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00:00 Radio INMO et Capital proposent le grand rendez-vous de l'immobilier, en partenariat
00:07 avec Orpi, une émission présentée par Guillaume Chazoulière et Sylvain Lévy-Valancy.
00:13 Bonjour les amis, bonjour plutôt bonsoir, comment allez-vous ? J'espère que ça va
00:21 bien, que vous n'avez pas trop mal à la tête parce que le casse-tête va arriver,
00:25 c'est l'heure de l'impôt, la période préférée des Français. Nous sommes le
00:30 21 avril 2023, campagne de déclaration de revenus est complètement lancée et bien
00:36 sûr si vous êtes propriétaire d'ailleurs, vous allez devoir vous y coller. Et oui, je
00:40 sais, chaque année on y a droit. Selon votre situation, vous allez déclarer vos revenus
00:44 fonciers et ce n'est pas une chose facile, il faut quand même décrypter. Heureusement
00:47 le grand rendez-vous de l'immobilier avec mon ami Guillaume Chazoulière, nous avons
00:51 préparé un spécial justement sur la question, n'est-ce pas Guillaume ?
00:54 Un spécial avec un spécialiste, Christophe Duprat, fondateur de Clover, c'est bien
01:01 cela ?
01:02 C'est bien ça.
01:03 Vous avez une société qui justement accompagne les particuliers, et notamment les particuliers
01:06 bailleurs dans leur déclaration de revenus fonciers et on va vous, on va boire vos conseils
01:11 aujourd'hui.
01:12 Et oui, on va boire vos conseils et je sais qu'aujourd'hui la question est large, d'ailleurs
01:16 vous faites les revenus fonciers mais vous ne faites pas que ça, vous nous expliquerez
01:19 largement le périmètre d'activité de Clover. Et vous retrouvez bien sûr les amis, tout
01:23 à l'heure, que votre rubrique, ça vous concerne, que vous attendez tous les jours, vous aimez
01:28 vos conseils, agents, notaires, avocats, experts, vous allez répondre à vos questions, les
01:33 questions que vous avez posées à Guillaume sur le club Facebook des propriétaires qui
01:38 est géré par Capital. C'est le 48e numéro les amis, on démarre tout de suite avec notre
01:44 Grand Témoin.
01:45 Le grand rendez-vous de l'immobilier, le Grand Témoin.
01:49 Voilà de retour sur le plateau pour cette première partie du Grand Témoin avec Christophe
01:54 Duprat, cofondateur de Clover. Comment bien remplir sa déclaration de revenus fonciers ?
02:01 Quelles sont les petites erreurs à éviter ? Les bonnes cases à cocher ? Dieu sait que
02:08 c'est quand même pas évident, surtout qu'en plus on est à l'heure de la digitalisation.
02:11 - Ça t'a dégoutonné Nicky, tu es en train de la remplir.
02:15 - Exactement. Tu plaisantes mais c'est exactement la préoccupation de tous les Français.
02:19 Avec nous, on va faire un point complet avec vous Christophe Duprat. Rebonjour, vous êtes
02:23 le fondateur de Clover, une société qui va accompagner et qui accompagne les particuliers
02:27 dans leur déclaration de revenus. Guillaume, comme d'habitude, va vous poser la première
02:32 question.
02:33 - Alors on pose la première question. Effectivement, Bercy vient de donner le coup d'envoi de la
02:37 déclaration de revenus 2023. Alors bon, on ne va pas le répéter, mais pas forcément
02:41 le plus réjouissant pour le moment le plus réjouissant de l'année, notamment pour les
02:44 propriétaires. D'ailleurs, quels sont les premiers conseils que vous donneriez à ces
02:49 propriétaires au moment où ils s'apprêtent à ouvrir leur espace en ligne ?
02:57 - Alors ce premier conseil, c'est un peu un lieu commun au départ, c'est de le faire
03:04 sérieusement. Si on ne veut pas le faire sérieusement, il y a des régimes fiscaux,
03:09 des options fiscales qui permettent de simplifier la vie. On appelle ça les régimes micros,
03:14 qui sont à la fois disponibles en revenus fonciers, c'est-à-dire en locations nues,
03:18 mais aussi en revenus BIC, qui sont les locations meublées. Je rappelle, on va parler de ces
03:22 deux sujets, je pense, aujourd'hui. Donc si on ne veut pas s'embêter et qu'on est sous
03:27 les seuils qui permettent ces options fiscales micros, autant le faire comme ceci. C'est
03:32 sans doute là où vous ferez le moins d'erreurs. Maintenant, ne pas s'embêter, ça vous coûte
03:36 cher. Parce que quand vous décidez de vous simplifier la vie et que vous bénéficiez
03:43 de ces abattements, je rappelle ce que c'est qu'un abattement, ça veut dire qu'en revenu
03:46 foncier, un abattement de 30%, vous êtes fiscalisé sur les 70% qui restent. En location
03:53 meublée, quand vous avez un abattement de 50% au micro BIC, vous êtes fiscalisé sur
04:00 les 50% restants. Donc vous gagnez 100 euros de revenu locatif, meublé, vous payez de
04:06 l'impôt sur 50. Vous gagnez 100 euros de revenu locatif, une location nue, vous payez
04:12 de l'impôt sur 70 euros. Alors cet impôt, comment est-ce qu'on le calcule ? C'est très
04:16 simple, c'est votre tranche d'imposition. La tranche d'imposition, vous savez, ce sont
04:20 les seuils qui ont d'ailleurs légèrement évolué avec l'inflation cette année. Donc
04:24 en dessous de 11 000 euros, on est à 0%. Entre 11 et 24 000, on est à…
04:30 - Quand vous dites tranche d'imposition à 11 000 euros, c'est sur le revenu ?
04:33 - Exactement, sur le revenu. Donc la tranche marginale d'imposition, qu'on appelle la
04:36 TMI, souvent. Vous savez que l'impôt est progressif. Donc votre prélèvement à la
04:40 source, c'est en fait une moyenne de votre TMI. Et vu que l'impôt est progressif,
04:45 les revenus en plus sont imposés sur la tranche du haut. Donc allez, on va simplifier l'avis
04:49 pour les auditeurs. Quand vous gagnez entre 25 et 80 000 euros, ce qui représente quand
04:54 même beaucoup de monde par an, et bien là, votre tranche d'imposition, c'est 30%.
04:58 Donc l'impôt que vous payez sur ce qui reste quand on a ôté l'abattement, vous
05:05 payez donc 30% plus les cotisations sociales, 17,2, donc 47,2% d'impôt, quasiment 50.
05:12 Donc ce qui reste après qu'on ait ôté l'abattement, et bien 50% par tous impôts.
05:16 - Ça donne la question pour la suite, ça veut dire qu'il y a des fois où on peut
05:20 optimiser un peu mieux justement ce choix et pas prendre la solution la plus automatique.
05:25 - Alors on va être pratique, on va être plus pragmatique. Optimisation de la déclaration
05:29 de revenus, expliquez-nous ce que ça veut dire. Vraiment, littéralement, comme si
05:34 on avait 5 ans d'âge mental. Le microfoncier, c'est quoi le microfoncier ?
05:37 - Alors le microfoncier, c'est pour l'allocation en u. Quand vous percevez moins de 15 000
05:43 euros de revenus locatifs, hors charge. - Ça, ça s'appelle ?
05:46 - Ça, c'est du microfoncier. - Je suis éligible.
05:49 - Ça concerne énormément de gens qui ont un petit bien en location, en investissement.
05:53 - Ça concerne beaucoup de gens, effectivement, parce que c'est des gens qui préfèrent
05:55 pas s'embêter avec la déclaration fiscale et pas faire l'exercice du calcul des charges
06:00 déductibles. Parce que finalement, quand on a décidé d'enlever 30%, ce fameux abattement
06:05 de 30%, eh bien ça veut dire qu'on se dit que les charges, c'est 30%. Mais si c'était
06:08 plus, on perd de l'argent. Si c'était moins, on perd pas d'argent.
06:13 - C'est là que vous dites, c'est pour revenir à votre première question, que là, qu'on
06:16 peut effectivement gagner un peu plus si on se prend un peu plus la tête et qu'on réfléchit.
