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Module 1 - Assujettissement
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00:00EcoEnergie Tertiaire, construisons ensemble la transition énergétique.
00:08Bonjour à tous, bonjour Marc.
00:10Bonjour à tous, bonjour Bérénice.
00:12Marc en préambule, vous souhaitez apporter quelques précisions d'ordre général sur les modules d'information décryptage EcoEnergie Tertiaire.
00:20Merci Bérénice.
00:21En effet, il convient de préciser que les modules d'information décryptage ont pour objet d'informer chacun.
00:27Chacun des modules, d'une durée comprise entre 20 et 30 minutes, traite d'une thématique.
00:36Ils ont pour objectif de vous acculturer sur toutes les dispositions prévues dans ce dispositif.
00:42Pour illustrer certains sujets, des études de cas sont présentées.
00:46Les modules n'ont pas vocation à aborder tous les cas particuliers,
00:49mais de comprendre la philosophie de chacune des thématiques qui y sont abordées.
00:54Les modules sont organisés par séquences traitant d'un point particulier que vous pourrez consulter de façon individuelle.
01:01Pour aller plus loin dans les connaissances sur le sujet traité, vous pouvez retrouver en visuel, en haut à droite de la vidéo,
01:08les références réglementaires ainsi que les références aux points particuliers
01:12traités plus précisément dans la foire aux questions qui est disponible sur la plateforme Opéra.
01:17Ce module d'information décryptage d'EcoEnergie Tertiaire
01:21des dispositions réglementaires relatives à l'assujettissement.
01:24Dans un premier temps, il conviendra de rappeler la genèse de ce dispositif,
01:28qui constitue un changement de paradigme, avant de décliner le cadre réglementaire,
01:33puis d'apporter des précisions sur les trois configurations d'assujettissement,
01:38avant de clore ce module en s'intéressant d'une part aux responsabilités respectives
01:43des propriétaires et des preneurs à bail ou occupant des locaux tertiaires concernés,
01:48et d'autre part aux missions qui incombent aux prestataires intervenant auprès des assujettis.
01:59Comme je l'ai indiqué précédemment, le dispositif EcoEnergie Tertiaire
02:02marque un changement de paradigme au niveau de la transition énergétique,
02:06puisqu'il va au-delà des seuls principes de performance énergétique des bâtiments.
02:11Marc, est-ce que vous pourriez nous rappeler la genèse de ce qu'un grand nombre de personnes connaissent
02:16sous le nom du fameux décret tertiaire, et nous expliquer précisément en quoi
02:21EcoEnergie Tertiaire constitue un changement de paradigme ?
02:24Effectivement Bérenice, cela fait déjà très longtemps que l'on parle des dispositions relatives
02:29à l'amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire.
02:33L'histoire commence en 2010 et le cadre réglementaire a évolué depuis.
02:37Mais avant de procéder à un petit rappel historique,
02:40il est peut-être nécessaire de rappeler ce que l'on entend par secteur tertiaire.
02:44Le périmètre du secteur tertiaire se définit par complémentarité
02:47du secteur primaire et du secteur secondaire.
02:50Le secteur primaire regroupe les activités dont la finalité consiste en une exploitation
02:54des ressources naturelles, à savoir l'agriculture et l'élevage, la pêche,
02:58l'exploitation forestière et les exploitations minières et les gisements.
03:02Le secteur secondaire regroupe l'ensemble des activités consistant en une transformation
03:06plus ou moins élaborée des matières premières qui sont issues du secteur primaire,
03:10à savoir l'industrie manufacturière, agroalimentaire, la métallurgie,
03:14l'industrie automobile, aéronautique, navale, la chimie, la pharmaceutique,
03:19l'électronique, les meubles, etc. et la construction.
03:23Le secteur tertiaire regroupe toutes les activités économiques
03:26qui ne font pas partie des deux autres secteurs, essentiellement les activités de service.
03:31Revenons maintenant à l'historique.
03:33L'histoire commence en 2010 et le cadre réglementaire a évolué depuis.
03:37En effet, l'écoénergie tertiaire va au-delà de la performance énergétique,
03:41qui était jusqu'alors le seul principe retenu.
03:44La loi Grenelle 2, portant engagement national pour l'environnement,
03:47imposait la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique
03:50qui devaient être réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire
03:54dans un délai de 8 ans à compter du 1er janvier 2012
03:57et dont l'échéance était le 1er janvier 2020.
04:00Par la suite, la loi de transition énergétique pour la croissance verte
04:04a prolongé l'obligation par période de 10 ans
04:07en fixant un objectif de réduction des consommations d'énergie finales du parc global
04:11concernées d'au moins 60% en 2050 par rapport à 2010.
04:15La loi Elan a profondément revu les obligations afin de les rendre efficientes
04:20en adoptant une démarche pragmatique de suivi annuel des consommations d'énergie
04:24sous usage confondu, ce qui reflète la réalité,
04:27et en fixant des objectifs par décennie
04:29en s'appuyant sur les meilleures techniques disponibles en début de décennie.
04:33L'objectif est de s'intéresser à ces consommations énergétiques réelles
04:37et de réduire l'ensemble de ces consommations d'énergie
04:39en s'appuyant soit sur un objectif dit en valeur relative
04:42soit sur un objectif dit en valeur absolue
04:44établi sur des références de consommation énergétique des bâtiments nouveaux,
04:48de leur catégorie et d'usage raisonnés.
04:50Pour atteindre ces objectifs,
04:52le principe est de s'appuyer sur l'ensemble des leviers d'action,
04:55à savoir la performance énergétique des bâtiments,
04:58l'installation d'équipements performants et de dispositifs de contrôle
05:01et de gestion active de ces équipements,
05:03les modalités d'exploitation des équipements,
05:05et enfin l'adaptation des locaux à un usage économe d'énergie
05:08et le comportement des occupants.
05:10Et enfin, de clarifier les responsabilités respectives
05:13entre propriétaire et preneur à bail,
05:16ce qui constitue le socle du décret du 23 juillet 2019
05:20relatif aux obligations d'action de réduction
05:22de la consommation d'énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire.
05:26Ce qu'il faut retenir, c'est que le dispositif écoénergie tertiaire
05:30invite les acteurs du tertiaire à s'engager dans la transition énergétique
05:34en s'appuyant sur l'ensemble des leviers d'action disponibles
05:37et à faire preuve de sobriété.
05:45Maintenant que nous comprenons mieux le contexte
05:47dans lequel le dispositif écoénergie tertiaire a été construit,
05:50il convient de s'intéresser au sujet principal de ce module,
05:54à savoir l'assujettissement.
05:56Contrairement au décret tertiaire de mai 2017
05:59qui a été annulé, le champ d'assujettissement
06:02du décret du 23 juillet 2019 semble plus large.
06:06Marc, pourriez-vous nous exposer le cadre général
06:09de l'assujettissement de ce nouveau décret tertiaire
06:12et les quelques exemptions qui, je crois, sont extrêmement limitées ?
06:16En effet, Bérenice, le cadre d'assujettissement a été élargi
06:20afin d'assurer une égalité et une équité de traitement
06:23au niveau des activités tertiaires concernées.
06:25Ainsi, de nombreux types de bâtiments et d'activités sont concernés
06:28pour être à la hauteur des ambitions,
06:30mais aussi pour éviter la rupture d'égalité de traitement.
06:33Il a été choisi de prendre en considération
06:36tout le secteur tertiaire, qu'il soit marchand ou non marchand,
06:39relevant du secteur public ou du secteur privé,
06:41et quelle que soit l'activité exercée avec de rares exemptions.
