Gustavo Favaron, CEO do GRI Club, analisou os impactos da guerra tarifária no mercado imobiliário brasileiro. Ele destacou a pressão sobre preços de insumos como aço e alumínio, o efeito nos investimentos e as mudanças trazidas pelo novo Minha Casa, Minha Vida.
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00:00O mercado imobiliário brasileiro pode ser indiretamente afetado pela guerra tarifária,
00:05já que os Estados Unidos impuseram taxa de 25% em cima do aço e do alumínio,
00:11que são insumos essenciais para a construção civil.
00:14Vamos chamar agora o Gustavo Favaron, que é CEO do GRI Club, e vai comentar sobre o assunto.
00:21Gustavo, boa tarde para você, seja muito bem-vindo ao Money Times.
00:25É o seguinte, a pergunta que não quer calar, né?
00:27O preço dos imóveis no Brasil vai aumentar?
00:32Paula, Renan, boa tarde, muito obrigado por me receber aqui, é um prazer falar com vocês.
00:37Essa pergunta é de um milhão de dólares, né? Todo mundo quer saber isso aí.
00:41Eu acho que existem uma série de movimentos dentro do mercado imobiliário,
00:45já acontecendo por outros elementos que não necessariamente vinculados ao que está acontecendo
00:50nessa guerra tarifária mundial, nas tensões de guerras de Ucrânia e Rússia,
00:56como eu estava assistindo há pouco com vocês aí.
00:59Eu acho que uma série de elementos que já levavam para um maior encarecimento dos imóveis,
01:04uma subida de preço, sim, mas que ao mesmo tempo você não percebia na população
01:09a capacidade de compra acompanhando essa subida natural,
01:13muito ligada ao dólar alto, que tem mantido ali perto do patamar de R$6,00 por dólar há um bom tempo.
01:21E eu entendo que já vinha uma série de condições puxando isso para cima.
01:25Com certeza, essa guerra tarifária, ela adiciona uma camada extra de tensão
01:31para o mercado imobiliário e tende, sim, a pressionar preços de insumos,
01:36insumos que são básicos, não só o insumo, a gente fala muito do aço, do alumínio,
01:41mas o próprio maquinário que é utilizado na construção civil,
01:46os elementos não só de construção, mas também de manutenção de prédios.
01:50Eu nem falo do mercado residencial apenas, mas se você pensar de galpões logísticos,
01:54shopping centers, como mercado imobiliário também, se você pensar em hotéis,
01:58todo esse conjunto de elementos tende, sim, a pressionar o custo de se operar no mercado imobiliário.
02:08E, obviamente, que o empresário acaba repassando para o consumidor final,
02:13na medida do possível, esse custo que sobe de acordo com todos esses elementos.
02:18Um mercado que já não está barato, né, Felipe Machado?
02:21Exatamente.
02:23Boa tarde.
02:24Eu queria saber o seguinte, com essas tarifas que a gente tem falado bastante,
02:27aço, alumínio, ferro, em relação ao Brasil, de exportação para os Estados Unidos.
02:31É possível que essa produção seja deslocada para o mercado interno?
02:35Quer dizer, a gente pode ver um aumento, um crescimento no número de, por exemplo,
02:38de opções de produtos oferecidos pelo mercado imobiliário aqui no Brasil mesmo?
02:43Olha, é interessante dizer que, na medida que você coloca um nível de dificuldade maior
02:50de acesso a alguns produtos dentro do mercado doméstico lá de fora,
02:54por conta das tarifas, você pode ter um movimento de maior criatividade ou inovação internamente
03:01para a gente buscar alternativas domésticas.
03:04Mas essa inovação, ela demora muito mais tempo.
03:07Sobre a questão do preço do aço ou do alumínio de ser buscar internamente,
03:11a verdade é que, se o produtor do aço aqui no Brasil,
03:15ele consegue vender por um valor X fora do Brasil,
03:18por que ele vai vender por menos aqui dentro?
03:20Ele vai buscar o melhor resultado para a empresa dele também.
03:23Então, a tendência é que esse preço do aço é uma commodity mundial, praticamente.
03:28Ele está falando de uma coisa que você vai ter um preço mundialmente afetado.