06:20 Donc, Grentes, quelles charges sont déductibles ? Comment j'appréhende ma situation où
06:27 je me dis "Ah, j'ai peut-être intérêt à passer au réel et pas me contenter du microfoncier"
06:31 - Je vais compléter la question. On est investisseur, personne physique, et quid d'une personne
06:36 qui aurait une SCI ? - Ok, on va traiter ce côté juste après,
06:40 à partir de la SCI. Mais effectivement, à partir de quel moment est-ce qu'il faut
06:44 que je fasse l'effort de faire mon calcul de charges pour savoir si je devrais passer
06:48 au réel ou pas ? Alors déjà, on peut estimer. Est-ce que vous êtes en copropriété ou
06:53 pas ? S'il y a des charges de copropriété, une grande partie est déductible. Si vous
06:57 avez un crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles.
07:00 - Sur l'investissement ? - Tout à fait. Les intérêts d'emprunt sont
07:05 déductibles. Attention, ce n'est pas l'intégralité de votre mensualité. C'est uniquement la
07:09 partie intérêt de votre mensualité. Les assurances sont déductibles. Les frais d'aide
07:15 à la gestion, si vous avez un administrateur de biens, une solution de gestion locative,
07:19 ce sont des frais déductibles. Si vous avez ces éléments-là, commencez à nous poser
07:23 la question. Est-ce que ça pèse 30% de vos revenus ou pas ? Si vous n'avez quasiment
07:28 pas de charges, genre une maison où il n'y a pas de charges de co-pro, il n'y a pas de
07:32 jardinage, vous le faites en autonomie, peut-être que les 30% sont finalement le bon schéma.
07:36 Mais dans la majorité des cas que nous, on a pu observer auprès de notre panel de milliers
07:41 d'utilisateurs, on fait toujours ce calcul du réel versus le micro et le réel l'emporte
07:46 dans le 90%. - Ah, c'est vachement intéressant ça.
07:48 Est-ce que vous pourriez nous donner un exemple d'illustration réelle, voilà, anonymisée,
07:54 un exemple ? - Très bien. Alors je vais même vous prendre
07:56 un exemple qui est exactement, qui correspond parfaitement à la moyenne de nos utilisateurs.
08:01 Sachant que nos utilisateurs sont plutôt en location meublée, où la déclaration
08:05 est la plus complexe. - C'est le même système.
08:06 - C'est le même système, mais il y a quand même une charge magique qui s'ajoute, l'amortissement.
08:09 J'aimerais qu'on en parle. - Expliquez-nous.
08:11 - Alors restons sur le nu et puis un peu sur le meublé.
08:13 - Exactement. Parlons du nu. Loyer moyen, 700 euros par an.
08:17 - OK. - Ça fait environ 8000 euros, non, pardon,
08:20 700 euros par mois. Ça fait environ 8000 euros par an.
08:23 - 8400 euros. - OK ? 8400 euros par an, 30% de 8400 euros,
08:27 ça fait 2500 euros à peu près par mois. - Exact.
08:29 - D'accord ? Si vos charges déductibles, alors on va les lister, atteignent ces 2500
08:35 euros par mois, vous avez tout intérêt à passer au réel.
08:38 Je voudrais maintenant éclairer la ver... - Ça va s'annuler.
08:42 - Non, ça va pas forcément s'annuler, ça va juste plus déduire que si vous êtes au
08:46 micro. - Ça va réduire le revenu foncier.
08:47 - Si vous êtes au micro, vous déduisez 30. - C'est ça ?
08:48 - Mais je voudrais souligner un autre point qui va s'appliquer à la fois aussi, et ça
08:51 va faire la transition vers le meublé, c'est la vertu du réel. Alors, on ne perçoit pas
08:56 cette vertu du réel. Mais quand vous êtes au micro, quoi que vous fassiez, 30%, ça
09:01 y est, c'est un abattement, et donc vous les sortez de vos revenus locatifs. Quand vous
09:05 êtes au réel, là, vous avez tout intérêt à investir sur votre patrimoine. Vous avez
09:11 intérêt à faire des travaux. Vous avez intérêt à améliorer l'habitat que vous
09:15 proposez à des familles, à des gens. Et quand même, on est aujourd'hui dans un domaine
09:19 où l'habitat est consommateur de CO2. Donc, quand vous êtes au micro, vous avez aucun
09:24 intérêt à faire des travaux. - Le sujet du jour, c'est la rénovation.
09:26 - Et bien, c'est la rénovation. - Parce que les travaux, tous les travaux
09:29 rentrent dans les charges déductibles, que ce soit en nu ou en meublé. C'est d'accord ?
09:33 - Alors, c'est pas d'accord. - D'accord. Alors, en meublé, oui.
09:37 - En meublé, oui. - Tous les travaux...
09:38 - Tous les travaux en meublé. - Modulo des travaux d'agrandissement.
09:41 Et en location nue, c'est une liste un petit peu plus précise. Et là aussi, les travaux
09:45 d'agrandissement sortent du panel des travaux déductibles.
09:51 - Vous la listez, nous ? - Oui, tout à fait, sur le site des impôts.
09:53 Moi, je vous recommande, pour les auditeurs qui veulent vraiment avoir ces listes précises,
09:57 soit, bien sûr, vous venez nous voir, on est ravis, c'est notre métier, mais surtout,
10:00 prenez des sources fiables. Les sources fiables, souvent, dans l'adresse URL, il y a .gouv.
10:05 Voilà, donc, services publics, les impôts, les ministères. Là, vous avez des sources
10:10 fiables. Alors, nous, bien sûr, on reprend ces sources-là. Au lieu de les recopier bêtement
10:14 et du coup, de rater la mise à jour de ces sources-là, on aimerait envoyer des liens
10:17 vers ces sources. C'est là que vous avez une fiabilité qui, au moins, est durable.
10:20 - Bon, c'est passionnant, c'est très clair. On reviendra après sur le statut des CIS un
10:23 peu plus spécifique. Je reste sur, quand même, le basique. On oublie les URL par RL.
10:30 Est-ce qu'il y a des petites cases que je dois cocher, que je ne dois pas oublier de
10:33 cocher quand même, pour encore optimiser ma déclaration en tant que propriétaire
10:36 bailleur ? - Alors, non, il n'y a pas la case magique
10:38 qui va vous changer les 30% d'impôt. Ça, ça n'existe pas. Par contre, il y a quand
10:42 même... - En tout cas, il vaut mieux cocher les bonnes
10:44 cases. - Oui, tout à fait. Mais derrière, d'une
10:48 année sur l'autre, ces cases évoluent marginalement. Donc, mieux vaut vraiment se poser. On a un
10:52 service gratuit d'accompagnement des investisseurs qui est proposé par les impôts, mais aussi
10:57 par l'ordre des experts comptables. Donc, s'il y a un doute, n'hésitez pas à les
11:01 solliciter. C'est gratuit. Derrière, il n'y a pas la case magique qui va répondre
11:05 à une majorité de vos auditeurs. - D'accord.
11:07 - OK ? Sur l'allocation meublée, je voudrais revenir un tout petit instant. Ce qui change
11:12 de manière énorme, c'est un, la liste des charges déductibles. Tout ce que vous dépensez
11:18 pour votre location meublée est déductible des revenus de l'allocation meublée. Tout.
11:22 - Donc, on peut créer un déficit. - C'est-à-dire tout. On ne prend pas du
11:26 tout. - Alors, ce déficit, oui, mais il est reportable
11:28 dans la durée. Il n'est pas reportable sur vos autres revenus.
11:32 - Donc, je crée un déficit foncier. Non, ce n'est pas un déficit foncier.
11:36 - Un déficit sur vos revenus BIC. Bénéfice Industrie et les Commerciaux.
11:40 - Que je reporte plusieurs années. - Que vous reportez sur plusieurs années
11:42 quand vous êtes en LMNP, Loueurs Meublés Non Professionnels. Si vous êtes au-delà
11:48 des seuils de 23 000 euros et que les revenus de l'allocation meublée dépassent vos autres
11:53 revenus, là, vous passez LMP. Il y a beaucoup d'incidence au passage au LMP. Je vais y
11:57 aller très vite. 1. Vous êtes assujetti à Ursaf, donc il y a plus d'impôts. 2. Lorsque
12:02 vous revendez le bien, les amortissements qu'on aura déduits viendront en déduction
12:06 de prix d'achat. Donc, ça fait mal à la sortie, comme au SCI. 3. Le déficit créé
12:12 par une activité LMP est cette fois déductible de vos autres impôts. Donc, de vos impôts
12:19 du salariat. - Dans le cas des meublés, ce fameux amortissement
12:21 qui est quand même la puissance du meublé, je mets quoi là-dedans ?
