Date de l'audience : 16/05/2023
Époux T. [Obligation de relogement en cas de délivrance d’un congé à un locataire âgé et disposant de faibles ressources]
Lien vers la décision : https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2023/20231050QPC.htm
Époux T. [Obligation de relogement en cas de délivrance d’un congé à un locataire âgé et disposant de faibles ressources]
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00:00 Alors, ceux qui souhaitent sortir peuvent le faire.
00:16 Nous allons prendre une affaire tout à fait différente, qui est la question 2023-1050.
00:31 Elle porte sur certaines dispositions l'article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tendant
00:42 à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi 86-1290 du 23 décembre
00:49 1986.
00:50 Madame la greffière, dites-nous où nous en sommes de la procédure d'instruction.
00:56 Merci, Monsieur le Président.
00:58 Le Conseil constitutionnel a été saisi le 30 mars 2023 par un arrêt de la troisième
01:02 Chambre civile de la Cour de cassation d'une question prioritaire de constitutionnalité
01:07 posée par M. Philippe Tran-Bao et Mme T.Y. Tran-Bao et portant sur la conformité aux
01:13 droits et libertés que la Constitution garantit du paragraphe 3 de l'article 15 de la loi
01:17 numéro 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant
01:25 modification de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986.
01:32 Cette question relative à l'obligation de relogement en cas de délivrance d'un congé
01:36 à un locataire âgé et disposant de faibles ressources a été enregistrée au Socatariat
01:41 général du Conseil constitutionnel sous le numéro 2023-1050 QPC.
01:46 La SCP Pivnica et Molinier a produit des observations dans l'intérêt des parties requérantes
01:51 les 19 avril et 3 mai 2023.
01:53 La Première ministre a produit des observations le 19 avril 2023.
01:57 Seront entendues aujourd'hui l'avocat de la partie requérante et le représentant
02:01 de la Première ministre.
02:02 Merci, Madame.
02:03 Alors, nous allons entendre d'abord Maître Marie Molinier, qui est avocate au Conseil,
02:10 qui représente M. Philippe Tranbavo et Mme Thiouaille Tranbavo, partie requérante.
02:16 Maître.
02:17 Merci, M. le Président.
02:20 M. le Président, Mesdames et Messieurs les membres du Conseil constitutionnel, la disposition
02:27 de la loi du 6 juillet 1989, qui vous est soumise ce matin, fait peser sur le bailleur
02:33 qui veut reprendre son bien pour l'habiter ou le vendre, une obligation de relogement
02:38 de son locataire lorsque ce locataire a plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures
02:45 à un certain plafond.
02:46 Le bailleur, le propriétaire, devient, on pourrait dire, agent immobilier.
02:50 Il doit offrir à son locataire un logement de remplacement qui corresponde à ses besoins
02:56 et à ses possibilités.
02:57 Mais ce n'est pas tout.
02:59 Ce logement de remplacement, prévoit le texte, doit lui être offert dans les limites géographiques
03:06 prévues à l'article 13 de la loi du 1er septembre 1948.
03:10 Dans les limites géographiques prévues à l'article 13 de la loi du 1er septembre
03:17 1948, ça signifie à proximité de son adresse actuelle.
03:22 Et quand je dis à proximité, c'est vraiment à proximité.
03:26 À Paris, par exemple, le logement proposé doit se situer dans le même arrondissement
03:31 ou dans un arrondissement juste limite roche.
03:34 C'est très souvent, purement et simplement, impossible.
03:38 Avec cette conséquence que le bailleur ne pourra pas reprendre son bien, même s'il
03:43 justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
03:46 Le relogement des personnes âgées démunies est bien sûr un objectif d'intérêt général,
03:53 mais qui ne justifie pas qu'un bailleur privé, et a fortiori un particulier, se voit de fait
03:59 privé de son bien.
04:01 Je voudrais donc vous démontrer que l'atteinte portée par cette disposition aux droits de
04:05 propriété est disproportionnée.
