Mardi 23 mai 2023, SMART IMPACT reçoit Gérard Lodetti (Directeur général délégué, Linkcity France) et Olivier Seux (Responsable de l'immobilier, Mirabaud Asset Management)
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00:00 [Musique]
00:06 Comment rendre nos villes plus durables, nos constructions plus éco-responsables ?
00:09 C'est le thème de notre débat avec Olivier Seux.
00:12 Bonjour, vous êtes responsable de l'immobilier chez Mirabo Asset Management.
00:17 À vos côtés, Gérard Lodetti. Bonjour.
00:19 Bonjour.
00:20 Bienvenue à vous aussi, directeur général délégué de Link City France.
00:23 Allez, on présente vos entreprises respectives pour commencer.
00:26 Mirabo Asset Management, dites-nous tout.
00:28 Mirabo, c'est un groupe bancaire suisse qui a 200 ans d'histoire
00:32 et qui a développé ses activités aussi bien dans l'univers de la banque privée,
00:36 l'activité historique, et puis l'univers de la gestion d'actifs.
00:39 Ça, c'est plus récent, c'est il y a une quinzaine d'années à peu près.
00:42 Et au sein de cette activité gestion d'actifs, nous avons développé
00:47 un volant d'activités autour de l'immobilier.
00:51 Et l'illustration la plus récente du développement de cette activité,
00:56 c'est le partenariat qui a été conclu avec Link City.
00:59 Et cette dimension d'immobilier durable,
01:02 elle rentre dans votre stratégie depuis combien de temps ?
01:06 Depuis le début.
01:07 Pour notre département immobilier, ça fait près de 4 ans désormais
01:12 qu'on a cette thématique en ligne de mire.
01:14 On sait tous qu'on doit se diriger et accélérer sur les sujets de la neutralité carbone.
01:20 Et donc, dès le lancement de notre activité,
01:22 on a eu en ligne de mire, en tête, de développer ça autour de cette thématique
01:27 du développement durable.
01:28 Gérard Léaudetti, présentez-nous. Link City France, filiale de Bouygues Construction, c'est ça ?
01:32 C'est bien ça. Nous sommes le développeur immobilier ou le promoteur immobilier de Bouygues Construction.
01:36 Nous sommes filiales de Bouygues Construction.
01:39 Nous sommes une entreprise qui intervient sur l'ensemble des secteurs d'activité à l'immobilier.
01:44 Donc, on n'est pas spécialiste d'un produit particulier comme le logement.
01:47 On est capable de faire du bureau, des cliniques, des hôpitaux, des maisons de retraite,
01:51 des logements étudiants.
01:52 Donc, nous sommes assez généralistes dans notre façon d'intervenir sur l'immobilier.
01:56 Nous avons 300 collaborateurs présents sur toute la France, 30 implantations.
02:01 Nous existons depuis 35 ans.
02:03 Et nous avons développé un modèle qui nous différencie des autres promoteurs immobiliers en France.
02:08 Comment ?
02:09 On a trois caractéristiques principales.
02:11 La première, c'est que nous sommes des spécialistes du B2B,
02:14 c'est-à-dire que tous nos clients sont des professionnels.
02:16 Nous ne faisons pas de vente aux particuliers.
02:19 Deuxième caractéristique, c'est que nous sommes très proches des collectivités et des territoires,
02:23 avec un sens aigu de la relation avec les décideurs locaux.
02:27 C'est ce que nous appelons le B2T, par analogie au B2B, donc le business tout territoire.
02:32 Et enfin, pas des moindres, c'est le fait que nous sommes dans un modèle intégré avec le constructeur,
02:37 puisque toutes nos opérations sont construites par Bouygues Bâtiments France,
02:41 filiale aussi de Bouygues Construction.
02:43 C'est ce qui nous différencie des autres acteurs immobiliers.
02:46 Un défi qui est quand même particulièrement compliqué à relever pour le secteur.
02:52 Il y a d'abord le fait que 40% des émissions mondiales de CO2 proviennent du secteur du bâtiment.
02:58 C'est à la fois une partie du problème, mais forcément un levier de solution.
03:03 Ça ouvre des perspectives, mais c'est surtout ce défi, et je reste avec vous Gérard Loditi,
03:07 c'est qu'il y a une demande de logement qui est croissante,
03:12 et une volonté, même une interdiction, d'artificialiser encore un peu plus les sols et nos villes.
03:19 Donc là, il y a une équation qui est compliquée à tenir pour vous.
03:23 Tout à fait, et c'est pour ça que nous avons créé ce partenariat.
03:26 Si on rentre un peu dans le vif du sujet, nous sommes déjà convaincus que la ville doit se reconstruire sur elle-même.
03:32 La ville se reconstruit sur elle-même, c'est ça le principe.
03:35 Elle doit et elle peut, nous en sommes convaincus.
03:38 Ça veut dire qu'il faut pouvoir générer des sites constructibles sur des sites déjà artificialisés,
03:44 pour aller dans le sens de la zéro artificialisation des sols en France.
