En un intento por revitalizar el acceso a la vivienda, el gobierno argentino ha lanzado un nuevo decreto que permite las hipotecas divisibles. Este mecanismo busca facilitar la compra de departamentos en construcción, permitiendo a los inversores transferir partes de una hipoteca general a compradores individuales antes de que las unidades estén terminadas. La medida llega en un contexto de déficit habitacional y falta de crédito hipotecario accesible, con la esperanza de estimular tanto la construcción como la adquisición de viviendas.
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00:00En Argentina hay un tremendo déficit de viviendas, es muy difícil para la gente asalariada comprar un departamento.
00:07Desde hace años no hay crédito hipotecario, recién ahora está volviendo el crédito hipotecario, es más, durante décadas.
00:14Y el kinderismo de esto no le importó, la inflación o lo que fuera había generado
00:20que había un banco hipotecario que había sido el Estado pero que no daba hipotecas, así de loca era la cuestión.
00:25El mecanismo normal en cualquier país del mundo es que las casas se compran con hipotecas.
00:31No es necesario que vos juntes una fortuna y después vayas a comprar una casa.
00:36Es más, se estimula la construcción de viviendas populares para que sea un freno también al precio de los alquileres.
00:43Bueno, nada de esto sucedía en la Argentina.
00:46Algunos decían que era por inflación, la verdad que incluso en épocas de baja inflación tampoco despegó mucho el préstamo hipotecario.
00:54Cuando vino, en los tiempos del macrismo, vino con las tazas uva que estaban atadas a la inflación
01:00y después terminaron siendo un escalofrío para aquellos que habían comprado departamentos con taza uva.
01:06El gobierno dispuso el final del procrear, que fue aquella herramienta que utilizó el kinderismo
01:13para intentar avanzar en la construcción de viviendas para la clase media.
01:20Como parte de ese final del procrear, que quiere decir que el Estado no va a destinar más fondos a financiar la construcción de viviendas,
01:28surgieron otras cosas que son técnicamente difíciles de entender,
01:33por lo menos para alguien que no está vinculado al detalle de la cuestión inmobiliaria,
01:38pero que hacen pensar que tal vez, o por lo menos así se lo vende,
01:43tal vez esto sirva para estimular la construcción de departamentos y la compra de departamentos directamente en el pozo.
01:52Se llaman las hipotecas divisibles, y de esto quiero hablar ahora con Fernando Álvarez de Celis,
01:59que es de la Fundación Tejido Urbano, a ver si nos logra explicar qué es lo que va a pasar.
02:04Fernando Graña le habla, buen día, ¿cómo le va?
02:06¿Qué tal, Rolando? Buenos días, ¿cómo estás?
02:08Bien. ¿Qué es esto de las hipotecas divisibles?
02:11Bueno, ahí como señalabas vos, el gobierno ayer lanzó el decreto 1017 que permite hacer hipotecas divisibles.
02:18Lo hago muy claro, un inversor, un constructor, desarrolla un edificio, ponele 40 unidades y saca un crédito en el banco, un crédito hipotecario.
02:27A medida que va vendiendo esas unidades, las puede ir vendiendo las hipotecas, con lo cual puede ir dividiendo esa hipoteca madre al resto de la gente que compra.
02:37Se la va transfiriendo al dueño del departamento.
02:39Exacto, pero las puede transferir antes de que el departamento se termine.
02:43Claro, claro.
02:44Le da un boleto de compra-venta y esa unidad que todavía no está construida, ponele que representa el 8% del total del edificio,
02:51se la da a una persona y esa persona sigue pagando esa hipoteca como una hipoteca de un edificio ya terminado.
02:57Ok, y esto va a dar más garantía para que los departamentos en pozos no terminen en, no sé si estafas o muchas veces por motivos de inflación,
03:04no se terminan haciendo y terminan en una pelea entre los que pagaron, los que no pagaron. ¿Va a servir para eso?
03:11Mira, en Argentina el pozo es gente que va poniendo su plata y que tiene que tener ahorros previos.
03:17Claro, porque esa falta de hipotecas.
03:19Claro, exactamente. La gente que construye o lo que se construye en Argentina es para gente que tiene alta capacidad de ahorro y lo pone como reserva de valor,
03:29no para gente que quiere suprimir viviendas. Entonces lo que quiere el gobierno promover es esto.
03:34Lo que pasa es que ya los créditos que están surgiendo están siendo para viviendas usadas, obviamente, y no están traicionando a viviendas nuevas.
03:41Y esto es lo que puede generar, lo generó también el gobierno de Macri, es el aumento de las viviendas usadas.
03:46Entonces lo que debería uno procurar es la construcción de nuevas viviendas.
03:50Ahí hoy no tenés capital, inversores, constructores fuertes que pongan la plata de antemano,
03:55entonces lo que se está buscando es que este pozo, que es como se construye hoy, sea a través del crédito hipotecario.
04:00O sea que esto quiere decir que el constructor se presenta a un banco, el banco le da un crédito importante,
04:08pero a su vez ese crédito no lo tiene que pagar el constructor, sino que le transfiere esa parte de la hipoteca a cada uno de los dueños del departamento.
04:16Exactamente. Todavía falta la letra fina, de hecho los bancos y los constructores están esperando la letra fina,
04:22que permita ver cómo se va pagando, toda la certidumbre que hay que dar para que esto funcione.
04:28Y después lo que también puso el decreto real, que pueda haber seguros de garantías que sean entre privados,
04:33para que esta operación sea más sólida.
