Videopodcast 'Retos' sobre el mercado de la vivienda
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00:00Sara, Javier, yo os voy a poner en contexto de mi situación.
00:10Yo tengo un salario, tengo un trabajo, pero a mis 27 años me he obligado a vivir de alquiler
00:14y con otras personas porque se me antoja prácticamente imposible tener un alquiler propio y prácticamente
00:20utópico es pensar en comprar una vivienda.
00:22¿Cómo hemos llegado a esta situación?
00:24Porque si fuera mi problema, bueno, pero es el de cientos y miles de personas también
00:28aquí en Navarra.
00:29¿Cómo hemos llegado a este punto en el que sea tan complicado acceder a la vivienda?
00:33Bueno, hemos llegado por un conjunto de factores.
00:37Algunos son más coyunturales y otros son más estructurales, pero básicamente estamos
00:42en la situación en la que estamos porque durante muchas décadas se ha considerado
00:45que la vivienda era un tema de mercado y que era el mercado el que tenía que solucionarlo.
00:49Y el mercado está sujeto a muchas dinámicas, entre otras financieras globales.
00:54Y en el caso de Navarra hay algún matiz que hacer porque mientras en el resto de España
00:58en los 80 se dejó de producir vivienda protegida, aquí se produjo mucha, es una experiencia
01:04muy común de muchos navarros haber comprado vivienda protegida que después se han descalificado.
01:10Y ese es uno de los talones de alquiles, el generar vivienda asequible que solo es asequible
01:14durante un cierto tiempo.
01:16Entonces digamos que hay errores de mercado y también hay errores de diseño en la política
01:19pública de vivienda.
01:22Todo esto intelectualmente nos puede hacer comprenderlo, a ti no te resuelve la vida
01:27porque tú tienes un problema ahora.
01:29Evidentemente.
01:30Y en las construcciones también, ¿cómo puede ser que la vivienda ha alcanzado, quiero
01:33decir, en el proceso de construcción se han elevado los costes o cómo puede haber llegado
01:36a la propia vivienda a ser más cara?
01:39Pues efectivamente hemos ido acumulando una mayor carga cada vez.
01:45O sea, vosotros lo tenéis muchísimo más difícil que lo que lo tuvimos nosotros hace
01:4925 años, o sea, cuesta mucho más ahora proporcionalmente con los salarios de hoy en día acceder a
01:55una vivienda.
01:56Pero además los costes de la construcción desde Yo Cifraría en 2006 están subiendo
02:04disparados por tres razones fundamentalmente, por unas normativas cada vez más exigentes
02:10en calidad y sobre todo en eficiencia energética, por una carencia de mano de obra brutal que
02:17también ha coincidido desde la crisis de la construcción de 2008 que se fue muchísima
02:20gente a otros trabajos y esa gente no la hemos recuperado y seguimos con mucha carencia.
02:26Y por un tercer factor que es más reciente, que es el de la guerra de Ucrania, del encarecimiento
02:30de la energía, que aquellas subidas de precio se han quedado también, entonces os ha tocado
02:35todo junto.
02:36Hablábamos antes fuera de micro y de hecho tú lo has comentado, Javier, que puede tener
02:42que ver que se ha tratado el bien de la vivienda como un mercado y hablamos de la especulación
02:48hasta qué punto esta subida de precios es cuestión del coste de producción o cuánto,
02:53qué papel ha jugado la especulación en este mercado.
02:56Bueno, hay que diferenciar obra nueva de explotación de activos inmobiliarios que ya existen, no
03:00es lo mismo un edificio, un piso que ya está usado y que está en funcionamiento que producir.
03:07Bueno, yo distinguiría rentismo de especulación, son dos cosas distintas, hay gente que tiene
03:13patrimonio y se los explota, eso en principio pues si no lo cualificamos de más maneras
03:19no es ni bueno ni malo.
