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00:00Bonjour et bienvenue sur L'Easter TV dans notre émission Idées de placement.
00:15Idées de placement aujourd'hui dans un immeuble de rapport à Marseille.
00:21Et pour cela, j'ai invité Stéphane Domilar, le cofondateur de l'ICAON IMO.
00:29C'est un spécialiste de l'immobilier et de Marseille en particulier.
00:34Stéphane, bonjour.
00:35Bonjour.
00:36Alors, comme je disais, vous êtes un spécialiste de l'immobilier, vous connaissez bien Marseille.
00:39En plus, votre spécificité, c'est de prévoir les prix futurs de l'immobilier.
00:45Comment faites-vous ?
00:46Alors, on fait appel à des modèles de data immobilier qu'on va développer.
00:50Et on va essayer de voir quels sont les biens qui peuvent gagner le plus de valeur.
00:53Et pourquoi ?
00:54Grâce tout simplement à la raréfaction de leurs caractéristiques et de leurs critères.
00:57D'accord.
00:58Comme je disais, votre terrain de jeu, prioritaire, c'est Marseille.
01:01C'est ça.
01:02Comment se comporte, de manière générale, le marché de l'immobilier actuellement sur Marseille ?
01:05Alors, Marseille, c'était un marché qui était déjà en rattrapage.
01:07C'est-à-dire que les prix étaient particulièrement bas pour une ville d'un tel niveau.
01:11Et Marseille n'a pas trop subi la crise.
01:13Les prix ont diminué, mais peu, contrairement à Paris, par exemple, ou Lyon ou Toulouse.
01:17Et surtout, c'est une ville un peu coupée en deux, où il y a un centre-ville et des quartiers suds,
01:21où les prix continuent de monter, qui est très attractif.
01:24Et où on commence à avoir, justement, des effets de rareté,
01:26parce que beaucoup d'investisseurs viennent se greffer à ce marché.
01:29Donc, il y a une partie du marché qui va bien,
01:31qui commence à attirer de, on va dire, de beaux investisseurs et beaucoup d'acquéreurs.
01:35Et donc, il reste particulièrement dynamique, surtout qu'il y a encore de l'offre.
01:38D'accord.
01:39Alors, pour les investisseurs qui veulent investir dans l'immobilier sur Marseille,
01:43qu'est-ce qu'il faut privilégier ?
01:44A contrario, qu'est-ce qu'il faut éviter ?
01:46Il y a toujours ce dilemme.
01:48Est-ce qu'on achète des petites surfaces pour de la location avec de la renta ?
01:51Oui, à Marseille, ça existe, surtout centre-ville.
01:53Premier, deuxième, troisième, quatrième, cinquième.
01:56On trouve quand même des ratios très intéressants.
01:58Je pense que ce qu'il faut éviter, c'est de se lancer dans des projets un peu trop atypiques.
02:03Parce qu'à Marseille, on peut penser qu'on va louer assez cher,
02:06alors qu'il y a des quartiers où les populations sont relativement pauvres
02:08et on ne peut pas augmenter les loyers.
02:10Donc, on n'a pas la renta attendue.
02:11Il y a aussi des mauvaises surprises liées, malheureusement, à l'état des immeubles.
02:14Les immeubles, ils sont très vieux.
02:15Il faut souvent mettre beaucoup de travaux, contrairement à ce qu'on avait prévu.
02:18Donc, il faut faire attention.
02:20Néanmoins, c'est un marché qui est très porteur,
02:22surtout quand on se lance sur des moyennes surfaces, 70 mètres carrés,
02:25où là, on arrive à louer absolument sans aucun problème.
02:28Alors, aujourd'hui, vous avez fait une faveur.
02:30Vous avez ramené une pépite en off-market.
02:33C'est un immeuble de rapport avec une rentabilité stratosphérique.
02:38Alors déjà, on n'a pas de photo.
02:40Parce que comme off-market, le problème, c'est qu'il faut rester très discret.
02:43Donc, c'est compliqué.
02:44Mais Stéphane va nous décrire tout cela aussi bien que si on avait les images.
02:51Alors, c'est donc un immeuble de rapport.
