SMART PATRIMOINE - Les clés de l'immo du mardi 12 décembre 2023
Mardi 12 décembre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Yann Jéhanno (président, Laforêt France)
Category
🗞
NewsTranscript
00:00 Et c'est parti pour les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'acquisition ou à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:10 Et en l'occurrence, nous allons tenter de comprendre ensemble en cette fin d'année 2023 ce qui attend les vendeurs et les acquéreurs en matière d'immobilier pour l'année 2024 à venir.
00:21 Et pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Yann Jeannot. Bonjour Yann Jeannot.
00:26 Bonjour.
00:27 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes président de La Forêt France. Alors quand on regarde un petit peu les chiffres en matière d'immobilier, déjà,
00:33 on commence toujours par regarder les taux de crédit immobilier puisque c'est un des indicateurs effectivement de la capacité d'achat des acquéreurs aujourd'hui.
00:41 On regarde d'ailleurs très régulièrement plutôt ceux qui sont 20 ans et plus parce que c'est les primo-accédants qui font un peu le marché comme on l'entend souvent.
00:47 Et là, on se rend compte que l'Observatoire Crédit Logement constate deux choses. C'est que déjà, on dépasse le niveau des 4% en matière de crédit immobilier.
00:54 Mais on s'attend quand même à une stabilisation de la hausse ou en tout cas une diminution de la hausse pour... pas une diminution du taux de crédit,
01:01 mais un ralentissement de la hausse pour l'année 2024. Et la question qu'on peut se poser, c'est... Alors effectivement, on a eu une hausse conséquente et très rapide
01:10 des taux de crédit immobilier en 2023. Est-ce qu'un ralentissement de cette hausse redonne un peu de souffle au marché ou au contraire, le niveau élevé de taux de crédit immobilier
01:19 continue à peser un petit peu sur les transactions ou continuerait, si je parle au conditionnel, à peser sur les transactions ?
01:25 Alors en effet, les taux ont augmenté de manière fulgurante. En fin novembre 2023, ils sont à 4,22%, toute durée confondue en moyenne selon l'Observatoire CSA Crédit Logement.
01:37 Si on revient sur ce même observatoire il y a deux ans, on était à 1,05%, donc multiplié par 4, un peu plus de 4 en deux ans. Donc c'est extrêmement violent.
01:49 Est-ce qu'on est dans une phase de stabilisation ? En tout cas, on a l'impression que le pic est pas très loin devant nous, qu'on devrait l'attendre.
01:59 Est-ce que ça donnera beaucoup d'air, beaucoup de souffle au marché immobilier ? Je ne sais pas, puisque le sujet n'est peut-être pas tant au niveau du taux auquel on emprunte,
02:11 auquel on signe son crédit immobilier, que dans la capacité à se voir octroyer un prêt par sa banque. Et c'est plutôt là que le babelaise avec des critères d'octroi
02:23 et dictés par le HCSF qui sont très contraignants et des banques qui, pour certaines, ne jouent pas leur rôle toujours en 2023 et ne prêtent pas sur l'immobilier.
02:31 C'est là où ça bloque aujourd'hui, c'est plus tellement sur le niveau de taux de crédit. Alors effectivement, plus on emprunte à un niveau élevé, plus le crédit coûte cher.
02:39 On pourrait se dire, effectivement, même si on est dans un environnement un peu plus élevé, on a cette stabilisation du contexte d'emprunt et du prix, du coût de l'argent en tout cas,
02:49 qui fait que chacun saurait comment se positionner. On pourrait se dire, si ça reste suffisamment longtemps, peut-être que les prix vont baisser et que la dynamique va reprendre.
02:56 Et là, vous nous dites non, c'est pas ça. C'est plus la capacité d'emprunt en lien avec des règles, des normes émises par le HCSF.
03:03 Exactement. Le HCSF qui a mis en œuvre des règles qui ont été pensées à un moment où le marché de l'immobilier était en surchauffe et des règles qui sont devenues contraignantes
03:10 au 1er janvier 2022. On va rappeler que moins de deux mois après, la guerre entre l'Ukraine et la Russie débutait et qu'à l'été 2022, on a commencé à entrer dans cette phase de hausse des taux de la BCE
03:22 ininterrompue jusqu'à il n'y a pas très longtemps. Donc une mesure contracyclique qui fait que les banques ceinture et bretelle ont eu du mal et ont encore beaucoup de mal
03:31 à prêter à leurs clients en respectant ces critères et puis des stratégies de beaucoup d'enseignes nationales de ne pas aller sur l'immobilier, en tout cas d'être plus regardant
03:42 sur les dossiers qu'ils finançaient. Et la difficulté du marché, elle est vraiment là.
03:47 Et alors la difficulté du marché, c'est des banques qui ne veulent pas prêter ou des banques qui ne peuvent pas prêter aujourd'hui ?
03:52 Ce sont des banques qui ne veulent pas prêter aujourd'hui, il faut dire les choses telles qu'elles sont. Le HCSF octroie un quota d'exception aux banques qui est de 20%
04:03 alors qui vient d'être vu en tout cas dans les annonces qui sont plutôt des annonces du type pansement sur une jambe de bois.
04:11 Oui, c'est ça, il y a la règle et vous pouvez y déroger tant que ça ne représente pas plus de 20% d'une certaine catégorie de crédit.
