par un loyer au mètre carré.

00:22:14 C'est une bonne question, Thibaut, parce qu'on a un petit chiffre à vous annoncer.

00:22:18 C'est même un gros chiffre.

00:22:19 31% des annonces à Paris et dans le 93 ne respectent pas l'encadrement des loyers.

00:22:26 Il y a presque un tiers des appartements qu'on voit en location dans les vitrines des agences immobilières

00:22:32 qui sont des annonces illégales.

00:22:34 Que faire dans ces cas-là ?

00:22:36 Ça concerne surtout les petits logements,

00:22:38 parce qu'en fait, les plafonds de loyer sont très sévères,

00:22:40 surtout pour les petits logements, pour les studios, pour les étudiants.

00:22:43 Finalement, le dispositif est mal calibré.

00:22:46 À Paris, dans le 93, on a l'impression que ça concerne beaucoup de monde.

00:22:49 Oui, c'est vrai, vous avez raison.

00:22:50 Mais ça concerne en tout cas les petits logements et aussi les étudiants.

00:22:53 Que faire ? Il faut saisir la commission de conciliation,

00:22:58 qui va donc rappeler au propriétaire quel est le loyer qu'il doit respecter.

00:23:04 Et puis ensuite, il faut peut-être saisir le tribunal pour demander la restitution

00:23:09 des sommes qui ont été traversées.

00:23:12 Pardon d'être très concret, mais dans ces zones-là, justement,

00:23:15 on a plutôt tendance à failloter quand on est candidat à la location,

00:23:18 voire locataire, on n'a pas envie de se fâcher avec un propriétaire,

00:23:21 qui peut en trouver plein d'autres.

00:23:22 C'est la raison pour laquelle l'encadrement des loyers est en vigueur depuis 2015

00:23:25 et qu'il y a eu très peu de litiges provoqués jusqu'à présent.

00:23:29 Et c'est pour ça que la mairie de Paris, aujourd'hui, a repris en main la police

00:23:33 un peu des loyers et essaye d'accompagner les locataires dans ce type de démarche-là.

00:23:38 Parce qu'effectivement, le locataire n'est pas dans une situation, comment dire,

00:23:42 dans la situation de prison-force.

00:23:44 Exactement. Donc effectivement, oui, les droits existent,

00:23:47 mais pour les locataires, c'est parfois difficile de les faire...

00:23:49 Et petit conseil très concret, même si ça ne va pas forcément être facile à dire

00:23:53 pour des gens qui ont l'habitude de dire le droit.

00:23:56 Si je vois un appartement, si je vais être pris à cet appartement,

00:23:59 que je vois qu'il ne respecte pas l'encadrement des loyers,

00:24:02 est-ce que je peux signer, puis après avoir signé, dire "Dis donc, E.O.,

00:24:05 tu me fais payer le loyer légal ?"

00:24:07 Oui, on peut contester ensuite, oui.

00:24:09 Absolument.

00:24:10 Absolument. Alors ça commence par le lamiable, toujours, il vaut mieux se mettre d'accord.

00:24:15 Parce que...

00:24:16 "Dis donc, t'es gentil, tu viens de signer ton bail, tu restes."

00:24:19 Oui, mais sauf que si le propriétaire est un peu informé,

00:24:22 il sait qu'un locataire a un gros pouvoir de nuisance.

00:24:25 Et si jamais il saisit les tribunaux, parce que, en l'occurrence, il aura raison.

00:24:29 Il aura raison, il aura la possibilité de se faire restituer sur 3 ans

00:24:34 la différence, le delta, entre le loyer applicable et le loyer réellement payé,

00:24:40 à l'intérêt autolégal, qui augmente aussi vite que l'IRL,

00:24:44 donc ce n'est pas dans l'intérêt du propriétaire.

00:24:47 Et puis, vous avez des dommages à intérêt qui vont avec, puis les frais de justice.

00:24:52 Donc les frais de justice, soyons quand même assez clairs,

00:24:54 si j'engage une procédure, c'est quand même assez lourd.

00:24:56 Le tribunal, ça fait toujours peur, même quand on se sait dans son bon droit.

00:25:00 Les honoraires que je vais devoir vous payer, maître,

00:25:02 ça sera la charge de mon propriétaire s'il ne respecte pas mon cadrement.

00:25:05 Alors, ce n'est pas aussi simple que ça.

00:25:06 C'est ce que dira le juge.

00:25:07 Mais d'une part, vous n'êtes pas obligé de prendre un avocat

00:25:10 pour vous défendre devant le juge des contentions de la protection.

00:25:13 Alors ça, il n'y a pas beaucoup d'avocats qui le disent.

00:25:15 Eh oui, mais il faut être honnête jusqu'au bout.

00:25:17 Effectivement, c'est un des éléments importants de notre État de droit,

00:25:21 c'est que pour ce genre de contentieux, et pas que cela,

00:25:24 pour les contentieux de consommation également,

00:25:26 on n'a pas besoin d'avocat pour aller saisir le juge.

00:25:29 Donc c'est une garantie fondamentale de l'État.

00:25:31 Donc ça, c'est une première chose.

00:25:33 Et deuxièmement, effectivement, tout ça se règle à la fin comptablement.

00:25:39 Et si vous prenez un avocat, la partie adverse peut être condamnée à une somme forfaitaire.

00:25:45 Mais hélas, pour le coup, c'est rarement le montant des honneurs que vous avez déboursés.

00:25:50 C'est beaucoup moins important.

00:25:52 Mais en l'occurrence, un propriétaire a tout intérêt de nos jours

00:25:57 à respecter l'encadrement des loyers,

00:25:59 parce qu'à la fin, l'addition peut être très salée pour lui.

00:26:02 Ils ne savent pas si bien que ça, parce que les bénéficiaires sont en zone tendue.

00:26:04 Il y a quand même un tiers qui ne le respecte pas.

00:26:06 Il y a un point aussi, c'est que le dispositif d'encadrement des loyers

00:26:08 prévoit une exception qui permet au propriétaire aussi de dépasser le plafond.

00:26:11 C'est le complément de loyer.

00:26:13 C'est une exception qui est quand même très vaseuse,

00:26:15 parce qu'un balcon, la vue sur je ne sais pas quoi, ça peut suffire.

00:26:18 Si déjà la loi disait ça, on serait déjà pas mal.

00:26:20 Mais en fait, la loi ne dit même pas ça.

00:26:22 Elle dit simplement que le propriétaire peut faire un complément de loyer

00:26:24 lorsque le logement possède des caractéristiques de localisation, de confort

00:26:27 qui le justifient par rapport aux autres logements du secteur.

00:26:30 C'est hyper vague, il n'y a pas d'exemple, il n'y a pas de tarif.

00:26:33 Donc une vue sur la tour Eiffel, on peut se dire, oui, c'est un élément de confort, c'est plutôt sympa.

00:26:37 A Paris, dès lors qu'on est au deuxième ou troisième étage, on a toujours la vue sur la tour Eiffel.

00:26:39 Vous avez de la chance, moi non.

00:26:41 Je suis au premier.

00:26:43 Donc en fait, la vue sur la tour Eiffel, on peut se dire que c'est un élément de confort, d'accord.

00:26:46 Mais combien ? 20 euros par mois, 50 ?

00:26:49 Et donc la loi est tellement floue qu'à un moment, les propriétaires l'interprètent,

00:26:55 de manière parfois un peu extensive, c'est vrai.

00:26:57 Concrètement, on a un peu de jurisprudence peut-être là-dessus ?

00:27:00 Pas encore. Très peu pour la raison que vous avez donnée tout à l'heure,

00:27:03 c'est-à-dire que les locataires agissent peu.

00:27:05 Donc si le locataire agit et dans son endroit, il pense pouvoir y arriver,

00:27:08 comme vous expliquez tout à l'heure Thomas,

00:27:10 mais contre Kemps, le proprio peut aussi dire "non, mon logement est exceptionnel

00:27:15 parce qu'il y a un balcon, parce que si on se penche, on voit le Sacré-Cœur".

00:27:18 Effectivement, le propriétaire a très intérêt à justifier, à bien remplir le contrat de location

00:27:24 parce que s'il le remplit mal, il risque une amende jusqu'à 5 000 euros.

00:27:28 Donc s'il ne respecte pas du tout le plafond, qu'il ne remplit pas le contrat,

00:27:31 qu'il se moque complètement du plafond de loyer, il risque une amende jusqu'à 5 000 euros.

00:27:36 Donc effectivement, le conseil donné à un propriétaire,

00:27:38 c'est au moins de rédiger le contrat correctement et d'indiquer un complément de loyer

00:27:42 avec un motif et un tarif.

00:27:44 - Bon, loyer abondi, nous dit Myriam.

00:27:46 Je croyais que le gouvernement avait interdit les hausses.

00:27:49 Alors, il n'a pas interdit les hausses, nous le disons, non, a modéré depuis un an.

00:27:53 L'indice de référence des loyers, dont vous parliez à l'instant maximum, c'est 3,5 maximum.

00:28:00 En l'occurrence, personne ne fait moins.

00:28:02 Mais c'est 3,5 chaque année que votre loyer peut augmenter.

00:28:04 C'est encore le cas aujourd'hui, on attend les derniers IRL.

00:28:07 Si c'est au-delà, bondi, j'imagine que c'est au-delà,

00:28:10 ça veut dire que c'est une augmentation qui n'est pas légale ?

00:28:13 - Qui n'est pas légale.

00:28:14 - OK. Donc on peut rappeler à son proprio.

00:28:16 Regardez sur Merci pour l'info, on a le registre des IRL, des indices de référence des loyers.

00:28:19 Et vous pouvez harguer du fait que, non, c'est ce mois-ci 3,5 ou 2,5 ou…

00:28:24 - Oui, c'est ça. L'indice de référence des loyers, il faut quand même que ce soit prévu par le contrat.

00:28:29 Parce que si vous faites un contrat avec un mauvais modèle

00:28:32 et que vous oubliez l'augmentation automatique annuelle, ça peut arriver.

00:28:35 Mais si vous ne l'avez pas contractualisé, vous y avez renoncé.

00:28:38 - Pas d'augmentation. Si on a un contrat de bail où ce n'est pas précisé,

00:28:41 on ne peut pas opposer, le propriétaire ne peut pas opposer.

00:28:43 - Non. - Ah, ben j'ai tout intérêt.

00:28:44 C'est moi qui l'ai fait, mon bail.

00:28:46 - Je ne sais pas comment est votre bail, mais…

00:28:49 - Je vous présenterai.

00:28:50 - En tout état de cause, on ne peut pas augmenter le loyer

00:28:53 si on n'a pas prévu cette clause d'augmentation automatique.

00:28:56 Particularité, alors le dernier indice qui vient de sortir est sorti à 3,45.

00:29:01 Donc on est vraiment juste en dessous des 3,50 de plafonnement de l'État

00:29:06 depuis l'année dernière.

00:29:08 C'est assez cohérent d'une certaine manière.

00:29:11 Et puis il y a quelque chose de très important,

00:29:13 c'est que depuis quelques années maintenant,

00:29:16 le nouveau loyer avec l'indice s'applique au moment où le propriétaire en fait la demande.

00:29:21 Il ne peut pas rétroagir.

00:29:23 - On l'a sait-il déjà, pardon, je n'ai pas bien compris.

00:29:25 - Pour pouvoir augmenter le loyer, le propriétaire doit envoyer un courrier

00:29:28 à son locataire en lui expliquant pourquoi il augmente et comment il augmente

00:29:32 et en lui expliquant la règle de 3 d'augmentation du loyer avec l'indice de référence.

00:29:36 - Alors expliquez-nous justement cette règle de 3.

00:29:38 Si l'indice de référence de loyer c'est 3,5, ça ne veut pas dire que mon loyer va augmenter de 3,5%.

00:29:42 - Ah non, c'est une augmentation...

00:29:44 - Expliquez-le, ce n'est pas clair dans la tête de tout le monde.

00:29:46 Moi je vais découvrir ça l'année dernière, vous voyez.

00:29:48 - Peut-être que...

00:29:50 - En fait la règle de 3, c'est que vous avez un indice en ce moment,

00:29:53 donc on est le 1er février.

00:29:55 - L'année dernière il était à 3,5%.

00:29:57 - Un indice ce n'est pas en %, c'est 127.

00:30:00 - Oui, 127.

00:30:02 - L'année prochaine, au 1er février, date anniversaire de la signature de contre-allocation,

00:30:06 le propriétaire va se réveiller en disant "j'augmente le loyer et j'indexe".

00:30:09 On regarde l'indice en vigueur au 1er février 2025,

00:30:12 et s'il est à 130, on fait une règle de 3.

00:30:15 On prend le loyer actuel, multiplié par 130, divisé par 127,

00:30:19 et ça nous donne le nouveau loyer.

00:30:21 Ça équivaut en fait à multiplier par 3,50%.

00:30:24 C'est la même chose.