12:24 - Alors, dans l'amortissement, non, on ne met pas un montant fixe. On amortit trois
12:29 choses. On amortit le bien en lui-même. Quand vous achetez un appartement ou une maison,
12:34 vous l'amortissez. Je reviendrai dessus. C'est un petit peu complexe, mais je reviendrai
12:37 dessus rapidement. Vous amortissez votre mobilier sur une période donnée. On suggère 5 ans.
12:42 - Donc, je vous allume... - À l'achat. Le facture d'achat.
12:45 - Et ça, ça donne l'amortissement ? - Ça donne l'amortissement. Et des travaux.
12:48 - D'ailleurs, actuellement, il y a des projets portés par les politiques qui s'appellent
12:51 le statut du bailleur privé avec l'amortissement généralisé, son actualisé. Ça permet
12:55 aussi de gagner un peu de pouvoir d'achat. - Effectivement. Et ça permet là aussi de
13:00 souhaiter investir sur sa propriété. Imaginez une location. Vous avez quand même une rotation,
13:04 surtout en meublé, qui peut être un petit peu plus fréquente qu'en location nue. Donc,
13:07 tous les deux, trois ans, vous avez un nouveau locataire. Au bout de 5 ans, il faut changer
13:10 le mobilier. Donc, si vous êtes au micro, vous n'avez aucun intérêt à le faire.
13:15 - Le Herbie ennemie, ça ne rentre pas là-dedans. - Si, ça rentre là-dedans, bien sûr.
13:18 - Pour être très clair, on va aller très vite. Donc, la valeur du bien, le mobilier...
13:22 - Et les travaux. - Et les travaux.
13:24 - Donc, les travaux sur une période donnée, le mobilier sur une période plus courte,
13:28 la valeur du bien, on va outrir la part terrain. Le terrain n'est pas déductible de votre...
13:33 n'est pas amortissable, excusez-moi. Même quand vous avez un appartement, il y a une
13:38 part terrain. Qu'est-ce qui fait qu'un appartement est plus cher à Paris qu'à Brioude ? C'est
13:42 le terrain. - Alors, quelles sont les erreurs classiques,
13:47 peut-être, à éviter lorsque, justement, on est dans ces sujets-là ?
13:50 - Alors, quand on fait ces déclarations de revenus fonciers ou de revenus de l'allocation
13:55 meublée BIC, quand vous avez un bien qui est proposé en gestion auprès d'un gestionnaire
13:59 ou d'une agence... - Un administrateur de biens, par exemple.
14:01 - Exactement, un administrateur de biens, il va vous proposer, en début d'année souvent,
14:04 un compte-rendu de gestion ou une aide à la déclaration fiscale qui reprend la totalité
14:09 des revenus des charges qu'il a à sa connaissance. - C'est ce que font tous les administrateurs
14:12 de biens. - C'est ce que font tous les bons administrateurs
14:14 de biens. Si vous vous arrêtez à ce qui est déclaré et listé dans ce récapitulatif,
14:21 vous perdez sans doute des milliers d'euros de charges déductibles que vous ne déduisez
14:25 pas. Tout simplement parce que cet administrateur de biens, il ne connaît pas votre taxe foncière,
14:29 qui est déductible. Il ne connaît pas vos intérêts d'emprunt, qui sont déductibles.
14:33 Il ne connaît pas les assurances que vous souscrivez. Il ne connaît pas le coût de
14:37 votre cabinet comptable. Tous ces éléments déductibles, eh ben, vous ne les déduisez
14:40 pas. Donc c'est à mon avis la première erreur à éviter quand vous faites une déclaration
14:45 fiscale, c'est d'aller au-delà de ce récapitulatif.
14:47 - On va se retrouver bien évidemment avec la séquence que vous aimez bien, c'est la
14:51 séquence de vos experts avec "Ça vous concerne". On se retrouve tout de suite alors. Vous
14:55 restez avec nous, Christophe Duprat, pour la deuxième partie.
14:58 Le grand rendez-vous de l'immobilier revient dans un instant.
15:01 - Vous et moi, on se connaît bien. On se voit tous les jours. Vous pouvez trouver que j'ai
15:11 du charme, que je suis un peu démodé ou trop isolé. Je suis capable de faire rêver comme
15:20 d'empêcher de dormir. Mais même quand je ne suis pas là, on parle de moi. Et s'il
15:27 arrive que l'on me quitte, c'est toujours bon de me retrouver. De m'avoir, tout simplement.
15:35 Je suis l'ancien, l'actuel, le prochain. Je suis le bien, celui que vous voulez acheter,
15:44 vendre, louer ou faire gérer. Orpi, des femmes et des hommes pour votre bien.
15:49 Le grand rendez-vous de l'immobilier, ça vous concerne.
15:53 - Eh bien, de retour sur le plateau du grand rendez-vous de l'immobilier, 48e numéro,
15:59 et oui, déjà 48. Et c'est notre première séquence de ce mois-ci avec "Ça vous concerne",
16:04 première partie avec l'agent immobilier qui compte en Ile-de-France. Il est avec nous
16:10 sur le plateau. On l'appelle le boss ou la légende de l'immobilier. C'est quelqu'un
16:14 que je connais bien. Longue expérience. C'est Jean-Luc Brunard.
16:18 - Bonjour Guillaume, merci pour le compliment.
16:20 - Et moi, c'est Sylvain.
16:22 - Tu l'as trouvé.
16:23 - Si vous voulez m'appeler Georges, vous pouvez aussi. Et bien sûr, nous avons notre
16:28 mètre 98 qui est à la bonne œuvre.
16:32 - Il n'a toujours pas atteint les 2 mètres, mais il s'y accroche.
16:35 - Par contre, les cheveux, je vois que tu es usaté chez le coiffeur.
16:39 - Oui, oui, j'ai obligé.
16:40 - Et c'est notre ami Vincent qui préside au "Destiné de "Ça vous concerne". Salut
16:44 Vincent.
16:45 - Ah oui, salut Guillaume, salut Sylvain. Et avec des questions pour notre agent immobilier,
16:49 Jean-Luc Brunard. Question posée sur le groupe Facebook "Le Club des Proprios".
16:54 Voici la première. Jocelyne, elle est nue propriétaire de la maison familiale avec
16:58 ses sœurs depuis le décès de sa mère. Son père en est l'usufruitier. Peut-il vendre
17:04 la maison sans le raccord ? A Jocelyne et ses sœurs.
17:07 - C'est le classique ça.
17:08 - Excellente question. Merci à tous, à Sylvain, à Guillaume et à toi.
17:14 - Bon, alors la pleine propriété et le démembrement de propriété, parce que c'est bien de ça
17:20 dont il s'agit, sujet important. Tel qu'on comprend la question, le papa, il voudrait
17:25 vendre la maison dans sa totalité, c'est-à-dire la pleine propriété. Alors un peu d'étymologie.
17:31 La propriété, c'est composé de trois choses. L'usus, le fructus et l'abusus. L'usus,
17:38 c'est la possibilité de l'user, d'en utiliser, de l'occuper. Le fructus, d'en percevoir
17:43 des loyers par exemple, ou quand c'est un champ, de pouvoir recueillir les pommes et
17:48 les vendre. Et puis l'abusus, c'est la possibilité de le vendre. Or, c'est tout ça qui compose
17:53 la pleine propriété. Pour ça qu'on parle parfois de démembrement de propriété, puisque
17:58 soit dans le cadre d'accords, et il y a aujourd'hui des montages immobiliers assez fréquents
18:04 qui déconnectent l'usufruit, la possibilité de mettre des locataires de la nue propriété,
18:09 on ne va pas rentrer dans les détails, mais qui peut présenter un certain nombre d'avantages.
18:12 Et c'est souvent, j'imagine que là c'est le cas, la conséquence d'une succession.
18:16 Par exemple, peut-être le décès de la maman, et la répartition s'est donc faite. Alors
18:22 non, le papa ne pourra pas vendre de son côté en pleine propriété la maison, puisque ses
18:28 filles en sont en partie propriétaires, en l'occurrence encore une fois, nues propriétaires.
18:33 Il lui faudra l'accord de ses filles. Alors il pourrait peut-être vendre la nue propriété
18:40 en tant que tel, mais... - L'usufruit.
