Depuis 2007, Revenu Pierre est devenu un acteur de référence du marché secondaire de biens en résidences de services gérées. Etienne Jacquot, co-fondateur de Revenu Pierre, va nous présenter les très nombreux avantages de ce type d’investissements alliant stabilité et rentabilité.
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00:00Comment et pourquoi investir sur le marché des résidences secondaires gérées ?
00:03C'est ce que nous allons voir aujourd'hui avec la société RevenuPierre depuis le Royaume-Uni à Paris.
00:21Étienne Jacot, bonjour.
00:22Bonjour Alexia.
00:23Étienne, vous êtes le fondateur et directeur de RevenuPierre.
00:26Vous avez créé cette société en 2007 et en 15 ans,
00:29vous êtes devenu un acteur majeur sur la revente LMNP en résidences gérées.
00:34Comment en êtes-vous arrivé là ?
00:3615 ans déjà.
00:38L'entreprise, c'est une entreprise familiale.
00:40Monsieur et madame, faites complètement par hasard.
00:42D'accord.
00:43À la base, les deux fondateurs sont des bons investisseurs immobiliers familiaux.
00:48Dans une logique, indépendance financière, je veux dépendre de personne,
00:51je veux faire de l'immobilier pour être libre plus tard.
00:54Et de force en aiguille, notre écosystème professionnel,
00:57moi à la base, j'étais un DAF pour le compte de fonds d'investissement,
01:00savait qu'on était des passionnés d'immobilier
01:02et un jour, on voulut qu'on fasse la même chose pour eux que ce que l'on faisait pour nous.
01:07Et donc, on s'est trouvé des premiers clients naturels dans notre écosystème professionnel.
01:12Et de fil en aiguille, très très vite, l'un est venu avec un CGP avec lui,
01:17l'autre avec un avocat, un fiscaliste,
01:19et tout le monde s'est dit « mais c'est génial ce que vous achetez pour vous,
01:22on aimerait le proposer à nos clients ».
01:24Voilà comment l'histoire a commencé, complètement par hasard.
01:27Et puis finalement, ça a marché dès le premier jour,
01:31c'est un modèle excellent, il faut beaucoup de rigueur, beaucoup d'expérience,
01:34beaucoup de présence terrain, du sérieux.
01:38À la base, on était des vrais connaisseurs puisqu'on achetait pour nous,
01:40donc finalement, les CGP qui nous ont fait confiance en lisant les PVDG,
01:45comprenaient qu'on avait aussi des lots dans ces résidences,
01:47donc la confiance est née très très rapidement
01:50parce qu'ils ont compris qu'on n'était pas des distributeurs immobiliers
01:52mais des investisseurs pour nous.
01:54Et ils se disaient, finalement, si nos clients font les mêmes affaires qu'eux-mêmes,
01:59finalement, ça va être bien. Voilà l'histoire.
02:02Intéressant. Et alors aujourd'hui,
02:03quelles sont les principales raisons qui poussent les investisseurs
02:05à choisir le marché secondaire plutôt que le neuf ?
02:08Disons qu'ils peuvent se dire que les résidences existent,
02:11on peut les visiter, on sait si elles marchent,
02:14on sait si elles gagnent de l'argent, on sait s'elles sont bien positionnées,
02:17on sait s'il y a un plan de travaux, pas de plan de travaux,
02:19on est sur du réel et du concret,
02:21on n'est pas sur des jolies plaquettes promoteurs,
02:23on n'est pas sur des rêves futuristes, c'est du réel en pratique.
02:26C'est du réel, c'est tangible et on arrive à le voir et à le matérialiser
02:30plutôt qu'à l'imaginer.
02:32Parlons des performances.
02:34Quelles sont les performances attendues d'un investissement LMNP
02:37dans le marché secondaire en termes de rendement et de sécurité ?
02:40Les choses vont se situer entre 4,5 et 6 %,
02:43plutôt 4,5 sur le segment de l'étudiant qui est le plus liquide,
02:46le moins risqué, le plus facile,
02:48à 6 % sur le monde de l'EHPAD qui a quand même un petit peu souffert
02:52ces dernières années et qui est un produit moins immobilier,
02:56plus financier, plus dédié et qui nécessite des rendements,
02:59donc du risque, un peu plus élevé.
03:01D'accord. Alors justement, qu'est-ce qui attire le plus
03:03les investisseurs sur le marché secondaire ?
03:05Est-ce que c'est plutôt les résidences étudiantes, affaires ?
03:09Globalement, 50 % de l'étudiant
03:11parce que ce sont des produits facilement identifiables, transmissibles.
03:15Tout le monde comprend que le marché étudiant est profond,
03:17que les besoins sont nombreux, que les prix sont accessibles.
03:21On trouve du 60 000 €, du 80 000, du 100 000,
03:23donc dans le contexte actuel, on est dans le mass market, si je puis dire.
03:30D'accord. Et vous, comment vous accompagnez les investisseurs
03:33dans la sélection des biens sur le marché secondaire ?
03:35J'imagine que vous avez une approche particulière.
03:37On a un ADN assez fort de fait qu'on est des investisseurs pour nous, au départ,
03:43donc on aime sélectionner. On reçoit 10 propositions tous les jours,
03:47tous les jours et tous les jours, donc 300 par mois, 3 000 par an.