00:30:25 Simplement, c'est deux façons de présenter.

00:30:27 Soit on fait le calcul avec la règle de 3,

00:30:29 donc on part des indices de l'INSEE et on fait la règle de 3,

00:30:32 soit on prend le résultat qui est une augmentation de 3,45%.

00:30:38 - Mais rapporté aussi à N-1...

00:30:41 - Oui, c'est toujours sur N-1, oui, absolument.

00:30:44 - Une question de Danta, je crois que vous avez commencé à y répondre d'ailleurs.

00:30:49 Si votre propriétaire peut augmenter le loyer sans prévenir,

00:30:51 vous venez de le dire non ?

00:30:52 - Non.

00:30:53 - OK, de toute façon, s'il veut que j'augmente mon virement,

00:30:55 il faut quand même me prévenir.

00:30:57 Mais formellement, vous avez dit qu'il faut qu'il m'explique la règle de 3.

00:31:00 Il m'explique le calcul.

00:31:01 Si ça ne m'explique pas le calcul, dans le mois en cours,

00:31:03 tant qu'il ne m'a pas expliqué le calcul à l'écrit,

00:31:05 je peux continuer à payer l'ancien loyer.

00:31:06 - Absolument.

00:31:07 - OK.

00:31:08 - Le nouveau loyer n'est exigible qu'à partir du moment

00:31:11 où on vous demande de le payer.

00:31:12 C'est-à-dire que si vous avez oublié trois mois,

00:31:15 en tant que propriétaire, c'est trop tard.

00:31:17 - Je me permets d'embrasser Patrick, qui est mon propriétaire depuis 20 ans,

00:31:20 qui m'a augmenté deux fois.

00:31:22 Patrick, si vous nous regardez, je vous embrasse,

00:31:24 parce que c'était cher à l'époque, mais aujourd'hui, c'est vraiment pas cher.

00:31:27 Quels sont les recours d'un bailleur lorsque le locataire refuse l'augmentation du loyer ?

00:31:31 Je dis non, je vous embête, je ne change pas mon virement.

00:31:33 Vous avez beau m'avoir demandé, le propriétaire, qu'est-ce que je fais dans ces cas-là ?

00:31:37 - Ça fait un arriéré.

00:31:38 Ça fait un arriéré, ça fait un défaut de paiement.

00:31:40 - Et on les collectionne tous les mois.

00:31:41 - Et tous les mois, ça s'additionne.

00:31:43 Et in fine, ça donne une situation qui est très crispée

00:31:48 et qui peut donner lieu à une action en justice, en résiliation du bail,

00:31:52 et en expulsion locative, puisque, encore une fois,

00:31:54 c'est totalement légitime d'augmenter le loyer sur l'IRL, sur la variation de l'IRL.

00:31:59 Et le fait de ne pas payer, c'est comme ne pas payer son loyer, en fait.

00:32:02 - Alors, une augmentation un peu plus importante que l'IRL, c'est possible,

00:32:06 notamment quand il y a eu des travaux.

00:32:08 Quels travaux peuvent justifier une augmentation de loyer, nous demande Odette ?

00:32:12 - Alors, le…

00:32:13 - L'éco-rénovation, on a refait les fenêtres, ça…

00:32:16 - En fait, il n'y a pas…

00:32:17 Pendant le contrat d'allocation, il n'y a aucun travaux

00:32:20 qui peut permettre au propriétaire d'augmenter son loyer.

00:32:22 - Donc, pendant le contrat, si mon propriétaire fait des travaux chez moi,

00:32:24 il ne peut pas…

00:32:25 - Le loyer, il est fixé le jour de la signature du contrat d'allocation.

00:32:26 Il va pouvoir évoluer avec l'IRL, comme on l'a vu juste avant,

00:32:29 mais ensuite, il ne bouge pas.

00:32:31 Le seul cas où le loyer peut augmenter au-delà de l'IRL,

00:32:35 c'est si on a prévu dans le contrat d'allocation, initialement,

00:32:38 une clause d'amélioration, c'est-à-dire que le propriétaire s'engage à faire des travaux,

00:32:42 donc changer les fenêtres, je ne sais pas, voilà, par exemple.

00:32:45 Et donc, à partir du moment où il aura fait les travaux,

00:32:47 comme la clause aura été acceptée par le locataire en signant le contrat,

00:32:50 alors le loyer pourra augmenter et donc passer un palier.

00:32:55 Mais ça veut dire…

00:32:56 - Ça sera seulement pour le futur locataire, ça ne peut pas être pour moi.

00:32:58 - Si, si, ça sera pour vous, mais à partir du moment où les travaux sont réalisés.

00:33:01 - D'accord.

00:33:02 - Donc, c'est une clause où on dit aujourd'hui, les fenêtres sont un peu pourries,

00:33:05 mais l'année prochaine, je vais les changer et quand je les changerai,

00:33:08 je passerai, j'augmenterai le loyer.

00:33:10 Si la clause est acceptée par le locataire, ça ne pose pas de problème.

00:33:12 - D'accord, très bien.

00:33:13 - Ça s'analyse en une sorte de franchise de loyer le temps que ce n'est pas fait.

00:33:17 - OK.

00:33:18 - Le temps que les loyers ne sont pas faits, on accepte d'avoir un loyer minoré

00:33:21 et une fois que les travaux sont réalisés, eh bien là, on augmente.

00:33:24 Mais il faut se mettre d'accord, effectivement, dans la signature.

00:33:26 - Dans tous les cas, l'augmentation ne peut pas non plus être exubérante,

00:33:28 elle doit respecter l'encadrement quand il y en a un.

00:33:30 Et s'il n'y en a pas un, il faut s'entendre de toute façon avant sur l'augmentation du loyer.

00:33:34 Et c'est quoi le bon niveau acceptable ?

00:33:37 C'est quand l'économie d'énergie que je vais faire, par exemple, sur le chauffage,

00:33:40 est à peu près au même niveau que le montant du nouveau loyer est au-dessus de l'ancien ?

00:33:46 - Ça, il y a autant de réponses.

00:33:48 - C'est libre.

00:33:49 - C'est le cas de figure, c'est libre.

00:33:50 N'oublions pas que le bail est quand même encore un contrat.

00:33:53 Même s'il est très statutairement réglementé, ça reste quand même un accord de volonté.

00:33:58 - Et puis, vous me parliez tout à l'heure aussi d'un bail qui existe, qui est très rare,

00:34:02 mais qui est en pleine recrudescence, c'est celui qui est libre, qu'on fait sur un coin de table,

00:34:07 qui n'est pas… On parlait de contrat légaux de bail tout à l'heure.

00:34:10 On peut aussi faire un bail sans aucune contrainte, tout à fait libre de tout.

00:34:13 On en parle d'ailleurs en février dans ce magazine.

00:34:16 On peut faire un bail tout à fait libre.

00:34:19 - Alors, oui et non.

00:34:20 - À quelle condition ?

00:34:21 - Il y a un ordre public.

00:34:22 Alors, la question aujourd'hui, c'est que l'ordre public sur le contrat de bail d'habitation,

00:34:29 d'habitation principale, est parfaitement encadré par la loi de 89,

00:34:34 parce qu'on considère, l'esprit de la loi c'est ça, c'est que le locataire est la partie faible.

00:34:40 Donc, cette loi organise énormément de garanties pour le locataire.

00:34:45 On ne peut pas mettre un terme au contrat, sauf dans trois hypothèses,

00:34:49 la reprise, la vente ou le motif légitime.

00:34:52 Il y a tout un tas de protections du droit au logement qui est une liberté fondamentale,

00:34:56 constitutionnellement reconnue en France.

00:34:59 Ce qui fait que les propriétaires, ils essayent de faire des montages

00:35:04 pour éviter ce régime d'ordre public extrêmement protecteur de la partie faible qui est le locataire.

00:35:10 Donc, à partir de là, le seul moyen de pouvoir contourner cette règle,

00:35:14 c'est de faire des baux à des sociétés qui, elles, vont loger des personnes.

00:35:20 Donc, ça va être typiquement, si vous êtes entrepreneur individuel, vous avez votre société,

00:35:24 c'est votre société. Alors, évidemment, c'est compliqué, parce que pour le locataire,

00:35:27 moi, j'analyse ça en un abus de bien social, mais lorsque vous prenez le logement au nom de votre société,

00:35:33 on peut faire un bail qui n'a aucune garantie de la loi de 89

00:35:37 et qui ne sera régi que par les dispositions du Code civil,

00:35:40 donc totalement libre, vous pouvez mettre tout à la charge du locataire,

00:35:44 puisque le locataire, en l'espèce, ne sera pas protégé,

00:35:46 puisque ça n'est pas un particulier pour sa résidence principale.

00:35:49 - Ça, je comprends que vous ne le recommandez pas, on préfère garder des baux encadrés,

00:35:52 logements nus ou meublés, pourquoi pas, d'ailleurs, pour une durée plus ou moins,

00:35:56 ça peut être aussi un bail de 10 mois, ça ne s'appelle comment déjà un bail de mobilité ?

00:36:00 - Ça concerne certains locataires, mais oui.

00:36:02 - Mais ça, c'est seulement dans ces cadres-là et on peut retrouver ces modèles de baux proprement

00:36:06 sur mercipourl'info.fr et...

00:36:08 - Peppé.fr

00:36:09 - Merci.

00:36:10 - Merci.

00:36:11 - Question d'Inès, bonjour, Inès, mon propriétaire a trop perçu de loyer,

00:36:15 puisqu'il recevait le montant de la CAF et aussi nous qui payions la totalité du loyer.

00:36:20 Bon, Inès, manifestement, a payé la totalité de son loyer

00:36:22 et la CAF était versée directement au propriétaire,

00:36:24 dans ces cas-là, qu'est-ce qu'on fait ? Julien nous expliquait tout à l'heure,

00:36:27 on demande gentiment au propriétaire de nous rendre le montant ?

00:36:33 - Pas gentiment, je dirais.

00:36:35 - Pas gentiment, c'est-à-dire qu'après, un décompte de loyer, c'est un compte,

00:36:40 c'est un compte courant, c'est comme votre compte bancaire, vous avez du plus, du moins,

00:36:44 et à la fin, vous avez un solde.

00:36:46 Donc, s'il y a un trop perçu, le solde à la fin est positif pour le locataire

00:36:52 et à ce moment-là, le locataire est en droit de dire "moi, j'ai tant d'avance sur le loyer,

00:36:56 je vous aurais payé trois mois trop d'avance, je ne vous paierai pas les trois premières".

00:36:58 - On peut cesser les paiements, vous êtes d'accord ?

00:37:00 - Absolument.

00:37:01 - Il se joue toujours bien un petit mot gentil, pour préciser.

00:37:03 - Évidemment, il faut prévenir, ça reste un contrat.

00:37:05 - Une question de Patrick, j'espère que ce n'est pas la mienne.

00:37:07 "Comment faire pour demander le rattrapage des loyers en retard sans remise de quittance ?"

00:37:10 Patrick, tu me dirais quand même.

00:37:12 Je n'ai pas donné de quittance, je suis propriétaire, je n'ai pas donné de quittance,

00:37:14 il y a des loyers en retard, est-ce que je peux demander à aller rattraper ?

00:37:17 Je pense oui, non, il y a le montant de loyer qui était sur le bail.

00:37:20 - Oui.

00:37:21 - Une question de Jean-Paul, "j'ai des difficultés financières,

00:37:26 mon locataire a des difficultés financières, sa société a fermé,

00:37:29 comment gérer ce type de situation ?"

00:37:31 - Alors, il faut prendre les choses très rapidement, éviter que ça s'accumule,

00:37:35 parce que plus les loyers s'accumulent et moins on trouvera de solutions amiables,

00:37:38 et plus on va aller sur une procédure et personne n'a envie de ça.

00:37:41 Il faut donc prendre contact avec le locataire, lui indiquer qu'il existe des aides,

00:37:46 qu'il peut notamment aller auprès du CCAS, du Centre Communal d'Action Sociale,

00:37:50 où on va vérifier qu'il a bien déclenché toutes les aides auxquelles il a le droit,

00:37:54 et puis où on essaiera aussi peut-être de déclencher des aides spécifiques

00:37:58 au locataire en situation d'impayé.

00:38:01 Et puis ensuite, il faut jauger un petit peu, je dirais,

00:38:04 est-ce que c'est un impayé temporaire parce qu'il y a là un pépin, une réparation,

00:38:09 et que le locataire va pouvoir se remettre sur les rangs,

00:38:13 ou au contraire, le problème financier est plus pérenne,

00:38:16 et auquel cas, ce ne sont pas les mêmes solutions.

00:38:18 - Ça arrive, on peut partir du principe que le locataire voudrait bien payer,

00:38:21 et simplement ne peut pas, on a un petit chiffre aussi.

00:38:23 Alors là, c'est dans le logement aussi, c'est 863 000 interventions pour impayés,

00:38:27 cette fois-ci pour les factures d'énergie.