18:43 - Pardon. - L'usus.
18:45 - L'usufruit, pardon. En tant que tel, mais ça ne présente pas grand intérêt, puisque
18:49 de toute façon, l'usufruit a vocation à un moment donné, notamment en cas de décès,
18:52 à revenir vers la nue propriété. Donc vous voyez que ça resterait quand même quelque
18:57 chose d'assez peu intéressant. Donc il faut l'accord, et bien sûr nous les professionnels
19:03 de l'immobilier, dès la prise de mandat, sur l'analyse d'un titre de propriété, d'une
19:10 acquisition ou d'une succession, on vérifie quelle est la situation, et de façon, encore
19:16 une fois, dès la prise de mandat, à pouvoir recueillir le consentement de l'ensemble des
19:22 personnes qui sont propriétaires, etc. Et parce que derrière, s'il y a un achat ou
19:29 une offre qui est acceptée, il y aura une vente avec un acte authentique et il faudra
19:33 que tout le monde soit autour de la table pour réaliser cette vente, encore une fois,
19:37 en pleine propriété, ce qui est quand même le terme habituel qu'on a tous à l'esprit.
19:41 - Donc il ne peut pas vendre, voici pour la raison, on pense à Jocelyne.
19:45 - Je t'en prie. - Jean-Luc Brulard, une question de Marjorie,
19:49 elle rédige son premier bail meublé. Pour les modalités de révision de l'IRL, on
19:54 rappelle c'est l'indice de référence de loyer, elle ne comprend pas comment déterminer
19:58 le trimestre de référence. C'est peut-être un peu technique, mais est-ce qu'on peut
20:01 lui expliquer ? - C'est pourtant très simple. L'IRL, l'indice
20:05 de référence des loyers, qui est venu remplacer il y a maintenant une quinzaine d'années
20:08 je crois ce qui se faisait dans les baux, c'est-à-dire souvent c'était l'INSEE,
20:12 construction, l'inflation, on s'était aperçu qu'il y avait une déconnexion entre
20:17 cette réalité économique du bâtiment et des loyers. C'est donc l'IRL, on a eu d'ailleurs
20:23 un peu à la même époque d'autres indices spécifiques, l'ILC pour les locaux commerciaux,
20:27 etc. Mais le mécanisme reste très simple, c'est une règle de trois. À partir de l'indice
20:35 connu, je vais y revenir à la date anniversaire, et l'indice de référence de l'année
20:42 précédente. Donc quand on fait le bail, ce qui est le cas là de Marjorie, décidément
20:49 je suis fâché avec les prénoms ce matin, au moment où elle va signer son bail et
20:53 la prise des faits du bail, on va regarder le dernier indice connu. Parce qu'il y a
20:58 un décalage. Aujourd'hui, au moment où on se parle, l'INSEE a produit le quatrième
21:03 trimestre 2022, c'est le dernier que l'on connaît. Donc dans le bail, on inscrit, et
21:09 ça doit être très précis, le trimestre de référence, et l'année bien sûr, le
21:18 temps de cet indice. En l'occurrence là, aujourd'hui, le quatrième, nous on dit quatrième
21:22 tri 2022, il est de 137,26. L'année prochaine à la date anniversaire, Marjorie n'oubliera
21:29 pas de faire sa fameuse règle de trois pour calculer l'augmentation du loyer. Je prends
21:35 le loyer actuel qui sera donc le loyer à la signature du bail. Je le divise par l'indice
21:42 du quatrième trimestre de l'année dernière. Donc celui qui est inscrit dans le bail, quatrième
21:47 trimestre 2022, et l'année prochaine, je mettrai le quatrième trimestre 2023. Et quand
21:53 on fera le calcul, ou en tout cas si on le fait cette année, par exemple, et que le
21:58 loyer fait 100 euros, je le multiplie par 137,26, indice du quatrième trimestre 2022.
22:05 Je divise par 132,62, indice du quatrième trimestre de l'année précédente, et ça
22:12 fait un nouveau loyer. On parle bien du loyer, on ne parle pas des charges, qui est un autre
22:16 sujet, à 103,50. Petite remarque au passage, 103,50, c'est 3,50 de plus que l'année
22:25 dernière, et ça correspond aussi au plafonnement qui a été mis en place cette année par
22:30 les pouvoirs publics pour lutter aussi dans ce domaine contre l'inflation, c'est-à-dire
22:34 les 3,5 maximum d'augmentation des loyers sur la période.
22:37 - Ils sont valables toute l'année encore là ? 2023, est-ce qu'on en savait ?
22:40 - Oui, jusqu'à nouvel ordre, et on en trouve encore une fois le reflet dans ce jeu des
22:45 indices. C'est très simple, mais il ne faut pas oublier la date anniversaire pour réviser
22:50 son loyer.
22:51 - Date anniversaire et règles de 3, voilà pour Marjorie. Et puis les conseils aussi
22:55 des professionnels. Merci beaucoup Jean-Luc Brulard d'avoir répondu aux questions.
22:58 - Merci à vous tous de votre accueil.
22:59 - Agent immobilier de proximité à Royaimal Maison, pris bon conseil.
23:02 - C'est la collage.
23:03 - On vous retrouve.
23:04 - La bonne adresse si on veut habiter dans l'Ouest parisien. Merci Jean-Luc Brulard,
23:08 on enchaîne tout de suite avec la suite de nos programmes.
23:09 - A bientôt.
23:11 Le grand rendez-vous de l'immobilier Orpi Territoire avec Orpi.
23:16 - Et bien voilà pour la suite de notre 47e numéro du grand rendez-vous de l'immobilier
23:22 avec nos amis d'Orpi. Nous allons entamer cette séquence Orpi Territoire. Et comme
23:27 on vous le dit chaque mois, nous faisons le Tour de France. Et là, je vous propose que
23:31 nous voyons dans les Landes. Oui, un très très très joli région, une très très
23:36 belle région. Et j'ai le plaisir d'accueillir sur le plateau le président d'Orpi France
23:40 qui d'ailleurs est entrepreneur également dans les Landes, c'est Guillaume Martineau.
23:44 Bonjour Guillaume. Et merci d'être avec nous. Première question, comment se passe
23:50 et comment se porte actuellement le marché ?
23:53 - Bonjour Sylvain. Alors le marché se porte bizarrement, le marché ralenti. C'est-à-dire
23:58 qu'on a constaté 1% de baisse de prix et puis 25% de compromis en moins. Donc on a
24:04 un marché qui cale, en tout cas qui marque des signes d'essoufflement. Donc on a un marché
24:09 qui n'est plus aussi dynamique que ça ne l'était. Donc à nous de réagir, à nous
24:13 de faire ce qu'il faut pour dégripper ce marché.
24:15 - Oui, Guillaume Martineau, que peut-on dire justement sur les régions de France et sur
24:20 les différents marchés immobiliers ?
24:22 - Alors si on prend l'hexagone, en fait on l'a coupé en 4 ou 5 régions. Vous avez
24:26 l'Île-de-France par exemple où on constate une baisse des prix mais qui n'est pas suffisante.
24:30 Il y a -3% en baisse de prix mais on a surtout -31% en volume de compromis. Donc ça signifie
24:35 que les prix ont commencé à baisser mais que ce n'est pas encore suffisant pour rattraper
24:39 ça. Si on prend Bretagne, Pays de Loire, Sainte-Val de Loire, Normandie, on a constaté
24:44 une augmentation des prix en moyenne d'un 1%. Mais là aussi dans ces régions-là on
24:47 a -22% en volume. Donc ça ne permet pas au marché en tout cas d'être dynamique.
24:54 Nouvelle-Aquitaine, +3% prix moyen, -22% en volume. Vous avez Lauvergne-Rhône-Alpes,
25:00 Provence-Alpes-Côte d'Azur où là aussi les prix ont continué d'augmenter puisqu'on
25:03 a +4% en prix moyen et on a -25% en volume. Et puis Grand Est, Haute-France, Bourgogne-Franche-Comté,
25:10 -3% de prix moyen et -17% en volume. Donc le constat qu'on fait c'est que les vendeurs
25:16 n'ont pas encore admis l'idée que les prix étaient trop hauts. On a constaté dans certains
25:21 endroits que les prix continuaient d'augmenter et puis à contrario nos agences nous disent
25:26 que ça ne fonctionne plus, on ne signe plus de compromis. Donc on voit bien que là il
25:31 est temps de faire quelque chose parce que sinon l'écart entre les vendeurs et les acquéreurs
25:36 ne se... enfin en tout cas on n'arrive plus à les mettre d'accord et si on les met plus
25:39 d'accord il n'y a plus de marché. Donc on doit tirer cette petite sonnette, c'est ce
25:44 qu'on a fait avec notre pacte anti-inflation, on a dit voilà attention il faut réagir
25:46 maintenant, on est encore au début d'année mais tout va se jouer maintenant, avril, mai,
25:51 juin, si ça ne bouge pas là l'année sera pas bonne, enfin en tout cas sera moins bonne
25:55 que les autres. Donc on peut sauver l'année mais il faut réagir maintenant.