06:45Tous les bâtiments hébergeant des activités tertiaires
06:48sont concernés, quelle que soit leur année de construction,
06:50ce qui résulte de la suppression de la référence
06:52à la date de publication de la loi ELAN
06:54apportée par un amendement de la loi Climat et Résilience.
06:57Une fiche 4 pages recensant les catégories d'activités tertiaires
07:01est disponible sur la plateforme OPERA de l'ADEME.
07:04Les rares exemptions prévues concernent les constructions provisoires
07:07soumises à permis de construire à titre précaire,
07:10les lieux de culte et enfin les activités opérationnelles
07:14à des fins de défense qui ont été élargies
07:16à la sécurité civile et à la sûreté du territoire.
07:19En ce qui concerne les activités opérationnelles
07:21à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté du territoire,
07:24vous pouvez retrouver dans la foire aux questions,
07:26au niveau de la question A2,
07:28des éléments récapitulant les activités exemptées
07:31et les activités assujetties.
07:33Le principe est de ne pas contraindre ces activités essentielles
07:36pour la protection de la population.
07:38Pour éviter toute mauvaise interprétation,
07:40il convient également de préciser que les codes NAF
07:43des activités qui sont citées à titre informatif
07:45et non exhaustif au niveau de l'annexe 2 de la RETE,
07:48traitant des valeurs absolues par catégorie d'activité,
07:50ne constituent pas un critère d'assujettissement.
07:53Les activités de recherche et développement
07:55ne sont pas concernées par le dispositif.
07:57Le principe général est de ne pas contraindre
08:00ou brimer le secteur de la recherche.
08:02Si des équipements de recherche énergivores
08:04ne sont pas isolés au sein de locaux à usage tertiaire,
08:06il convient alors d'isoler leur consommation énergétique
08:09afin de les déduire des autres consommations énergétiques
08:12des locaux à usage tertiaire.
08:14Le cadre d'assujettissement s'établit
08:16au niveau de trois configurations d'assujettissement.
08:19La première concerne tout bâtiment
08:21hébergeant exclusivement des activités tertiaires
08:23sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1000 m².
08:26Les surfaces de plancher consacrées le cas échéant
08:28à des activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires
08:31sont prises en compte pour l'assujettissement à l'obligation.
08:35La seconde concerne toute partie d'un bâtiment à usage mixte,
08:38à savoir logement et tertiaire ou encore industrie et tertiaire,
08:41et qui héberge des activités tertiaires
08:43sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m².
08:46La troisième concerne tout ensemble de bâtiments
08:48situés sur une même unité foncière
08:50ou sur un même site,
08:51dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires
08:54sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m².
08:58Chacune de ces configurations seront présentées plus en détail
09:01dans les séquences suivantes.
09:03Pour information,
09:04si vous ne connaissez pas précisément votre surface de plancher,
09:07vous pouvez vous appuyer sur des surfaces mentionnées
09:09dans les documents de transaction immobilière,
09:11telles que la surface utile brute couramment utilisée
09:14pour les activités de bureau,
09:15ou encore la surface commerciale utile,
09:18SCU ou GLA en anglais,
09:22correspondant dans le commerce à la surface
09:24destinée à la vente de produits et ou de services.
09:27Vous pouvez consulter à cet effet les FAQ A4 et A5.
09:32L'assujettissement fait référence à la surface de plancher
09:34définie par l'article R111-22 du Code de l'urbanisme.
09:38Il convient cependant de distinguer
09:40les modalités d'assujettissement
09:41et les modalités de déclaration des consommations énergétiques.
09:45Ainsi, au niveau des modalités d'assujettissement,
09:48ne sont pas pris en considération
09:50les surfaces de plancher aménagées
09:51en vue de stationnement des véhicules motorisés ou non,
09:53y compris des rampes d'accès et des aires de manœuvre,
09:56et les surfaces de plancher des locaux techniques
09:58nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiment
10:01ou d'un immeuble,
10:02ainsi que les locaux de stockage de déchets.
10:05Il existe cependant une exemption pour les zones de stationnement.
10:08Il s'agit des parcs de stationnement à usage public
10:10qui relèvent des métiers du stationnement
10:12qui sont assujettis en tant qu'établissement
10:14recevant du public.
10:16Une fois que l'assujettissement est déterminé,
10:18les consommations énergétiques relevant des surfaces de stationnement
10:21ou des locaux techniques sont prises en considération.
10:23Au niveau de la déclaration des consommations énergétiques,
10:26de la façon suivante,
10:27les surfaces de stationnement génèrent des consommations énergétiques
10:30spécifiques à la surface considérée.
10:32A ce titre,
10:33elles seront déclarées en tant que surfaces de consommation énergétique
10:36pour les zones de stationnement en infrastructure,
10:38c'est-à-dire en sous-sol,
10:40ou en superstructure,
10:41c'est-à-dire les parkings dits en silo.
10:43En ce qui concerne les surfaces de plancher des locaux techniques,
10:46c'est-à-dire les chaufferies,
10:47les centrales de traitement de l'air,
10:49les ascenseurs ou encore les locaux de déchets,
10:51ceux-ci génèrent des consommations énergétiques
10:53qui bénéficient à l'ensemble du ou des bâtiments.
10:57Dans ce contexte,
10:58celles-ci seront déclarées en tant que consommations énergétiques réparties
11:02dans le local tertiaire et bénéficiaire.
11:04Ce sujet est abordé au niveau de la FAQ DC3
11:07et il est traité plus précisément dans le module 3
11:09relatif aux données de consommation.
11:11Nous venons d'appréhender le cadre général
11:14de l'assujettissement à écoénergie tertiaire,
11:16mais rien n'est immuable
11:18et quelques questions peuvent se poser
11:20sur ce fameux seuil d'assujettissement.
11:22Les premières qui me viennent à l'esprit sont les suivantes.
11:25Est-ce que ce seuil peut évoluer ?
11:27Et surtout, quels sont les conseils
11:30que vous pourriez apporter, Marc, à ce sujet ?
11:32Il est vrai que rien n'est immuable
11:34et les configurations peuvent évoluer dans le temps,
11:36notamment dans le secteur tertiaire.
11:38A ce jour, le seuil d'assujettissement
11:40est fixé à 1000 m².
11:42Mais ce seuil peut évoluer dans le temps.
11:44A titre d'information, la Convention citoyenne pour le climat
11:47avait proposé de passer le seuil à 500 m².
11:49Au niveau européen, les directives en cours de révision
11:52pourraient amener à réviser ce seuil.
11:54Il convient de rappeler que dans le cadre de la multi-occupation,
11:57c'est-à-dire une configuration de parties de bâtiment,
12:00l'assujettissement peut également évoluer.
12:02En effet, vous pouvez devenir assujetti
12:05au gré de l'arrivée de nouvelles activités tertiaires
12:07au sein du bâtiment dans lequel vous exploitez une activité tertiaire,
12:10alors qu'aujourd'hui, le cumul des surfaces de plancher
12:12des activités tertiaires hébergées dans le bâtiment
12:14est inférieur à 1000 m².
12:16Dans ce contexte, il est conseillé aux collectivités territoriales
12:19d'intégrer Eco-Energie Tertiaire dès maintenant,
12:21sans se préoccuper du seuil d'assujettissement.
12:24Il s'agit en effet de la gestion des données publiques.