03:32Então, é difícil você imaginar que ele vai querer vender mais barato aqui,
03:35já que ele vai ter a oportunidade de vender mais caro que o preço mundial,
03:39que está mais alto.
03:40Então, a tendência é que você não consiga buscar muitos elementos aqui.
03:44O que você vai conseguir fazer é que, por conta dessas tarifas mais altas,
03:48alguns métodos construtivos, alguns elementos domésticos que até então não fechavam a conta,
03:55vamos dizer assim, começam a fechar a conta na medida em que você consegue imaginar
03:58que agora, para construir usando aquela metodologia,
04:02que antes estava muito cara comparada com a tradicional,
04:06de repente começa a fazer sentido.
04:08E aí, com isso, você pode vir a acontecer de novas metodologias de construção,
04:13de novas tecnologias.
04:14Mas, enquanto ácido e alumínio, eu entendo que esse é um preço tabelado mundial, praticamente.
04:19Agora, isso vai refletir, certamente, na intenção de compra, não?
04:24Isso interfere.
04:26Eu acho que a gente pode falar de dois tipos de interferências aqui, Paula.
04:28No plano do consumidor final, como isso é B2C, do consumidor que vai comprar o seu apartamento,
04:34a sua casa, eu acho que, na medida em que ele se sente inseguro com relação ao que está acontecendo no mundo,
04:39a possibilidade de uma recessão global, obviamente, os Estados Unidos foram impactados,
04:45como as previsões dão conta, não tem como o Brasil ficar de fora disso.
04:50Então, se eu estou num trabalho aqui, eu vou ter coragem de fazer a aquisição de uma casa,
04:56arcar com aquela parcela do financiamento, que está com juros super alto nesse momento,
05:00comparado com há pouco tempo atrás.
05:01Imagine hoje que você vai pagar 12%, mais de 12% de juros em coisas que já pagaram 6%, 7% no passado,
05:09esses juros do financiamento imobiliário.
05:11Então, você tem uma parcela alta e você tem uma situação de insegurança mundial,
05:16em termos de para onde vai o mundo?
05:18Será que vem uma crise?
05:19Será que eu vou ter o meu emprego daqui a 6 meses ou 12 meses?
05:22E aí existe, sim, uma certa preocupação desse consumidor,
05:26e, de repente, tomar a decisão de comprar o seu imóvel ou não.
05:29Então, muitos também dizem que vão esperar um pouco baixar os juros para fazer essa compra,
05:34que eu acho que é uma decisão complicada, posso elaborar mais sobre isso.
05:38Mas eu entendo que, sim, que o consumidor final fica um pouco mais ressabiado
05:43e impacta certamente isso aí.
05:46O contraponto é que você tem recentemente anunciou,
05:49o programa do governo Lula anunciou o Minha Casa Minha Vida com o teto mais alto
05:55para famílias com uma renda de até 12 mil reais, imóvel de até 500 mil reais,
05:58que vai oferecer um acesso com juros de 10%.
06:02Ou seja, acho que isso vai trazer um novo sopro de demanda, sim,
06:06para o mercado imobiliário brasileiro.
06:07Foi algo muito importante para as imobiliárias, construtoras e incorporadoras.
06:11Agora, se você pensar nas grandes transações,
06:14aqui eu estou falando para o fundo de investimento,
06:17que vai comprar um shopping center, ou um fundo de investimento imobiliário,
06:20ou do investidor internacional que quer pôr dinheiro no Brasil
06:23para comprar um hotel, um shopping, ou para comprar um galpão logístico,
06:27esse investidor internacional gosta de previsibilidade,
06:31ele quer ter previsibilidade.
06:33Então, na medida em que você tem uma situação em que tudo pode mudar
06:36de maneira tão drástica, de acordo com a cabeça de uma pessoa,
06:40eu acho que ele tende a colocar o capital dele estacionar de lado um pouco,
06:44esperar para ver se essas nuvens saem um pouco da frente.
06:48Se você olhar, por exemplo, em valores em dólar, por exemplo,
06:53o mercado imobiliário brasileiro está muito barato para o investidor internacional.
06:56Mas por que ele não vem para cá?