02:53Il est situé où ?
02:54Parce qu'on se dit 12,5 %.
02:56Est-ce qu'il va prendre de la valeur ?
02:58C'est vrai, mais il est idéalement situé puisqu'il est sur le secteur Vieux-Port.
03:01Pour ceux qui connaissent un peu mieux, il est Vieux-Port côté ABI, c'est-à-dire côté septième.
03:05Il est répertorié dans le septième et non pas dans le premier ou deuxième,
03:08comme la majorité du Vieux-Port.
03:09C'est clairement le meilleur emplacement.
03:11Il s'agit d'un vieil immeuble marseillais.
03:12Donc, tous ceux qui ont été construits entre les deux guerres pour la plupart,
03:16mais qui a été très, très bien rénové.
03:19Et donc, ce bien, en termes de positionnement, je pense honnêtement qu'à part au Roucasse-Blanc, on ne fait pas mieux.
03:24D'accord. Le quartier, donc, c'est top à Marseille.
03:27Alors, c'est un immeuble de quelle surface ?
03:30Et les lots sont-ils distribués ?
03:32Combien de lots et quelle est la distribution ?
03:34Il y a 275 mètres carrés qui sont parfaitement exploitables.
03:37L'immeuble en tout en fait 300 avec deux extérieurs, notamment un toit terrasse, ce qui est assez rare.
03:41Sur ce secteur, il faut savoir que les surfaces sont plus rares que dans le reste de la ville.
03:45En moyenne, les appartements sont vendus autour de 65 mètres carrés, 70 mètres carrés, grand maximum.
03:50Donc, de telles surfaces, c'est assez rare.
03:52De plus, nous, avec nos datas, on avait vu qu'il y avait seulement 2% des transactions qui étaient des immeubles.
03:59On pense souvent du petit appartement à Marseille.
04:01Donc, un immeuble de rapport sur ce secteur, c'est extrêmement rare.
04:04D'accord. Alors, vous parliez de l'état. Dans quel état est-il ?
04:08Il a été rénové entre 2017 et 2020.
04:12Donc, il est dans un excellent état, c'est-à-dire qu'il n'y a absolument zéro travail à prévoir et tout est aux normes.
04:16En plus de ça, ils ont eu la bonne idée de penser au DPE.
04:19Donc, le DPE est en C.
04:21Juste pour un peu cartographier tout ça, à Marseille, il y a des DPE qui ne sont pas toujours géniaux.
04:27Pas mal de passevoirs thermiques et la quasi-totalité des biens sont en D ou en E.
04:31Donc, monter en C, c'est assez rare.
04:33Et surtout, nous, on avait fait des calculs, on a des papiers de recherche dispos à ce sujet.
04:38Monter en C, à Marseille, ça offre déjà au moins 5% de valeur de plus qu'en D.
04:42C'est-à-dire, effectuer les travaux augmente la valeur d'au moins 5%.
04:45Donc là, c'est déjà le cas, c'est-à-dire qu'il n'y a rien à prévoir sur ce point-là.
04:49D'accord. C'est sur le gâteau, il y a les parkings, ce qui est très rare dans le quartier.
04:52En plus, 5 places de parking.
04:54Alors, dans le 1er et le 7e, les places de parking sont très chères.
04:57Il y a à peine 14% des logements qui ont accès à un parking dans le centre-ville de Marseille.
05:01Il en manque. On en a très rarement construit.
05:04Les gens ne transforment pas des surfaces en parking parce qu'on manque de surface.
05:07Et là, avoir 5 places de parking, globalement, c'est des places qui peuvent être monétisées au moins 30 000 euros la place.
05:12C'est généralement ce qu'on voit.
05:13En vente, hein ?
05:14Oui, en vente, et qui se louent en général entre 150 et 170 euros la place.
05:17D'ailleurs, on avait publié un baromètre des garages et des parkings dans la Provence récemment.
05:21Et c'est globalement les chiffres qui ressortaient.
05:23Donc, il y a 5 places en épis parfaitement exploitables.