03:49 Pour ce faire, il faut être capable de prendre des positions sur des terrains de cette nature.
03:54 Et des terrains de cette nature, on a fait le constat,
03:56 qui sont souvent propriétés de propriétaires privés, voire d'entreprises,
04:01 et qui sont bien souvent, quand elles prennent la décision de vendre,
04:05 cette décision est prise avec une volonté de reconstruction de leur trésorerie.
04:10 Donc ils ne sont pas dans la possibilité d'attendre deux ans, trois ans,
04:14 que les permis de construire soient obtenus,
04:16 puisqu'en France, le modèle traditionnel de maîtrise foncière, c'est ça.
04:19 Donc il faut être capable de faire le chèque très vite et de prendre le risque.
04:24 Et c'est pour ça que nous avons créé ce partenariat avec les équipes de Mirabeau,
04:29 telles qu'Olivier les a présentées.
04:31 C'est que par cette association, nous disposons des capitaux
04:35 qu'amènent Mirabeau et nous, du savoir-faire de la construction.
04:39 Alors présentez-nous ce partenariat, Olivier.
04:41 Oui, je voudrais juste revenir sur cette question de la provenance des capitaux.
04:46 Si on regarde le paysage des fonds immobiliers,
04:49 l'immense majorité d'entre eux sont des fonds de rendement locatif.
04:53 Vous achetez un immeuble, typiquement de bureau,
04:55 et puis des loyers vont être versés,
04:57 et le rendement pour l'investisseur va être assuré par les loyers.
05:01 Donc ça, c'est un système qui fonctionne très bien,
05:04 pour lequel il y a toute l'épargne nécessaire.
05:06 Et puis il y a un autre compartiment, qui est celui de la transformation des actifs,
05:10 et c'est précisément l'objet du partenariat.
05:12 Et ce compartiment-là, notre conviction, c'est qu'il est sous-financé.
05:15 Et donc ce que nous avons voulu faire,
05:17 c'est drainer des volumes significatifs d'épargne institutionnelle
05:23 provenant d'assureurs, de caisses de retraite, de fonds de pension,
05:26 vers cette activité de la transformation de la ville,
05:30 parce que nous sommes intimement convaincus qu'il faut que nous accélérions tous ensemble.
05:34 On a en ligne de mire 2050, neutralité carbone.
05:38 On ne va pas assez vite.
05:40 Tous collectivement, la société collectivement, ne va pas assez vite.
05:43 Il faut accélérer. Et pour ça, il y a deux leviers.
05:46 Le premier, c'est faire évoluer les réglementations, les procédures, pour accélérer.
05:51 Et le deuxième levier, c'est drainer de l'épargne institutionnelle
05:56 provenant des assureurs, des fonds de pension, des caisses de retraite,
05:59 vers ces sujets de transformation de la ville.
06:02 Ça suppose une capacité à prendre des risques que les investisseurs ne prennent pas habituellement
06:07 et dont nous pensons que, en les gérant sur une échelle suffisamment profonde, suffisamment large,
06:13 il est possible de financer ces activités et d'assumer ces risques-là.
06:16 Voilà ce qu'on a voulu faire.
06:17 Et donc, ensemble, vous mettez 100 millions d'euros sur la table, c'est ça ?
06:20 C'est ça, absolument.
06:21 Et donc, sur ces 100 millions, effectivement, 80 millions proviennent de l'épargne réunie par Mirabeau
06:28 et 20 millions par les fonds apportés par WU.
06:33 Est-ce que c'est un partenariat original ou même, pour ne pas dire unique, sur le marché, ce que vous êtes en train de lancer ?
06:38 Oui, très clairement. Oui, oui. Mais ça répond à une thématique qui est d'émergence assez récente.
06:43 En réalité, il y a 10 ans, le sujet ne se posait pas dans les mêmes termes.
06:47 La réglementation, la législation a évolué.
06:52 Gérard a évoqué les lois sur l'artificialisation des sols, où on est beaucoup plus exigeant aujourd'hui qu'on l'était il y a 10 ans.
06:59 De la même manière, la pression qui s'exerce sur les propriétaires d'actifs pour restructurer les immeubles,
07:05 pour les porter à un niveau d'efficacité supérieur, cette pression est beaucoup plus forte aujourd'hui qu'elle l'était il y a 10 ans.
07:10 Donc, il y a 10 ans, ce partenariat n'aurait pas eu de sens.
07:13 Aujourd'hui, compte tenu du paysage réglementaire et du contexte de marché, c'est une nécessité.
07:19 Ce problème s'appelle Néapoli, c'est ça ? Ça veut dire quoi Néapoli ? Ça veut dire renouveau de la ville ? C'est du grec, c'est ça ?
07:25 C'est renouveau de la ville, voilà. Ça illustre bien ce qu'on vient de dire, c'est-à-dire d'être capable de reconstruire la ville sur la ville
07:32 en prenant des positions sur des fonciers déjà existants et déjà artificiels.