03:20Sí que es verdad que cuando tú pretendes obtener una rentabilidad es muy por encima
03:24de la inflación todos los años y sin haber hecho ninguna inversión en el bien es que
03:28te estás dejando llevar por tendencias más especulativas, pero el problema sigue siendo
03:34un problema de raíz y un problema estructural, los lugares que funcionan, no hay ningún
03:38lugar que funcione bien, no hay ninguna zona urbana de Europa atractiva y que esté, que
03:43sea dinámica con precios de vivienda muy baratos porque es imposible conjugarlo uno
03:48con lo otro y lo que tenemos que hacer es generar un sector no de mercado en parte público,
03:54en parte público-privado que sea un regulador sistémico, que lo que haga sea presionar
03:59a la baja sobre los precios de la oferta de mercado y el problema es que eso no se puede
04:03improvisar, que requiere años de inversión, lo que sí es verdad es que en Navarra la
04:09situación no ha sido la misma en las últimas décadas, un montón de los instrumentos que
04:12ahora se dicen en el resto del estado que se quieren implantar aquí ya funcionan, parque
04:16público de alquiler, bolsa de captación de vivienda privada para dedicarle alquiler
04:20público, colaboración público-privada para que exista parque privado de huepeo de alquiler,
04:24bueno hay un conjunto de medidas que ya funcionan y hay que aplicar esas mismas medidas en mayor
04:30intensidad y medidas nuevas, supongo que acabaremos hablando de zonas de mercado tensionado y
04:35de control de precios. Vamos a pasar un poco a eso, a más a medidas
04:39que se pueden tomar, porque bueno, en Navarra ya se ha admitido a nivel nacional ya ese
04:47bono de alquiler en el que se van a invertir un montón de millones, pero Navarra ya tiene
04:50el programa Emancipa, que en la cuestión de alquiler, no sé cómo lo veis porque es
04:54otro de los momentos claves, se habla mucho de falta de pisos también en alquiler, ¿cómo
04:59se puede hacer para que el alquiler no sea tan alto, para que pueda haber un alquiler
05:03más accesible a la juventud? Pues yo creo que nos siguen haciendo falta más inmuebles
05:10en el mercado, que al final esto es la oferta y la demanda y cuesta mucho, a mí me ha tocado
05:16también recientemente alquilar y cuesta mucho encontrar, entonces, como dice Javier, es
05:22un tema súper complejo que hay que atacar por un montón de frentes, tienes que atacar
05:27por el frente de nueva vivienda, en ese frente quizás se puede entrar a repensar un poco
05:33en que no toda la nueva vivienda tenga que ser de tres dormitorios, sino que ya empieza
05:39a haber mucha gente que empieza a hablar de otros conceptos, de viviendas más pequeñas,
05:44de co-living, de servicios compartidos, quizás estamos avanzando como sociedad y liberándonos
05:51un poco de ese concepto de hay que poseer por uno, que sobre todo lo tenéis más arraigado
05:56la gente joven, que es disfrutar, entonces dentro de ese concepto puede que las nuevas
06:02viviendas podamos hacer viviendas más pequeñas, con unos espacios comunes, lo cual nos permite
06:07hacer más viviendas, claro, eso dicho así es muy fácil, pero hay que cambiar todas
06:11las normativas urbanísticas que están detrás, que vienen adaptadas al número de plazas
06:15de parque para los habitantes, son procesos que llevan mucha maquinaria detrás, que no
06:20son fáciles de adaptar, ¿no?
06:22Sobre esta idea que estabas esbozando ahora, Sara, luego lo vamos a comentar, a ver si
06:25es la propia idea de la vivienda lo que está cambiando en la sociedad y lo que entendíamos
06:30como cada uno con su casa, con su, bueno, su terreno, sus metros cuadrados y en posesión,
06:36pero hablábamos también de las medidas que se pueden tomar, hay que hablar también de
06:41la posible medida que llegará también a Navarra para declarar esas zonas tensionadas
06:45con la modificación de la ley foral, no sé si lo veis como una buena decisión, ¿creéis
06:50que es necesario?
06:51¿Y hasta qué punto puede tener efecto en el mercado de vivienda?