04:07 Mais avant, je dirai quelques mots sur la recevabilité de la question qui est contestée
04:12 par la Première ministre.
04:15 Selon la Première ministre, vous auriez déjà admis dans votre décision d'essai du 20 mars
04:20 2014, Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, que le dispositif de la
04:26 loi dans son ensemble ne portait pas une atteinte disproportionnée aux droits de propriété.
04:31 Ce n'est pas ce que vous avez fait.
04:33 En 2014, vous n'avez été saisis que des modifications apportées par la loi Allure
04:39 à l'article 15 de la loi de 89.
04:41 Et ces modifications, elles portaient exclusivement sur l'âge du bénéficiaire de la protection,
04:47 qui passait de 70 à 65 ans, sur le plafond de ressources, qui est dorénavant fixé par
04:52 un arrêté, et sur la prise en compte des personnes à la charge du locataire.
04:57 Les députés qui vous avaient saisis dans le cadre de ce contrôle a priori soutenaient
05:02 que ces restrictions des conditions portaient une atteinte excessive aux droits de propriété.
05:07 Vous n'avez donc examiné que ces modifications, rien que ces modifications, et pas, pas du
05:12 tout, la question des limites géographiques qui préexistaient à la loi Allure et qui
05:18 n'avaient pas été modifiées par cette loi.
05:20 Le dispositif de votre décision est clair, qui valide seulement le surplus des modifications.
05:26 Je rappellerai qu'une déclaration de constitutionnalité ne peut pas être implicite.
05:32 La disposition litigieuse doit être expressément mentionnée dans les motifs de la décision,
05:37 et la déclaration de constitutionnalité doit figurer dans le dispositif de la décision.
05:42 En l'occurrence, rien ne figure dans votre décision de 2014, ni dans les motifs, ni
05:48 dans le dispositif, lequel, encore une fois, est limité aux modifications apportées à
05:55 l'article 15 par la loi Allure.
05:57 La question est donc recevable, et elle est fondée, c'est ce que je vais vous démontrer
06:02 à présent.
06:03 L'atteinte portée aux droits de propriété est disproportionnée.
06:08 Pas question, je l'ai dit, de contester l'objectif plus que louable, et qui est,
06:16 comme vous l'avez déjà jugé, d'apporter aux personnes âgées, locataires, disposant
06:20 de faibles ressources, une protection contre le risque de devoir quitter leur résidence
06:24 principale et trouver à se reloger.
06:27 Reste à examiner si l'atteinte aux droits de propriété, qui n'est pas davantage
06:32 contestable, demeure proportionnée.
06:35 C'est votre jurisprudence.
06:36 L'obligation de relogement dans les mêmes limites géographiques peut aboutir à ce
06:43 que le propriétaire bailleur ne puisse pas reprendre son bien pour s'y loger.
06:47 Cette hypothèse n'est pas anecdotique, elle est même fréquente, lorsque le bien
06:53 se situe dans une zone où les loyers sont élevés et les logements disponibles peu
06:57 nombreux.
06:58 L'affaire qui a donné lieu à la présente QPC en est la parfaite illustration.
07:02 Les locataires qui occupent les lieux depuis les années 1980 payent un loyer de 572 euros
07:08 pour 28 m², rue Dauphine, dans le 6e arrondissement, à Paris.
07:12 572 euros pour 28 m², ça fait 20 euros le m².
07:16 Or, en 2022, le prix moyen au m² dans le 6e arrondissement, c'est 35 euros.
07:20 Et c'est la même chose dans les arrondissements limitrophes.
07:22 Le prix moyen dans le 7e, c'est 34 euros.
07:25 Dans le 5e, 32 euros.
07:27 Dans le 4e, 34 euros.
07:28 Dans le 1er arrondissement, 34 euros.
07:31 Pratiquement, on voit bien qu'il est impossible de trouver à se loger dans le même secteur
07:37 à un loyer équivalent.
07:38 Impossible.
