Loyers impayés: que faire et comment s'en sortir?
Comment en parler si on est locataire et que faire en tant que bailleur? Les conseils de notre journaliste spécialisée Marie Coeurderoy.
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00:00Ce matin, on a décidé de parler des impayés de loyers.
00:02C'est vrai que c'est la hantise des propriétaires qui louent leurs biens.
00:05Et on ne parle pas de squattes, je tiens à le dire,
00:08par rapport au cas dont on vient de parler.
00:09On ne parle pas de squattes, mais bien d'impayés de loyers.
00:11On parle de situations qui, parfois, deviennent dramatiques
00:13pour certains des propriétaires.
00:14Mais pour autant, contrairement à ce qu'on pourrait croire,
00:16ces cas-là sont ultra minoritaires.
00:19C'est ce que tu nous dis ce matin.
00:20Exactement. Je suis allée chercher des données exclusives
00:22pour avoir un vrai état des lieux de ce que représentent les impayés de loyers.
00:26J'ai demandé au gestionnaire qui s'appelle Imodirect,
00:28qui est un gestionnaire en ligne,
00:30et je lui ai demandé quel était la part des baux concernés
00:32par des impayés de loyers.
00:34Alors, il a regardé les relances à J plus 5 et J plus 30.
00:37J plus 5, c'est-à-dire au bout de 5 jours,
00:39c'est juste que j'ai un petit délai pour payer.
00:41Et effectivement, quand on regarde, on peut avoir 15-20 % des baux
00:45qui sont concernés par cette nécessité de relancer le locataire
00:48pour qu'il paye son loyer.
00:50Mais en réalité, ce qui peut se transformer en vrai impayé,
00:53il faut regarder au-delà de 30 jours, au-delà d'un mois.
00:55Et là, effectivement, c'est ultra minoritaire.
00:58On est autour de 3,5 % à Paris et en Ile-de-France.
01:01Pareil dans les 10 plus grandes villes de province.
01:03Et en province hors grande ville, on est autour de 4 %.
01:06C'est pourtant un record historique.
01:08C'est extrêmement faible.
01:09Mais sachez qu'avant le Covid, on était plutôt autour de moins d'un %,
01:13un peu plus de 1 %.
01:14Et on a ces mêmes données, parce que je vous vois venir en me disant
01:17« c'est peut-être qu'un petit gestionnaire en ligne ».
01:18J'ai demandé à Orpi, le réseau d'agences immobilières.
01:21Ils ont quand même 140 000 biens sous gestion.
01:24Eh bien, on est à peu près sur des mêmes proportions d'impayés,
01:27autour de 3 % d'impayés aujourd'hui sur les baux,
01:30qui sont gérés par Orpi, contre 2 % avant le Covid.
01:33Qu'est-ce qui s'est passé depuis le Covid ?
01:35La crise sanitaire et des difficultés de paiement.
01:36Et puis surtout, la crise inflationniste qui provoque
01:40ces difficultés pour les locataires à payer leur loyer.
01:43Mais vous le voyez, c'est ultra minoritaire,
01:45d'autant que, et j'insiste là-dessus, sur les 3 %.
01:48Et c'est le monsieur qui est en charge de ces questions-là chez Orpi
01:50qui me le disait, seulement 10 % des 3 % vont réellement en procédure.
01:56Autrement dit, si je fais bien les comptes, ça fait 0,3 %,
02:00donc ça reste une très très très très très faible minorité quand même.
02:03Mais tous les impayés ne se terminent-ils en procédure ou pas ?
02:06Ben non, justement, c'est ce que je disais, c'est une infime minorité.
02:09Et donc pour les autres ?
02:10Après, pour ceux où ça va en procédure, c'est vrai que c'est galère,
02:12on ne va pas se mentir.
02:13Le délai entre le premier impayé et la possibilité pour le propriétaire
02:17bailleur de reprendre la pleine possession de son bien,
02:21c'est en gros 18 à 24 mois, donc c'est extrêmement long.
02:25C'est des procédures qui sont très longues, mais heureusement,
02:27encore une fois, j'insiste là-dessus, ultra minoritaire.
02:30Le tout, c'est de savoir comment s'y prendre.
02:32Et c'est pour ça que je vais m'adresser d'abord au propriétaire
02:34bailleur, puis au locataire.
02:35Propriétaire bailleur, surtout ne pas rentrer en conflit
02:38directement avec votre locataire.