07:35 Alors donc, si on rentre un peu dans le concret, c'est quoi ? C'est on prend un immeuble, un immeuble de bureau qu'on va réhabiliter, qu'on va transformer ?
07:41 C'est exactement ça. Ça peut être aussi des friches industrielles, tout simplement, c'est-à-dire des sols déjà artificialisés sur lesquels il n'y a pas forcément de bâtis
07:48 ou bien un bâti qui est destiné à être démoli. Mais l'idée, c'est bien ça, c'est de se positionner sur des sols qui sont déjà artificialisés,
07:55 qui ont déjà été utilisés. Donc, on va retravailler le site pour faire émerger une opération de nouvelles.
08:03 Et il y a un potentiel suffisant pour répondre à cette demande croissante de logements ?
08:11 Oui, c'est ce que je disais. De plus en plus, les propriétaires cherchent à vendre leurs actifs avec une rentrée d'argent immédiate.
08:19 Je parlais des privés, mais on voit aussi que l'État et certaines collectivités se sont aussi confrontées à ce genre de situation,
08:25 c'est-à-dire à se séparer de certains actifs tout en récupérant l'argent rapidement. Et de plus en plus.
08:31 Pareil, il y a 10 ans, ce n'était pas des choses que l'on voyait régulièrement. Donc, c'est une vraie nécessité sur le marché.
08:38 C'est pour ça que Link City a fait le choix de créer ce partenariat parce que sans cet outil, nous n'étions pas capables de répondre à ce type de demande des propriétaires.
08:46 Et puis, on voit aussi que les collectivités n'ont pas toutes aussi les moyens financiers de faire de la réserve foncière,
08:54 c'est-à-dire de dire « j'achète le terrain, je pré-ente et puis je vais attendre et je ferai le projet que j'ai envie de faire à cet endroit-là ».
09:00 Donc, ce partenariat, ce produit-là est aussi à destination et au service des collectivités en leur disant « nous, on est capables d'acheter pour vous,
09:08 tout en développant avec vous le projet que vous avez envie de voir sur ce terrain-là ».
09:12 – Et donc, cet objectif de lutte contre l'artificialisation, ça veut dire quoi ?
09:17 C'est-à-dire, Olivier, il y a des projets qui ne se feraient pas, là, dans les prochaines années, sans le système que vous êtes en train de mettre en place ?
09:23 – Oui.
09:24 – Ou qui se feraient beaucoup moins vite, qui passeraient moins à l'échelle ?
09:28 – C'est à la fois une question de rapidité d'exécution et de savoir-faire.
09:32 Et très clairement, nous avons choisi Link City parce que Link City est un opérateur de tout premier plan
09:39 qui dispose d'un savoir-faire à la fois dans la conception des projets, dans la conception de quartiers entiers de villes
09:46 et dans la conduite des relations avec les collectivités sans lesquelles rien ne peut se faire.
09:51 Et donc, il y a un enjeu de savoir-faire et un enjeu d'accélération.
09:55 Et j'irais au-delà, sur le plan de l'urbanisme, on sait tous qu'il faut que nous allions vers plus de densité.
10:01 Dès lors qu'on dit qu'on arrête l'artificialisation des sols, qu'il faut construire plus de logements,
10:06 il nous faut plus de densité dans les grandes agglomérations.
10:09 Donc comment fait-on dans un contexte où les populations, globalement, sont hostiles à la densité ?
10:15 Eh bien, il faut du savoir-faire pour savoir créer des quartiers de villes, recréer des quartiers de villes
10:20 où on a à la fois une densité et une qualité de vie préservée, voire améliorée.
10:26 Et notre conviction, c'est que Link City sait faire ça dans son dialogue avec les collectivités.
10:31 Alors justement, un immeuble, quand on construit un immeuble sur l'immeuble, reconstruire la ville sur la ville,
10:36 qu'est-ce que les nouveaux immeubles ont de différent, fondamentalement, de ceux qui étaient là avant ?
10:42 Vous l'avez cité tout à l'heure, c'est l'ambition bas carbone.
10:45 Toutes les opérations que l'on construit aujourd'hui sont avec une diminution de notre empreinte carbone radicale.
10:50 C'est-à-dire qu'on suit la réglementation actuelle, la fameuse réglementation environnementale 2020,
10:56 qui a des seuils progressifs, c'est-à-dire qui va exiger que les constructeurs et les promoteurs
11:01 diminuent leur empreinte carbone tous les trois ans avec des seuils de plus en plus contraignants.
11:06 Donc toutes ces opérations que nous développons dans ce cadre-là sont respectueuses, bien sûr, de cette réglementation,
11:11 mais avec un temps d'avance, c'est-à-dire qu'on s'obligera même à être conforme à la réglementation 2025, voire plus.
11:18 Donc ça veut dire que toutes les opérations nouvelles qu'on va développer seront vertueuses sur le plan du carbone, bien évidemment.
11:24 Merci beaucoup, merci à tous les deux et à bientôt sur Bsmart.
11:28 C'est l'heure de Smart Ideas, une start-up en pleine lumière comme tous les jours.