03:50C'est vraiment… 3 000 par an. Sur les 3 000, il y en a 1 000 qui passent le filtre,
03:55donc 1 000 qui donnent lieu à un mandat, en pratique.
03:591 sur 3, il en reste 2 sur 3 qu'on n'a pas pris ou qui ont été vendus ailleurs, etc.
04:04Donc la sélection est assez forte au départ et je pense que c'est ça notre ADN.
04:07C'est ça que les distributeurs, CGP, banques ou clients viennent chercher.
04:12Ils savent que globalement, on va chercher sur le marché des voitures,
04:15on va chercher les BMW et les Mercedes.
04:17Voilà, les Peugeot, elles se revendent, mais avec des taux de rendement un peu plus élevés
04:20et d'une autre façon. Et puis les Lada, on est désolé, mais voilà, on ne veut pas les vendre.
04:24D'accord, d'accord.
04:25Donc ils viennent chercher une sélection et des critères de référencement sérieux, pointus.
04:32Il y a de la méthode O, ils peuvent la trouver, on leur donne.
04:35Ils voient bien qu'il y a de l'expérience.
04:37Alors aujourd'hui, on parle beaucoup d'inflation, du hausse du taux d'intérêt.
04:40Quelles sont les opportunités, les incertitudes que vous voyez en 2025 ?
04:44En 2025, il y a des incertitudes et des opportunités.
04:48Commençons par les incertitudes.
04:49Elles sont plutôt d'ordre macroéconomique ou politique sur, finalement, l'immobilier,
04:54est-ce le bon moment, la fiscalité, va-t-il changer, va-t-il pas changer ?
04:58Chaque fois que les pouvoirs publics disent quelque chose,
05:02les acteurs, investisseurs potentiels peuvent se dire,
05:05« Ah, j'attends, il va se passer quelque chose. »
05:06Il se passe rarement quelque chose, mais en attendant, on attend.
05:10Donc ça peut bloquer un peu le marché. Donc ça, c'est l'aspect risque.
05:13Puis en termes d'opportunités, les taux d'intérêt sont plutôt à la baisse.
05:17Donc ça crée des taux d'effort bien plus faibles pour les acheteurs.
05:21Donc ça, c'est une opportunité.
05:22Et puis rappelons que nos prix, c'est toujours des prix entre 60 et 100 000.
05:27Donc on a toujours de l'épargne disponible.
05:29On a toujours un héritage qui est arrivé, une vente d'un appartement qu'on veut réaffecter en partie.
05:34Donc on a toujours quand même de l'opportunité sur des produits immobiliers non spéculatifs,
05:40stables, finalement pas si chers que ça. Voilà.
05:45Alors, j'ai lu aussi que vous étiez intéressé par la technologie
05:47et les modèles SaaS applicables en immobilier
05:50et que vous consacrez du temps auprès des acteurs de la PropTech.
05:55Qu'est-ce qui vous anime chaque jour et comment est-ce que cela impacte votre métier ?
05:59Ça, ça vient de mon métier passé.
06:01J'ai toujours travaillé dans le monde du logiciel, donc je dois aimer.
06:04Et puis finalement, aujourd'hui, je passe un peu de temps à accompagner des jeunes entrepreneurs.
06:10Je dois avoir une dizaine de lignes ou de jeunes entrepreneurs suivis.
06:16C'est des sujets à dix ans. Les succès, il y en a un sur dix qui marchent très bien.
06:20Trois moyens et puis cinq, je me dis que ça va être très, très difficile.
06:24Donc ça, c'est peut-être pour renvoyer ce que j'ai reçu.
06:29En tout cas, voilà, accompagner.
06:31Quand on a de l'âge, on a de la méthode O, on croit de l'expérience.
06:35Et puis les jeunes, ils ont de l'innovation, des idées.
06:39Donc on se dit, oui, on en retire quelque chose.
06:42Alors, pas forcément sur notre métier.
06:43J'essaye d'investir dans des segments, dans des secteurs qui sont proches d'une autre.
06:50Mais on apprend, on apprend en termes de sujets futurs.
06:53Comment vous voyez dans les prochaines années ?
06:55Je pense que je vais accompagner pendant quelques années de jeunes entrepreneurs.
06:58Absolument, je trouve ça passionnant, intéressant.
07:01Vous aimez transmettre aussi.
07:02Oui, puis on est challengé, en fait, on est challengé.
07:04Quand on sort d'un meeting, on se dit, oui, j'étais meilleur.
07:08Il y a 20 ans, mais je vais quand même essayer de rester dans l'actualité de ces gens-là.
07:13Parce que ce que certains imaginent, nous, on trouve ça extrêmement destructif.
07:18J'imagine, j'imagine.
07:19Bon, écoutez, en tout cas, bravo pour cette évolution, cette ambition de croissance.
07:24Et puis pour cette ouverture d'esprit sur les innovations.
07:27Merci beaucoup pour cet échange.
07:28Merci, Alexia.
07:29Je vous remercie également et je vous dis à très bientôt pour une prochaine émission sur Faust.fr.