La plus Grosse Bulle Financière a déjà Éclaté
Après la crise sanitaire, l’inflation, les faillites des banques régionales, la crise du plafond de la dette, et le flop du dernier Disney[1], on imaginait les Etats-Unis enfin tranquilles pour aborder leur récession calmement et à tête reposée.
C’est vrai que ça fait un petit moment que je ne vous ai pas annoncé de catastrophe en provenance d’Amérique, sachant que tout ce qui se passe là-bas finit par nous tomber dessus à plus ou moins court terme.
Mais attention, spoiler ! : toutes les bonnes choses ont une fin, c’est comme les vacances, et il y a des effets secondaires, à tout ce que je viens de citer, qui ne se sont manifestés que tardivement.
Parmi ces effets secondaires, il y en a un qui est encore plus redouté qu’une attaque de requin blanc sur une plage de Miami un dimanche après-midi au mois de juillet : l’effondrement de l’immobilier commercial.
La crise sanitaire a bouleversé les habitudes de millions de travailleurs, et le marché ne s’en remet pas : 11 % de baisse depuis le début de l’année, et on s’attend à une dégringolade de près de 40 % à l’horizon de 2030.
Tous les analystes américains disponibles ont le cerveau en ébullition pour essayer de savoir ce qui va arriver, et nous, on s’est aussi demandé si ça pourrait se produire ailleurs, par exemple en France ?
Aujourd’hui, je vais vous parler de ces malheureux propriétaires bailleurs américains qui ont choisi d’exercer leur métier en exploitant des locaux commerciaux, et qui choisissent le défaut de paiement, parce que cette option est devenue plus rentable que n’importe quelle autre.
Une situation déroutante et dangereuse, qui fait avancer à certains experts que nous serions en présence d’un nouveau déclencheur de crise majeure, comme l’ont été les subprimes en 2007.
C’est à ce point-là, oui ! Mais tout n’est pas encore perdu, et il existe peut-être des solutions pour limiter les dégâts, alors restez bien avec moi, si vous avez envie de comprendre ce qui se passe exactement, vous êtes au meilleur endroit.
Dans cette vidéo, on va se faire une image plus précise de ce qu’est l’immobilier commercial et pourquoi c’est un secteur-clé, et on passera en revue les risques qu’un crash ferait peser sur l’économie américaine, sur l’économie française, ou encore sur le reste du monde.
#économie #immobilier #crash #crise
C’est vrai que ça fait un petit moment que je ne vous ai pas annoncé de catastrophe en provenance d’Amérique, sachant que tout ce qui se passe là-bas finit par nous tomber dessus à plus ou moins court terme.
Mais attention, spoiler ! : toutes les bonnes choses ont une fin, c’est comme les vacances, et il y a des effets secondaires, à tout ce que je viens de citer, qui ne se sont manifestés que tardivement.
Parmi ces effets secondaires, il y en a un qui est encore plus redouté qu’une attaque de requin blanc sur une plage de Miami un dimanche après-midi au mois de juillet : l’effondrement de l’immobilier commercial.
La crise sanitaire a bouleversé les habitudes de millions de travailleurs, et le marché ne s’en remet pas : 11 % de baisse depuis le début de l’année, et on s’attend à une dégringolade de près de 40 % à l’horizon de 2030.
Tous les analystes américains disponibles ont le cerveau en ébullition pour essayer de savoir ce qui va arriver, et nous, on s’est aussi demandé si ça pourrait se produire ailleurs, par exemple en France ?
Aujourd’hui, je vais vous parler de ces malheureux propriétaires bailleurs américains qui ont choisi d’exercer leur métier en exploitant des locaux commerciaux, et qui choisissent le défaut de paiement, parce que cette option est devenue plus rentable que n’importe quelle autre.
Une situation déroutante et dangereuse, qui fait avancer à certains experts que nous serions en présence d’un nouveau déclencheur de crise majeure, comme l’ont été les subprimes en 2007.
C’est à ce point-là, oui ! Mais tout n’est pas encore perdu, et il existe peut-être des solutions pour limiter les dégâts, alors restez bien avec moi, si vous avez envie de comprendre ce qui se passe exactement, vous êtes au meilleur endroit.