12:26Et pour les activités tertiaires du secteur privé
12:28présentes dans un bâtiment en multi-occupation,
12:30d'intégrer Eco-Energie Tertiaire dès le début,
12:33car elles peuvent être concernées à terme
12:35et elles peuvent surtout bénéficier
12:37de la notation Eco-Energie Tertiaire.
12:39Que se passe-t-il lorsque les surfaces
12:41cumulées des activités tertiaires hébergées
12:43dans un bâtiment diminuent ?
12:45Cette situation a été envisagée
12:47et une réponse est apportée au niveau du texte réglementaire
12:49au 2 de l'article R174.22 du Code de la construction
12:53et de l'habitation, afin d'assurer une continuité
12:56et une égalité de traitement au niveau des obligations.
12:59Pour résumer, un assujetti demeure assujetti
13:03même si la surface accumulée d'activités tertiaires diminue,
13:06ce qui garantit la continuité.
13:08Et toute nouvelle activité tertiaire,
13:11activité tertiaire supplémentaire dans le texte,
13:13arrivant dans un bâtiment hébergeant
13:15des activités tertiaires déjà assujetties,
13:17devient assujetti,
13:19même si après une diminution des surfaces assujetties,
13:22le cumul de ces surfaces n'est pas revenu
13:24supérieur au seuil d'assujettissement,
13:26ce qui garantit l'équité de traitement.
13:29Une dernière question, Marc,
13:30avant de passer à la présentation plus détaillée
13:32des trois configurations.
13:34Dans l'arrêté du 10 avril 2020,
13:36qui a été modifié depuis par plusieurs arrêtés modificatifs,
13:40il est indiqué que la déclaration des consommations énergétiques
13:43est réalisée au niveau de chaque entité fonctionnelle.
13:46Qu'est-ce que l'on entend par entité fonctionnelle
13:48et pourquoi cette approche à l'entité fonctionnelle
13:51n'est pas au niveau du bâtiment ?
13:52Une entité fonctionnelle correspond à un établissement
13:54au sens de la définition de l'INSEE,
13:56à savoir une unité de production ou d'activité
13:58géographiquement individualisée,
14:00et exploitée par une entité juridique,
14:03c'est-à-dire un exploitant.
14:05La notion d'unité géographiquement individuée
14:07se rattache à une localisation géographique,
14:10c'est-à-dire une adresse.
14:12Cela peut être un commerce, un hôtel, un restaurant,
14:15un établissement d'enseignement, un établissement hospitalier,
14:18un établissement culturel, un équipement sportif
14:20ou encore un site industriel
14:22dans lequel sont hébergées des activités tertiaires.
14:24Pourquoi cette approche à l'entité fonctionnelle
14:26et non pas au bâtiment ?
14:28Ce principe a été adopté notamment
14:30dans le cadre de la multi-occupation
14:32pour responsabiliser individuellement
14:34chacun des exploitants des locaux
14:36à tertiaires assujettis
14:38et permettre également de comparer les assujettis
14:40entre eux par catégorie d'activité,
14:42ce qui n'aura pas été possible
14:44avec une approche à l'échelle d'un bâtiment,
14:47notamment dans le cadre de la multi-occupation
14:49qui sera traitée dans le cadre de la séquence 4.
14:52Ce qu'il faut retenir de cette séquence,
14:54c'est qu'EcoEnergie Tertiaire s'appuie
14:56sur un assujettissement large
14:58qui assure voire confère une égalité
15:00et une équité de traitement
15:02et limite les exemptions aux seules activités opérationnelles
15:04concourant à la sécurité des citoyens.
15:12Après cette présentation générale
15:14relative à l'assujettissement,
15:16nous vous proposons maintenant
15:18d'aborder plus en détail les trois configurations
15:20qui ont été introduites précédemment.
15:22La première de ces configurations
15:24concerne les bâtiments totalement tertiaires.
15:26Marc, pourriez-vous nous expliquer
15:28cette configuration
15:30qui concerne en réalité ces deux cas de figure ?
15:32En effet Bérénice,
15:34cette première configuration concerne deux cas
15:36en termes d'exploitation.
15:38Le cas AA, qui correspond à un bâtiment
15:40hébergeant exclusivement des activités tertiaires
15:42avec ou sans activité non tertiaire accessoire
15:44sur une seule entité fonctionnelle
15:46exploitée par un propriétaire occupant unique
15:48ou un monolocataire.
15:50A titre d'exemple,
15:52cela peut être le cas d'une préfecture
15:54ou encore d'un équipement culturel ou sportif.
15:56Le cas IB, qui correspond à un bâtiment
15:58hébergeant exclusivement des activités tertiaires
16:00avec ou sans activité tertiaire non accessoire
16:02en multi-occupation
16:04avec une notion de lot
16:06et donc plusieurs exploitants.
16:08A titre d'exemple, cela peut être le cas d'un bâtiment
16:10de bureau ou encore un centre commercial.
16:12Le texte réglementaire
16:14évoque pour ces bâtiments totalement tertiaires
16:16la notion d'activité
16:18non tertiaire accessoire.
16:20Marc, pourriez-vous nous expliquer cette notion ?
16:22Cela concerne notamment les bâtiments
16:24totalement tertiaires en mono-exploitation.
16:26La notion d'activité non tertiaire
16:28accessoire se rapporte tout simplement
16:30au logement de fonction intimement lié
16:32au fonctionnement de l'établissement.
16:34A titre d'exemple,
16:36cela peut être le logement de fonction
16:38d'un préfet dans une préfecture ou encore
16:40celui du gardien d'un équipement sportif
16:42ou d'une salle de spectacle.
16:44Il convient de préciser que les consommations énergétiques
16:46de ces activités non tertiaires accessoires
16:48ne nécessitent pas de sous-comptage.
16:50Elles sont intégrées dans les consommations énergétiques
16:52du bâtiment. En effet, il n'y a pas
16:54de catégorie logement dans le dispositif
16:56écoénergie tertiaire. Les consommations énergétiques
16:58de ces activités non tertiaires
17:00accessoires n'impactent pas de façon
17:02significative les consommations énergétiques
17:04du bâtiment.
17:11Passons maintenant à la seconde configuration,
17:13celle des parties de bâtiments
17:15à usage mixte, c'est-à-dire
17:17la multi-occupation.
17:19Marc, quelles sont les différentes situations
17:21que l'on peut rencontrer dans le cadre général
17:23de la multi-occupation ?
17:25En effet, Bérénice, plusieurs situations
17:27peuvent être rencontrées dans un bâtiment
17:29qui n'héberge pas uniquement des activités tertiaires.
17:31En premier lieu, il y a
17:33les différentes typologies d'occupation.
17:35La monopropriété avec présence
17:37de locataires, d'occupants, c'est-à-dire
17:39sans contrat de bail ou encore de délégataires
17:41dans le cadre de délégations de services publics.
17:43Suite, il y a la copropriété
17:45avec uniquement des propriétaires occupants
17:47et enfin la copropriété
17:49avec des propriétaires occupants et ou des locataires.
17:51Ces diverses situations
17:53peuvent se retrouver aussi bien dans des bâtiments
17:55anciens, de type haussmannien
17:57ou plus ancien, ainsi que des bâtiments
17:59plus récents ou neufs.
18:01Il en est de même au niveau des catégories
18:03d'activités présentes au sein de ces bâtiments
18:05qui peuvent être diverses et variées
18:07et dont la répartition des surfaces
18:09est également très hétérogène.