00:38:29 C'est énorme, il y a un million de foyers presque qui n'ont pas pu honorer une facture.

00:38:34 Et donc, aujourd'hui, EDF, par exemple, ne coupe plus l'électricité, disent-ils en tout cas,

00:38:39 mais simplement réduit la disponibilité de l'électricité à la maison.

00:38:43 Souvent, on n'est pas, enfin, de votre expérience, à vous,

00:38:45 le locataire n'a pas forcément une mauvaise foi, il n'a simplement pas forcément les moyens.

00:38:49 - Oui, hélas, c'est-à-dire que vous avez des situations professionnelles,

00:38:55 des accidents de la vie qui peuvent faire que le locataire se retrouve

00:38:59 dans une situation inextricable de ne plus pouvoir payer.

00:39:02 Effectivement, alors bon, le propriétaire, lui, il n'est pas non plus garant de cela,

00:39:08 et il ne peut rien y faire, et il n'a pas à en subir les conséquences non plus.

00:39:11 Mais là, il n'y a pas de règle, chaque hypothèse est différente,

00:39:19 mais il y a une règle quand même générale qui est de prendre le problème à bras-le-corps

00:39:24 le plus tôt possible. Pourquoi ? Parce qu'une dette,

00:39:27 puis elle s'accumule, puis elle devient irrecouvrable,

00:39:30 et c'est dans l'intérêt de personne, puisque, au final, qu'est-ce qui va se passer ?

00:39:35 Il y aura une action en expulsion, et ce sera dramatique,

00:39:38 et vous aurez un propriétaire qui peut-être ne pourra jamais récupérer

00:39:41 ses arriérés, et une personne à la rue.

00:39:45 - Donc, le moyen de se prémunir aussi en tant que propriétaire,

00:39:48 contre les loisins payés, ce sont toutes les garanties.

00:39:50 Caution solidaire, visa, l'assurance-moyens payés,

00:39:53 ça permet quand même d'avoir un filet de sécurité si le locataire a un pépin,

00:39:58 ce qui peut arriver à tout le monde.

00:40:00 - Question sur les charges locatives, comment sont réparties les charges locatives

00:40:03 dans le cadre du chauffage collectif ?

00:40:05 C'est souvent encore très cher, puisqu'on n'arrive pas à le modérer,

00:40:10 du 15 octobre, je crois, jusqu'au 15 mars, on a le chauffage de pleine barre, à fond,

00:40:14 on peut parfois même le modifier juste en ouvrant les fenêtres,

00:40:16 puisqu'on ne peut même pas moduler un radiateur sur un autre,

00:40:19 c'est des aberrations qui existent encore beaucoup,

00:40:21 notamment dans les grandes villes avec de l'habitat des années 70,

00:40:23 de l'habitat collectif.

00:40:25 Quand le chauffage collectif est en planche des chauffants,

00:40:28 comment est-ce qu'on répartit les charges locatives ?

00:40:30 Quelle est la part que le locataire doit payer ?

00:40:32 - Alors, vous avez un décret, il y a un décret sur les charges locatives,

00:40:35 un décret qui fait la liste exhaustive des charges récupérables sur le locataire,

00:40:40 et donc c'est le décret 87-713 du 26 août 1987,

00:40:44 et donc dans ce décret-là, vous avez toute une liste

00:40:47 sur le Parti commun de chauffage collectif,

00:40:51 deuxième chapitre je crois, où vous avez la liste

00:40:53 de toutes les dépenses qui sont récupérables sur le locataire.

00:40:57 Alors, en général, le syndic, quand on est en copropriété,

00:40:59 mâche le travail, c'est-à-dire qu'il va dire au propriétaire,

00:41:02 vous, sur l'année, vous payez tant de charges générales,

00:41:04 mais vous pouvez récupérer une partie sur le locataire si vous en avez un,

00:41:08 et donc ça va apparaître sur son arrêté des comptes de copropriété,

00:41:11 et il y aura une partie charges payées par le propriétaire,

00:41:14 et puis charges locatives ou charges récupérables,

00:41:17 qui est la partie que le propriétaire peut récupérer sur le locataire.

00:41:21 - Vous avez répondu à Pierre et à Angélique.

00:41:24 Alors, les provisions pour charges locatives sont abusives.

00:41:27 Que faire ? Je ne sais pas exactement comment on qualifie "abusive",

00:41:30 mais elle a dû faire ses petits calculs.

00:41:31 Angélique a dit "Mon propriétaire me demande 200 euros de provisions pour charges,

00:41:34 ça me paraît abusif".

00:41:35 D'abord, déjà, comment le faire constater, et comment faire valoir ses droits ?

00:41:39 - C'est assez simple.

00:41:41 Les charges locatives, elles sont payables donc par provision.

00:41:46 Cette provision, elle fait l'objet d'un accord en début de location, dans le bail.

00:41:51 On peut prévoir une clause qui fait varier cette provision

00:41:54 en fonction précisément de la liquidation annuelle des charges qu'on va recevoir.

00:41:59 Donc, en principe, le bon conseil à donner au propriétaire,

00:42:02 c'est de déterminer la provision pour charges par rapport aux charges locatives de l'année précédente.

00:42:10 Puisque chaque année, vous avez effectivement le syndic qui vous remet un document de reddition des charges.

00:42:14 Vous avez deux colonnes, une colonne charges propriétaires et charges récupérables sur le locataire.

00:42:19 Donc, à la fin de l'année, vous prenez toutes les provisions que vous avez encaissées,

00:42:23 donc les 200 euros de provisions,

00:42:25 et vous prenez cette somme et vous soustrayez les frais réels.

00:42:32 Et s'il y a un delta trop important, c'est-à-dire que le locataire paye trop,

00:42:36 le propriétaire doit lui restituer de toute façon.

00:42:39 Donc, à ce moment-là, si on a mal fixé la provision pour charges au départ et qu'elle est excessive,

00:42:45 si, admettons, on l'a fixée à 200 euros pour reprendre l'exemple,

00:42:48 mais que les vraies charges, c'est plutôt aux alentours de 75 euros,

00:42:51 au lieu d'avoir à rendre, il vaudra mieux modifier le contrat

00:42:54 pour mettre en adéquation la provision pour charges avec les charges réelles.

00:42:58 Donc, la régularisation est annuelle et le locataire a le droit aussi d'exiger,

00:43:02 à dire "là, j'aimerais bien être sûr que les 200 euros que je paye par mois,

00:43:06 ça ne couvre pas trop par rapport à ce que je consomme,

00:43:08 parce que moi, justement, je fais attention de ne pas consommer trop d'eau,

00:43:11 je fais attention d'être économique".

00:43:12 – En tant que locataire, on peut demander directement au syndic alors peut-être ?

00:43:14 – Non, on a un rapport avec le bailleur, un rapport juridique avec le bailleur,

00:43:18 pas avec le syndic.

00:43:19 – Alors, on va compter sur sa bonne foi.

00:43:21 – Non, parce que le propriétaire, il doit justifier de sa provision,

00:43:24 il doit justifier de la régularisation avec l'arrêté des comptes.

00:43:27 – Donc, c'est lui qui nous fera le…

00:43:28 – C'est ça, il a l'arrêté des comptes de la copropriété, donc c'est…

00:43:31 – Tant qu'il ne m'a pas fourni les documents, alors j'arrête de payer ces troupes-là.

00:43:36 – Je ne pense pas qu'il faut arrêter, parce qu'on ne fait pas justice soi-même,

00:43:39 donc on n'arrête pas de payer, mais on réclame.

00:43:41 On réclame, on hausse le ton avec le nettre recommandé éventuellement,

00:43:46 et pour le propriétaire, on n'oublie pas aussi la taxe dans les mains des ordinateurs ménagères,

00:43:49 que parfois, justement, on oublie, et on se réveille au moment où la taxe en cire tombe,

00:43:54 et le locataire se retrouve avec un truc en plus à payer qu'il n'avait pas prévu,

00:43:58 de 100, 300 euros, donc ça peut tendre un peu les relations.

00:44:02 – Une question corollaire de Dina, qui nous dit que faire quand mon locataire refuse de payer

00:44:06 la régulation des charges locatives ?

00:44:08 – Ça fait un arriéré locatif en plus, c'est la même réponse que je vous faisais tout à l'heure,

00:44:12 c'est que c'est le compte courant qu'il y a entre le propriétaire et le locataire,

00:44:16 qui va se trouver imputé de cette somme qui n'est pas payée.

00:44:19 Si la régularisation est démontrée avec, effectivement, l'avis de taxes d'ordure,

00:44:25 taxes sur l'enlèvement des ordures ménagères et les charges de copropriété récupérables,

00:44:30 si vous avez justifié, c'est un dû.

00:44:33 Donc si le locataire refuse, à ce moment-là, il se met lui-même en difficulté,

00:44:39 puisque ce sera un arriéré locatif qui commencera.

00:44:42 – Alors il y a quelque chose, je ne suis pas sûr de l'avoir bien comprise,

00:44:46 mais vous allez peut-être savoir de quoi il retourne, c'est une question de Kevin,

00:44:49 comment renouveler un bail étudiant suite à des impayés pendant la trêve hivernale ?

00:44:54 – Je pense que ce n'est pas renouveler là le terme.

00:44:57 Renouveler un bail étudiant, en principe, ça ne se renouvelle pas,

00:45:01 parce qu'un bail étudiant c'est un bail de 9 mois avec une durée ferme,

00:45:03 c'est-à-dire qu'au bout de 9 mois, sans que personne ne donne congé,

00:45:06 – L'été, on loue des touristes.

00:45:07 – Ça sert à ça, ça sert au propriétaire, il loue de septembre à mai-juin,

00:45:11 puis ensuite il loue à des touristes pendant l'été,

00:45:13 donc ça permet d'engranger pas mal de loyers.

00:45:15 Mais c'est un bail avec une durée ferme, donc on ne le renouvelle pas.

00:45:18 En principe, il faut signer un nouveau bail étudiant

00:45:21 si on veut repartir pour une durée de 9 mois, et puis si on ne fait que ça,

00:45:24 à un moment, on pourrait aussi demander une requalification

00:45:27 en disant que c'est un détournement du bail étudiant,

00:45:29 parce qu'en fait, c'est de la location classique que vous faites.

00:45:32 Je ne sais pas si c'est renouveler un bail étudiant,

00:45:35 mais dans ce cas-là, ce n'est pas tellement possible,

00:45:37 et il va falloir re-signer un nouveau bail.

00:45:40 Et ensuite, le rapport avec l'attrait hivernal, non, ne le soit pas.

00:45:44 – Je ne le souhaite pas non plus.

00:45:46 Une question très spécifique sur le préavis, ou plutôt l'absence de préavis,

00:45:51 ma locataire ne paye plus son loyer, elle ne m'a pas envoyé de préavis,

00:45:54 elle me dit "je vous renvoie les clés par la poste", que faire ?

00:45:58 – Moi je dirais que si elle ne paye pas son loyer,

00:46:02 c'est une bonne chose qu'il récupère les clés,

00:46:05 qu'il récupère la jouissance du logement pour pouvoir relouer.

00:46:07 – C'est tout ça, mais si il n'y a pas de préavis…

00:46:09 – Si il n'y a pas de préavis, on peut toujours se mettre d'accord,

00:46:11 on peut toujours faire l'état des lieux, enfin moi je serais…

00:46:13 – Si elle ne donne pas de préavis, qu'il n'y a pas d'état des lieux,

00:46:15 il n'y a aucune trace du fait que la locataire soit partie.

00:46:17 – Elle veut partir comme ça, sans faire d'état des lieux, sans rien faire,

00:46:19 juste en envoyant les clés.

00:46:20 – C'est je pense l'inquiétude de nos actrices qui nous pose cette question.

00:46:23 – Ce n'est pas terrible.

00:46:25 – Ce n'est pas terrible et dans ces cas-là, il faut prendre un commissaire de justice.

00:46:29 – Ce qu'on appelait les huissiers jusqu'à il y a deux ans.

00:46:31 – Ce qu'on appelait les huissiers jusqu'à juillet 2022 effectivement,

00:46:34 maintenant ce sont des commissaires de justice,

00:46:37 qui va faire un état des lieux, qui sera objectif,

00:46:40 puisque encore une fois, le commissaire de justice,

00:46:43 lui il a des obligations légales de sincérité,

00:46:46 donc c'est sûr qu'on sera tranquille à ce niveau-là.

00:46:49 Il faudra qu'il convoque quand même le locataire,

00:46:52 alors convoquer ce n'est pas forcément possible,

00:46:54 si elle est partie à la cloche de bois sans laisser l'adresse, c'est compliqué,

00:46:57 mais en tout cas il faudra quand même essayer de faire en sorte qu'elle soit là,

00:47:00 puisqu'encore une fois l'état des lieux en bail d'habitation est obligatoire,

00:47:04 à l'entrée comme à la sortie, c'est comme ça.