07:39 Avec cette conséquence que les bailleurs qui envisageaient de reprendre le bien pour
07:44 l'habiter, pour s'y loger, ne le peuvent pas.
07:46 Alors, j'ai parlé de Paris, mais il n'y a pas qu'à Paris que le marché locatif
07:51 est tendu.
07:52 Les études se succèdent pour montrer que la demande insatisfaite des locataires ne
07:56 cesse de progresser partout en France.
07:58 Et avec elle, les tarifs des locations.
08:00 La demande de logement a augmenté de 54% en 2022, alors que l'offre de logement à
08:06 louer a diminué de 10%.
08:07 Résultat, le nombre de logements à louer est près de deux fois inférieur à ce qu'il
08:11 était il y a trois ans.
08:12 Conséquence encore, évidemment, les loyers augmentent.
08:15 Plus 4,5% sur deux ans dans les 50 premières villes de France.
08:21 On voit bien que la question du relogement aux mêmes conditions, dans la même zone
08:27 géographique, n'a rien d'anecdotique et qu'elle concerne tous les bailleurs dans
08:31 toute la France.
08:32 Les situations dans lesquelles le bailleur se retrouve dans l'impossibilité de reprendre
08:37 son bien, faute de pouvoir proposer à son locataire âgé un logement équivalent au
08:42 même prix dans le même secteur géographique, ne sont pas théoriques.
08:46 Elles ne sont pas rares.
08:47 L'atteinte aux droits de propriété est incontestablement disproportionnée.
08:52 Les bailleurs privés ne sont pas des bailleurs sociaux.
08:55 Ils n'ont pas à supporter la charge du logement des personnes à faible revenu.
08:59 Et en définitive, le texte en ce qu'il exige une offre de relogement dans le même
09:05 secteur géographique produit l'effet inverse, exactement inverse, à celui qui est recherché
09:12 par le législateur, à savoir que les bailleurs vont tout faire pour ne pas louer à des personnes
09:17 âgées.
09:18 Alors, la première ministre vous dit que la question ne serait pas opérante.
09:23 La possibilité invoquée étant une simple impossibilité pratique et non juridique,
09:29 et que vous auriez déjà retenu dans votre décision SORECA du 5 octobre 2016 que des
09:34 difficultés pratiques de relogement des occupants évincés ne pouvaient être retenues pour
09:39 l'examen de la constitutionnalité des dispositions contestées.
09:42 Alors d'abord, cette décision ne fait état que de simples difficultés pratiques.
09:46 Moi, je vous parle d'une impossibilité de fait.
09:50 Et ensuite, que ce soit juridiquement ou en fait, le résultat est le même.
09:55 C'est impossible avec toutes les conséquences que j'ai déjà rappelées.
09:59 Enfin, contrairement à ce que prétend la première ministre, il ne vous est pas demandé
10:05 d'apprécier la loi in concreto, ce qui effectivement ne serait pas votre rôle.
10:09 Le contrôle doit demeurer abstrait.
10:11 Nous sommes bien d'accord.
10:13 Mais cela ne veut pas dire que vous ne devez pas prendre en considération toutes les conséquences
10:17 pratiques des textes que vous examinez.
10:20 Lorsque l'application de la loi peut aboutir dans certains cas à une situation de non-conformité,
10:26 alors vous censurez.
10:27 C'est bien ce que vous avez fait lorsque vous avez partiellement annulé la loi Allure.
10:31 Vous avez retenu que la non prise en compte des ressources de la personne à charge pouvait
10:35 dans certains cas, dans certains cas, conduire à ce que l'atteinte au droit de propriété
10:40 soit disproportionnée.
10:42 Ici, c'est pareil.
10:43 À partir du moment où, dans certains cas, le bailleur peut se retrouver en situation
10:49 d'impossibilité d'offrir un logement dans les mêmes limites géographiques et du même
10:54 coût privé d'exercer comme il le souhaiterait son droit de propriété, l'atteinte est disproportionnée.