25:59 Guillaume, je vous propose de faire un focus justement sur les Landes, un département
26:03 que vous connaissez bien puisque vous y avez deux agences immobilières, comment se porte
26:07 le marché, comment les Landes aujourd'hui tirent leur épingle du jeu ?
26:10 Alors les Landes, il y a un marché intérieur et un marché côtier. Le marché intérieur,
26:15 les Landes intérieures subissaient un ralentissement depuis quelques mois et puis le marché côtier
26:22 se portait bien et là depuis peu on constate que le marché côtier également s'est disparate
26:28 et vous avez des stations balnéaires comme Hausse-Gorges, Cap-Breton qui ne sont pas
26:32 touchées de la même façon, il y a beaucoup de paiements comptants donc on n'a pas la
26:34 même clientèle et puis vous avez des marchés comme Souston un petit peu plus haut où là
26:39 on a une clientèle non pas de résidence secondaire mais une clientèle qui habite ou une clientèle
26:42 classe moyenne et là effectivement, difficultés de financement, on commence à être touché
26:47 aussi donc en fait les Landes comme tout le sud-ouest en fait ne sont pas épargnées
26:52 par ce qui se passe ailleurs en France, je vous le disais les prix ont augmenté en Nouvelle-Aquitaine
26:56 de plus de 3% donc nos conseillers dans ces régions là et donc spécifiquement en tout
27:00 cas dans mon agence, on est en train de faire de l'éducation, de la pédagogie auprès
27:04 de nos vendeurs pour leur dire que même dans des villes comme ça, il faut financer aussi
27:08 et que nos acquéreurs n'arrivent pas de la planète Mars, ils ont besoin de financement
27:13 donc il faut faire quelque chose maintenant.
27:14 Merci beaucoup Guillaume Martineau, je rappelle que vous êtes président d'OrpiFrance mais
27:19 je rappelle également que vous êtes entrepreneur puisque vous avez vos agences dans les Landes,
27:24 c'est la bonne adresse justement si vous voulez aller dans cette très très belle région,
27:27 on enchaîne tout de suite avec la suite de nos programmes.
27:29 Le grand rendez-vous de l'immobilier, ça vous concerne ?
27:33 Eh bien bonjour les amis, ça vous concerne la seconde partie, comme d'habitude les experts
27:40 répondent à vos questions et nous avons sur le plateau non pas un notaire mais une
27:47 notaire, on dit une notaire ? On peut.
27:48 On dit une notaire n'est-ce pas l'ami Vincent ?
27:51 Oui tout à fait, Marie-Choplin Texier qui est avec nous, bonjour.
27:53 Bienvenue, des questions posées par les auditeurs du grand rendez-vous de l'immobilier sur le
27:58 groupe Facebook, le club des propriétaires, voici Victor de Rouen, il vient d'effectuer
28:02 la nouvelle déclaration des biens immobiliers imposés par le fisc, son bien est déclaré
28:07 comme un 5 pièces alors que sur son acte de vente il est spécifié comme un 3 pièces
28:12 loi Carreze nous dit-il, d'où vient cette incohérence et est-ce que Victor doit s'inquiéter
28:16 Marie-Choplin Texier ?
28:18 Pas d'inquiétude, alors pour rappel, la nouvelle obligation de déclaration s'impose à tous
28:24 les propriétaires de biens immobiliers à usage d'habitation et ce depuis le 1er janvier
28:28 de cette année, cette nouvelle obligation concerne tous les propriétaires qu'ils soient
28:33 résidents fiscaux en France ou non résidents fiscaux et que le propriétaire soit une personne
28:37 physique ou une société, donc ça c'est important de rappeler le périmètre de cette nouvelle
28:41 obligation déclarative et la déclaration doit être faite avant le 30 juin de cette
28:45 année, donc le délai est assez court pour la réaliser.
28:47 Les données sont pré-remplies par l'administration fiscale et aujourd'hui on se rend compte d'un
28:52 certain nombre de petites incohérences parfois sur le nom d'un locataire, sur le nombre
28:56 de pièces, voilà il faut être bien vigilant là-dessus, sachez qu'on peut interroger l'administration,
29:00 un numéro a été mis en place et puis il y a une adresse qui est disponible sur le
29:04 site impopoagouf, donc il ne faut pas hésiter à signaler une éventuelle erreur.
29:07 Sur le nombre de pièces, pas d'inquiétude, généralement quand une agence présente
29:12 un bien immobilier, on parle de T2, de T3, on retrouve souvent cette notion dans un acte
29:16 de vente, un T2 pour une agence ça va être un salon, une salle à manger et une chambre.
29:22 En matière de fiscalité pour l'administration fiscale, un cinq pièces c'est tout simplement
29:27 un T3 mais on va comptabiliser également la cuisine et la salle de bain, donc pas d'inquiétude,
29:32 il n'y a pas de modification à effectuer.
29:33 Par contre sachez que cette obligation est sanctionnée, la déclaration est une obligation
29:39 jusqu'au 30 juin, sanctionnée par une amende de 150 euros par logement, donc ça c'est
29:43 important de le rappeler.
29:44 Avec un peu d'indulgence pour 2023.
29:45 Avec certainement un petit peu d'indulgence tout en sachant que l'administration a d'ores
29:48 et déjà prévenu qu'elle ne serait pas en mesure de répondre à toutes les interrogations
29:52 qu'elle peut recevoir jusqu'au 30 juin, donc voilà c'est une année un petit peu de transition.
29:57 Une autre question, nous partons à Nice, Léopold, il s'inquiète, le fisc ne semble
30:05 pas prendre en compte toute la superficie de sa maison qui a été agrandie pour le
30:10 calcul de sa taxe foncière, ça dure depuis plusieurs années alors qu'il est certain
30:14 d'avoir déclaré ses travaux, notre propriétaire risque-t-il d'être rattrapé par le fisc ?
30:19 C'est sa question.
30:20 Et est-ce qu'il y a un délai de prescription ? C'est la question de Léopold.
30:24 Alors on va essayer d'être le plus précis possible.
30:26 Rappelons en France au niveau de la fiscalité le principe est déclaratif, c'est-à-dire
30:31 que l'on déclare auprès de l'administration fiscale les biens immobiliers et leur superficie.
30:36 L'administration peut exercer ce contrôle a posteriori.
30:39 Il y a énormément de règles qui s'appliquent, qui sont prévues par le Code général des
30:44 impôts.
30:45 Le principe c'est un délai de 6 ans de reprise de l'administration fiscale, ça c'est le
30:48 principe général.
30:49 Et ensuite il y a énormément d'exceptions.
30:51 Là on est concerné par la taxe foncière et en matière foncière il y a une exception,
30:56 le délai de reprise est d'une année suivant celle durant laquelle l'imposition a été
31:04 mise en recouvrement.
31:06 C'est-à-dire pour faire plus simple, pour prendre un exemple, la taxe foncière reçue
31:10 cette année en 2023, si elle comporte une erreur, l'administration peut rectifier jusqu'au
31:14 31 décembre 2024.
31:16 Voilà, c'est jusqu'au 31 décembre suivant l'année durant laquelle l'imposition a été
31:22 établie.
31:23 Ça c'est le principe de base.
31:24 Attention pour Léopold, il me paraît essentiel de rappeler certaines règles.
31:28 Il nous indique que des travaux ont été réalisés il y a plusieurs années.
31:31 Vous savez quand on réalise des travaux, on est obligé de déclarer leur achèvement
31:35 dans un délai de 90 jours suivant cette date d'achèvement.
31:38 Avant on le faisait par courrier, aujourd'hui on le fait sur le site impôts.gouv, il y
31:41 a un endroit qui est prévu à cet effet, on déclare l'achèvement des travaux.