06:54Es inevitable y tiene más que ver con tu generación que con la mía, yo soy X y mis padres son
07:00boomers, sospecho que tú eres millenial.
07:02Casi.
07:03Y tienes amigos Z.
07:04Tengo amigos.
07:05Vale.
07:06El problema es que tenemos que cambiar la estructura de la oferta, o sea, yo coincido
07:10en que tenemos un problema de oferta, es decir, se generan más hogares de las viviendas nuevas
07:16que producimos, pero producir más oferta sin más no va a abaratar el precio.
07:22Esto, bueno, hay gente que le resulta polémico, etcétera, pero los que tenemos alguna edad
07:26hemos pasado por 1998-2008, que a nivel de toda España se produjeron seis millones
07:31de viviendas, que es más o menos el 20% del stock total de vivienda, y el precio del suelo
07:37subió el 400% y el de la vivienda el 250.
07:41Esto no quiere decir que no haya que producir más, quiere decir que es muy importante el
07:45componente cualitativo, es decir, qué se produce.
07:49Necesitamos más alquiler, necesitamos más alquiler asequible, necesitamos más vivienda
07:53público-privada, lo que necesitamos, y el concepto que se utiliza en el resto de Europa
07:57es permanent affordability, necesitamos un stock que indefinidamente en el tiempo se
08:02dedique a proveer el servicio de vivienda a unos precios, en el caso de la administración
08:07de coste, en el caso de los inversores privados, con una rentabilidad segura pero moderada.
08:12El problema es que eso no lo vamos a poder hacer en tres años, ni en cinco, ni en diez.
08:17Entonces, mientras tanto, hay que tomar medidas.
08:20Hay tres posiciones, los que defienden que no hay que tomar ninguna medida, que es una
08:23posición bastante egoísta o por unos intereses de clase, los que entienden que hay que rellenar
08:30el gap con ayudas al alquiler, pero el problema es que el gap es tan grande que si lo haces
08:34con ayudas al alquiler no hay hacienda que aguante, y por otra parte, si no se ponen
08:38medidas adicionales de control, esa subvención puede ser una subvención a los arrendadores
08:41y no a los inquilinos.
08:42Por lo tanto, la técnica de zonas de mercado tensionado y limitar los precios, que no es
08:47designar los precios desde la administración, es medir los precios que hay en el mercado
08:52y respecto de los que hay en el mercado, que es un mercado tenso, o sea, ya son precios
08:56altos, a eso poner un límite, y por debajo de ese límite, que las partes negocien lo
09:00que consideren oportuno.
09:02Yo creo que es inevitable, es inevitable porque es como una especie de torniquete que te aplicas
09:06mientras sanas el cuerpo.
09:08Entonces, mientras construimos parque público, parque público privado, vivienda asequible,
09:12vivienda permanentemente asequible, necesitamos tomar medidas si se van a utilizar las ayudas
09:17al alquiler, cosa a la que no me opongo, tiene que ser en un contexto de mercado tensionado
09:21topado, porque si no estás echando paladas de dinero a donde no debes, y por otra parte
09:29el sistema que se ha importado en el Estado Español y que en Navarra desarrollaremos
09:32tiene que ver con el alemán, el de zonas de mercado tensionado, que es revisable cada
09:36cinco años, que implica un plan de actuación para revertir la zona de mercado tensionado,
09:41entonces yo creo que tenemos que jugar con eso, con elementos más sistémicos y con
09:46períodos de excepción temporales mientras se construye un sistema nuevo.
09:50Hablabas tú de que no es una cuestión de tres años ni de diez probablemente, que está
09:55cambiando todo el sistema de vivienda, ¿vamos a convivir con este problema permanentemente?
10:01Porque hablabas tú de un parche, pero ¿hay una solución final en este problema, Sara?
10:05¿Vamos a conseguir que se modifiquen los precios, que se adecúen al nivel de vida
10:09o por dónde pasan las soluciones a largo plazo?