18:11Il est possible de retrouver dans un bâtiment
18:13plusieurs activités tertiaires, des commerces,
18:15des bureaux, voire de l'enseignement
18:17ou encore du sport. Ces éléments
18:19constituent d'autres justifications de l'approche
18:21à l'entité fonctionnelle que nous avons
18:23évoqué précédemment.
18:25C'est cette seconde configuration qui a notamment
18:27conduit à préciser les modalités de déclaration
18:29au niveau de chaque entité fonctionnelle
18:31assujettie, sigle EFA,
18:33qui pourra être employée régulièrement
18:35par la suite. Marc, est-ce que vous pourriez
18:37nous expliquer quel en est le principe ?
18:39Le principe retenu est
18:41pragmatique et constitue à déclarer l'ensemble
18:43des consommations énergétiques bénéficiant
18:45à l'entité fonctionnelle assujettie
18:47et générée par celle-ci. Comment ?
18:49Il s'agit de s'appuyer sur les dispositions
18:51prévues dans le décret, à l'article
18:53R174-28 du CCH,
18:55relative à la communication mutuelle
18:57entre les propriétaires et les preneurs à bail
18:59des consommations annuelles énergétiques
19:01réelles, des équipements et des
19:03systèmes dont ils assurent respectivement
19:05l'exploitation, mais aussi
19:07à la possibilité de délégation de la remontée
19:09de ces données de consommation énergétique.
19:11Ces modalités permettent d'identifier
19:13les progrès de chacun au niveau de la
19:15réduction des consommations d'énergie entre le
19:17propriétaire ou le copropriétaire
19:19et l'exploitant de l'entité fonctionnelle assujettie.
19:21Ce principe est décliné
19:23au niveau des déclarations sur la plateforme
19:25Opéra, suivant deux cas exposés précisément
19:27dans la foire aux questions. Au niveau de la
19:29question DC3, DC pour données de consommation,
19:31il s'agit d'une question
19:33essentielle pour laquelle il est recommandé
19:35de prendre en connaissance des éléments de réponse
19:37qui sont apportés. On distingue au niveau
19:39des consommations énergétiques bénéficiant
19:41à une entité fonctionnelle assujettie
19:43et générée par celle-ci, en premier
19:45lieu les consommations individuelles générées
19:47par le local tertiaire, comme l'éclairage et
19:49tous les usages spécifiques,
19:51les consommations réparties dont le local tertiaire
19:53est bénéficiaire, par exemple le chauffage
19:55collectif ou le refroidissement des locaux,
19:57les consommations des espaces
19:59communs, c'est-à-dire tout ce qui est relatif
20:01aux circulations, les ascenseurs,
20:03et, le cas échéant, les consommations des espaces
20:05annexes qui peuvent correspondre à celles d'une grande
20:07salle de réunion ou d'un amphithéâtre qu'il est
20:09possible de louer à des tiers.
20:11Les modalités de déclaration de ces consommations
20:13énergétiques s'effectuent selon deux
20:15cas génériques qui sont résumés dans le tableau
20:17qui identifie le cas général
20:19en multi-occupations et le
20:21cas particulier que l'on retrouve notamment
20:23au niveau des centres commerciaux ou des galeries
20:25commerciales. Pour ces derniers, le
20:27maille et tous les espaces communs constituent
20:29une entité fonctionnelle assujettie
20:31à part entière.
20:35La troisième configuration
20:39se réfère à un ensemble de bâtiments
20:41situés sur le même site ou sur la même
20:43unité foncière. Marc,
20:45quel est le principe général de cette configuration
20:47et pouvez-vous aussi nous expliquer
20:49ces notions d'unité foncière
20:51ou de site ? Cette configuration
20:53d'assujettissement concerne les établissements
20:55qui disposent de plusieurs bâtiments sur un site,
20:57à savoir une unité de production
20:59ou d'activités géographiquement individualisées
21:01et exploitées par une entité
21:03juridique. Ces établissements
21:05peuvent héberger des activités tertiaires
21:07assujetties et, le cas échéant, d'autres
21:09activités non assujetties, tertiaires
21:11voire les exemptions, ou non tertiaires
21:13exemptes des activités industrielles
21:15sur un site industriel. La notion
21:17de site s'apprécie au niveau de l'entité
21:19d'exploitation, c'est-à-dire au niveau du lien fonctionnel.
21:21Ce n'est pas une notion juridique
21:23mais une notion à appréhender avec du
21:25bon sens. A titre d'exemple,
21:27un site peut correspondre
21:29à un établissement hospitalier, un campus
21:31universitaire, mais également
21:33un établissement d'enseignement, que ce soit
21:35un groupe scolaire, un collège, un lycée,
21:37ou bien encore un complexe
21:39sportif regroupant plusieurs équipements
21:41sportifs, ou bien un site
21:43culturel. Mais aussi un
21:45centre administratif avec plusieurs bâtiments,
21:47un hôtel de région, un hôtel de département,
21:49une mairie et ses services
21:51municipaux, une cité administrative
21:53ou le site d'une entreprise ou d'une
21:55société. Ainsi
21:57qu'un site industriel sur lequel il y a
21:59essentiellement des activités non tertiaires
22:01donc industrielles et quelques
22:03activités tertiaires, bureaux,
22:05restauration et potentiellement la logistique.
22:07Des explications sont apportées
22:09pour les sites industriels au FAQ
22:11A6 à A8.
22:13La notion de site n'ayant pas de définition juridique,
22:15le Conseil d'État a étendu
22:17ce cadre à celui de l'unité foncière
22:19dont la définition juridique est la suivante.
22:21Une unité foncière correspond
22:23à un îlot d'un seul tenant composé
22:25d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un
22:27même propriétaire ou à la même indivision.
22:29Il faut retenir que la notion
22:31d'unité foncière se définit par une référence
22:33à la personne ou à l'indivision qui en est
22:35propriétaire. Le propriétaire
22:37peut être une personne physique
22:39ou morale, de droit privé ou de droit
22:41public. Pour chacun des
22:43exemples évoqués précédemment, illustrant des
22:45ensembles de bâtiments sur un site ou une unité foncière,
22:47il n'a qu'une seule entité juridique
22:49en termes d'exploitation.
22:51Ce qu'il faut retenir, si la configuration
22:53ne correspond pas à une unité foncière,
22:55vous basculez en site.
22:57Nous avons vu que cette troisième configuration
22:59concerne parfois des sites
23:01qui hébergent d'autres activités non
23:03assujetties, comme un site industriel
23:05par exemple. Dans quel cas
23:07est-il nécessaire de mettre en place des sous-comptages ?
23:09Le sous-comptage est obligatoire
23:11uniquement lorsqu'il y a la présence
23:13d'autres activités non assujetties,
23:15site industriel, recherche, etc.
23:17Toutefois, dans certains cas,
23:19il peut être pertinent de mettre en place des sous-comptages
23:21afin de différencier des bâtiments
23:23qui n'ont pas la même signature énergétique,
23:25soit en raison de la nature des activités
23:27qui y sont hébergées, mairies,
23:29groupes scolaires, salles polyvalentes,
23:31soit de la part de la nature de la performance
23:33énergétique des bâtiments, voire les deux.
23:35La mise en place de sous-comptage
23:37permettra de suivre dans le temps
23:39le comportement respectif de ces entités
23:41fonctionnelles très différentes en ce qui
23:43concerne leur nature. En mesurant
23:45les résultats des actions mises en œuvre au niveau
23:47de chacun de ces bâtiments et en identifiant
23:49le cas échéant, les anomalies qui peuvent
23:51être affectées à un bâtiment et procéder aux
23:53corrections le plus efficacement possible.