31:45 S'il a véritablement effectué cette déclaration d'achèvement, dans ce cas il est concerné
31:50 par cette règle d'une année dont je viens de vous parler.
31:53 Par contre s'il n'a pas, s'il a commis une défaillance, s'il n'a pas déclaré
31:57 l'achèvement de ses travaux et que du coup l'erreur vient de lui, et bien là il n'y
32:02 a pas de délai.
32:03 C'est à dire qu'à tout moment, le code général des impôts nous dit à toute époque,
32:06 l'administration fiscale peut venir taper à sa porte et lui demander que la rectification
32:11 soit effectuée.
32:12 Donc c'est à tout moment, même si les travaux ont été faits en 2000, en 2010, voilà,
32:16 cette année en 2023, l'administration peut venir le voir.
32:19 Alors attention, là il y a quand même une limite à ça, c'est à dire que l'administration
32:22 si elle le retoque aujourd'hui en 2023, elle va le taxer sur les années antérieures.
32:28 Mais l'imposition 2023 ne peut pas être plus que quadruplée.
32:32 C'est à dire que concrètement, même si on peut revenir sur des travaux qui ont été
32:36 faits en 2000 ou 2010, et bien l'administration ne va pas tenir compte de travaux qui ont
32:40 été faits fiscalement parlant plus de 4 ans avant.
32:44 C'est à dire qu'on ne peut pas aller au-delà d'un quadruplement de cette taxe foncière.
32:48 - Ah donc c'est plafonné.
32:49 - C'est plafonné, exactement.
32:50 Donc pour faire simple, si en 2023 l'administration fiscale se rend compte qu'en 2021 vous n'avez
32:55 pas bien déclaré vos travaux, c'est l'année qui suit l'achèvement, donc à partir de
32:59 2022 vous auriez dû avoir une taxe foncière adaptée, et bien en 2023 elle va vous taxer
33:04 doublement, c'est à dire qu'elle va vous retoquer pour 2022-2023.
33:07 Et elle ne peut pas remonter plus, enfin voilà, ça ne peut pas être plus que quadruplée.
33:11 Donc c'est limité dans le montant.
33:13 - Comme quoi, ça confirme que l'exécutif actuel aime beaucoup l'immobilier.
33:17 Donc dans l'idée d'emmerder les français, bravo, vive la France, très bien, et c'est
33:22 placé et j'assume.
33:23 - Mais juste, alors du coup il doit s'assurer d'avoir fait bien une déclaration d'achèvement
33:27 de travaux.
33:28 - Voilà, exactement.
33:29 - Donc à partir de cette déclaration d'achèvement de travaux, il peut être en mairie, où le
33:31 fils peut lui dire s'il l'a fait.
33:33 - Exactement, il peut en fait.
33:34 - C'est cette déclaration d'achèvement de travaux qui fera que le fils saura si sa
33:36 maison est agrandie, donc si la valeur locative, la taxe foncière devait être augmentée.
33:40 - Voilà.
33:41 - Exactement.
33:42 - S'il ne l'a pas fait, ben là c'est plafonné.
33:43 - S'il ne l'a pas fait, il va falloir qu'il discute avec l'administration.
33:46 - Là c'est plafonné, les arriérés à 4 ans là.
33:48 - Exactement.
33:49 - Vincent.
33:50 - Sylvain, nous avons des bons notaires pour nous conseiller dans toutes ces histoires.
33:54 Merci beaucoup.
33:55 - Je vous en prie.
33:56 - Merci Marie-Chopin-Texier, étudeschevre.fr pour vous retrouver.
34:00 - Merci.
34:01 - Et on se retrouve tout à l'heure avec…
34:02 - Avec la troisième partie de notre période, ça vous concerne, j'espère qu'on va avoir
34:05 un peu de nouvelles sympathiques, parce qu'effectivement là c'est pour les bailleurs comme pour les
34:10 investisseurs, ça fait quand même beaucoup.
34:13 - On y va tout de suite.
34:14 - Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.
34:17 - Les amis, voilà, deuxième partie avec notre grand témoin, le dieu sur le limbe
34:27 de la fiscalité immobilière.
34:29 Merci Christophe Duprat d'être avec nous, cofondateur de Clover.
34:34 Voilà Clover, d'ailleurs vous le retrouvez sur Internet, on va vous donner l'adresse
34:36 de l'URL bien évidemment.
34:38 Alors tout à l'heure, nous avons avec Guillaume, on souhaiterait que vous nous expliquiez par
34:43 le menu de façon très pédagogique, c'est sorti cette année, l'administration fiscale
34:50 et ça concerne je crois 73 millions de biens concernés, doit être déclarée au niveau
34:57 fiscal, que ce soit la résidence principale ou tout type de détention de biens.
35:01 La parole est à vous, expliquez-nous.
35:04 - Effectivement, qui pose la question ? Les services fiscaux.
35:07 Quel est leur rôle, leur raison d'être ? C'est de lever l'impôt.
35:12 Ils ont des documents, ils ont les actes notariés, chaque fois qu'il y a une transaction immobilière.
35:17 Par contre, cet acte notarié ne donne pas la destination de chaque bien qui est acquis
35:22 par un acquéreur.
35:23 Donc est-ce que c'est une résidence principale, secondaire, est-ce que c'est un investissement
35:26 locatif ? Ça n'est pas présent sur ces documents-là.
35:30 Donc les services des impôts ont besoin de compléter les informations qu'ils ont à
35:34 leur disposition.
35:35 C'est l'objectif de cette campagne de précision sur les biens immobiliers de chaque contribuable.
35:42 Donc ces biens immobiliers, vous les retrouvez dans votre espace des impôts.
35:44 Si vous les détenez en direct, c'est dans votre espace particulier.
35:48 Si vous les détenez via une société, SCI, SARL de famille, quel que soit le modèle
35:52 de société, vous les retrouvez dans votre espace professionnel des impôts.
35:56 Si vous n'avez pas ouvert, il faut faire la demande à partir de votre numéro d'immatriculation
36:00 de votre SCI pour avoir accès à cet espace-là.
36:02 On va vous demander dans ce cas-là quelles sont bien sûr les adresses.
36:04 Et là aussi pour chacune des dépendances, on va dire un parking, une cave, une chambre
36:09 de bonne, vous avez aussi chacun de ces lots qui sont proposés séparément.
36:14 Et ce qu'on va vous demander, c'est déjà c'est pré-rempli.
36:16 Voilà l'adresse, la surface qui est reconnue par le fisc.
36:19 Est-ce qu'elle est bonne ? Est-ce qu'il faut la corriger, le nombre de pièces ? Voilà
36:22 aussi l'usage qui en est fait.
36:23 Est-ce que c'est bien une résidence secondaire ? Est-ce que c'est plutôt un bien proposé
36:27 à l'allocation ? Est-ce que c'est de l'allocation nue, d'allocation mobelée ? Vous pouvez
36:31 corriger ces éléments.
36:32 Cette première campagne, elle s'arrête au 1er juillet 2023.
36:37 Suite à ceci, vous êtes redevable, si vous ne l'avez pas fait, pas vérifié d'une
36:41 amende de 150 euros par lot.
36:43 Alors je n'ai pas le détail si la chambre de bonne et la cave, ça fait du coup 450
36:46 euros pour une adresse ou si on groupe ceci.
36:48 En 2023, il y aura de l'indulgence des services fiscaux.
36:53 Et donc seulement en début 2024, là il y aura un vrai rappel, peut-être coercitif
36:57 avec une amende de 150 euros, je le rappelle, pour ces biens-là.
37:00 Donc vérifions ce qui se passe.
37:02 S'il y a des incohérences, corrigeons ces incohérences sur l'espace des impôts.
37:07 N'hésitons pas là aussi à contacter le FISC via les outils mis à disposition dans
37:13 les portails.
37:14 La messagerie interne est très efficace pour ceci.
37:17 Et derrière, vous dormez sur vos deux oreilles.
37:18 Une question.
37:19 Vous avez dit effectivement, pour ceux qui nous écoutent, qu'il soit particulier investisseur,
37:27 mais aussi le cas des S&I.
37:29 On S&I, c'est donc un cadre professionnel.
37:31 Si on ne sait pas ouvrir la case, ouvrir un compte professionnel au FISC, on fait comment ?
37:37 Dans ce cas-là, vous pouvez...