06:57Por conta de uma série de questões domésticas,
07:00mas também pela questão internacional que hoje é muito preocupante.
07:05Felipe, acho que quer acrescentar mais perguntas.
07:07Eu queria falar justamente, pegar esse ponto que você falou,
07:11dos imóveis aqui.
07:13A gente mora aqui em São Paulo e é uma coisa impressionante.
07:17A cada rua que você passa, a cada bairro que você passa,
07:19a gente vê mais prédios subindo e eu acho que eu nunca vi tanto prédio subindo
07:23quanto a gente vê atualmente.
07:25A que você atribui esse crescimento, esse número impressionante de prédios
07:29e novos projetos subindo em São Paulo?
07:32Olha, eu acho que existe uma performance do mercado imobiliário muito saudável.
07:37Eu fico muito tranquilo de dizer que nós não temos um movimento de bolha,
07:42ou seja, que tem uma super oferta que não vai ser absorvida.
07:45Eu acho que as incorporadoras e construtoras aprenderam muito
07:49no longo dos últimos anos e eu entendo que apesar desse volume maior
07:53que você consegue perceber a olho nu, Felipe, andando pelas ruas,
07:56eu também percebo isso no Brasil todo, eu entendo que a absorção tem sido saudável.
08:01Você tem vários estudos, por exemplo, da Brain, inteligência imobiliária,
08:05que dá conta de que essa absorção tem sido saudável
08:08e o volume de lançamentos de novos empreendimentos,
08:11ele tem diminuído um pouco.
08:13Isso que você consegue ver na rua agora, se construindo já com vários andares,
08:17são lançamentos de 2023, 2024, não são lançamentos agora.
08:22O que a gente nota é que o mercado imobiliário tirou um pouco o pé já nesse primeiro semestre,
08:27tende a tirar um pouco mais no segundo semestre,
08:29justamente para que a gente não tenha uma super oferta.
08:31Posso mais uma?
08:32Importante dizer que tudo isso era muito válido até esse lançamento
08:36do Minha Casa Minha Vida, por uma faixa de renda um pouco mais alta,
08:39de R$12 mil e de apartamentos de R$15 mil.
08:42Eu acho que essa entrada, essa mudança,
08:45tende a fazer com que muitas incorporadoras repensem alguns projetos
08:49que estavam na gaveta,
08:51que iam ser projetos de apartamentos de R$600, R$700, R$800,
08:54para tentar transformar em produtos um pouco mais econômicos,
08:57para que possam se encaixar nessa faixa de renda
09:00que vai ter um subsídio do governo federal.
09:02E sem esse subsídio,
09:03eu entendo que a população vai ter muita dificuldade de comprar o seu imóvel.
09:06Mas agora, isso não é algo do Brasil, Felipe.
09:09Se você olhar para fora do Brasil, é uma tendência natural.
09:12O custo de se viver tem ficado cada vez mais complicado.
09:16Se você olhar mercados mais maduros, como Estados Unidos,
09:19Inglaterra, Espanha, Portugal,
09:22em todos esses mercados, as pessoas moram em imóveis menores,
09:27elas pagam aluguéis mais caros.
09:28Essa é uma grande aposta minha.
09:29Eu acho que o aluguel no Brasil vai crescer desproporcionalmente
09:32nos próximos anos.
09:34E você acaba tendo uma situação de precarização da moradia,
09:37que isso tem muito a ver com a falta de oferta do imóvel,
09:43até mais do que a questão de preço por si só.
09:48Gustavo, posso fazer mais uma, Paula?
09:50Claro!
09:51Gustavo, eu queria te ouvir agora em relação ao cenário econômico brasileiro e mundial.
09:55A gente está vendo tantas incertezas.
09:57E eu sempre ouvi falar que quando a gente tem essas incertezas econômicas,
10:00os imóveis são basicamente um porto seguro.
10:03Eu queria saber o seguinte, investir em imóveis nesse momento é uma boa saída?
10:07É um bom investimento investir em imóveis?
10:10As pessoas me perguntam muito isso.
10:13E a resposta que todos gostariam de ouvir é um sim ou não.
10:16Mas, infelizmente, eu tenho que ter muito juízo e dizer depende.