23:55Il convient donc de faire
23:57une distinction entre l'assujettissement
23:59et les modalités de déclaration
24:01des entités fonctionnelles assujetties.
24:03Pourrions-nous illustrer ces différentes configurations
24:05avec des études de cas ?
24:07En effet, des illustrations permettront
24:09d'expliquer concrètement ces notions de
24:11sites ou d'unités foncières.
24:13L'analyse qui doit être menée préalablement
24:15à la déclaration sur la plateforme Opéra,
24:17lorsqu'il y a plusieurs activités tertiaires
24:19ou non tertiaires, ou plusieurs bâtiments
24:21qu'il est possible de différencier
24:23au niveau soit de leur fonctionnement ou de
24:25leur comportement énergétique.
24:27Commençons avec le cas d'un site industriel.
24:29Dans ce cas classique de site industriel,
24:31les activités tertiaires hébergées sur le site
24:33dans un ou plusieurs bâtiments sont notamment
24:35l'administration, à savoir les bureaux de la direction,
24:37des services ressources du même, comptables,
24:39commerciales voire bureaux d'études,
24:41la restauration inter-entreprise
24:43et la logistique. Et parfois
24:45la formation, les salles de sport
24:47ou encore l'accueil petite enfance
24:49avec la crèche. Sur ces sites
24:51industriels, il convient d'adopter une approche
24:53pragmatique et de bon sens au niveau de la production.
24:55Ainsi, sur un site industriel,
24:57le stockage de la matière promenière
24:59est inclus dans le process industriel
25:01et à ce titre n'est donc pas assujetti.
25:03Il en va de même pour le stockage
25:05de produits finis en fin de chaîne de production
25:07industrielle avant son expédition
25:09uniquement dans le cadre d'un cycle
25:11en flux tendu.
25:13Si le site industriel ne s'appuie pas sur une gestion
25:15en flux tendu, il s'agit d'une activité
25:17de logistique qui relève du secteur
25:19tertiaire et ses locaux de stockage
25:21seront dès lors assujettis.
25:23Par ailleurs, les locaux pour le personnel hébergé
25:25dans des bâtiments dont l'activité principale
25:27est artisanale ou industrielle sont intimement
25:29liés à cette activité. Il en va de même
25:31pour les bureaux de contre-mètre ou de contrôle
25:33qualité hébergés au plus près de la production
25:35dans les bâtiments industriels.
25:37Dès lors, il convient de faire
25:39preuve de bon sens et de pragmatisme
25:41et de considérer qu'ils font partie intégrante
25:43de l'activité artisanale ou industrielle.
25:45Ils ne seront donc pas considérés
25:47à ce titre comme des activités tertiaires.
25:49Si ces locaux sont situés
25:51dans d'autres bâtiments dont l'activité principale
25:53n'est pas artisanale ou industrielle,
25:55il y a donc lieu de penser
25:57qu'il s'agit de locaux tertiaires.
25:59Donc, logiquement, la surface de ces locaux
26:01est prise en considération au niveau de l'assujettissement
26:03comme dans la figure s'y compte les parties
26:05administration, formation et infirmerie.
26:07Sur un site industriel,
26:09lorsqu'il a plusieurs bâtiments assujettis,
26:11il est possible de les différencier
26:13au niveau de leur identifiant unique bâtimentaire,
26:15IUB, au moins au niveau
26:17de leur nom ou numéro.
26:19Le second cas d'étude concerne
26:21les collectivités territoriales qui est illustré
26:23par le cas d'un collège, sa cantine,
26:25son gymnase et sa piste d'athlétisme.
26:27La cantine est située sur un terrain,
26:29en rose sur le plan,
26:31appartement à la commune qui le met gratuitement
26:33à disposition du conseil départemental
26:35via un bail amphithéotique de 99 ans.
26:37Ici, c'est la notion
26:39de quasi propriétaire qui est à prendre
26:41en considération, voire la FAQ
26:43QA4 à ce sujet.
26:45Le collège et son parking de stationnement
26:47à l'air libre sont situés sur une même unité foncière,
26:49en orange et sur le plan,
26:51qui appartient au département.
26:53Le gymnase et les logements de fonction
26:55sont situés sur une autre unité foncière,
26:57en vert sur le plan, qui appartient également au département.
26:59Mais elle n'est pas contiguée à la première
27:01car il y a une voirie entre les deux
27:03unités foncières. Le département
27:05étant quasi propriétaire du terrain
27:07sur lequel est située la cantine, il peut être considéré
27:09que le collège et sa cantine sont
27:11sur une même entité foncière,
27:13référence à la propriété. Si cette appréciation
27:15peut être discutable, il est alors
27:17possible de s'appuyer sur le lien fonctionnel
27:19en termes d'exploitation et de basculer
27:21sur la notion de site et ainsi
27:23de prendre en considération au niveau
27:25de l'assujettissement le collège
27:27et sa cantine, voire d'y ajouter le gymnase
27:29principalement utilisé par le collège.
27:31L'ensemble de ces bâtiments
27:33est alimenté par un seul et même point de livraison électrique
27:35avec des sous-compteurs bien entendu
27:37au niveau des logements.
27:39Cependant, l'assujettissement ne dépend pas
27:41du schéma énergétique,
27:43voire la FAQ A1 sur ce sujet.
27:45En effet, le fait que
27:47deux bâtiments ou plus soient alimentés par la même
27:49chaufferie ou un même point de livraison
27:51ne constitue pas une clé d'entrée
27:53pour la détermination de l'assujettissement.
27:55En termes d'analyse,
27:57on constate une seule entité
27:59en termes d'exploitation, le département.
28:01Le collège et sa cantine constituent
28:03deux entités qui sont liées d'un point de vue fonctionnel.
28:05La notion de site peut être retenue.
28:07Au regard de la qualité
28:09de quasi-propriétaire conféré au département,
28:11la notion d'unité foncière
28:13peut être également retenue.
28:15Le gymnase est séparé du site du collège
28:17par une voie de circulation.
28:19D'un point de vue juridique, il s'agit d'une autre
28:21unité foncière.
28:23En suivant une approche pragmatique et de bon sens,
28:25si l'on dispose de sous-comptage,
28:27il convient de prendre en considération
28:29le gymnase comme une entité fonctionnelle
28:31à part entière.
28:33Si cela n'avait pas été le cas,
28:35il pourrait être considéré qu'il s'agit d'un même site,
28:37collège plus cantine plus gymnase,
28:39pour éviter la mise en place de sous-comptage.
28:41Néanmoins, les équipements sportifs
28:43liés ou situés à proximité d'établissements d'enseignement
28:45sont souvent ouverts aux associations
28:47ou clubs sportifs.
28:49Dans ce contexte, et s'agissant de deux sites
28:51qui disposeraient d'une part de sous-comptage
28:53et qui d'autre part présentent des fonctionnalités
28:55différenciées,
28:57il est préférable de dissocier ces deux entités fonctionnelles.
28:59Le collège et sa cantine d'une part
29:01et le gymnase d'autre part,
29:03ce qui facilitera le suivi
29:05des consommations énergétiques.
29:07Le troisième cas d'étude présenté
29:09est celui qu'il est possible de rencontrer
29:11dans de nombreuses communes,
29:13à savoir celui d'une mairie,
29:15d'un groupe scolaire et sa cantine,
29:17une bibliothèque et une salle polyvalente.