04:19 Exactement, sauf que les banques y ont recours pour 14% en moyenne. Le gouverneur de la Banque de France en a parlé il n'y a pas très longtemps.
04:26 Donc les banques de toute façon n'utilisent pas ce quota d'exception pour financer CQFD.
04:31 Ça démontre bien qu'aujourd'hui, une partie des banques ne font pas leur travail. Une partie le font, les banques régionales, les banques mutualistes,
04:40 mais les banques nationales sont encore un peu plus à l'écart. Et d'ailleurs, il s'agirait de leur tirer les oreilles et les observer.
04:46 C'est ce qu'on a cru comprendre du HCSF et du gouverneur de la Banque de France.
04:50 Mais alors comment l'expliquer, vous qui êtes un professionnel de l'immobilier, président d'un réseau immobilier en France ?
04:55 Comment expliquer qu'à des taux de crédit plus élevés, donc des crédits plus rentables pour les organismes bancaires,
05:02 on est en du mal quand on veut acquérir une résidence principale ou quand on veut faire un investissement locatif à obtenir un crédit immobilier ?
05:10 Alors d'une part parce que ces règles demandent d'avoir une cote par d'apport, de ne pas s'endetter au-delà d'un certain nombre d'années, 25 ans par exemple,
05:19 ce qui est peut-être ridicule lorsqu'on est primo-excédent et qu'on achète un logement à 25 ou 28 ans.
05:25 On pourrait très concrètement s'endetter sur deux ans de plus et sur 27 ans se représenter de risque.
05:31 On pourrait également laisser filer un peu plus l'octroi du crédit.
05:35 On rappelle que la France propose des taux d'emprunt fixes et non variables, donc le risque est extrêmement minime, que les Français ne puissent pas rembourser.
05:45 On a tout simplement des banques qui, dans ce contexte, ne pouvaient pas ou ne voulaient pas prêter parce qu'elles n'avaient pas de marge suffisante.
05:52 Il semblerait aujourd'hui qu'elles annoncent pouvoir et vouloir prêter puisqu'elles arrivent maintenant à restaurer leur marge à suivre sur l'année 2024.
06:02 Si les prix de l'immobilier venaient à baisser plus fortement, cela pourrait redonner un peu de fluidité au marché ?
06:08 Alors effectivement, il y aurait des gagnants et des perdants, mais cela redonnerait de la fluidité au marché ?
06:12 Le marché n'a pas perdu non plus toute sa fluidité.
06:15 On va être sur des niveaux de transactions qui sont similaires en volume à ce qu'on avait observé par exemple sur une année comme 2018,
06:22 entre 900 et 950 000 ventes en France.
06:24 Cela reste extrêmement conséquent.
06:27 Si les prix baissaient, évidemment, cela permettrait certainement à un certain nombre d'accueurs de se positionner plus facilement.
06:33 Mais, parce qu'il y a un mais, il y a toujours un mais, les prix de l'immobilier reculent de manière plutôt contenue.
06:40 On est à autour de 3,5 % de baisse des prix en un an.
06:44 C'est bien loin des 20 à 25 % de pouvoir d'achat immobilier que les Français ont perdus par l'intermédiaire de la hausse des taux.
06:50 Justement, c'est la question qu'on a un peu envie de vous poser.
06:52 À vous, professionnels de l'immobilier, qui avez un certain nombre d'années d'expérience dans le domaine,
06:56 on entend souvent des gens nous dire que le coût du financement, le coût de l'argent devient plus élevé.
07:03 Mécaniquement, les prix vont baisser et on va retrouver une situation qu'on a connue il y a quelques années.
07:09 Est-ce qu'il faut s'attendre à ça ?
07:10 Puisque, aujourd'hui, on voit des prix qui diminuent légèrement, comme vous le disiez, par rapport à l'augmentation du coût de l'argent.
07:18 Je crois qu'il ne faut pas s'attendre à une baisse extrêmement importante des prix.
07:24 Les prix de l'immobilier n'ont pas dévissé.
07:26 Ils ne vont pas dévisser.
07:28 Les acquéreurs l'ont bien compris d'ailleurs, puisqu'ils reconfigurent leur projet.
07:32 Ils renoncent à une partie de la surface qu'ils visaient.
07:34 Ils se délocalisent d'une station de métro, d'une station de train.
07:38 Ils envisagent des travaux alors qu'initialement, ils ne voulaient pas en faire.
07:42 Donc, les acquéreurs qui sont sur le marché, qui sont motivés aujourd'hui, et ils sont tous très motivés,
07:47 ont compris que cette baisse des prix se poursuivrait en pendousse jusqu'à quand ?
07:52 On ne sait pas. On peut voir que de l'autre côté de l'Atlantique, les prix sont de nouveau orientés à la hausse.
07:57 Il suffit de quelques bonnes nouvelles pour que le marché de l'immobilier retrouve toutes ses couleurs.
08:03 Merci beaucoup, Yann Géhanaud, de nous avoir accompagné dans les Clés de Limoges, en Smart Patrimoine.
08:06 Je rappelle que vous êtes président de La Forêt France. Merci beaucoup.
08:08 Merci à vous.
08:09 Et quand à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.