00:47:07 Et puis alors, que faire ?

00:47:10 Déjà pas forcément restituer le dépôt garanti tout de suite,

00:47:12 c'est vérifier l'état de l'appartement,

00:47:14 vérifier s'il y a bien toutes les clés,

00:47:16 parce que s'il en a gardé une, il va falloir changer la serrure,

00:47:18 enfin il y a tout un tas de choses vis-à-vis desquelles il faut se prémunir,

00:47:22 et faire très attention,

00:47:24 notamment à cette histoire de restitution de clés,

00:47:26 que toutes les clés aient bien été restituées.

00:47:28 Ça c'est très important, parce que si vous avez quelqu'un qui vous dit "je suis parti",

00:47:31 faites un état des lieux, débrouillez-vous, je vous rends les clés,

00:47:33 et que vous arrivez, la serrure a été changée,

00:47:35 et qu'il y a quelqu'un d'autre dedans, c'est un autre problème.

00:47:38 C'est un autre problème, on en parlera à l'occasion,

00:47:40 ça s'appelle un squat, et ça devient très compliqué.

00:47:43 - Pas un squat, c'est un squat, il y a une effraction,

00:47:45 là il n'y a pas d'effraction, la personne est rentrée avec les clés.

00:47:48 Donc vous êtes en occupant cet endroit nittite, c'est un peu différent.

00:47:51 - On la garde pour une prochaine fois,

00:47:53 je vais regrouper les questions, parce que l'heure avance,

00:47:57 question de Dominique Evelyne Pascal, Bernard, Hugo,

00:48:00 et puis aussi dans une autre position, Omar, ou Virginie, qui est son propriétaire,

00:48:05 que faire quand le loyer n'est pas payé ?

00:48:08 La même question nous précise Omar, lui, il a deux mois de loyer à payer,

00:48:13 et il n'arrive pas à les payer.

00:48:15 Il reçoit des relances intempestives, parfois menaçantes, de son propriétaire.

00:48:19 Que faire dans ces cas-là ? Je vous le disais tout à l'heure,

00:48:21 que Julien a l'habitude de nous expliquer,

00:48:24 qu'il vaut mieux toujours bien s'entendre et ne pas se faire la guerre.

00:48:27 Et bien, comment faire dans ces cas-là ? Julien vous répond.

00:48:30 [Musique]

00:48:40 - Et bien bonjour Julien, comment est-ce qu'on fait pour s'entendre dans ces cas-là ?

00:48:44 On ne se fait pas la guerre, vaut mieux essayer de se parler.

00:48:46 - Exactement, si vous avez du mal à payer votre loyer,

00:48:48 qui est un problème récurrent, je tiens à le dire,

00:48:50 depuis la crise sanitaire et une inflation qui n'en finit plus.

00:48:53 Donc les loyers s'envolent, et donc forcément...

00:48:56 - Et on reprend 10% sur la crise, c'était en février.

00:48:58 - Des loyers impayés.

00:49:00 À titre d'exemple, en 2022, on dénombrait 71 millions d'euros de dettes

00:49:04 dues aux bailleurs sociaux à Paris.

00:49:06 Et selon une étude d'IMO direct, toujours en 2022,

00:49:10 le nombre d'impayés a triplé en trois ans.

00:49:14 - Ça me donne presque envie de ne pas payer mon loyer,

00:49:16 cette affaire-là, c'est énorme, le triplement des...

00:49:18 Bon, j'imagine qu'il y a quand même beaucoup de gens

00:49:19 qui ne peuvent pas trop faire autrement.

00:49:21 Donc, quels sont les conseils que tu donnerais pour bien s'entendre,

00:49:24 pour passer ce cap-là, qu'on soit propriétaire, locataire ?

00:49:26 - Je suis venu pour ça, justement.

00:49:28 Je vais d'abord commencer pour les locataires

00:49:30 qui ont du mal à payer leur loyer.

00:49:32 Le premier conseil que je pourrais donner, c'est de ne pas attendre

00:49:35 le dernier moment pour signaler un risque d'impayé, forcément.

00:49:38 Et de première chose, c'est de trouver une solution à la meuble.

00:49:41 C'est toujours... - Un petit coup de fil ?

00:49:43 - Ouais, une lettre. - Une lettre, peu importe l'écrit.

00:49:46 - C'est toujours mieux qu'un coup de téléphone ou de SMS.

00:49:50 C'est toujours mieux de garder vraiment une bonne trace écrite

00:49:54 pour régler n'importe quel conflit.

00:49:56 Donc, par exemple, dans cette lettre, vous pourrez tout simplement

00:49:59 demander à votre propriétaire un délai supplémentaire

00:50:02 pour payer votre loyer.

00:50:04 Ou pourquoi pas d'étaler le paiement en plusieurs fois,

00:50:06 en une fois par semaine, parce que ça arrive, ça peut arriver

00:50:09 qu'un salaire, par exemple, tombe avec 5 ou 10 jours de retard.

00:50:13 Voilà. - Oui, il vaut mieux de transparence.

00:50:15 C'est ce que vous recommandez aussi.

00:50:17 "Je serai mieux payé le mois prochain", ou "ça va arriver".

00:50:19 - De rien cacher, quoi. De rien garder pour soi.

00:50:22 - Ça peut être une situation délicate où on n'a pas trop envie d'en parler,

00:50:25 mais voilà. - On se parle.

00:50:27 - Il faut le faire, exactement. - Ce n'est pas très bien

00:50:29 que ça ne suffise pas. - Eh bien, il y a possibilité,

00:50:31 si vous êtes dans cette situation où c'est un peu délicat,

00:50:34 vous pouvez tout à fait faire appel à un conciliateur de justice

00:50:36 dont l'intervention est gratuite.

00:50:38 Alors, ce n'est pas le cas d'un médiateur.

00:50:40 Ça, c'est payant, cependant.

00:50:42 Et si vous êtes locataire d'un bailleur social,

00:50:46 c'est au bailleur de faire appel à ce conciliateur,

00:50:48 de trouver la solution, de lancer une procédure.

00:50:50 - D'accord, donc si je suis locataire, je peux appeler un conciliateur de justice

00:50:52 qui va jouer un rôle de médiateur, mais ce n'est pas le médiateur.

00:50:55 Par contre, si je suis locataire du parc social,

00:50:57 je ne peux pas y avoir accès. C'est mon bailleur social.

00:51:00 - Il y aura des relances, puis ensuite, s'il y a trop d'impayés,

00:51:02 c'est au bailleur social de lancer une procédure.

00:51:04 - Ça se passe bien dans ces cas-là ?

00:51:06 Le conciliateur de justice trouve quelque chose

00:51:10 qui arrange tout le monde ?

00:51:12 - Bah... - C'est un père convaincu,

00:51:14 M. Mertaz. - C'est le problème

00:51:17 des loyers impayés. Le loyer impayé,

00:51:19 c'est vraiment le nerf de la guerre.

00:51:21 C'est-à-dire que vous avez des propriétaires

00:51:25 qui, parfois, ne comptent que sur leur loyer pour vivre.

00:51:28 Vous avez des retraités, par exemple, qui ont des petites retraites

00:51:30 et qui ont besoin de ça. Alors, une conciliation,

00:51:33 ça va être compliqué parce qu'ils en ont besoin eux-mêmes.

00:51:35 Mais il peut y avoir, effectivement, pas des miracles,

00:51:38 mais vous pouvez avoir des déblocages de situation

00:51:41 devant un conciliateur. Qui sont les conciliateurs ?

00:51:44 En général, c'est des gens qui sont à la retraite,

00:51:46 qui ont été juristes. Il y a beaucoup d'anciens avocats

00:51:49 qui font ça ou d'anciens juristes d'entreprise

00:51:52 et qui ont une certaine conscience

00:51:55 des difficultés des uns et des autres

00:51:57 et qui vont pouvoir expliquer avec leurs mots

00:51:59 qu'ils sont complètement... Ils n'ont aucun parti pris.

00:52:01 Ils ne sont même pas payés.

00:52:03 Je crois qu'ils sont juste dédommagés par l'État.

00:52:05 Ils prêtent serment devant la cour d'appel, quand même.

00:52:07 Donc, on les sélectionne. Et ils ont une certaine expérience

00:52:10 et ils peuvent amener les partis à dire "soyez raisonnables".

00:52:12 Pour 2 mois de loyer, mettez-vous d'accord

00:52:14 sur un petit échéancier plutôt que...

00:52:16 Alors, le conciliateur va expliquer la procédure,

00:52:19 la travie vernale, les délais de justice

00:52:22 qui sont parfois un peu longs, notamment depuis le Covid.

00:52:24 Vous parliez du Covid tout à l'heure.

00:52:26 Ça a eu un impact, effectivement, sur les délais

00:52:28 de traitement des dossiers judiciaires.

00:52:30 Donc, peut-être le conciliateur va dire

00:52:32 "Vous n'avez aucun intérêt à saisir le juge aujourd'hui.

00:52:34 On est au mois de novembre."

00:52:36 Ce genre de procès, ça profite qu'aux avocats ?

00:52:38 En tout cas, ça ne profite pas à l'image de la justice

00:52:41 et ça ne profite pas forcément à la résolution du conflit.

00:52:43 Quoi d'autre, Julien ?

00:52:45 Pour revenir à ça, ce genre de procédure,

00:52:47 ça peut être long, ça peut demander beaucoup d'énergie,

00:52:49 aussi bien mentale, c'est important.

00:52:52 Donc, si vous êtes allocataire de la CAF,

00:52:54 ce qui est le cas de beaucoup de personnes,

00:52:56 c'est la CAF qui va vous accompagner, vous aider.

00:53:00 Il y a aussi une procédure d'accompagnement par le...

00:53:03 Comment vous avez dit ? Par le médiateur ?

00:53:05 Le conciliateur.

00:53:06 Le conciliateur de justice.

00:53:07 Donc, la CAF peut aussi concilier ?

00:53:09 En quelque sorte, oui, c'est ça.

00:53:11 Elle va mettre...

00:53:13 Ce qui se passe, encore une fois, prévenir.

00:53:15 On se parle.

00:53:16 Je vais le répéter.

00:53:17 Prévenir, il faut se parler, il faut échanger.

00:53:19 Et donc là, pareil, la CAF, il faut la prévenir

00:53:21 dès qu'il y a deux mois de loyer non réglé.

00:53:23 Et à partir de ce moment-là,

00:53:25 la CAF va envoyer un courrier aux propriétaires et aux locataires

00:53:28 pour déjà leur dire "on va trouver une solution ensemble".

00:53:31 Même si je suis locataire, je dois la prévenir ?

00:53:33 Locataire comme propriétaire.

00:53:34 Je reviendrai là-dessus tout à l'heure.

00:53:37 Pour les propriétaires.

00:53:38 Mais oui, la CAF va envoyer un courrier et un plan d'appurement.

00:53:41 Donc, c'est en gros proposer une solution de paiement.

00:53:45 Oui, mais ça, Julien, ça ne va pas faire que je vais avoir plus de sous qui vont rentrer.

00:53:47 Je voulais le payer, mon loyer, juste, je ne peux pas.

00:53:49 Comment je fais ?

00:53:50 Voilà, s'il y a d'autres solutions,

00:53:52 la CAF peut toujours, encore une fois,

00:53:54 la CAF qui peut vous accompagner en vous proposant le fonds de solidarité

00:53:57 pour le logement,

00:53:59 qui c'est une aide directe,

00:54:01 donc un don d'argent pour payer le loyer

00:54:03 ou un prêt sans intérêt.

00:54:04 Ah, ça peut même être carrément un petit chèque que j'ai pas.

00:54:07 Action Logement propose ça aussi.

00:54:09 Il y a la CAF, pardon, il y a le FSL

00:54:12 et Action Logement qui propose ce type d'aide exactement aussi.

00:54:16 Et cette aide-là, elle peut être demandée pas que par la CAF,

00:54:20 c'est aussi une mairie, un centre social en gros.

00:54:22 Voilà, ensuite on passe au propriétaire.

00:54:25 Côté propriétaire, je vais te dire,

00:54:27 je fais quoi ?

00:54:29 Parce que c'est évidemment moi qui suis un peu embêté.

00:54:31 Il est poli quand on est le locataire de dire,

00:54:33 "il fait un peu du mal".

00:54:34 Propriétaire, je fais quoi ?

00:54:35 J'écris d'abord à mon locataire,

00:54:37 j'essaie de pas l'agresser comme notre lectrice nous disait tout à l'heure.

00:54:40 Exactement, encore une fois, la solution amiable.

00:54:42 Au lieu de ne pas partir trop vite,

00:54:45 ne pas tout de suite se lancer dans une procédure judiciaire,

00:54:47 juste rappeler au locataire ses obligations.

00:54:50 Donc toujours, encore une fois, par lettre.