29:19La mairie, le groupe scolaire et sa cantine,
29:21ainsi qu'une bibliothèque à l'étage d'un bâtiment
29:23du groupe scolaire, avec un accès extérieur,
29:25ancien logement de fonction,
29:27sont sur des parcelles.
29:29La garderie, centre aéré et la salle polyvalente
29:31voisine de ces établissements sont sur des parcelles
29:33contiguës. Dans ce contexte,
29:35nous nous trouvons dans une configuration
29:37d'unité foncière. L'ensemble des établissements
29:39sont donc assujettis.
29:41Ces établissements présentent des fonctionnalités
29:43différentes et des plages de fonctionnement
29:45très différentes. Ils peuvent également
29:47avoir été construits à des époques différentes.
29:49En résumé, ils présentent une signature
29:51énergétique différenciée.
29:53En termes de création d'entités fonctionnelles
29:55ou EFA, il serait pertinent
29:57de s'appuyer sur leurs modalités de fonctionnement
29:59afin de pouvoir les suivre indépendamment.
30:01D'autant que certaines pourraient être
30:03exploitées par d'autres entités qui pourraient même
30:05relever du secteur privé.
30:07Mairie, pour les activités de bureau,
30:09le groupe scolaire et sa cantine,
30:11la garderie communale ou intercommunale
30:13avec transfert de propriété,
30:15voire du secteur privé, et la salle de sport
30:17qui pourrait également être du secteur privé
30:19en lieu de place de la salle polyvalente.
30:21Le quatrième cas d'étude
30:23est celui d'un site hospitalier
30:25avec des bâtiments construits à des époques différentes.
30:27Bâtiments anciens, du XVIIe et XVIIIe siècle,
30:29d'autres plus récents,
30:31des années 1960, 1970 et 1980,
30:33puis des années 2000 et 2010.
30:35Des bâtiments alimentés
30:37par des postes de transformation et des points de livraison
30:39de gaz ou sous station de réseau de chaleur
30:41par groupe de bâtiments qui datent souvent
30:43de la même époque ou qui présentent une performance énergétique
30:45similaire. Il est possible d'avoir
30:47une approche globale au niveau de l'ensemble
30:49du site hospitalier, mais également
30:51d'avoir une approche par bâtiment s'il y a des sous-comptages
30:53avec une différenciation réalisée
30:55par les dénominations de chacun de ces bâtiments
30:57au niveau de l'identifiant
30:59unique bâtimentaire ou encore
31:01d'adopter une approche intermédiaire.
31:03Dans ce contexte, il est conseillé de mener
31:05une analyse permettant de définir des sous-ensembles
31:07en termes de performance énergétique
31:09voire d'alimentation énergétique
31:11qui pourraient conduire, dans cet exemple,
31:13à identifier quatre sous-ensembles
31:15qui pourront constituer quatre entités fonctionnelles
31:17distinctes et qui pourraient
31:19à plus long terme déboucher par un suivi
31:21par bâtiment après la mise en place de sous-comptage.
31:23En termes d'évaluation globale
31:25des résultats sur le site hospitalier,
31:27il sera toujours possible de recourir
31:29à la mutualisation des résultats à l'échelle
31:31de toute ou partie d'un patrimoine.
31:33Ce sujet sera abordé dans un prochain
31:35module traitant de la valorisation des résultats.
31:37Le cinquième et dernier
31:39cas d'étude est celui d'une cité administrative
31:41issue de la réhabilitation de bâtiments
31:43d'un ancien site militaire.
31:45Un projet qui comprend la rénovation
31:47des anciens bâtiments et la construction
31:49d'un nouveau bâtiment BPOS,
31:51c'est-à-dire un bâtiment énergie positive.
31:53Cette cité administrative présente une même typologie
31:55d'activité mais des signatures énergétiques
31:57différenciées au niveau des bâtiments
31:59résultant de leur niveau de performance énergétique
32:01respectif, BBC Rénovation
32:03et BPOS.
32:05Dans ce contexte, il est conseillé
32:07de suivre les consommations énergétiques
32:09des bâtiments selon leur niveau de performance
32:11et de prévoir à cet effet des sous-comptages.
32:13Dans ce cas, il serait pertinent
32:15de prévoir la création de deux entités fonctionnelles,
32:17l'une correspondant
32:19au bâtiment Rénové et la seconde
32:21sur le bâtiment BPOS.
32:23En outre, cela permettra de vérifier
32:25l'atteinte des niveaux de performance énergétique
32:27attendus dans le cadre d'une démarche de commissionnement
32:29et de rétro-commissionnement.
32:31Comme dans le cas précédent, il sera possible
32:33de recourir à la mutualisation des résultats
32:35à l'échelle de toute ou partie d'un patrimoine
32:37pour procéder à une évaluation des résultats
32:39à l'échelle de la cité administrative.
32:41Ce qu'il faut retenir de ces séquences
32:43relatives aux trois configurations
32:45d'assujettissement, c'est qu'EcoEnergie
32:47tertiaire prend en considération
32:49toutes les configurations,
32:51qu'il convient de distinguer les modalités
32:53d'assujettissement et les modalités de déclaration
32:55des entités fonctionnelles assujetties
32:57appelées EFA,
32:59notamment au niveau de la distinction de la typologie
33:01d'activité des établissements présents
33:03sur le site ou l'unité foncière
33:05et, le cas échéant,
33:07permettre une évaluation plus précise
33:09des résultats sur des sous-ensembles homogènes
33:11en termes de performances énergétiques.
33:13En résumé, tout est prévu
33:15pour optimiser le suivi des sites
33:17en s'adaptant à leurs configurations.
33:23Maintenant que le cadre
33:25d'assujettissement des bâtiments,
33:27parties de bâtiments ou ensembles
33:29de bâtiments a été posé,
33:31il convient de s'intéresser d'une part
33:33aux assujettis, c'est-à-dire les personnes
33:35physiques ou morales qui ont la responsabilité
33:37de mettre en œuvre EcoEnergie
33:39et d'autre part aux intervenants
33:41qui sont concernés, mais pas assujettis,
33:43notamment au niveau des copropriétés.
33:45Marc, est-ce que vous pourriez
33:47nous apporter un éclairage
33:49sur ce sujet de la responsabilité ?
33:51En ce qui concerne la responsabilité
33:53entre les propriétaires et les preneurs
33:55à bail ou les occupants, celle-ci est
33:57partagée. Il convient
33:59de rappeler quelles sont les différentes qualités
34:01d'assujettis que l'on peut rencontrer.
34:03Les principaux assujettis sont
34:05les exploitants des entités fonctionnelles
34:07qui peuvent être des propriétaires occupants,
34:09des locataires ou encore des occupants,
34:11c'est-à-dire qu'ils n'ont pas nécessairement
34:13un contrat de bail, ainsi que les délégataires
34:15de services publics.
34:17Les seconds assujettis sont les propriétaires
34:19ou copropriétaires bailleurs, mais
34:21d'autres structures sont concernées
34:23sans être juridiquement assujettis.
34:25Il s'agit des syndicats de copropriétaires
34:27et, le cas échéant, les associations de copropriétés
34:29pour les équipements ou locaux partagés
34:31par plusieurs copropriétés. En effet,
34:33si ces structures ne sont pas assujetties en tant que telles,
34:35elles sont maîtres d'ouvrage de certaines actions
34:37suite à des décisions collectives prises
34:39par les copropriétaires.
34:41Les obligations d'action de réduction
34:43des consommations d'énergie concernent autant
34:45les propriétaires que les preneurs à bail
34:47des bâtiments ou parties de bâtiments assujettis.