37:39 La démarche d'ouvrir un espace professionnel sur le portail du FISC commence par le numéro
37:47 de SIRET.
37:48 Vous avez cette immatriculation, vous l'avez immatriculée à l'INSEE, typiquement, ou
37:52 aujourd'hui à l'INPI.
37:53 C'est le nouveau modèle d'immatriculation.
37:55 Avec ce SIRET, vous faites une demande d'ouverture.
37:57 Vous recevez par courrier, quelques jours, semaines après, un code d'activation.
38:01 Et là, ça y est, vous avez accès à votre espace des impôts.
38:03 Il ne faut pas s'y prendre la veille.
38:05 Ça prend quelques jours, voire quelques semaines.
38:07 Mais voilà la démarche pour ouvrir un compte professionnel.
38:09 Est-ce que Clover, vous pouvez le faire pour le compte de tiers ?
38:13 C'est la question que je vous ai posée.
38:14 On peut faire des immatriculations.
38:16 Donc on s'assure que votre numéro de SIRET est bien enregistré.
38:20 On peut le faire pour des S&I, mais aussi pour toute l'allocation meublée.
38:23 Quand vous êtes loueur meublé et que vous avez un bien que vous avez acheté en direct,
38:27 il faut vous y matriculer avec un numéro de SIRET.
38:30 Et c'est grâce à ce numéro de SIRET qu'on peut faire la télétransmission.
38:33 Donc nous, on va jusqu'à cette immatriculation.
38:35 Par contre, on préfère donner les bons tutoriels pour que les gens le fassent en autonomie,
38:42 plutôt que le faire à leur place.
38:43 Ce sont plutôt des données privées qu'on essaie, qu'on préfère rester.
38:45 - J'ai une toute dernière question, très rapide.
38:47 Beaucoup de gens, quand ils font cette déclaration, s'inquiètent,
38:50 s'interrogent parce que, comme on l'a dit, s'il y a des incohérences.
38:52 Mais ils ne comprennent pas.
38:54 - On me déclare un 5 pièces, alors que moi j'ai un 3 pièces.
38:57 Mon appartement fait 65 m², alors que normalement un carréase fait 60 m².
39:01 Est-ce qu'il faut s'inquiéter ?
39:03 Ou est-ce que justement... Non, il ne faut pas s'inquiéter, mais dites-nous pourquoi.
39:05 - Alors, il ne faut pas s'inquiéter, parce que déjà on parlait, vous l'avez dit très bien,
39:09 de 73 millions de logements.
39:12 Donc s'il y a des erreurs dans 5-6% d'entre eux, ce n'est pas la catastrophe.
39:15 Et justement, les services fiscaux le font en ouverture d'humilité.
39:21 C'est-à-dire, oui, corrigez s'il vous plaît l'information qu'on a.
39:23 Et en fait, dans la durée de vie d'un appartement, une cloison est tombée,
39:26 une autre a été dressée, on est isolé par l'intérieur.
39:29 Oui, les surfaces évoluent, marginalement ou pas, il peut y avoir des erreurs à corriger.
39:32 - Ce que je veux dire, c'est que j'ai d'accord, ce ne sont pas les mêmes mesures.
39:33 On ne fait pas du carréase. Un 5 pièces, parce qu'ils vont nous compter la salle de bain et la cuisine.
39:38 Et ils vont compter aussi l'épaisseur des murs.
39:41 - Oui, mais derrière, il y aura finalement une incidence mineure, ce n'est pas la surface finalement.
39:45 Les valeurs locatives qui seront remises à jour, je pense, seront l'objet d'un sujet à part.
39:48 - D'accord. - Que je vous invite à suivre.
39:51 - Merci Christophe Duprat pour cette information.
39:55 On enchaîne tout de suite avec les autres questions, Guillaume.
39:58 - Alors oui, revenons à la déclaration de revenus et de revenus fonciers.
40:05 Voilà. On compte près de 48 régimes fiscaux en matière d'immobilier locatif.
40:13 Je crois que vous, c'est vous qui l'avez dit dans une interview que j'ai eue chez nous.
40:17 Là, ça joue des détentions SIS, SARL.
40:21 Justement, je suis un bailleur, je vais acheter, je vais investir.
40:26 Quelles sont les premières questions que je dois me poser pour le choix de mon régime fiscal ?
40:31 - Quel que soit la tranche d'imposition, le meublé est plus intéressant.
40:38 Parce que tout simplement, pour un même bien sur un même revenu total,
40:43 vous avez plus de charges déductibles ou au micro un abattement qui est supérieur.
40:46 - D'accord. - Donc alors que vous payez de l'impôt sur 70% de vos revenus de location nue,
40:50 vous payez de l'impôt sur 50% de vos revenus. Ça, c'est au micro.
40:53 - Maintenant, est-ce qu'il y a d'autres régimes que ça ?
40:56 Que le meublé ou le nu ? Est-ce qu'il y a d'autres choses à exploiter ?
41:00 - Il y a les régimes de détention qui sont intéressants.
41:03 - C'est quoi ? - La détention, c'est est-ce que vous le détenez en direct, en nom propre ?
41:08 Ou est-ce que vous le détenez via une société ? Une SCI ? Une SARL de famille ? Une SNC ?
41:13 - Quand est-ce que je vais me poser la question d'ouvrir une SCI ou pas ?
41:15 - Il faut se poser la question avant l'achat.
41:17 Parce que si vous vous posez la question au milieu de votre investissement en disant
41:20 "je l'ai acheté en direct et maintenant je veux le passer en SCI",
41:23 là il faut vous le revendre. Donc vous avez à nouveau des frottements des frais de notaire.
41:26 - Et alors ça répond à quoi une SCI ? Quel avantage je vais avoir à ouvrir une SCI ?
41:31 - Alors une SCI, l'avantage d'une SCI, c'est quand on investit à plusieurs.
41:36 - Donc si je suis tout seul, aucun intérêt ?
41:37 - Nous, on pense qu'il y a peu d'intérêt à investir en SCI.
41:40 SCI, vous avez deux régimes fiscaux.
41:42 SCI à l'IR, impôt sur le revenu, qui suit votre fiscalité.
41:45 Et SCI à l'IS, impôt sur les sociétés, qui est imposé comme une société, donc à une...
41:51 - D'exploitation normale. - De 30%.
41:54 Vous ne pouvez pas faire de location meublée dans une SCI à l'IR.
41:58 - D'accord.
41:58 - Donc vous pouvez faire une location meublée uniquement dans une SCI à l'IS.
42:02 La différence entre une détention en direct et une détention par SCI,
42:05 c'est que les amortissements qu'on a déduits dans la durée de l'investissement
42:10 sont déduits du prix d'achat et donc du calcul de la plus-value.
42:13 Donc si vous vendez un bien que vous avez loué meublé 20 ans après l'avoir acquis,
42:17 et loué meublé et amorti, là vous avez une fiscalité sur la plus-value qui est dantesque.
42:23 Je pèse mes mots. - Combien ?
42:25 - Et ben quasiment le montant de votre appartement.
42:27 Vous l'avez acheté zéro, vous le revendez 200 000, enfin, vous l'avez acheté 100 000.
42:30 Vous amortissez quasiment la totalité de votre appartement.
42:34 Vous le revendez 20 ans après 130 000,
42:37 et ben vous êtes imposé sur une plus-value de 130 000.
42:41 - C'est-à-dire que vous récupérez zéro ?
42:45 - Oui. En fait, non, vous récupérez, enfin,
42:47 vous avez environ 20-30% d'impôt sur cette plus-value.
42:51 Mais c'est quand même très très douloureux. - Comment éviter ça alors du coup ?
42:54 - Ben la détention directe, tant que vous êtes sous les plafonds,
42:57 est pour moi le meilleur schéma qu'on a aujourd'hui.
42:59 - Donc si quelqu'un détient un bien par exemple avec une SCI et qui passe à l'IS par exemple,
43:06 il est dans un mécanisme d'amortissement.
43:08 - Il peut rentrer dans un mécanisme d'amortissement.
43:10 - Quel est l'intérêt pour lui dans la détention ?
43:13 Est-ce qu'il a intérêt à la revendre avant ou d'arriver à la fin de l'amortissement ?
43:17 Vous voyez ce que je veux dire ?
43:18 - Oui. - C'est quoi le mécanisme ?