02:41D'abord, on essaye de régler la chose à l'amiable.
02:43On s'appelle, on essaie de voir si on peut faire un étalement
02:46de la dette sur 6 mois ou 12 mois.
02:48Ça, c'est très jouable et c'est l'essentiel des cas qui se passent comme ça.
02:51Et ça, c'est parfait.
02:52Ensuite, si vraiment ça ne marche pas, là, pour le coup,
02:55vous pouvez gérer tout seul, mais je vous le déconseille.
02:57Et tous les gestionnaires locatifs vous le diront.
02:59Faites-vous aider par un commissaire de justice.
03:02Lui aussi tentera l'amiable et si ça ne marche pas,
03:04c'est lui qui vous aiguillera vers la justice,
03:07vers un tribunal d'instance, vers une assignation.
03:10C'est là que ça va commencer à prendre un petit peu de temps.
03:12On rentre en conflit.
03:13Mais attention, ça a un coût.
03:14Après, vous allez devoir prendre un avocat.
03:16Ce n'est pas nécessaire, mais je vous le conseille fortement.
03:18Il faut compter à peu près 3000 euros de frais d'avocat par an dans ces cas-là.
03:21Donc, ce n'est pas rien du tout.
03:22Maintenant, je le dis à nos amis propriétaires bailleurs,
03:25si vous êtes dans un cas comme celui-là, ne faites pas justice vous-même.
03:29L'expulsion ne peut être prononcée que par un juge.
03:32Si vous le faites tout seul, vous risquez trois ans de prison et 30 000 euros d'amende.
03:36Donc, attention, on ne rigole pas là-dessus.
03:38Le meilleur moment de l'éviter, le meilleur moyen de l'éviter,
03:40c'est de prendre une garantie contre les loyers impayés.
03:43Ça coûte un peu d'argent, entre 2,5 et 3 % des loyers que vous allez percevoir,
03:47mais c'est votre meilleure protection pour les propriétaires bailleurs.
03:50C'est vraiment votre meilleure protection.
03:51Est-ce qu'il y a un profil particulier des locataires qui ne payent pas leurs loyers ?
03:55Là aussi, je vais casser une idée reçue.
03:56C'est un gestionnaire qui a souhaité garder l'anonymat, qui m'a dit ça.
03:59Il m'a dit que le vecteur le plus commun, ce n'est pas des foyers modestes.
04:03C'est la connaissance du droit.
04:05Il me disait qu'en réalité, les locataires avec lesquels on a le plus de problèmes,
04:09ça va être quoi ?
04:09Des avocats, des commissaires de justice, des notaires, parfois même des agents immobiliers.
04:15Je vous aime, mes amis agents immobiliers,
04:16mais la réalité de ce que me disait un gestionnaire de patrimoine et un gestionnaire locatif,
04:20c'est qu'en réalité, on se trompe souvent sur l'idée qu'on se fait du locataire mauvais payeur.
04:24Et juste pour mes amis locataires aussi,
04:26prévenez directement votre propriétaire si vous avez une difficulté de paiement.
04:30Et surtout, regardez les aides auxquelles vous pouvez avoir droit.
04:33On parle assez peu des non-recours aux minimas sociaux.
04:36C'est considérable.
04:36Vous avez 30 % des gens qui ne savent pas qu'ils peuvent bénéficier d'aide sociale.
04:39Ils ont besoin des APL, par exemple.
04:41Les APL, le RSA, la prime d'activité,
04:43des choses qui peuvent aussi vous aider à payer votre loyer.
04:45Oui, mais après, c'est vrai qu'en général, quand on est recrack à la fin du mois
04:48et qu'on n'a pas de quoi payer le loyer,
04:50on fait le propriétaire pour lui dire « Excuse-moi, chérie, je ne vais pas pouvoir payer. »
04:53Aldine, vraiment, il faut le faire parce que c'est le meilleur moyen.
04:55C'est un acte de bonne foi, en fait.
04:57Et les propriétaires bailleurs, ce n'est pas tous des méchants.
05:00Autant les locataires ne sont pas tous mauvais payeurs, on vient de le voir,
05:03autant les propriétaires bailleurs, vous pouvez discuter avec eux.
05:05Et au contraire, ils feront preuve de compréhension.
05:07Ils ont tout intérêt à ce que vous restiez longtemps et que ça se passe bien, en fait.