04:36¿Y vos cómo lo ves? ¿Pensás que va a haber un estímulo a la construcción de viviendas, no digo populares, pero para la clase media?
04:42Mirá, depende mucho del instrumento cómo se termine y cómo los bancos jueguen este rol.
04:48Si los bancos les interesa este tipo de crédito, la verdad que para la Argentina sería buenísimo,
04:53porque hoy no se construye vivienda, tenés un déficit habitacional de 1.300.000 viviendas,
04:57el mercado inmobiliario funciona para un pedazo de la población que tiene ahorro, pero no para el que necesita la vivienda.
05:03Entonces lo que vos podés lograr es que a cada persona que hoy alquila y paga un alquiler, pueda pasar a tener una propia vivienda.
05:10Bueno, en ese segmento hay que tener un 20% de la población, para eso estaría este tipo de herramienta.
05:15Un 20% de la población, o sea que el mercado para ese tipo de clase media que no tiene vivienda sería un 20% de la población.
05:22Exactamente, y ahí podrías jugar este tipo de crédito, por supuesto ahí entra la incertidumbre de que termine en el edificio,
05:28o sea lo que hoy estás permitiendo es que se venda algo que no existe y que se va a terminar en algún momento.
05:33Está bien, pero el constructor tiene la plata para construir, o sea porque el banco se la da.
05:37Exactamente, pero por lo que uno entiende le va a ir dando a medida que vaya avanzando la obra,
05:42no es que le da toda la plata, sino que seguramente, como te lamentará,
05:47pero va a ir con certificado de obra y adelanto de obra que le permita ir como siguiendo esa obra
05:52y después transferir cada una de las personas, y ahí aparece fuertemente el boleto.
05:57Y de hecho, en el propio decreto del gobierno decía que hay en la Argentina, y este dato más o menos es así,
06:031.300.000 viviendas terminadas sin escritura, con lo cual también hay un problema.
06:07Bueno, es el problema de los barrios cerrados, que nadie tiene escritura y después no lo pueden vender.
06:12Exactamente, hoy si querés sacar un crédito en un country de estos que señalabas vos no podés,
06:19en cambio con esto, con solo el boleto de compra y venta vos podrías tener una hipoteca y motorizar la construcción.
06:25Claro, en verdad cuando vos compras un lote en un barrio cerrado son fideicomisos,
06:30o sea es como un plan de auto ahorro sería.
06:34Sí, lo que pasa es que en ese fideicomiso no te permite la hipoteca,
06:37aquí lo que te permitiría es que ingrese la hipoteca dentro de ese fideicomiso,
06:40eso sería como la nueva alternativa, y ahí también aparece algo importante en el decreto,
06:44que es el tema del mercado de capitales, lo que quiere incentivar el gobierno
06:47es que los bancos se den vuelta y esta cartera la pongan en el mercado de capitales
06:53para que haya financiamiento a largo plazo, la verdad que eso también es algo que en la teoría se pide.
06:58¿Sería entonces la primera movida del gobierno para estimular la producción concreta, en este caso la construcción?
07:06Exactamente, si sale bien la verdad es que deberíamos autorizar la construcción,
07:10hoy la construcción sabemos que...
07:12Está pinchada.
07:13Está pinchada, tampoco teníamos índices muy altos de construcción en el 2023,
07:19pero está pinchada, lo que debe promover es la construcción
07:23y por supuesto este incentivo al crédito hipotecario que hoy,
07:26si bien todavía no estamos en valores muy altos,
07:28la verdad que nadie esperaba que este año hubiera...
07:31En septiembre hubo 125 millones de dólares de préstamo de crédito hipotecario
07:34para un país que en diciembre tenía nada.
07:37Bueno, entonces tenés incipiente el crecimiento...
07:40Claro, pero esa abundancia o esa abundancia de demanda del crédito hipotecario
07:44está haciendo que las casas, los departamentos estén subiendo los precios especulativamente.
07:51Todavía no, todavía no porque tenés un mercado tan planchado...
07:55Hace cuatro años no se vendía una vivienda en Argentina desde la pandemia,
07:57casi no se vende o muy poquito.
07:59Entonces ahora todavía tenés...
08:01Algunos barrios empezaron a subir en los precios,
08:03pero en términos generales está planchado.
08:05El tema es que si los créditos hipotecarios siguen subiendo,
08:09obviamente que va a fraccionar los precios
08:11y esto lo sabemos todos los que estamos en el sector.
08:14Entonces la salida de esto, y le pasó por eso por lo repetido al Gobierno de Macri,
08:17construir, y para eso hay que incentivar la construcción,
08:20y esto es una medida más para incentivar la construcción.
08:22¿Te animás a explicarnos qué es lo del derecho real de superficie?
08:28Poder comprar una superficie, un derecho de la superficie no terminada.
08:32¿Qué quiere decir?
08:33El Gobierno de la Ciudad dice acá se puede construir 800 metros,
08:36esos 800 metros pasan a tener un estatus legal a través de un boleto de compra-venta,
08:41a través de una transacción que haces con un privado, ¿se entiende?
08:46¿Pero eso ya no funciona así ahora, con el factor, como se llama, el FOT?
08:53El FOT es como un potencial que vos tenés.
08:56Lo que vos tenés que llevar es,
08:58llevar los planos al Gobierno de la Ciudad que te aprueben la unidad funcional 32.
09:02Entonces vos decís, miren, en ese pedazo de aire que usted ve,
09:05ahí es su piso séptimo y su departamento D.
09:07Ah, buenísimo.
09:08Eso va a tener un peso real y eso lo podés hipotecar.