Dans cette vidéo, on va se faire une image plus précise de ce qu’est l’immobilier commercial et pourquoi c’est un secteur-clé, et on passera en revue les risques qu’un crash ferait peser sur l’économie américaine, sur l’économie française, ou encore sur le reste du monde.
#économie #immobilier #crash #crise
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00:00 Après la crise sanitaire, l'inflation, les faillites des banques régionales, la crise du plafond de la dette et le flop du dernier Disney,
00:08 on imaginait les États-Unis enfin tranquilles pour aborder la récession calmement et à tête reposée.
00:13 C'est vrai que ça fait un petit moment que je ne vous ai pas annoncé de catastrophe en provenance d'Amérique,
00:18 sachant que tout ce qui se passe là-bas finit par nous tomber dessus à plus ou moins court terme.
00:22 Mais attention, spoiler !
00:24 Toutes les bonnes choses ont une fin, c'est comme les vacances, et il y a des effets secondaires à tout ce que je viens de citer,
00:30 qui ne se sont manifestés que tardivement.
00:32 Parmi ces effets secondaires, il y en a un qui est encore plus redouté qu'une attaque de requins blancs sur une plage de Miami un dimanche après-midi au mois de juillet,
00:40 l'effondrement de l'immobilier commercial.
00:43 La crise sanitaire a bouleversé les habitudes de millions de travailleurs, et le marché ne s'en remet pas.
00:49 11% de baisse depuis le début de l'année, et on s'attend à une dégringolade de près de 40% à l'horizon de 2030.
00:56 Tous les analystes américains disponibles ont le cerveau en ébullition pour essayer de savoir ce qui va arriver,
01:01 et nous, on s'est aussi demandé si ça pourrait se produire ailleurs, par exemple en France.
01:06 Aujourd'hui, je vais vous parler de ces malheureux propriétaires bailleurs américains,
01:10 qui ont choisi d'exercer leur métier en exploitant des locaux commerciaux,
01:13 et qui choisissent le défaut de paiement, parce que cette option est devenue plus rentable que n'importe quelle autre.
01:19 Une situation déroutante et dangereuse, qui fait avancer à certains experts
01:23 que nous serions en présence d'un nouveau déclencheur de crise majeure, comme l'ont été les subprimes en 2007.
01:29 C'est à ce point-là, oui.
01:31 Mais, tout n'est pas encore perdu, et il existe peut-être des solutions pour limiter les dégâts, alors restez bien avec moi.
01:37 Si vous avez envie de comprendre ce qui se passe exactement, vous êtes au meilleur endroit.
01:41 Dans cette vidéo, on va se faire une image plus précise de ce qu'est l'immobilier commercial,
01:46 et pourquoi c'est un secteur clé, et on passera en revue les risques qu'un crash ferait peser sur l'économie américaine,
01:51 sur l'économie française, ou encore sur le reste du monde.
01:55 Mais avant de faire nos valises pour le soleil de la Californie, ou la chaleur grise de l'été new-yorkais,
02:00 n'oubliez pas le guide.
02:01 Le guide, c'est nous, et moi. Si vous aimez ce qu'on fait,
02:04 pensez à nous le faire savoir en cliquant sur la petite cloche pour vous abonner.
02:08 C'est le meilleur moyen de nous aider à garder notre indépendance,
02:10 pour vous fournir librement toujours plus de super contenu, sans euphémisme.
02:14 Merci à toutes et à tous pour ce petit geste, et bienvenue sur MoneyRadar.
02:18 Nous sommes en janvier dernier au 315 Park Avenue à New York.
02:32 C'est le siège de Columbia Property Trust,
02:35 l'un des plus gros propriétaires, promoteurs et bailleurs d'immeubles de bureaux d'exception aux États-Unis.
02:40 Ces biens, tous situés dans des quartiers recherchés des mégalopoles américaines,
02:44 à Boston, Washington, San Francisco et bien sûr à New York,
02:47 sont loués à de grands noms comme Twitter, Snapchat ou BuzzFeed.