00:54:52 Là, c'est mieux une lettre.

00:54:53 Puis ensuite par lettre, recommandé avec accusé de réception sans réponse.

00:54:57 Et d'ailleurs, tout comme le locataire, bien sûr,

00:54:59 vous pouvez faire appel à un conciliateur ou un médiateur.

00:55:02 Et la CAF aussi, il faut la prévenir quand on n'a pas…

00:55:04 Oui, ça je vais y venir aussi.

00:55:06 La CAF, alors là, attention,

00:55:08 la CAF, il faut la prévenir également.

00:55:09 Même quand vous êtes propriétaire, vous touchez pas les appels, etc.

00:55:12 Mais vous avez ce devoir.

00:55:14 Si vous savez que votre locataire bénéficie des aides au logement,

00:55:17 il faut prévenir la CAF dès le deuxième mois d'un payé.

00:55:20 Et attention, si vous ne le faites pas…

00:55:21 C'est un devoir qui coûte très cher, Julien.

00:55:23 Exactement.

00:55:24 C'est toi qui m'as appris ça, j'étais sur les fesses.

00:55:26 Si vous ne le faites pas…

00:55:27 Alors…

00:55:28 Je suis puni, qu'est-ce qui m'arrive ?

00:55:29 Estimation, à votre avis ?

00:55:31 Estimation d'une amende ?

00:55:32 On est sur une grosse amende.

00:55:34 On va demander aux experts.

00:55:36 À qui tu l'as déjà dit tout à l'heure ?

00:55:38 Ah ouais, mais j'ai joué le jeu, moi.

00:55:40 Jouez le jeu, pardon.

00:55:42 Je sais pas.

00:55:43 Je savais pas, pour le coup.

00:55:44 7000 ?

00:55:45 Combien t'as dit ?

00:55:46 7728 euros.

00:55:48 Oui.

00:55:49 Alors c'est une très grosse amende.

00:55:51 Je suis bailleur, je loue mon logement,

00:55:53 mon locataire ne m'a pas donné deux mois de loyer,

00:55:55 et en plus de ça, la CAF va me réclamer 50 000 francs.

00:55:58 Oui, parce que 7000, c'est 722 euros,

00:56:00 en gros c'est 50 000 balles.

00:56:01 C'est fou ?

00:56:02 C'est énorme, c'est sûr,

00:56:04 mais la CAF considère que le propriétaire,

00:56:07 à sa part, a de responsabilités, forcément,

00:56:10 et ne doit pas faire preuve de mauvaise foi.

00:56:15 Il pourrait très bien se dire, la CAF pourrait très bien se dire,

00:56:17 vous l'avez cachée, vous le saviez,

00:56:19 vous l'avez cachée pour que le locataire

00:56:21 soit encore plus dans l'embarras,

00:56:23 ou alors, pourquoi pas,

00:56:25 que le propriétaire et le locataire soient complices.

00:56:27 Ah oui, carrément, il y a des cas comme ça.

00:56:29 Vous n'avez entendu parler de trucs comme ça, c'est abominable.

00:56:31 Ça veut dire que si, d'abord, je ne suis pas forcément au courant

00:56:34 que mon locataire a des APL,

00:56:36 je suis censé l'être.

00:56:37 Alors en fait, comment la CAF peut le deviner qu'il y a un problème,

00:56:40 c'est qu'il y a un espace bailleur sur la CAF

00:56:43 quand on est propriétaire,

00:56:44 dans lequel le propriétaire, normalement,

00:56:46 s'il respecte bien les choses,

00:56:48 remplit les loyers tous les mois.

00:56:50 D'accord, ça aussi tu me l'as appris,

00:56:51 je ne savais pas qu'en tant que propriétaire bailleur,

00:56:53 je dois remplir tous les mois que de paperasse dans ce pays.

00:56:56 Et puis là, pour le coup, si je ne l'ai pas fait,

00:56:58 c'est 7728 euros.

00:57:00 Voilà.

00:57:01 Un petit bon plan, peut-être, pour terminer, je veux dire.

00:57:03 Oui, mais parce que dans la majorité des cas,

00:57:06 c'est aux gens de lancer les procédures,

00:57:09 ça ne se fait pas forcément tout seul.

00:57:11 Et donc, dernière chose, c'est un numéro vert

00:57:13 qui a été mis en place par l'ANIL,

00:57:15 l'ANIL qu'on a reçu…

00:57:16 Nos amis de l'ANIL,

00:57:17 l'Agence Nationale d'Information sur le Logement.

00:57:19 Sur le logement, exactement,

00:57:20 qu'on a reçu dans un précédent webinaire.

00:57:23 Donc, il s'agit de SOS loyer impayé,

00:57:25 qui est destiné aussi bien, comme je le disais,

00:57:27 aux locataires qu'aux propriétaires.

00:57:28 OK. Pour avoir un peu plus d'informations,

00:57:30 tu nous as dit l'essentiel, pour plus de détails.

00:57:32 Et puis, merci pour l'info, toujours, bien sûr.

00:57:34 Et bien sûr, merci pour l'info, un verre !

00:57:36 Je l'ai oublié, le /garantievisale.

00:57:37 On a bien sûr la garantie visale,

00:57:38 je n'en ai pas parlé tout à l'heure,

00:57:40 qui est aussi bien destinée aux locataires

00:57:42 qu'aux propriétaires également.

00:57:43 Absolument. La garantie visale, c'est…

00:57:45 ça permet d'avancer le dépôt de garantie ?

00:57:47 C'est si le propriétaire… voilà, un propriétaire assuré…

00:57:49 Alors, apparemment, ce n'est pas toujours le cas,

00:57:51 mais le mieux, c'est, quand on est propriétaire,

00:57:54 c'est d'être assuré, bien sûr,

00:57:55 et de prévenir, encore une fois, au plus vite.

00:57:57 Et pour ça, il y a comme assurance,

00:57:59 il y a visale, par exemple.

00:58:00 OK. On va plaider pour qu'il puisse avoir

00:58:02 des assurances loyers impayées,

00:58:04 un peu moins élevées que 7 à 8 % du loyer,

00:58:06 parce que c'est quand même toujours un petit peu cher.

00:58:07 Mais bon, en même temps,

00:58:08 s'il y a de plus en plus de mauvais payeurs,

00:58:10 il faut que bien que l'assureur gagne sa vie.

00:58:11 Exactement.

00:58:12 Aussi, évidemment.

00:58:13 Combien t'as dit tout à l'heure déjà ?

00:58:15 L'amende ? 7 000 ?

00:58:16 Non, pas l'amende, celle-là, elle m'a sidéré.

00:58:18 Mais non, mais le multiplié par trois,

00:58:19 les impayés à Paris.

00:58:20 Ah oui, oui.

00:58:21 Ils n'ont plus que triplé en trois ans, oui, en 2022.

00:58:23 Bon, ben, on comprend que les garanties de loyers impayés

00:58:25 soient un peu élevées aussi, quand même,

00:58:26 dans ces cas-là, forcément.

00:58:27 Merci beaucoup.

00:58:28 Je t'en prie.

00:58:29 Avec plaisir.

00:58:30 Merci.

00:58:31 Et puis, à bientôt.

00:58:32 Oh, mon Dieu, le temps qu'on discute,

00:58:33 j'avais fermé mon bouquin.

00:58:34 Une autre question de nos camarades.

00:58:37 Mieux vaut-il recevoir directement…

00:58:39 Ah, ben, ça rebondit sur ce que tu disais.

00:58:41 Mieux vaut-il recevoir directement la location de la CAF,

00:58:43 quand je suis propriétaire, bailleur,

00:58:45 ou est-ce qu'il vaut mieux laisser le locataire l'apercevoir ?

00:58:49 Et…

00:58:50 Bon, je sens que vous…

00:58:51 Oui, la réponse est un peu dans la question.

00:58:53 La réponse est un peu dans la question.

00:58:55 Ça m'appelle une question à Charline.

00:58:57 Les aides de la CAF sont là pour venir en déduction du loyer.

00:59:02 C'est toujours ce concept de compte courant

00:59:05 que je vous expliquais tout à l'heure.

00:59:07 Donc, si la CAF est versée directement sur le compte du propriétaire,

00:59:11 ça évite que cet argent serve à autre chose.

00:59:15 Alors, cet argent, la problématique des sommes d'argent,

00:59:18 c'est qu'elles sont fongibles.

00:59:19 Donc, dès lors que vous les recevez sur votre compte bancaire,

00:59:21 on peut vous les saisir,

00:59:22 et vous pouvez les utiliser comme bon vous semble.

00:59:24 Donc, si vous avez un locataire qui n'est pas très rigoureux dans sa gestion

00:59:28 et qui pense à ses vacances avant de payer son loyer,

00:59:30 il est possible que la CAF parte à Punte Cana avant d'arriver sur votre compte.

00:59:34 Donc, il vaut mieux, évidemment, dans ce cas-là,

00:59:36 bénéficier d'un paiement direct de la CAF,

00:59:38 ce qui permet bien d'éviter pas mal de soucis de recouvrement.

00:59:42 Ça se choisit dans le bail, ça ?

00:59:44 Ça se choisit au moment où le propriétaire remplit le dossier

00:59:48 que la CAF lui demande de remplir,

00:59:51 lors de l'ouverture des droits du locataire.

00:59:54 D'accord. Donc, dès lors que mon locataire,

00:59:55 si je suis propriétaire, mon locataire va faire une demande CAF,

00:59:57 il a besoin pour ça de me faire compléter un papier à moi, propriétaire.

00:59:59 Absolument.

01:00:00 Et ici, je vais choisir, d'accord, avec mon locataire,

01:00:02 si je veux l'apercevoir à sa place.

01:00:03 Absolument.

01:00:04 Ça me fera bien dans cette prise.

01:00:05 Non, non, c'est vous qui l'a demandé.

01:00:06 C'est moi qui décide.

01:00:07 Il n'y a même pas besoin de savoir,

01:00:08 le locataire n'est pas obligé de donner son accord, heureusement.

01:00:11 Puisqu'en réalité, c'est…

01:00:12 Je vais poser la question, je vais choisir tout le temps,

01:00:13 tant que propriétaire, en fait.

01:00:14 Ah, mais vous avez des propriétaires qui oublient ce choix.

01:00:17 Mais effectivement, c'est dommage de ne pas choisir ce paiement direct.

01:00:21 Et puis, si c'est pour la paie des ménages,

01:00:22 c'est aussi bon pour le locataire, finalement, aussi.

01:00:24 C'est bon pour tout le monde.

01:00:25 Mon locataire, depuis trois ans,

01:00:27 m'informe que la plaque de cuisson électrique est en panne.

01:00:30 Que dois-je faire, nous demande Brigitte.

01:00:32 Qui doit payer, dans ces cas-là ?

01:00:34 Là, il faut identifier l'origine de la panne.

01:00:38 Si c'est un problème de vétusté,

01:00:40 ce sera plutôt à la charge du propriétaire.

01:00:42 Si ça a été explosé au marteau,

01:00:43 ça sera à la charge du locataire.

01:00:44 C'est une dégradation.

01:00:45 Alors là, pour le coup, c'est assez simple.

01:00:46 C'est le locataire qui a cassé, et donc, c'est lui qui répare.

01:00:49 En panne, assez…

01:00:50 En panne, sur l'électroménager, en fait,

01:00:51 c'est toujours assez compliqué de savoir d'où vient le problème.

01:00:54 Donc, en fait, le plus souvent, on va dire que c'est de la vétusté.

01:00:57 Et puis, sauf faute flagrante du locataire,

01:01:00 qui a cassé au marteau…

01:01:01 Donc, en gros, pour Brigitte, qui est propriétaire,

01:01:03 on va dire que si la plaque n'a pas d'impact dessus,

01:01:06 on va dire que vous avez acheté une plaque qui n'a pas été très…

01:01:09 Alors, pas que, parce que le locataire est quand même tenu,

01:01:11 également, pendant toute la durée du bail,

01:01:13 des menus réparations.

01:01:15 C'est comme ça que la loi les définit.

01:01:17 Donc, si sur votre plaque de cuisson, le problème,

01:01:19 c'est un bouton qui a été cassé pour une raison ou pour une autre,

01:01:24 si c'est quelque chose qui coûte 10 ou 15 euros à changer,

01:01:27 vous n'allez pas pouvoir demander grand-chose à votre propriétaire.

01:01:29 C'est à vous de le faire, c'est le menu réparation,

01:01:31 c'est au locataire de le faire.

01:01:33 D'accord. Donc, si c'est un petit bouton qui est cassé,

01:01:35 c'est pour la… si c'est une…

01:01:37 Après, le bouton, il peut avoir pété au bout d'un moment.

01:01:39 J'avoue, il y a des trucs à la maison qu'on lâchait.

01:01:41 Ce n'est pas que j'ai cogné dessus,

01:01:42 c'est juste que c'était du plastique de mauvaise qualité.