05:25D'accord. Alors, c'est un immeuble qui est complètement exploité déjà, donc en courte durée,
05:30qui ramène un chiffre d'affaires annuel de 210 000.
05:33Oui, 210 000, d'où la renta.
05:35C'est-à-dire que c'est du LCD.
05:37Il est traité comme un outil commercial, un produit commercial, on va le dire comme ça,
05:40même si on pourrait le switcher en longue durée.
05:43Mais en LCD, il rapporte 210 000 euros par an.
05:46On est sur un taux d'occupation qui approche les 100 % parce qu'on est sur le vieux port.
05:51Là, en plus, ça ne prend pas en compte cette année où il y a eu les JO avec des prix qui ont flambé, clairement.
05:56Donc, sur une année classique, c'est du 210 000 euros avec possibilité d'augmenter les prix
06:01parce qu'honnêtement, je pense qu'ils sont au-dessous de ce qu'on pourrait faire.
06:04Et on est sur un secteur en vogue. Il y a une ville qui accueille de plus en plus de touristes.
06:08Donc, ça aussi, je pense que ça pourrait encore doper la renta déjà cette année-là, en 2024.
06:12Au niveau des charges, c'est lourd ?
06:14Quasi rien. Quasi rien parce qu'à Marseille, il y a la possibilité souvent de sortir des co-pros.
06:19Là, c'est le cas. On n'est pas sur une co-pro.
06:21C'est aussi un immeuble qui était traité en commercial, donc il n'y avait pas de charge liée à ça.
06:25Donc, c'est très pratique de ce point de vue-là. Il n'y a rien à prévoir aussi de supplémentaire.
06:29Seule charge, c'est une taxe foncière de 3 700 à peu près ?
06:32Oui, qui va approcher les 4 000.
06:34Le prix, c'est 1 750 000. Vous m'avez dit qu'il est négociable.
06:37Oui. Après, dans ce genre de produit, les acquéreurs le savent, les investisseurs le savent.
06:41On peut se poser pour voir à quel prix on effectue la transaction.
06:45Je pense vraiment que le prix est bon.
06:47Il est issu de plusieurs études et surtout de nos algorithmes qui tournent toute la journée sur ça.
06:51Je pense vraiment qu'il n'est pas surélevé.
06:53Et surtout, avec une telle rentaille et un tel positionnement, le bien, même en termes de location directe,
06:59un clé en main, il est déjà rentable.
07:01Donc, c'est vraiment une très bonne affaire.
07:02Ne dites pas de plus. Ils veulent tous l'acheter.
07:04Alors, on ne va pas donner votre numéro de téléphone parce que sinon, il va falloir changer la ligne.
07:07Comment fait-on pour vous contacter ?
07:08On peut se contacter via mail avec grand plaisir.
07:11Ou on peut aussi, je pense, passer par Amethyster TV si c'est possible.
07:15Peut-être pas sur LinkedIn, peut-être ?
07:17Oui, voilà, c'est possible.
07:18Nous, avec grand plaisir, pour dévoiler un peu ce bien qui vient de rentrer en off-market.
07:22Et juste pour la petite histoire, on l'a obtenu grâce à notre site qui fournit beaucoup de data à beaucoup de monde.
07:27Ils ont fini par venir nous voir en nous disant « qu'est-ce que tu penses de cet immeuble ?
07:30Est-ce que c'est intéressant ? Je le vends ou pas ? »
07:32Et donc, évidemment, on essaye de montrer aux propriétaires qu'ils ont aussi un intérêt, quand ils le souhaitent,
07:37d'aller vendre leur bien parce qu'ils ont une réelle valeur sur le marché.
07:40Bon, des bébites comme ça, j'espère que vous viendrez nous en proposer très régulièrement.
07:44On espère aussi.
07:45Merci Stéphane.
07:46Merci.
07:47Merci à tous ceux qui nous ont suivis.
07:48Donc, soit vous contactez Stéphane Demillard sur LinkedIn,
07:51ou bien sinon vous contactez la chaîne qui fera le message et qui transmettra.
07:55Merci de nous avoir suivis.
07:56Je vous rendez-vous très vite sur Lezard TV avec de nouvelles idées de placement.