02:51 Ce matin-là, personne n'a le sourire dans le staff.
02:54 Le trust apprête à faire défaut sur une traite de 1,7 milliard de dollars.
02:59 Il s'agit d'un prêt contracté à taux variable,
03:01 et dont la charge a explosé avec les hausses successives des taux directeurs,
03:05 et Columbia n'a pas les moyens d'y faire face.
03:08 Les caisses sont dangereusement vides et les perspectives ne sont pas gaies.
03:11 Mais heureusement, la Columbia peut compter sur sa maison mère, PIMCO,
03:14 pour Pacific Investment Management Company.
03:17 PIMCO, c'est le géant de la gestion de biens.
03:19 Fondé en 1971, filiale de l'assureur Allianz, il fait travailler 2 000 personnes.
03:25 Il a racheté la Columbia en 2021 pour 3,4 milliards de dollars,
03:29 et on est désolé pour lui, d'autant plus que sa situation n'est pas plus enviable.
03:33 En 2020, PIMCO annonçait plus de 2 000 milliards d'actifs,
03:36 disséminés partout dans le monde, y compris dans des pays émergents,
03:40 et au 30 juin 2023, il n'en reste plus que 1,79, c'est 10% de moins.
03:46 Un autre grand nom de l'immobilier américain qui inquiète les marchés,
03:49 Boston Properties, qui est parvenu à emprunter plus d'un milliard 200 millions de dollars l'année dernière,
03:54 un prêt qui devrait arriver à échéance l'année prochaine,
03:56 et dont les conditions financières sont passées de 0 à 5,5 depuis la signature.
04:01 Plus globalement, c'est tout le marché de l'immobilier commercial qui envoie des signaux d'alerte.
04:05 Ce que craignent les observateurs à présent, c'est une cascade de défauts de paiement,
04:08 qui pourraient avoir des conséquences dramatiques sur l'ensemble de l'économie américaine,
04:12 avec un risque de ricochet sur le reste du monde.
04:15 Parmi les plus pessimistes qu'on trouve chez Morgan Stanley,
04:17 on compare déjà le phénomène de subprimes qui ont déclenché la dernière crise financière majeure.
04:22 Alors, de quoi parle-t-on exactement ?
04:24 Aux Etats-Unis, l'immobilier commercial regroupe plusieurs catégories de biens.
04:28 D'abord, les immeubles de bureaux, puis les locaux et centres commerciaux,
04:31 ensuite les hôtels et résidences hôtelières, puis les data centers,
04:35 et ce qu'on appelle les propriétés multifamiliales,
04:38 des immeubles conçus pour accueillir plusieurs locataires, à usage locatif exclusivement,
04:43 comme les résidences étudiantes ou les EHPAD privées.
04:46 Tous ne sont pas concernés par la baisse des prix.
04:49 Data centers et hôtels se portent bien, par exemple,
04:51 pendant que le marché du multifamilial a tendance à baisser un peu,
04:54 mais rien de comparable à la catastrophe qui frappe l'immobilier de bureaux.
04:58 Les confinements et les restrictions de déplacement ont obligé les travailleurs à bousculer leurs habitudes.
05:03 Le télétravail, quand il a été possible, a montré tous ses avantages.
05:06 Après la crise, les locataires ont fui et ne sont pas revenus,
05:09 les grands immeubles se sont vidés,
05:11 la demande en immobilier de bureaux a baissé de 30%,
05:14 parfois jusqu'à 70% comme à San Francisco,
05:17 et elle n'est jamais revenue à son niveau d'avant la crise.
05:20 Un phénomène qui touche toutes les grandes villes
05:22 et qui a provoqué une forte baisse des revenus de gestionnaires,
05:24 comme Columbia, Pimco ou Boston Properties.
05:27 Selon l'agence Moody's, entre télétravail et co-working,
05:30 l'immobilier de bureaux n'a pas fini de baisser et on s'attend à 40% d'ici 2030.
05:34 Chez les experts en tout de chez McKinsey,
05:37 on estime la baisse actuelle à 13% au lieu des 11% officiels
05:40 et on parie sur 38% de baisse supplémentaire d'ici 7 ans.