10:59 C'est pourquoi je vous demande, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les membres
11:03 du Conseil constitutionnel, de dire que la disposition en cause est contraire à la Constitution
11:08 et de déclarer votre décision applicable à l'instance en cours.
11:11 Je vous remercie.
11:12 Merci Maître.
11:13 Alors, nous allons maintenant directement écouter pour la Première Ministre, Monsieur
11:20 Canguilh.
11:21 Merci Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les membres du Conseil constitutionnel.
11:24 Le législateur a depuis longtemps entendu protéger les locataires âgés aux ressources
11:29 modestes.
11:30 La loi Quillot du 22 juin 1982 a ainsi créé pour cette catégorie de population un dispositif
11:35 par lequel le propriétaire, à moins qu'il ne soit lui-même âgé, est tenu de proposer
11:40 une solution de relogement à son locataire s'il désire reprendre son bien.
11:44 Ce dispositif, qui avait été brièvement supprimé par la loi du 23 décembre 1986,
11:48 a été réintroduit par le grand droit de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,
11:53 objet de la présente QPC.
11:55 Cet article impose donc au bailleur de proposer à son locataire âgé d'au moins 65 ans
12:00 et disposant de ressources inférieures à celles fixées par un arrêté pris par le
12:04 ministre du Logement, de lui proposer donc un logement correspondant à ses besoins et
12:08 à ses possibilités dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du
12:14 1er septembre 1948.
12:16 En pratique, ces limites géographiques supposent que le logement soit situé dans la même
12:23 commune, sans excéder une distance de 5 km, ou si la commune est divisée en arrondissements,
12:27 dans le même arrondissement ou un arrondissement limitrophe.
12:30 La question porte uniquement sur cette partie, ce membre de phrase du grand droit de l'article
12:37 15 de la loi du 6 juillet 1989, sur les limites géographiques prévues à l'article 13
12:42 bis de la loi de septembre 1948, partie qui n'a jamais été modifiée depuis l'adoption
12:48 de la loi du 6 juillet 1989.
12:50 Ce grand droit de l'article 15 avait lui subi d'autres modifications, et en dernier
12:55 lieu cela a été dit par la loi Allure du 24 mars 2014, qui avait abaissé les seuils
13:00 d'âge et de ressources pour bénéficier du dispositif, abaissement qui, vous l'avez
13:06 jugé, ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété, selon votre décision
13:12 691 d'essai du 20 mars 2014, donc disposition que vous aviez alors déclarée conforme à
13:19 la constitution.
13:20 En l'espèce, le greffe unique tiré de l'atteinte au droit de propriété pourrait être écarté
13:26 à titre principal comme étant inopérant, et à titre subsidiaire il est en tout état
13:31 de cause infondé.
13:32 Le greffe est inopérant car les requérants ne visent que les difficultés matérielles
13:38 d'exécution de la norme pour caractériser sa contrariété à la constitution.
13:43 Il est en effet soutenu que dans les zones géographiques dans lesquelles les loyers
13:47 sont particulièrement élevés, le bailleur est dans l'impossibilité matérielle de
13:51 satisfaire à cette obligation pour la reprise du bail.
13:56 Or vous avez jugé, concernant l'obligation de relogement des occupants d'immeubles
14:01 affectés par une opération d'aménagement, que les difficultés pratiques de relogement
14:07 des occupants évincés, nous citons, ne sauraient être retenues pour l'examen de la constitutionnalité
14:12 des dispositions contestées.
14:14 Voyez votre décision 580 QPC du 5 octobre 2016 à son paragraphe 12.
14:20 Les requérants soutiennent que cette décision n'est pas applicable à l'espèce car il
14:23 était alors question de difficultés pratiques alors qu'il s'agirait ici, dans l'espèce,
14:29 d'une impossibilité pratique.
14:31 Cette distinction n'est toutefois pas pertinente.
14:34 En effet, une impossibilité est bien une difficulté pratique, certes poussée à son
14:38 stade extrême, mais il s'agit d'une différence de degré et non d'une différence de nature.