01:01:45 Vous êtes tenu des menus réparations des éléments

01:01:47 qui sont donnés dans le bail.

01:01:48 OK. Donc, le menu réparation, allez, il faut me la définir.

01:01:51 Voilà, c'est très subjectif.

01:01:52 Zone grise entre vétusté, petite réparation.

01:01:56 On va regarder les bonnes relations.

01:01:58 Peut-être quelque chose aussi, Brigitte, vous ne nous avez pas dit,

01:02:00 quel âge est là votre plaque de cuisson ?

01:02:01 Peut-être qu'elle est encore sous garantie.

01:02:02 Voilà, aussi, il y a ça.

01:02:04 Je rappelle que la garantie légale de conformité, c'est deux ans.

01:02:06 On peut vous vendre des objets en vous disant

01:02:08 « c'est bon, on vous le garantit pendant un an, pièce à main ».

01:02:10 Non, la loi, elle dit deux ans.

01:02:12 Donc, la loi, elle est quand même au-delà de la garantie.

01:02:15 Elle est au-dessus des contrats de garantie.

01:02:17 Peut-être autre conseil, lors de l'état des lieux d'entrée,

01:02:20 c'est pas mal de mettre la date à laquelle les équipements ont été achetés, installés,

01:02:24 parce que ça va nous permettre, le jour où il y a un pépin,

01:02:26 le jour où ça flanche, ça va nous permettre de savoir

01:02:30 si on est sur de la vétusté ou peut-être sur une mauvaise utilisation par le locataire.

01:02:34 Et si on veut être totalement complet, on peut les annexer, ces factures,

01:02:36 à l'état des lieux d'entrée.

01:02:37 Comme ça, on a la garantie dessus aussi.

01:02:39 Absolument.

01:02:40 OK. Dans un immeuble ancien, mes fenêtres laissent passer le froid.

01:02:43 Qui doit les changer, nous demande Alain.

01:02:45 C'est un très gros sujet, ça.

01:02:46 Un très gros sujet d'actualité.

01:02:48 C'est les passoires thermiques.

01:02:50 Il y a un calendrier qui s'est mis en place.

01:02:52 On rappelle que le DPE, aujourd'hui, on a déjà prévu...

01:02:55 Ah mon Dieu, vous l'avez peut-être, je saurais pas le faire, moi.

01:02:57 F&G.

01:02:58 Ah oui, c'est les F&G.

01:02:59 Ça, c'est les passoires thermiques.

01:03:00 C'est toujours louable.

01:03:01 Alors, ça, c'est toujours louable.

01:03:02 Mais on peut plus augmenter les loyers.

01:03:03 C'est gel des loyers, exactement.

01:03:05 Donc là, depuis le 1er janvier 2023, les G+,

01:03:08 les logements qui consomment plus de 450 kWh par m²

01:03:12 d'énergie finale ne peuvent plus être mis en location

01:03:15 depuis le 1er janvier 2023.

01:03:16 En 2025, ce seront les logements G, puis les logements F en 2028.

01:03:20 Et donc, la première chose peut-être pour cet auditeur,

01:03:25 c'est de regarder son DPE, de savoir quelle est cette consommation,

01:03:28 justement, où il se situe, où le logement se situe sur l'échelle du DPE.

01:03:32 Donc le DPE, je le demande à mon propriétaire, par exemple ?

01:03:34 Le DPE, en principe, il doit être remis par le propriétaire

01:03:37 automatiquement lors de la signature du compte.

01:03:39 En principe.

01:03:40 Lors de la signature du contrat de location.

01:03:42 Si ce n'est pas le cas, il faut l'exiger.

01:03:44 Mais aussi, par exemple, vous avez vu les annonces immobilières,

01:03:46 c'est le DPE en cours.

01:03:47 Alors, pour le coup, ça c'est parfois le cas, vraiment.

01:03:49 Le DPE est vraiment en cours, quand même.

01:03:51 Alors, après, oui, il y a des propriétaires...

01:03:52 Je dis ça à quelqu'un qui fait des petites annonces.

01:03:54 Non, mais ça arrive.

01:03:55 Ça vous arrive que ça soit vraiment en cours ?

01:03:56 Oui, bien sûr.

01:03:57 Oui, bien sûr, bien sûr.

01:03:58 Parce que dans la rue, moi, j'en vois, c'est pas PAP.

01:04:01 Mais j'en vois, ils sont en cours depuis...

01:04:03 C'est un cas forgable depuis 6 mois, le DPE, il y a 1000 %.

01:04:06 Non, mais il y a des propriétaires qui ne donnent pas les diagnostics.

01:04:08 Ça, je veux bien l'admettre.

01:04:10 Il faut l'exiger.

01:04:11 Il faut l'exiger, c'est une obligation.

01:04:13 Donc, lettres recommandées, évidemment, à un moment,

01:04:15 ça va être compliqué d'aller beaucoup plus loin

01:04:17 qu'une lettre recommandée, qu'une lettre de mise en demeure.

01:04:19 On va difficilement aller agir devant le tribunal pour demander le DPE.

01:04:22 Bon, malgré tout, c'est comme ça qu'il faudrait faire.

01:04:25 C'est saisir la commission de conciliation.

01:04:27 Et puis, aller chercher le jus en disant,

01:04:30 là, je n'ai pas été informé,

01:04:32 je paye énormément d'électricité pour me chauffer,

01:04:36 et donc, il y a un préjudice pour moi.

01:04:38 Si j'avais su, je n'aurais pas loué ce logement-là.

01:04:41 La problématique des nouveaux DPE,

01:04:43 et s'ils sont souvent peut-être en cours,

01:04:45 c'est qu'un DPE, aujourd'hui, ça engage énormément.

01:04:47 Avant 2022, le DPE, c'était...

01:04:50 Ça engage énormément, alors même qu'on en parle régulièrement,

01:04:52 ils ne sont pas fiables.

01:04:54 Alors, il y a à boire et à manger chez les diagnostiqueurs.

01:04:56 Alors, aujourd'hui, vous êtes obligé de passer par un diagnostiqueur agréé.

01:05:00 Ça vous donne quand même une certaine garantie.

01:05:02 Mais même, apparemment, selon les associations de consommateurs,

01:05:05 il y a des grosses disparités entre une entreprise agréée

01:05:08 et une autre entreprise agréée.

01:05:10 Et aujourd'hui, là où ça engage plus, c'est que le nouveau DPE,

01:05:13 donc, ça fait partie de ces outils gouvernementaux

01:05:17 pour lutter véritablement contre l'habitat insalubre

01:05:20 et les passoires thermiques,

01:05:22 pour qu'il soit totalement validé,

01:05:24 il faut que vous le déclariez à l'ADEME,

01:05:26 l'agence pour l'énergie,

01:05:30 enfin, pour ce genre de problématiques.

01:05:33 Et votre DPE n'est valable que si il a un numéro

01:05:37 qui est octroyé par l'ADEME

01:05:39 et qui prouve que vous l'avez transmis.

01:05:42 Ça leur permet de faire des statistiques sur l'état des logements

01:05:45 et c'est quand même très important pour les pouvoirs publics.

01:05:48 Donc, ça peut prendre un certain temps

01:05:50 et quand on fait un DPE, il faut vraiment être sûr de...

01:05:52 Enfin, pour faire un DPE, il faut vraiment être sûr

01:05:54 de vouloir louer derrière parce que ça coûte cher,

01:05:57 ça prend un certain temps et ça engage véritablement

01:06:00 beaucoup plus qu'avant, en tout cas.

01:06:02 - Il y a peu de confiance sur la méthode aussi.

01:06:04 Vous parlez de nouvelle méthode,

01:06:06 mais le gouvernement a annoncé hier ou avant-hier

01:06:08 que la nouvelle méthode allait déjà être remodifiée

01:06:11 parce qu'en fait, il y a des biais...

01:06:13 - Oui, c'est ça. Je ne parlais pas forcément des professionnels,

01:06:15 je parlais simplement de la méthode.

01:06:17 - C'est vrai, les professionnels...

01:06:19 Il y a eu des associations de consommateurs

01:06:21 qui ont fait venir cinq boîtes dans la même maison.

01:06:23 - Non, exactement.

01:06:25 Il y a aussi ce problème dans la constitution

01:06:27 de la méthode même qui désavantage, par exemple,

01:06:29 les petits logements par rapport aux logements plus grands

01:06:32 parce que dans la méthode de calcul, dans l'algorithme,

01:06:35 il y a un indice de pondération thermique

01:06:37 qui fait que les petits logements sont plombés par la méthode.

01:06:41 C'est notamment ce qui, en principe, devrait être modifié,

01:06:44 mais on attend des annonces mi-février, je crois,

01:06:46 de la part du ministère.

01:06:48 - Il y a beaucoup d'annonces.

01:06:50 On vous tiendra évidemment au courant.

01:06:52 - Sur pp.fr.

01:06:54 - On vous mettra bien dans nos réseaux aussi,

01:06:56 mais vous pouvez les trouver facilement.

01:06:58 Je vais regrouper plein de questions, vous allez me dire.

01:07:00 On reste toujours dans le DPE.

01:07:02 J'ai un logement social classé F.

01:07:04 Mon loyer ne doit-il pas être bloqué ?

01:07:06 Non, F pas encore.

01:07:08 - Si, F et G.

01:07:10 - Si, j'ai le loyer, c'est pour la F et G.

01:07:12 - Donc, votre loyer, Sébastien...

01:07:14 Non, c'est pas Sébastien, pardon.

01:07:16 Ah, mon Dieu, je commence à plus y voir.

01:07:18 C'est Laurent.

01:07:20 Laurent, votre loyer est bloqué.

01:07:22 Votre loyer ne peut plus augmenter

01:07:24 jusqu'à ce qu'il y ait éventuellement des travaux.

01:07:26 Justement, question travaux,

01:07:28 quels sont les droits du locataire

01:07:30 en cas de déperdition de chaleur très importante ?

01:07:32 Est-ce qu'on peut obliger son propriétaire

01:07:34 à faire des travaux, par exemple ?

01:07:36 - Jusqu'à présent, c'est compliqué.

01:07:38 C'est compliqué dès lors qu'on n'est pas un G+, par exemple.

01:07:40 Quelqu'un qui aurait signé un contrat à l'A en 2023

01:07:42 et avec un DPE G+,

01:07:44 pourrait dire à son propriétaire

01:07:46 "Vous m'avez loué un logement qui est considéré

01:07:48 comme un logement indécent,

01:07:50 parce que ça donne un nombre de décences,

01:07:52 et donc je demande à ce que vous fassiez des travaux,

01:07:54 je demande éventuellement une réduction du loyer

01:07:56 tant que les travaux ne sont pas faits,

01:07:58 enfin j'envoie la cavalerie."

01:08:00 Pour les logements qui sont classés G+,

01:08:02 ça ne sera possible qu'à partir de 2025

01:08:04 et encore pour les contrats

01:08:06 qui seront signés à compter de 2025

01:08:08 ou reconduits à compter de 2025.

01:08:10 Pour l'instant, en dehors du calendrier

01:08:12 qu'on a décrit tout à l'heure,

01:08:14 c'est plus compliqué.

01:08:16 C'est véritablement que le logement soit absolument...

01:08:18 Classé G par exemple,

01:08:20 Arnaud demande locataire d'un logement classé G

01:08:22 503 kWh par mètre carré par an.

01:08:24 Lui, il n'a pas de recours encore.

01:08:26 Son loyer ne peut pas bouger.

01:08:28 Si c'est de l'énergie finale,

01:08:30 parce que c'est vraiment confus les questions de DPE,

01:08:32 mais 503 kWh par mètre carré par an,

01:08:34 l'énergie finale,

01:08:36 ça signifierait effectivement que c'est un G+.

01:08:38 Et donc s'il a signé son contrat

01:08:40 depuis le 1er janvier 2023,

01:08:42 effectivement,

01:08:44 il a une action contre son propriétaire.

01:08:46 Il peut exiger des travaux.

01:08:48 - D'accord. Donc, Arnaud, vous n'êtes pas forcément en G,

01:08:50 vous êtes en G+.

01:08:52 Donc là, vous pouvez avoir un recours.

01:08:54 - Si c'est énergie finale, pas énergie primaire.

01:08:56 Il faut regarder ça sur le DPE.

01:08:58 Il faut avoir une loupe en plus.

01:09:00 - C'est un boulot quand même.

01:09:02 - Bah oui. Merci.

01:09:04 - Si vous regardez merci pour l'info,

01:09:06 pape.fr, vous pouvez aussi vous faire aider par les Adil.

01:09:08 - Par les municipalités également.

01:09:10 Et les services d'hygiène.

01:09:12 - Je vais vous parler aussi sur le mot cavalerie.

01:09:14 Pour la cavalerie,

01:09:16 un logement qui n'est pas suffisamment isolé,

01:09:18 qui va développer de la moisissure

01:09:20 ou des choses comme ça,

01:09:22 vous tombez dans la salubrité.