05:44 Les bureaux n'ont plus la cote,
05:45 sans leur préfère le confort douillet d'un bureau à domicile qui coûte moins cher aux employeurs.
05:49 Mais les locaux commerciaux non plus,
05:51 vidés eux aussi par la crise sanitaire,
05:53 et de nombreux commerçants ruinés ne sont jamais revenus.
05:55 Et ce n'est pas tout.
05:57 On l'a vu pour Columbia et Boston Properties,
05:59 la hausse des taux directeurs a fait exploser les coûts des emprunts,
06:02 d'autant plus que les banques ont resserré leurs conditions d'accès aux crédits
06:05 et réclament dorénavant plus d'apports et de garanties.
06:08 Si on y ajoute les pénuries et l'inflation
06:10 qui ont abouti à la multiplication des factures d'entretien des biens,
06:13 il devient plus rentable pour un propriétaire en difficulté
06:15 de laisser son créancier se débrouiller tout seul avec un bien vide qui ne rapporte plus rien
06:20 et qui coûte cher à entretenir.
06:22 Vous voyez venir le truc ?
06:24 Alors, je continue.
06:26 Tous ces biens immobiliers n'ont pas été payés rubis sur l'ongle.
06:28 Ils ont évidemment été financés au moyen de prêts bancaires spécifiques,
06:32 des prêts garantis par des hypothèques commerciales.
06:35 De ces prêts garantis par des hypothèques commerciales,
06:37 les banques ont fait un produit échangeable qu'on appelle CMBS,
06:41 pour Commercial Mortgage-Backed Security,
06:44 ou en français, titre adossé à des créances hypothécaires commerciales.
06:48 Pour libérer du cash, les CMBS,
06:49 qui ne sont rien d'autre que des paquets de crédits immobiliers commerciaux bien ficelés,
06:53 sont vendus en lot comme des actions
06:55 et sont ensuite cotées sur les marchés secondaires.
06:58 Et là, ça ne vous rappelle rien ?
07:00 Je continue encore.
07:02 Selon les résultats des analystes de chez Morgan Stanley,
07:05 les promoteurs américains sont à la tête d'une dette de 2 900 milliards de dollars.
07:09 Face à la baisse de leur revenu, de leur patrimoine et du niveau de leur trésorerie,
07:13 la moitié devra être refinancée dans les deux prochaines années
07:16 si on veut éviter des défauts de paiement en rafale.
07:19 Ce sont donc les banques américaines qui vont devoir absorber le choc qui s'annonce.
07:24 Maintenant, si je vous dis que d'après la Fed,
07:26 20% seulement des CMBS sont détenus par les 23 plus grandes banques du pays
07:30 et que d'après Moody's, cette fois,
07:31 elles pourraient perdre ensemble près de 65 milliards de dollars
07:34 si les prix dégringolaient de 40% ?
07:37 Vous me diriez que c'est énorme
07:38 et que vous n'aimeriez pas être à la place des créanciers qui détiennent les 80% restants.
07:43 Pas de chance, eux aussi sont dans la tourmente depuis des mois.
07:46 On en a parlé régulièrement sur la chaîne et sur Instagram.
07:48 Les 80% restants appartiennent aux banques régionales.
07:52 Quand ça veut pas.
07:54 Avec la fin des taux zéro et de l'argent gratuit,
07:56 les banques régionales américaines souffrent déjà de l'érosion brutale de leurs marges,
08:00 de l'effondrement des crédits accordés,
08:01 de la perte de confiance de leurs clients qui retirent leur argent massivement
08:05 et d'une crise du dollar alimentée par un climat général plutôt inquisiteur
08:09 en ce qui concerne la dette fédérale américaine.
08:12 Depuis le début de l'année, on n'a pas arrêté de compter les faillites de banques régionales
08:15 qui ont à chaque fois obligé l'État et les grandes banques à intervenir
08:18 pour éviter que le mouvement ne se propage à d'autres établissements
08:21 ou d'autres secteurs.