10:19Depende por quê?
10:20O imóvel, certamente, você conhece qualquer pessoa,
10:23uma família com muitos bens, com muita riqueza,
10:27que não tem muitos imóveis.
10:28Esses caras sabem o que estão fazendo.
10:30Então, o imóvel é, sim, uma proteção muito importante do seu patrimônio.
10:35Eu mesmo, na pessoa física, tenho um sério de investimentos em imóveis.
10:39Tendo dito isso, o imóvel é um bom investimento se você souber quando comprar
10:43e a que preço comprar.
10:45E você ter clareza também que o imóvel não é líquido.
10:49Então, depende.
10:51A palavra que é o imóvel como investimento, ele depende por quê?
10:54Hoje, qualquer pessoa que não precisa ser super instruído para investimento,
10:58ele sabe que se ele pegar 500 mil reais e colocar num fundo de investimento
11:04super conservador, ele vai conseguir fazer 13%, 14% ao ano tranquilamente.
11:09Muitas vezes, isso hoje é descontado de imposto.
11:12Eu não estou falando de bolsa de valor, de especular.
11:14Não.
11:14Estou falando para realmente, hoje, com a Selic tão alta, quase 15%,
11:20não é difícil você ter um bom valor voltando para você por um investimento
11:27sem tanto risco.
11:29Então, se você está olhando para o mercado imobiliário como proteção
11:32do seu patrimônio médio e longo prazo, vale a pena você estar aberto
11:37a compras que façam sentido em produtos.
11:39Lembrando que quando você vai comprar um apartamento, comprar uma casa
11:42ou um terreno com investimento, você não está comprando aquele apartamento
11:46para investimento de médio e longo prazo.
11:48Você está comprando aquele apartamento e você precisa pensar daqui 10 anos
11:51como aquele apartamento vai estar.
11:53Como aquele bairro vai estar.
11:55Para onde se desenvolve a cidade.
11:57A que preço você está comprando.
12:00Então, acho que essas questões são fundamentais para você decidir.
12:03Mas, se você está querendo ter liquidez, você não deve comprar um imóvel.
12:06Você tem que colocar o seu dinheiro num fundo de investimento que te proteja ali
12:11e quando você achar uma oportunidade boa, você pode fazer essa compra.
12:15Vale alertar também que eu acho que nós vamos ter um movimento,
12:18se você me permite, em que os imóveis vão ficar mais caros ainda.
12:23E eu não consigo imaginar isso como uma coisa que vai baixar.
12:27Pode ser que baixe, que tenha uma crise pontual, que baixe 10%, 15% no máximo.
12:31Mas, no médio prazo, é muito difícil eu imaginar que nós vamos ter uma pressão
12:36de baixada de preço.
12:37Portanto, depende muito se você quer comprar um imóvel para proteger o seu patrimônio.
12:42Se você quiser comprar para morar, por exemplo, é uma excelente ideia, na minha opinião.
12:46Na medida em que a inflação do aluguel no ano passado subiu quase 15%.
12:51E esse ano, eu aposto com você que vai subir mais uns 10% a 15% novamente.
12:57Com uma tendência mundial.
12:58O apartamento também de investimento, as pessoas têm ido muito para a questão do estúdio.
13:04Que esse, talvez, em São Paulo, talvez nós estejamos observando uma pequena saturação.
13:10Ou seja, quando eu digo que não tem bolha no mercado imobiliário,
13:12eu estou falando do mercado como um todo.
13:14Eventualmente, alguns pontos específicos, como, por exemplo, estúdios,
13:17em alguns bairros específicos de São Paulo, talvez sim nós tenhamos uma saturação
13:21e os resultados desse investimento talvez não venham como as pessoas estão imaginando.
13:25É isso, perfeito.
13:28Muito esclarecedor aí a sua entrevista, Gustavo Favaron, CEO do GRI Club,
13:34que comentou sobre esse assunto aí tão importante e os impactos do tarifaço no mercado imobiliário.
13:39Muito obrigada e um ótimo feriado para você.
13:41Obrigado, bom feriado para vocês também.
13:43Para todos nós.
13:44Obrigado, bom feriado para vocês.