14:44 Et une impossibilité de trouver un logement à un moment donné ne sera peut-être qu'une
14:50 simple difficulté le lendemain.
14:51 Votre contrôle de conformité des lois à la constitution ne peut dépendre de telles
14:57 contingences.
14:58 Cela ressort d'ailleurs du commentaire de la décision 580 QPC précité qui rappelait
15:05 que vous ne procédez qu'à un contrôle abstrait et que seules des considérations
15:09 juridiques peuvent être prises en compte dans l'examen de la constitutionnalité de
15:12 la loi.
15:13 Ce n'est d'ailleurs qu'en raison de l'existence d'une impossibilité juridique et non d'une
15:17 impossibilité matérielle que vous avez décidé, dans une décision 978 QPC, que des dispositions
15:24 du code rural et de la pêche maritime qui plaçaient le bailleur dans l'impossibilité
15:29 de notifier un nouveau congé portaient une atteinte disproportionnée aux droits de propriété.
15:32 Mais il s'agissait d'une impossibilité juridique et non matérielle.
15:35 Le grief, uniquement tiré de la prise en considération de ces difficultés pratiques
15:42 qui sont l'état du marché locatif à un moment donné, pourra donc être écarté
15:48 comme étant inopérant.
15:50 Le grief est également infondé au terme de votre jurisprudence où vous distinguez
15:55 entre la privation du droit de propriété et les atteintes portées à l'exercice
16:00 de ce droit qui, pour le respect des exigences de l'article 2 de la déclaration de 1789,
16:05 doivent être justifiées par un motif d'intérêt général et proportionnées à l'objectif
16:08 poursuivi.
16:09 Et en l'espèce, les dispositions contestées satisfont à ces deux exigences.
16:13 En premier lieu, et cela n'est pas contesté, elles ont pour finalité de protéger les
16:20 personnes vulnérables contre le risque de devoir quitter leur résidence principale
16:24 et de trouver à se reloger en l'absence de reconduction du bail.
16:27 Le motif d'intérêt général est ici évident.
16:31 Et en second lieu, cette atteinte aux droits de propriété, là non plus qui n'est pas
16:38 contestée, cette atteinte est proportionnée.
16:40 D'une part, elle est proportionnée car elle est limitée par son objet.
16:43 Il ne s'agit en aucune manière, contrairement à ce qui est suggéré par la requérante,
16:49 d'une privation du droit de propriété.
16:51 Le propriétaire reste pleinement propriétaire de son bien, mais uniquement d'une obligation
16:58 de relogement.
16:59 Or, vous avez déjà eu l'occasion de juger qu'une obligation de relogement n'entraînait
17:04 aucune privation de propriété au sens de l'article 17 de la déclaration de 1789,
17:10 voyez toujours votre décision 581 QPC.
17:13 D'autre part, cette atteinte est également proportionnée car cette obligation de relogement
17:19 n'est pas absolue.
17:20 Elle cède lorsque le propriétaire est lui-même âgé ou qu'il dispose lui-même de faibles
17:28 ressources.
17:29 La disposition contestée assure donc une conciliation équilibrée entre l'atteinte
17:33 au droit de propriété et l'objectif à valeur constitutionnelle que constitue la
17:37 possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent.
17:41 Aucune exigence constitutionnelle n'ayant été méconnue.
17:43 Je vous invite à déclarer les dispositions du grand droit de l'article 15 de la loi
17:47 du 6 juillet 1989 conformes à la constitution.
17:51 Merci M. Corrigan.
17:53 Bon, on a entendu les différents points de vue.
17:56 Alors, est-ce qu'il y a des questions qui sont posées par vous ? Non ? Très bien.
18:02 Donc, nous allons approfondir tout cela et rendrons notre décision également dans
18:09 dix jours.
18:10 Bonne journée à tous.
18:11 L'audience est levée.
18:12 Merci.
18:13 [SILENCE]