08:23 On attend d'un jour à l'autre la publication de leurs résultats,
08:26 mais d'ici là, le secteur reste fragile
08:27 et la crise de l'immobilier de bureaux qui s'annonce va les frapper de plein fouet,
08:31 sans compter que la baisse des bureaux et le co-commerciaux
08:33 fait déjà baisser la valeur des garanties.
08:36 20 milliards de crédits adossés à ces garanties hypothécaires commerciales dégradées
08:40 vont arriver à échéance cette année
08:42 et 12,7 milliards sont déjà en souffrance.
08:45 C'est 5,5 milliards de plus que l'année dernière à la même époque
08:48 et plus de la moitié concerne les financements accordés pour l'achat d'immeubles de bureaux.
08:52 En mai dernier, plus d'un tiers des échéances ont été renégociées
08:55 et le secteur s'attend à un taux de défaut de 6% en fin d'année
08:58 contre 4% actuellement.
09:00 Pour se faire une idée de ce que ça représente,
09:02 en 2008, au plus fort de la crise,
09:04 quand le taux de défaut atteint 10%,
09:06 les banques Bear Stearns et Lehman Brothers,
09:09 des mastodontes historiques de la finance américaine, étaient déjà tombées.
09:13 Cette fois, les banques régionales sont bien moins armées
09:15 pour affronter une telle tempête.
09:18 Alors, qu'est-ce qui va se passer ?
09:19 Doit-on s'attendre à une nouvelle série de faillites de banques américaines
09:22 comme en mars dernier ?
09:23 Souvenez-vous, Silvergate, Silicon Valley,
09:25 Signature Bank et First Republic sont tombées
09:27 comme des dominos entre mars et mai dernier
09:29 et ont failli emporter avec elles les valeurs bancaires américaines et européennes,
09:33 dont le crédit suisse qui a échappé de justesse à la faillite.
09:37 Le travail des survivants de ces prochains mois
09:39 va donc essentiellement consister à renégocier les créances en cours
09:42 pour éviter de perdre trop d'argent.
09:44 Selon le dernier rapport de McKinsey, paru le 13 juillet 2023,
09:47 intitulé "Les derniers impacts de la pandémie sur l'immobilier commercial",
09:51 d'autres leviers peuvent être activés pour éviter des pertes trop importantes
09:55 et adapter le secteur aux nouvelles habitudes de travail.
09:58 En premier, trouver de l'argent.
10:00 Ce n'est pas ce qu'il y a de plus simple, surtout qu'on parle cette fois de fonds propres.
10:03 Trouver de l'argent frais passe souvent par la vente d'actifs.
10:06 Mais dans le contexte actuel,
10:07 la valeur des biens ne suffit plus à couvrir les capitaux empruntés.
10:11 Voilà pourquoi il devient plus simple pour les promoteurs
10:13 d'abandonner leurs biens entre les mains de leurs créanciers.
10:16 La banque a alors deux solutions.
10:18 Mettre le bien en vente au prix du marché,
10:20 mais avec le risque de perdre une partie du capital prêté
10:22 et d'alimenter la chute des prix,
10:24 ou bien le confier à des professionnels de la gestion immobilière
10:27 pour essayer de le valoriser au maximum.
10:29 Dans un cas comme dans l'autre,
10:31 pour le moment, les banques trouvent des contreparties
10:33 dans des fonds d'investissement comme PIMCO, propriété des Big Three,
10:36 qui profitent du marasme pour faire de bonnes affaires
10:38 et acheter tout ce qui passe à leur portée avec 20% de rabais,
10:42 et une idée.
10:43 Convertir les immeubles de bureaux en immeubles résidentiels,
10:46 une idée partagée par les analystes du Financial Times,
10:49 qui se sont aussi penchés sur la question.
10:51 Malheureusement, ces projets se heurtent souvent à la réglementation
10:54 et aux lois d'urbanisme local.
10:55 Et si le principe fait consensus,
10:57 il va demander plusieurs interventions du législateur,
11:00 et ça, ça prend du temps.