34:49Dans ce contexte,
34:51il est nécessaire de clarifier
34:53les responsabilités de chacun si cela n'est
34:55pas déjà établi dans les contrats.
34:57Il conviendra peut-être de procéder à la réalisation
34:59d'un avenant au contrat de bail ou encore
35:01d'établir un contrat ou une charte
35:03d'occupation qui précisera les responsabilités
35:05respectives entre le propriétaire
35:07et l'exploitant.
35:09Certains de ces éléments pourront
35:11utilement être synthétisés dans le cadre du plan
35:13d'action qui pourra être annexé au bail
35:15ou à la charte d'occupation des locaux.
35:17Cette clarification des responsabilités
35:19conduit également à instaurer un dialogue
35:21entre propriétaires et preneurs à bail
35:23mais aussi au niveau des copropriétés
35:25voire des associations de copropriétés.
35:27Tout ceci
35:29conduit à une évolution des relations
35:31entre les propriétaires et les preneurs à bail.
35:33Les informations doivent
35:35ainsi être les plus complètes
35:37en termes de justification et être partagées.
35:39Il s'agit
35:41de faire preuve de transparence.
35:43Ainsi, au niveau des copropriétés,
35:45il est légitime que les informations soient
35:47descendantes et justifiées, notamment
35:49en ce qui concerne les appels de charges,
35:51consommation et clés de répartition,
35:53afin de respecter les dispositions
35:55de l'article R174-28 du CCH
35:57relative à la communication
35:59mutuelle des consommations annuelles énergétiques.
36:01Dans ce contexte,
36:03un dialogue doit se mettre en place
36:05et sera à cultiver dans le cadre
36:07d'un bilan annuel.
36:09Il permettra ainsi de compléter et de mettre
36:11à jour le cadre du plan d'action.
36:13Ce qu'il faut retenir de cette séquence relative
36:15aux responsabilités des assujettis,
36:17c'est que cette responsabilité
36:19est partagée entre les exploitants
36:21et les propriétaires et que,
36:23en conséquence, un dialogue soit
36:25engagé et être cultivé dans le cadre
36:27de bilans annuels.
36:33Marc, nous comprenons bien que le dispositif
36:35éco-énergie tertiaire est venu bouleverser
36:37les relations entre propriétaires
36:39et preneurs à bail, mais aussi
36:41clarifier le rôle de chacun
36:43au niveau des actions de réduction de consommation
36:45d'énergie. Mais les propriétaires
36:47et les preneurs à bail ne sont pas les seuls
36:49dans cette démarche de transition énergétique.
36:51Marc, si vous le voulez bien,
36:53commençons par les syndicats de copropriété
36:55et les syndics de copropriété.
36:57Alors, s'ils ne sont pas assujettis,
36:59en quoi peuvent-ils jouer un rôle
37:01dans le dispositif éco-énergie tertiaire ?
37:03En effet, éco-énergie tertiaire nécessite
37:05également une implication de l'ensemble des acteurs
37:07au-delà des seuls assujettis que sont les propriétaires
37:09et les exploitants des locaux tertiaires.
37:11Ainsi, certaines parties prenantes ou prestataires
37:13peuvent accompagner les assujettis
37:15que sont les propriétaires
37:17et preneurs à bail. Ces prestataires
37:19doivent faire preuve d'efficience et de transparence
37:21dans le cadre de leur mission.
37:23Ainsi, les syndicats de copropriétaires
37:25et les syndics de copropriété
37:27peuvent apporter leurs contributions
37:29notamment au niveau de l'appréciation
37:31de l'assujettisme au dispositif éco-énergie tertiaire
37:33par rapport au cumul
37:35des surfaces d'activité tertiaire,
37:37de la cote-part de surface de commun
37:39et des clés de répartition des charges
37:41et enfin apporter ou donner accès aux informations
37:43justificatives concernant les appels de charges
37:45à savoir la consommation facturée,
37:47les clés de répartition,
37:49et ceci jusqu'aux locataires qui payent ces charges.
37:51A l'ère du numérique, ce n'est plus un problème.
37:53Je vous propose de solliciter
37:55l'avis d'un professionnel de l'immobilier.
37:57Nous accueillons tout de suite
37:59Pierre Évrard, responsable
38:01développement durable et rénovation énergétique
38:03au sein de la FNAIM, la Fédération nationale
38:05de l'immobilier, pour évoquer
38:07avec nous les sujets, le sujet
38:09des autres parties prenantes.
38:11Bonjour Pierre. Bonjour Bérenice.
38:13Alors Pierre, j'ai deux questions pour vous
38:15qui êtes un grand professionnel de l'immobilier
38:17mais aussi un spécialiste du sujet
38:19de la maîtrise de l'énergie.
38:21La première c'est, quelle est la vision
38:23de la FNAIM sur le dispositif
38:25écoénergie tertiaire ? La vision
38:27de la Fédération, déjà le premier
38:29point positif de cette obligation
38:31écoénergie tertiaire, quelque part
38:33c'est de renouer et
38:35d'instituer un dialogue entre
38:37les propriétaires
38:39et les locataires. Donc c'est vraiment
38:41une communication mutuelle sur les consommations
38:43énergétiques, sur vraiment des éléments
38:45là concrets, palpables,
38:47des données chiffrées.
38:49C'est aussi
38:51apporter clairement de la
38:53transparence sur les charges, sur
38:55les appels de charges. Et enfin
38:57on va le voir par la suite
38:59c'est aussi
39:01chaque année de faire
39:03ensemble le bilan des
39:05actions qui ont été menées, chacun
39:07parce que justement c'est toute la beauté aussi
39:09de cette obligation, c'est qu'il n'y a pas que des travaux
39:11il y a des systèmes et aussi il y a du
39:13management. Donc quelque part
39:15une portée plus grande aussi dans l'usage
39:17et vraiment renouer le dialogue.
39:19Et le
39:21deuxième point, aussi pardon
39:23mais c'est les responsabilités
39:25entre les différentes parties prenantes
39:27donc c'est le qui fait quoi
39:29exactement, qui paye quoi, quelles sont
39:31les décisions et là encore
39:33des discussions communes.
39:35Le suivi du plan
39:37d'action évidemment
39:39et aussi bien sûr
39:41quelque part ça vient donner de la consistance
39:43à l'annexe environnementale
39:45qui était pour les bâtiments de plus
39:47de 2000 m² mais maintenant pour les bâtiments
39:49avec l'obligation
39:51d'économie d'énergie tertiaire, les 1000 m²
39:53quelque part on va enfin
39:55utiliser cette annexe environnementale
39:57dans ce qu'elle peut avoir de plus beau.
39:59Aussi l'autre point
40:01c'est que cette obligation
40:03qu'on se dise clairement les choses
40:05c'est une clé, ça devient
40:07une clé et ça sera une clé de la stratégie
40:09patrimoniale. Parce que
40:11il y a des objectifs
40:13qui sont chiffrés, qui sont atteignables
40:15qu'on se dise les choses et là
40:17c'est vraiment une clé de stratégie.
40:19Et quelque part le fait d'avoir
40:21les données de consommation réelles
40:23qui sont indiquées chaque année, ça donne
40:25plus de réalité par rapport
40:27aux données un peu
40:29théoriques conventionnelles.
40:31Là on rentre vraiment dans le vide du sujet
40:33dans la réalité des choses et quand on a
40:35des labels ISR, là justement
40:37on va avoir une réduction de l'écart
40:39vraiment entre la théorie et la pratique.