01:09:24 La salubrité, elle est déclarée

01:09:26 par les services de l'hygiène de la commune.

01:09:28 Et l'effet est immédiat.

01:09:30 C'est que vous ne pouvez pas...

01:09:32 Le propriétaire ne peut plus recouvrir les loyers.

01:09:34 La seule chose qu'il peut recouvrir, c'est les charges.

01:09:36 - Ah, donc les loyers ne sont plus nus.

01:09:38 - Ne sont plus nus.

01:09:40 - Vous parlez de moisissure.

01:09:42 Moi, ça m'arrive d'avoir de la moisissure dans la salle de bain.

01:09:44 C'est parce que je ne la gère pas forcément bien.

01:09:46 Il faut que je nettoie après.

01:09:48 - Ah oui, mais ça, c'est autre chose.

01:09:50 C'est des services de l'hygiène de l'Amérique qui passent,

01:09:52 qui font des mesures et qui constatent

01:09:54 que c'est insalubre pour une raison

01:09:56 qui n'incombe pas aux locataires, bien évidemment.

01:09:58 Et où vous allez avoir un problème d'humidité,

01:10:00 de ponts thermiques, tout un tas de choses

01:10:02 qui vont vous pourrir la vie,

01:10:04 mais qui ne sont pas de votre fait locataire,

01:10:06 qui sont du fait du bâti.

01:10:08 Donc à partir de là, la loi est très sévère,

01:10:10 puisque quand vous avez une insalubrité

01:10:12 qui est octroyée par un arrêté municipal,

01:10:14 le propriétaire ne peut plus vous demander les loyers.

01:10:16 Il ne peut pas vous expulser non plus.

01:10:18 Il a l'obligation, si vous avez un parc locatif

01:10:20 avec d'autres appartements,

01:10:22 que vous lui proposiez un autre appartement

01:10:24 qui corresponde à ses besoins.

01:10:26 Et si vous n'en avez pas,

01:10:28 vous devez l'accompagner

01:10:30 pour qu'il trouve un nouveau logement

01:10:32 en lui faisant un appartement.

01:10:34 - C'est un peu comme un logement de l'hôpital.

01:10:36 - C'est un peu comme un logement de l'hôpital.

01:10:38 En lui faisant des offres de relogement

01:10:40 qui sont au nombre de trois.

01:10:42 Donc vous devez aller sélectionner des annonces

01:10:44 et accompagner votre ancien locataire,

01:10:46 puisque c'est devenu un occupant.

01:10:48 - Et des annonces qui vont être à peu près au même prix.

01:10:50 - Exactement.

01:10:52 Et s'il le refuse, il y a le tribunal.

01:10:54 Voilà.

01:10:56 Et pour les délais de traitement, c'est quelques années.

01:10:58 - Voilà. Je voulais vous le dire.

01:11:00 - C'est très compliqué.

01:11:02 - Mais en attendant, c'est quelques années

01:11:04 mais je ne reste pas avec le champignon.

01:11:06 - Exactement. Et puis vous vivez dans la misère et la précarité.

01:11:08 Donc de toute façon, c'est bon pour personne.

01:11:10 - On a un petit chiffre de la Fondation Abbé Pierre,

01:11:12 des chiffres de 2023.

01:11:14 En 2020, il y avait près de 18%

01:11:16 de la population qui vivait dans un logement

01:11:18 qui peut être considéré comme insalubre.

01:11:20 En France, on a appris récemment que la moitié

01:11:22 était propriétaire, l'autre moitié locataire.

01:11:24 C'est quand même un logement sur cinq français

01:11:26 qui est insalubre.

01:11:28 - Ça pose un vrai problème.

01:11:30 Oui, de salubrité publique,

01:11:32 c'est très important.

01:11:34 Bon, maintenant, la règle,

01:11:36 moi, je vous dis, dans la pratique,

01:11:38 quand une insalubrité est déclarée,

01:11:40 si le locataire utilise

01:11:42 tous les moyens et qu'il ne veut pas bouger,

01:11:44 ça peut prendre...

01:11:46 Moi, j'ai un dossier comme ça qui a duré

01:11:48 jusqu'à l'expulsion sept ans.

01:11:50 - OK, c'est long.

01:11:52 - C'est très, très long.

01:11:54 - J'ai essayé de être très rapide.

01:11:56 - Comme d'habitude.

01:11:58 - Une question un peu plus légère peut-être sur le sujet

01:12:00 de l'insalubrité des logements.

01:12:02 L'évacuation, très terre à terre,

01:12:04 l'évacuation, j'imagine, d'eau,

01:12:06 de la douche, par exemple,

01:12:08 est bouchée dans un studio meublé.

01:12:10 C'est à la charge de qui ? Alors moi, j'avais gardé en tête

01:12:12 qu'en gros, si c'est accessible

01:12:14 dans la pièce, c'est pour ma pomme.

01:12:16 Si c'est pas accessible et qu'il faut l'ailleurs,

01:12:18 c'est pour le propriétaire. Mais bon, si c'est mes cheveux

01:12:20 qui ont bouché le truc parce que j'ai enlevé la bonde...

01:12:22 Donc, non, c'est vraiment à la charge du propriétaire

01:12:24 l'évacuation d'eau qui est bouchée.

01:12:26 - Et si je suis appelé à un plombier ?

01:12:28 - Je dirais que ça dépend quand même de l'origine

01:12:30 du bouchon, en fait.

01:12:32 Comme vous le disiez, si j'ai fait tomber

01:12:34 un bouchon de shampoing

01:12:36 et que ça a bloqué toute la canalisation,

01:12:38 c'est pas au propriétaire.

01:12:40 Donc tout va dépendre de ce point-là.

01:12:42 C'est toujours la même chose sur la réparation locative.

01:12:44 Quelle est l'origine du problème ?

01:12:46 Est-ce qu'on est sur de la vétusté, sur une grosse réparation ?

01:12:48 Ou bien plutôt sur une petite réparation,

01:12:50 de l'entretien courant,

01:12:52 ou une dégradation ? Là, s'il a bouché lui-même,

01:12:54 c'est juste une touffe de cheveux

01:12:56 qui est coincée.

01:12:58 Il y a des solutions qui sont simples.

01:13:00 On n'a pas besoin d'appeler le propriétaire pour ça.

01:13:02 C'est pas très écologique, mais c'est des produits

01:13:04 qui débouchent les canalisations.

01:13:06 - J'imagine que le desktop n'a pas suffi.

01:13:08 À l'avantage, dans ces cas-là.

01:13:10 - Parfois, j'ai des questions qui sont...

01:13:12 - Oui, vous avez raison.

01:13:14 - J'ai une fois une question pour une ampoule.

01:13:16 - L'ampoule, ça sert à un consommable.

01:13:18 - Je voulais lui demander s'il pouvait

01:13:20 demander au propriétaire.

01:13:22 - Si vous voulez, vous pouvez avoir un tiers

01:13:24 de la relation locataire-propriétaire

01:13:26 qui peut intervenir là-dedans.

01:13:28 C'est la copropriété.

01:13:30 Votre évacuation, il est possible aussi

01:13:32 que ce soit un problème collectif.

01:13:34 Dans ces cas-là, si c'est dû à un problème collectif,

01:13:36 c'est le propriétaire qui est directement

01:13:38 garant vis-à-vis de son locataire,

01:13:40 mais c'est la copropriété

01:13:42 qui le garantit des pertes éventuelles.

01:13:44 Parce que si vous avez un problème d'évacuation

01:13:46 de douche ou de toilette

01:13:48 qui rend votre bien inhabitable,

01:13:50 il va bien falloir

01:13:52 suspendre les loyers.

01:13:54 - Comment se séparer d'une locataire

01:13:56 qui infeste toute la maison ?

01:13:58 Il y a des locataires qui sont vraiment

01:14:00 mauvais coucheurs à ce point-là.

01:14:02 Les voisins doivent se plaindre

01:14:04 auprès de la propriétaire à Nièce.

01:14:06 - Qui infeste ?

01:14:08 - Infester, pour moi, je comprends

01:14:10 que ça veut dire que ça pue.

01:14:12 - Ah, empester !

01:14:14 - Il y a les punaises de lit aussi.

01:14:16 - Ah, d'accord.

01:14:18 - C'est intéressant.

01:14:20 - En peste,

01:14:22 on est dans le trouble de voisinage.

01:14:24 Donc ça peut être un motif

01:14:26 pour faire pression sur elle.

01:14:28 Avec des témoignages de voisins,

01:14:30 ça ne va pas être marrant à faire,

01:14:32 mais des témoignages de voisins

01:14:34 en disant que ça pose un problème.

01:14:36 Il y a aussi des personnes qui ont

01:14:38 un syndrome de diogène,

01:14:40 qui accumulent énormément d'affaires.

01:14:42 - Mathis, si tu nous regardes,

01:14:44 mon combat se poursuit.

01:14:46 - On a des animaux qui recueillent

01:14:48 tous les animaux.

01:14:50 - On avait dit qu'on avait le droit

01:14:52 d'avoir des animaux, mais il y a

01:14:54 une limite, peut-être.

01:14:56 - Oui, il y a une limite.

01:14:58 - Les punaises de ligne ne sont pas

01:15:00 les animaux de compagnie, par exemple.

01:15:02 - Tout ça peut provoquer des risques

01:15:04 sanitaires, des bruits, des odeurs.

01:15:06 C'est un trouble de voisinage

01:15:08 qui peut être sanctionné.

01:15:10 - Sur les troubles,

01:15:12 ça rejoint le tapage nocturne aussi.

01:15:14 A partir de quand ça compte ?

01:15:16 - Alors...

01:15:18 - Le problème de tapage,

01:15:20 c'est un problème entre voisins.

01:15:22 Quand on est propriétaire,

01:15:24 on n'est pas une autorité paternelle,

01:15:26 on n'est pas une autorité de police

01:15:28 sur le locataire non plus.

01:15:30 La seule chose qu'on puisse faire,

01:15:32 c'est dire que vos tapages nocturnes

01:15:34 ou diurnes, vous les arrêtez

01:15:36 parce que j'ai des problèmes

01:15:38 avec les voisins et les gens

01:15:40 se plaignent de votre comportement.

01:15:42 Ça peut s'arrêter là,

01:15:44 à condition d'y mettre les formes.

01:15:46 Et notamment, une petite phrase

01:15:48 en fin de courrier que je conseille,

01:15:50 qui serait de dire que

01:15:52 la récurrence de ces troubles

01:15:54 à l'hormone voisinage pourrait notamment

01:15:56 justifier un non-renouvellement du bail

01:15:58 à l'échéance sur le motif légitime

01:16:00 et sérieux du 3e alinéa de l'article 15

01:16:02 de l'OAD 89.

01:16:04 Pour mettre fin à un bail, on sait qu'il faut un congé.

01:16:06 Et pour donner ce congé quand c'est l'habitation

01:16:08 du locataire principal, on a 3 hypothèses.

01:16:10 La première, c'est la revente. L'autre, c'est

01:16:12 la reprise pour habiter. Et le 3e,

01:16:14 qui est là aussi

01:16:16 extrêmement délicat à déterminer

01:16:18 parce que c'est très nébuleux, c'est le motif

01:16:20 légitime et sérieux. Qu'est-ce que c'est qu'un motif légitime

01:16:22 et sérieux ? - Il faut garder des traces

01:16:24 d'étapage, de mauvais entretiens.

01:16:26 - Et à ce moment-là, on délivre un congé pour ce

01:16:28 motif-là. Soit le locataire

01:16:30 accepte son fatum

01:16:32 et s'en va, parce qu'il est

01:16:34 bien conscient qu'il a quand même embêté tout le monde

01:16:36 pendant les 3 ans de location. Et s'il reste,

01:16:38 il va falloir aller devant le tribunal pour faire ce qu'on appelle

01:16:40 une action en validation de congé.

01:16:42 Donc démontrer aux magistrats que le motif

01:16:44 de non-renouvellement est légitime

01:16:46 et sérieux, et demander l'expulsion du locataire

01:16:48 et éventuellement des dommages à intérêt.

01:16:50 Petite précision sur cette procédure-là,

01:16:52 les voisins qui ont subi un préjudice distinct

01:16:54 peuvent se joindre pour demander

01:16:56 une indemnisation pour tous les malheurs

01:16:58 qui auraient été... - Ou se retourner

01:17:00 éventuellement contre moi, propriétaire ?

01:17:02 - Non, ils vont se retourner contre le locataire directement.

01:17:04 - D'accord. Alors, je veux

01:17:06 regrouper d'autres questions, parce qu'on est un petit peu en retard,

01:17:08 on a vraiment plus que 3 minutes pour terminer.

01:17:10 S'il y a une dégradation du logement, on nous demande, Paul,

01:17:12 est-il possible de faire payer le locataire ? Oui, le dépôt de garantie

01:17:14 est là pour ça. Quel retour

01:17:16 lorsque les locataires, en fin de bail, ne souhaitent pas partir ?