11:01 Enfin, l'idéal à plus long terme
11:03 pour éviter que la situation ne devienne chronique,
11:05 ce serait que les promoteurs revoient leurs copies
11:07 et proposent dès maintenant des immeubles hybrides,
11:10 transformables à tout moment et à moindre coût,
11:12 un nouvel environnement où, après les conditions de travail,
11:15 ce serait au tour des bâtiments de devenir flexibles.
11:18 Mais là encore, il manque cruellement d'imagination,
11:20 quand ce ne sont pas les banques qui ne veulent plus prendre de risques.
11:23 Bref, pour le moment, il n'y a pas de quoi se réjouir.
11:25 Et chez nous ?
11:27 En France, on parle plutôt d'immobilier d'entreprise,
11:30 ce qui recouvre les immeubles de bureaux,
11:31 les commerces et centres commerciaux,
11:33 les entrepôts et tous les locaux d'activité.
11:36 Mais c'est la seule différence,
11:37 parce que, ici aussi, le secteur plonge.
11:40 Quand on pense « bureaux », on pense tout de suite à la Défense,
11:42 deuxième plus gros pôle d'affaires européen derrière la City de Londres
11:45 et quatrième dans le monde.
11:47 Le mythique quartier aux 3,7 millions m² de bureaux
11:50 abrite les plus hautes tours de France,
11:52 rassemblées autour de la Grande Arche,
11:53 et il continue d'évoluer.
11:55 La plus haute, la Tour First, culmine à 231 mètres,
11:59 mais elle devrait être dépassée par le nouveau siège social de Total Energy,
12:02 baptisé « The Link », actuellement en construction
12:05 et qui devrait atteindre les 242 mètres.
12:08 Tout ça, c'est beau,
12:09 mais les professionnels français s'inquiètent des 61% de bureaux
12:12 dont la livraison est prévue en 2024
12:13 et qui n'ont toujours pas trouvé preneur.
12:16 Depuis la fin de l'année dernière,
12:17 les activités locatives reculent fortement.
12:19 Moins 30% au premier trimestre de 2023,
12:21 comparé à 2022 à la même époque.
12:24 À la Défense, le taux de vacances a atteint 15%.
12:27 Il n'y a que les villes situées sur la première couronne,
12:29 au nord de Paris, comme Bobigny, Aubervilliers ou Saint-Ouen,
12:32 qui font pire, avec moins 20%.
12:34 Les prix de l'immobilier d'entreprise en France baissent,
12:36 mais pas de la même façon partout, ni selon la catégorie.
12:39 La demande de petites surfaces de bureaux,
12:41 de moins de 1 000 m², a reculé de 20%,
12:44 contre seulement 13% pour les grandes surfaces.
12:47 L'essentiel de la demande est toutefois composé de grosses sociétés déjà présentes,
12:50 comme Total Energy,
12:51 et qui visent surtout l'amélioration de la qualité de leur adresse.
12:53 Il n'y a pas ou peu d'apports de 109 parmi les grandes signatures.
12:57 Les commercialisations en volume ont aussi baissé fortement depuis l'année dernière.
13:01 Les acheteurs potentiels revoient leurs plans face aux incertitudes économiques,
13:05 ou mettent leurs projets sur pause.
13:06 Et selon l'observatoire Immostat,
13:08 il s'est vendu 36% de surfaces de bureaux en France en moins depuis le début de l'année,
13:12 comparé à l'année dernière à la même époque.
13:14 Et quand on rentre dans le détail,
13:16 cette fois, ce sont les grandes surfaces, plus de 5 000 m², qui souffrent le plus,
13:20 avec des ventes qui chutent de 65%.
13:23 Depuis le début des années 2000,
13:25 l'immobilier d'entreprise français a changé de visage.
13:28 Une vague de cessions de biens immobiliers a balayé les grandes entreprises.
13:31 France Télécom, Carrefour, EDF ou encore Thales ont choisi de se concentrer sur leur cœur de métier.
13:37 Une après l'autre, elles cèdent leurs immeubles et se préfèrent le statut de locataire,
13:42 qui offre la déduction totale des loyers,
13:44 la liberté de déménager quand elles en ont envie et les exonère d'entretenir les biens.