10:12Pues efectivamente yo creo que va a ser un proceso muy lento porque la solución final
10:17es que haya más vivienda disponible y que dentro de eso gran parte de la vivienda sea
10:24pública, entonces de aquí a que lleguemos a eso todavía nos falta bastante, pero yo
10:30creo que otra pata en la que también vamos a incidir, porque no estamos hablando de cajones
10:35aislados, no es solo la vivienda, estamos hablando también de la descarbonización,
10:40de toda otra serie de retos que tenemos por delante y uno de ellos va a ser acometer todo
10:44el parque residencial construido que tenemos ahora mismo, muchísimas casas en las que
10:49vive una sola persona en el 90, en 100, en 140 metros cuadrados, que todo ese tipo de
10:57viviendas o gran parte de ellas estaría muy bien que las pudiéramos reconvertir a viviendas
11:03más pequeñas, bueno no todas, es muy difícil, cada una de ellas es un triunfo, pero creo
11:08que también hay que meterle mucha mano a ese parque edificado y que tenemos que cambiar
11:11la mentalidad de la gente, que dejemos de pensar que nuevo siempre es mejor porque tenemos
11:16otras muchas ventajas en lo existente, pero tenemos que cambiar mucho las normativas para
11:21adecuar lo existente a seguridad anti incendios, a eficiencia, a dividirlo, a un montón de
11:27cosas que son muy complicadas pero que también les tendremos que ir metiendo mano en paralelo.
11:32¿Por dónde crees tú Javi que se puede canalizar esa solución de cara a futuro? Ya has dado
11:37algunos puntitos de lo que puede ser antes, pero ¿por dónde pasa la solución?
11:41Bueno por invertir dinero público y público privado, por generar stock, por generar una
11:48familia nueva de proveedores de vivienda, no se trata de que lo haga todo la administración
11:52porque ni puede ni sería sano, entonces necesitamos generar una familia de proveedores públicos,
11:58cooperativos, privados con ánimo de lucro, etcétera, que por cierto no es una utopía,
12:02en el resto de Europa hay 27 millones de viviendas donde viven 53 millones de europeos,
12:08que eso es más o menos el 11% de la población, que son viviendas no de mercado. Está irregularmente
12:12repartido, hay países con el 9, el 10 y otros con el 20, el 30 o el 40% y nosotros estamos a
12:17la cola, entonces hay que generar ese sistema y mientras tanto hay que daros una garantía a los
12:23millennials y a los zoomers de que las cosas estarán relativamente controladas durante ese
12:28proceso porque va a coincidir con vuestra vida adulta. El mensaje que creo que hay que lanzar en
12:33positivo es que en los lugares donde se han declarado zonas de mercado tensionado y se
12:37aplican técnicas de control de precios bien hechas, requeriría una explicación técnica larga,
12:43pero con muchos matices, son técnicas muy sofisticadas, los precios están primero bajando
12:49en los lugares donde había una tensión fuerte y cuando se están manteniendo un cierto tiempo estos
12:54sistemas, los precios están moderando, primero bajan después se moderan y vamos a jugar con esos
12:59tiempos de cuántos baja y se modera y eso cómo impacta en vuestra vida adulta y cuánto tardamos
13:05en construir el sistema alternativo y cuando podemos descensar los mercados porque vas
13:10introduciéndole oferta asequible. No es un proceso sencillo, pero hay que desconfiar mucho de quien
13:17dice que sólo hay una solución y que es una solución mágica, pero tampoco es un proceso
13:21imposible, es decir, somos una sociedad que hemos hecho otras transiciones, no teníamos sanidad
13:25pública, no teníamos escuela pública, no teníamos pensiones públicas, bueno, cuando nos proponemos
13:30cosas somos capaces de hacerlo. Bueno, pues os aseguro que por algunas de esas ideas que habéis
13:35esbozado va a pasar, pero evidentemente que no va a ser un proceso ni sencillo ni breve tampoco,
13:40que costará muchos años, décadas y en cualquier caso hay que tratar de empezar a ver la luz al
13:46final del túnel para arreglar este problema que es evidente que tenemos en el acceso a la vivienda.