40:41Donc bravo.
40:43Merci Pierre pour cette vision de la FNAIM.
40:45On peut le dire une démarche de
40:47progrès, de transparence dans les relations
40:49entre les propriétaires et les preneurs abeilles.
40:51Ma seconde question concerne deux autres
40:53parties prenantes qui ne sont pas
40:55juridiquement des assujettis.
40:57Quel rôle peuvent jouer dans ce
40:59dispositif d'une part les syndicats
41:01de copropriété et d'autre part
41:03les syndics de copropriété ?
41:05Oui Bérénice,
41:07ils ne sont pas assujettis mais quelque part
41:09un syndic, c'est la pierre angulaire,
41:11c'est le pivot
41:13central des copropriétés.
41:15Donc ils ont un rôle à jouer.
41:17Alors évidemment,
41:19ils représentent quand même
41:21la maîtrise ouvrage, ils ne sont pas propriétaires
41:23mais ils doivent les accompagner
41:25dans les travaux, évidemment.
41:27Un autre
41:29point essentiel aussi, et c'est
41:31là toute la beauté de
41:33l'obligation d'écoénergie tertiaire,
41:35la valorisation patrimoniale, parce que finalement
41:37faire réaliser ces
41:39opérations, quelque part
41:41on améliore en effet l'efficacité
41:43énergétique du bâtiment,
41:45mais quelque part qu'on se dise clairement les choses,
41:47notamment dans le tertiaire, on augmente
41:49aussi la valeur du bien,
41:51on conserve sa valeur, parce que
41:53on se dit clairement que
41:55un bien qui est rénové, qui est énergétiquement
41:57intéressant,
41:59on est sur du tertiaire. Donc qu'est-ce qui
42:01fait la valeur du bien ?
42:03C'est l'allocation, et c'est les prix
42:05des loyers. Alors,
42:07en ce qui concerne vraiment les syndic
42:09de copropriétés, donc, on le rappelle,
42:11ils ne sont pas sujetifs, mais finalement ils ont
42:13énormément d'informations,
42:15déjà, sur les consommations,
42:17c'est-à-dire la part
42:19des consommations des
42:21parties communes,
42:23la part de consommation qui sont
42:25payées par la copropriété
42:27mais qui sont utilisées par telle ou
42:29telle entité fonctionnelle.
42:31Globalement, c'est deux colonnes
42:33que nous devons remplir, que chaque
42:35EFA, pardon, doit remplir
42:37dans la base de données opérates.
42:39Après,
42:41ils ont aussi, évidemment,
42:43ils ont quand même une connaissance du terrain,
42:45et c'est pour ça que c'est un pivot central,
42:47la connaissance
42:49du bâti et de son utilisation
42:51qui utilise
42:53tel ou tel
42:55espace. Donc c'est pour ça,
42:57ils ne sont pas sujetifs, mais par contre,
42:59ils ont une somme d'informations extrêmement
43:01clé, extrêmement stratégique pour atteindre
43:03l'obligation.
43:05Ce qui est intéressant aussi, c'est
43:07quelque part, on voit, là aussi,
43:09pour les copropriétés mixtes, mais
43:11on voit une convergence, en fait,
43:13finalement, entre les dispositifs.
43:15On a, évidemment,
43:17le décret BACS, avec les deux
43:19années, 2025 et maintenant
43:212027, sur les systèmes
43:23de gestion et de pilotage,
43:25et dans les copromixtes, on a aussi
43:27l'individualisation
43:29des frais de chauffage. Donc quelque part,
43:31on sent qu'on a
43:33une stratégie qui se
43:35met en place, qui se dessine, qui avance
43:37et maintenant avec un horizon qui
43:39est clairement annoncé.
43:41Merci beaucoup, Pierre Ivrard, pour ces informations
43:43très utiles. Merci de votre venue.
43:45Merci Bérénice, à bientôt.
43:47Marc, d'autres prestataires
43:49peuvent également intervenir auprès des
43:51assujettis dans le cadre de la mise en œuvre
43:53des actions de réduction des consommations
43:55d'énergie. Qui sont-ils ?
43:57Parmi ces autres prestataires, il y a les bureaux
43:59d'études et de conseils, qui doivent apporter
44:01une réponse adaptée à la configuration des
44:03établissements concernés, en s'intéressant
44:05aux particularités de celui-ci et à son mode
44:07de fonctionnement. Ces derniers doivent
44:09également faire des propositions qui garantissent
44:11à leurs clients des résultats attendus
44:13en s'appuyant sur des outils adaptés.
44:15Pour le maître d'ouvrage, ce sera d'être en mesure
44:17de faire une distinction entre mieux-disant
44:19et moins-disant. A cet effet,
44:21un fascicule documentaire de l'Association
44:23française de normalisation, comprenant
44:25un cadre de cahier des charges et un guide,
44:27est disponible gratuitement sur leur site
44:29et celui de la plateforme Opéra.
44:31Il y a également les prestataires chargés
44:33de l'entretien et la maintenance des équipements.
44:35Ils ne doivent pas se contenter
44:37uniquement de la vérification du bon
44:39fonctionnement des équipements.
44:41Ils doivent également procéder à leurs réglages
44:43pour s'assurer que ces équipements fonctionnent
44:45à leur rendement optimum.
44:47Ils doivent par ailleurs procéder au nettoyage
44:49des équipements, que ce soit par exemple
44:51au niveau des filtres ou encore des condenseurs
44:53qui, s'ils ne sont pas nettoyés
44:55correctement, peuvent engendrer des
44:57surconsommations énergétiques.
44:59Ceci est compris dans le cadre de leurs prestations.
45:01Enfin, il convient d'avoir
45:03une attention particulière au niveau du
45:05dimensionnement des équipements, notamment
45:07dans le cadre de leur renouvellement.
45:09En effet, le surdimensionnement des équipements
45:11occasionne des surconsommations pour un même niveau de service
45:13par rapport à un équipement correctement dimensionné.
45:15Les outils de suivi
45:17doivent donc être utilisés
45:19et s'adapter aux justifications des interventions.
45:21Ce qu'il faut retenir de cette séquence
45:23relative aux autres parties prenantes,
45:25c'est que les assujettis ne sont pas
45:27seuls et qu'ils peuvent s'appuyer
45:29sur d'autres parties prenantes.
45:31C'est qu'il convient évidemment de bien
45:33s'entourer en termes de professionnalisme
45:35et enfin que l'ensemble des
45:37acteurs en copropriété communiquent
45:39et surtout fassent preuve de transparence.
45:41Marc, pour résumer,
45:43que faut-il retenir de ce module ?
45:45En premier lieu, le cadre d'assujettissement est large
45:47tout ce qui assure l'égalité et l'équité
45:49de traitement. Ensuite,
45:51toutes les configurations sont prises en considération
45:53les bâtiments totalement tertiaires,
45:55les parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments
45:57sur un site,
45:59la responsabilité partagée entre
46:01exploitants et propriétaires et nécessite
46:03d'engager un dialogue puis de le cultiver
46:05dans le cadre de bilans annuels
46:07et enfin de distinguer
46:09les modalités d'assujettissement et les modalités
46:11de déclaration des entités fonctionnelles
46:13assujetties afin de disposer
46:15d'un cadre de suivi adapté.
46:17Merci beaucoup Marc pour cette conclusion.
46:19Nous vous invitons à nous retrouver
46:21dans les modules d'information
46:23décryptage suivant. A très vite.
46:25Merci de votre attention.