01:17:18 C'est ce que vous disiez, on leur a donné congé,

01:17:20 mais malheureusement, s'ils n'entendent

01:17:22 pas raison, ça sera une action en justice.

01:17:24 - En justice obligée.

01:17:26 - Je dis malheureusement,

01:17:28 parce que ça peut durer. C'est pas efficace.

01:17:30 - Notamment avec l'existence

01:17:32 de la trêve hivernale, j'insiste un peu là-dessus.

01:17:34 - Ce qui est très bien, il ne faut pas non plus virer les gens

01:17:36 quand il fait trop froid. - Oui, bien sûr.

01:17:38 - Puis-je récupérer l'appartement

01:17:40 dont je suis propriétaire et que je loue

01:17:42 pour mon fils ? Ça aussi, c'est récupérer un appartement,

01:17:44 c'est une idée close. Si c'est pour moi,

01:17:46 je peux virer mon locataire et dire, je vais y habiter,

01:17:48 donc barrez-vous à la dette anniversaire. - Pour mon fils aussi.

01:17:50 - C'est pour moi, c'est pour mon fils.

01:17:52 - Ascendant et descendant.

01:17:54 - Un frère, une soeur, un cousin, cousine,

01:17:56 non plus. C'est vraiment ascendant et descendant.

01:17:58 - Ascendant et descendant de votre époux,

01:18:00 votre partenaire par excès, c'est tout.

01:18:02 - C'est tout, c'est déjà pas mal.

01:18:04 - Et vendre un logement déjà loué,

01:18:06 on a quelques questions là-dessus. Oui, c'est parfaitement possible.

01:18:08 - Oui, c'est totalement possible. - Et ça peut même arranger

01:18:10 le futur acheteur qui a peut-être envie d'avoir

01:18:12 un bien rentable tout de suite.

01:18:14 - Voilà, où il y a déjà un locataire, surtout si c'est un bon

01:18:16 locataire, il y a surtout, heureusement, beaucoup de bons

01:18:18 couchers. Un propriétaire

01:18:20 a combien de temps pour réclamer les régulations

01:18:22 de charges après la résiliation du bail ?

01:18:24 Je suis parti, je ne vais pas

01:18:26 recevoir une facture dans 10 ans, mais dis donc,

01:18:28 toi, tu me devais... - 3 ans.

01:18:30 - 3 ans, c'est le délai de prescription en matière locative.

01:18:32 - Comment un terrain prend bail

01:18:34 lorsqu'on est propriétaire ? On en a parlé.

01:18:36 Je souhaite reprendre ma maison, que se passe-t-il

01:18:38 si je ne quitte pas les lieux ? Alors Isabelle, déjà, j'imagine

01:18:40 que c'est pour vous, pour votre ascendant ou pour votre

01:18:42 descendant. Et si le

01:18:44 locataire ne part pas ? - Il faut le faire

01:18:46 constater par huissier et une fois qu'on a fait

01:18:48 constater ça par huissier, on saisit le juge

01:18:50 décontentieux de la protection en validation

01:18:52 de congé et expulsion.

01:18:54 Alors, l'office du juge sera de contrôler

01:18:56 que les droits du locataire ont bien été respectés

01:18:58 et si c'est le cas, il leur donnera l'expulsion.

01:19:00 - Une question, justement, quand on a été

01:19:02 un mauvais coucheur, qu'on a flingué l'appartement,

01:19:04 le dépôt de garantie,

01:19:06 ce qu'on appelle souvent la caution,

01:19:08 le dépôt de garantie qu'on a posé au début, qui correspond en général

01:19:10 à 2 mois de loyer, parfois 1 mois,

01:19:12 quand c'était emmeublé, si j'ai le même avis,

01:19:14 si les travaux

01:19:16 coûtent plus cher que ça,

01:19:18 comment est-ce que je vais demander à mon locataire,

01:19:20 mauvais coucheur, c'est une question de Nathalie, de me payer ce qui reste ?

01:19:22 Je lui dis, voilà, ça fait temps,

01:19:24 j'ai 3 ans pour le faire,

01:19:26 et les travaux vont être faits dans les 3 ans,

01:19:28 sous un grand doute, bien qu'à Paris, par exemple,

01:19:30 c'est un peu compliqué d'avoir des travaux au moins de 3 ans.

01:19:32 Je lui envoie la facture,

01:19:34 il y a ça aussi, c'est bête à dire.

01:19:36 Voilà, c'est de l'argent qu'il me doit,

01:19:38 comment concrètement

01:19:40 je lui envoie un recommandé,

01:19:42 à sa nouvelle adresse, si je la connais ?

01:19:44 - Déjà,

01:19:46 ça c'est la première chose, il faut d'abord connaître

01:19:48 son adresse, donc quand on fait un état

01:19:50 des lieux de sortie, il faut toujours noter l'adresse.

01:19:52 - Et on l'impose maintenant.

01:19:54 - Et elle est imposée, et il faut la noter.

01:19:56 Et c'est toujours la même réponse

01:19:58 que tout à l'heure, c'est-à-dire que,

01:20:00 par comparaison entre vos 2 états des lieux de sortie,

01:20:02 vous allez déterminer quels sont les travaux légitimes,

01:20:04 et puis si vous avez fait faire

01:20:06 des travaux à des prix corrects,

01:20:08 évidemment, si vous avez un cousin

01:20:10 qui a une boîte qui vous fait 10 fois le prix,

01:20:12 ça passera pas devant un tribunal, bien évidemment.

01:20:14 - Normalement, si c'est un copain ou un cousin,

01:20:16 il nous fait moins cher.

01:20:18 - Oui, bon, après, ça peut rentrer dans des stratégies,

01:20:20 ou encore autre chose, et in fine,

01:20:22 vous avez effectivement la possibilité,

01:20:24 si les travaux dépassent le montant du dépôt

01:20:26 de garantie, vous pouvez réclamer

01:20:28 le reliquat de ce qui reste devant

01:20:30 les tribunaux. - Quel qu'il soit,

01:20:32 comment essayer de régler son conflit

01:20:34 avec son propriétaire, avec son locataire,

01:20:36 c'est le 2 minutes pour comprendre

01:20:38 d'Émilie pour clore cette émission, merci.

01:20:40 En conflit avec son locataire,

01:20:42 un propriétaire démolit en partie sa maison.

01:20:44 - Si vous préférez ne pas en arriver là,

01:20:46 voici quelques conseils pour régler le conflit

01:20:48 avec son propriétaire ou son locataire,

01:20:50 que ce soit pour le bail, l'état des lieux,

01:20:52 ou la caution.

01:20:54 [Musique]

01:20:58 - Première étape, régler directement

01:21:00 le conflit avec son propriétaire

01:21:02 ou son locataire. Vous pouvez, par exemple,

01:21:04 commencer par rédiger une lettre

01:21:06 ou un mail. Sans réponse, vous

01:21:08 devrez envoyer un courrier en lettres

01:21:10 recommandées avec accusé de réception.

01:21:12 Il faudra préciser les détails du litige,

01:21:14 donc par exemple, "Jean-Michel,

01:21:16 tu me dois 3 mois de loyer",

01:21:18 ainsi que les documents attestant

01:21:20 des faits, par exemple, l'équitance

01:21:22 de loyer de Jean-Michel. Si vous êtes face

01:21:24 à un mur, vous pouvez faire appel

01:21:26 à une personne extérieure, comme un conciliateur.

01:21:28 Et là, 2 possibilités s'offrent

01:21:30 à vous. La première, le conciliateur

01:21:32 de justice. C'est un auxiliaire

01:21:34 de justice qui va pouvoir écouter

01:21:36 les propositions des deux camps, et trouver

01:21:38 une solution qui va vous mettre d'accord.

01:21:40 Son but, rétablir le dialogue.

01:21:42 Et si tout le monde est ok, vous pouvez faire

01:21:44 un constat d'accord, qui permettra

01:21:46 de contraindre les deux parties à respecter

01:21:48 leur part du marché. Petit disclaimer,

01:21:50 ça n'est pas la solution magique

01:21:52 à tous vos problèmes. Pourquoi ?

01:21:54 Le propriétaire ou le locataire peut tout bonnement

01:21:56 décider de ne pas aller à la conciliation,

01:21:58 ou de ne pas signer l'accord.

01:22:00 Deuxième possibilité, la commission départementale

01:22:02 de conciliation. C'est

01:22:04 à peu près sur le même principe.

01:22:06 Mais la CDC est, elle, spécialisée

01:22:08 sur les conflits entre bailleurs et locataires,

01:22:10 et est obligatoire avant d'aller

01:22:12 chez le juge si la procédure n'aboutit pas.

01:22:14 Mais au contraire, si vous parvenez

01:22:16 enfin à vous accorder,

01:22:18 il faudra signer un document, vous empêchant

01:22:20 ensuite de vous rendre chez le juge

01:22:22 l'un comme l'autre. Ça ne donne toujours rien ?

01:22:24 On passe à l'étape suivante,

01:22:26 le recours chez le juge. Vous devrez alors

01:22:28 faire appel à un juge décontentieux

01:22:30 de la protection. Si le litige est

01:22:32 inférieur à 5000€, vous devrez

01:22:34 faire un dépôt de requête auprès du tribunal.

01:22:36 Vous pouvez passer toutes ces étapes

01:22:38 et faire directement appel au juge,

01:22:40 si votre contentieux dépasse les 5000€

01:22:42 ou concerne certains litiges

01:22:44 qui ne peuvent pas être chiffrés. Dans ce cas,

01:22:46 il faudra faire rédiger une assignation

01:22:48 par un huissier ou un avocat.

01:22:50 Mais attention, il y a certains délais

01:22:52 à respecter pour faire appel au juge.

01:22:54 Vous avez maintenant toutes les clés en main pour régler

01:22:56 votre conflit avec votre propriétaire

01:22:58 ou votre locataire.

01:23:00 Respirez, ça va bien se passer.

01:23:02 Et ça se passe toujours bien, on a vu, on se parle

01:23:04 d'abord, et puis ensuite on fait

01:23:06 la suite des procédures qui vont bien. Ça s'est très bien passé

01:23:08 avec vous, merci beaucoup.

01:23:10 Thomas Mertens, je rappelle qu'on peut...

01:23:12 Mertens ? - Mertens.

01:23:14 - Je rappelle qu'on peut vous contacter sur

01:23:16 mertens.avocat... - Non, -avocat.

01:23:18 - -mertens-avocat-

01:23:20 au pluriel

01:23:22 .com. - Voilà.

01:23:24 - Ça va, c'est .com. Vous avez un très

01:23:26 beau nœud papillon, merci de nous avoir honoré de ça

01:23:28 aujourd'hui. Je vous rappelle qu'on peut aussi

01:23:30 vous lire dans un très chouette magazine, on revient

01:23:32 sur les conflits les plus communs, merci pour l'info.

01:23:34 Il est actuellement toujours

01:23:36 aussi en kiosque, les clés pour

01:23:38 enfin s'entendre, on l'a vu, je viens de vous l'expliquer tout à l'heure.

01:23:40 Restons amis avant de se faire la guerre,

01:23:42 bien entendu. Merci

01:23:44 de nous avoir rejoints une prochaine fois,

01:23:46 merci aussi à Charlie Caillou,

01:23:48 que vous pouvez retrouver encore un petit peu avec nous.

01:23:50 Charlie, vous êtes conseiller

01:23:52 juridique à PAP.fr, mais également

01:23:54 vedette des TikTok,

01:23:56 tiktoker de PAP.fr. On vous retrouve aussi

01:23:58 sur merciponlinfo.fr pour une série

01:24:00 d'avis d'experts. Merci beaucoup

01:24:02 de nous avoir accompagnés aussi ce soir.

01:24:04 Merci évidemment à vous

01:24:06 de nous être toujours fidèles, vous pouvez

01:24:08 retrouver sur nos réseaux sociaux ici,

01:24:10 là vous verrez notamment les vidéos de Charlie.

01:24:12 Merci aussi

01:24:14 à toute l'équipe qui a préparé cette émission,

01:24:16 au formidable Margot Julien, Maxime,

01:24:18 Simon, Mathis et les autres.

01:24:20 Vous pouvez retrouver aussi le dossier de

01:24:22 notre magazine sur merciponlinfo.fr/location.

01:24:26 Merci à tous les noms que vous voyez ici,

01:24:28 je serai très heureux de vous retrouver

01:24:30 le 2 mai.

01:24:32 Et après notre prochain rendez-vous, on va

01:24:34 revenir à un grand fondamental de Merciponlinfo.

01:24:36 Comment payer moins d'impôts ?

01:24:38 Ça sera la saison. Suivez-nous, inscrivez-vous très bientôt.

01:24:40 Bonne soirée à vous, au revoir.

01:24:42 [Musique]

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