13:48 En face, les acheteurs sont des consortiums d'investisseurs, des banquiers comme la BNP Paribas,
13:53 Natixis, Morgan Stanley ou Merrill Lynch,
13:55 des assureurs, AGF ou GMF, l'État, la Caisse des dépôts et consignations,
13:59 des fonds souverains ou privés, des sociétés d'investissement immobilier comme les SCP,
14:03 devenues très populaires ces 15 dernières années.
14:06 En France, le groupe GECINA fait actuellement partie des plus grosses sociétés foncières spécialisées.
14:10 Il appartient à la Caisse des dépôts au Québec,
14:12 la filiale d'assurance du crédit agricole Predica, à la Norges Bank Investment, à Vanguard, Blackrock ou encore Amundi,
14:19 et gère pour plus de 20 milliards d'euros de bureaux en France, principalement situés en région parisienne.
14:24 Coté sur Euronext à Paris, le titre, qui a culminé à 180 euros avant la crise sanitaire, a depuis fondu de 44%.
14:31 Une quarantaine de sociétés foncières comme GECINA sont cotées en bourse,
14:34 dont des noms qui vous parleront sans doute un peu plus.
14:37 Si je vous dis Unibail, Clépierre ou ICAD, ce sont des SIIC, pour Société d'investissement immobilier cotée,
14:44 et elles ont le vent en poupe grâce à la bulle qui s'est formée sur notre marché du logement,
14:48 alimentée à volonté par l'argent gratuit.
14:50 Depuis que les taux remontent et que le marché immobilier se retourne enfin, rien ne va plus.
14:54 Toutes ces valeurs ont brutalement chuté en même temps, frappées de plein fouet par les confinements en 2020,
14:58 et aucune n'est parvenue à retrouver son niveau d'avant la crise.
15:01 Si vous aviez envisagé de les intégrer prochainement dans votre portefeuille, attendez encore un peu.
15:06 Mais les experts sont optimistes, ils savent que les habitudes de travail ont changé, et que comme toujours, nous nous adapterons.
15:12 Les constructeurs qui auront misé sur les espaces de co-working, sur des immeubles modulables qui privilégient l'échange,
15:18 et sur la haute qualité environnementale, devraient continuer leurs activités.
15:22 Mais malheur à ceux qui manquent d'imagination, ou qui n'ont déjà plus les moyens de se réorienter.
15:27 Alors, récapitulons rapidement.
15:29 Aux Etats-Unis, le cocktail hausse des taux, plus demande en forte baisse fait peser un poids délirant sur les banques régionales américaines,
15:35 déjà affaiblies par la crise de confiance et la politique monétaire stricte.
15:39 Pour éviter une cascade de défauts de paiement qui pourrait les mettre en difficulté, comme en mars dernier,
15:43 elles vont devoir accepter de refinancer près de 1 500 milliards de dollars de prêts immobiliers garantis par des créances commerciales,
15:49 dans les 24 prochains mois.
15:51 La chute des 4 banques régionales et ses conséquences limitées ont prouvé la résilience du système bancaire américain dans son ensemble,
15:58 qui a su rassurer provisoirement les déposants.
16:00 Mais nous ne sommes qu'au début, et les prix de l'immobilier d'entreprise n'ont pas fini de baisser.
16:04 63% des CMBS, ces prêts immobiliers commerciaux, packagés et revendus sur les marchés comme des subprimes,
16:11 et qui arrivent à échéance cette année, sont déjà en alerte ou en cours de renégociation.
16:16 Allons-nous pouvoir compter sur la résistance des marchés, toujours aussi euphoriques,
16:19 pour sauver l'immobilier commercial et les banques qui l'ont financé,
16:22 eux qui anticipent la fin des hausses de taux depuis l'année dernière ?
16:27 Avec un espoir quand même, depuis le temps qu'ils attendent, enfin, la Fed semble laisser entendre la fin du cycle de hausse des taux.
16:33 Mais si vous avez la réponse à cette question, alors ça se passe dans les commentaires, et j'ai hâte de vous lire !
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16:56 A très bientôt, c'était Monir Hadar.
16:58 [Musique]