43:20 Quelqu'un qui dit "je veux rester à l'IS parce que j'ai des opérations éventuellement,
43:23 d'autres opérations, comment je fais pour optimiser ma sortie fiscale ?
43:27 - Alors l'amortissement est une variable.
43:31 Il évolue dans le temps. Les premières années, il est important,
43:34 et il diminue et d'ici 30-50 ans, ça dépend, il sera à zéro.
43:38 Donc ce n'est pas une baguette magique infinie, l'amortissement.
43:42 Et je le précisais bien, ce montant d'amortissement vient en déduction de prix d'achat
43:45 lors du calcul de la plus-value de revente.
43:47 Il n'y a pas de réponse précise à la question malheureusement.
43:50 J'aurais aimé avoir une réponse didactique.
43:51 - Mais le bon français c'est de t'éteinir sur 5 ans, 6 ans et de revendre au lieu de l'avoir en patrimoine ?
43:56 - Après on a des schémas très complètes mais qui touchent finalement assez peu de monde.
43:59 Par exemple, moins de 5% des SCI sont à l'impôt sur les sociétés.
44:02 La plupart des SCI sont à l'impôt sur les revenus aujourd'hui.
44:05 Donc vous voyez, ça touche finalement peu de monde.
44:06 Une fois que vous avez un profit qui est généré dans la SCI, mieux vaut le laisser
44:09 et après, par des schémas de holding qui détiennent elles-mêmes la SCI,
44:13 transférer les trésoreries d'une SCI à l'autre.
44:16 Vous voyez, on rentre dans les schémas qui touchent moins le commun des marchés.
44:18 - Est-ce qu'on peut changer de régime ?
44:19 Pardon, est-ce qu'on peut changer de régime fiscal ?
44:22 Je suis en SCI à l'IR et pour des raisons X, je veux basculer à l'IS.
44:27 Est-ce que je peux changer ? - Oui, vous pouvez.
44:29 - OK, mais pas à l'infini, en combien de fois ?
44:30 - Pas à l'infini, pas non plus tous les deux ans.
44:33 Vous avez des coûts pour le faire à chaque fois.
44:35 Ça veut dire que quand vous passez d'un régime avec de l'amortissement
44:38 à un régime sans amortissement, vous perdez l'amortissement.
44:41 Et quand vous passez par exemple d'un régime sans amortissement
44:43 à un régime avec amortissement, vous démarrez l'amortissement.
44:46 Mais là, du coup, il ne faut plus changer de régime.
44:47 - On va revenir un peu plus au public. - Là, on est sur du complexe.
44:51 - Juste, pour revenir à la SCI,
44:54 donc finalement, quel intérêt j'aurais à une SCI ?
44:57 J'en ai pas, sauf, dites-moi si je suis plusieurs.
45:00 - Oui, parce que... - On dit toujours SCI, SCI,
45:02 et vous nous dites non, pas SCI.
45:04 - Non, moi je dis non, pas SCI.
45:05 - Sauf si je suis plusieurs. Alors pourquoi ? C'est intéressant.
45:08 - J'aimerais revenir aux gens qui conseillent la SCI.
45:12 Souvent, c'est parce qu'ils conseillent la SCI et après, ils créent la SCI.
45:17 Et il y en a même qui vont jusqu'à conseiller une SCI par bien.
45:19 Comme ça, ils vous créent 3, 4, 5, 6 SCI.
45:22 Ça profite à qui ?
45:24 En vrai, ça profite à celui qui crée la SCI.
45:26 Il va vous prendre 2000 euros de statut, 1000 euros d'immatriculation.
45:29 - Donc, en fait, ce que vous dites, c'est que la SCI,
45:31 on n'est pas obligé d'en avoir une par bien.
45:33 On pourrait avoir qu'une seule SCI et plusieurs biens.
45:34 - Exactement, je ne vois pas l'intérêt d'avoir une SCI par bien,
45:37 mis à part après avoir fait un écrit très complexe de holding.
45:39 - C'est très clair. - Donc voilà, là, on est sur des schémas qui sont...
45:42 - Pourquoi plusieurs ? J'ai intérêt à l'ouvrir.
45:44 - Parce que l'alternative à la SCI, c'est dans ce cas-là l'indivision.
45:48 - Eh oui. - Et l'indivision, c'est un petit peu plus complexe à gérer.
45:51 En fait, il faut toujours un petit peu imaginer le pire.
45:53 - C'est une idée de succession, en fait. - On est très copains quand on ouvre quelque chose ensemble.
45:57 Mais si jamais on est un petit peu moins et que vous avez 50-50 en indivision,
46:00 eh bien, aucune décision n'est possible avec l'accord des deux.
46:03 - Le conjoint, les enfants... Pour éviter l'indivision,
46:05 effectivement, les parts sociales de la SCI sont beaucoup plus faciles à mobiliser
46:09 que les problématiques d'indivision. - Effectivement.
46:11 Mais maintenant, certains disent que la revente du bien est facilitée par la SCI.
46:15 Je suis contre cet avis.
46:18 Aucune banque ne vous prêtera pour acheter des parts de SCI.
46:21 Elle vous prêtera pour acheter un appartement. - C'est clair.
46:23 - Pour acheter des parts d'une SCI, allez voir votre banquier, il ne va pas être...
46:27 - Le commun est mortel, donc, on se pose la question, on a bien compris,
46:29 entre direct, SCI, est-ce qu'il y a une autre solution ?
46:32 CRL ou tout ça, on ne va pas rentrer là.
46:34 Ou est-ce que je dois me la poser entre "moi, je suis commun et mortel" ?
46:37 Encore une fois, on n'est pas dans des...
46:39 - Sans trop m'étendre sur ce sujet, il y a un schéma qui n'est pas inintéressant
46:41 que je vous invite à regarder.
46:43 Et là aussi, ça peut faire partie peut-être d'une séquence.
46:45 C'est la SNC, la société en nom commercial. - D'accord.
46:49 - En nom commercial, d'accord, on n'a pas compris, en nom collectif.
46:52 - Rapidement, non trop...
46:54 - Non, il n'y a pas d'explication rapide.
46:57 - Merci, merci beaucoup, Christophe Duprat.
47:01 Je rappelle que si vous voulez avoir toutes les informations extrêmement intéressantes,
47:07 je gage qu'on va se revoir, www.clover.com,
47:14 je vais demander à nos techniciens de mettre l'adresse de l'URL sur le podcast de Radio Imo
47:19 et je pense que Capital en fera de même.
47:21 - Passionnant.
47:21 - Vous pourrez visiter le site en même temps, c'est passionnant, c'est pratico-pratique
47:26 et c'est exactement le but de notre magazine.
47:29 Merci beaucoup, Christophe Duprat, parce que pour une première fois,
47:32 j'ai tout compris en fiscalité.
47:33 Et on bascule tout de suite, bien évidemment, avec notre suite de programmes.
47:38 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier, ça vous concerne.
47:44 - Eh bien, rebonjour les amis, vous êtes toujours dans ce 48ème numéro
47:47 du Grand Rendez-vous de l'immobilier.
47:48 Ça vous concerne, troisième partie avec une légende du barreau français sur le plateau
47:55 qu'on aime bien voir, c'est Maître Xavier Demesoire.
47:58 - Bonjour, Sylvain.
47:58 - Comment ça va, Xavier ?
47:59 - Ça va bien, merci.
48:00 - J'ai toujours l'ami Vincent qui est préposé aux questions.
48:03 - Préposé aux questions.
48:05 - Monsieur Facebook.
48:05 - Alors voici la question.
48:07 On a des questions posées effectivement sur le groupe Facebook,
48:10 le club des proprios, Sylvain.
48:12 Le locataire de Denis de Lille lui a communiqué de fausses fiches de salaire.
48:17 Il s'en rend compte un peu tard, le bail est déjà signé, nous dit Denis.
48:20 Qu'est-ce qu'il peut faire ?
48:22 - Ouh là, c'est devenu un cas d'école.
48:25 Je ne vous cache pas que depuis le Covid, ça s'est même accentué.
48:29 - Ah oui ?
48:29 - Oui, tout à fait.
48:31 On assiste en fait, évidemment, à une offre locative qui est bien plus pauvre
48:34 que le nombre de candidats.
48:36 Donc, certains candidats pour se démarquer, notamment ceux qui n'ont pas
48:39 de garantie financière importante, s'amusent à tort de masquer,
48:44 de fabriquer de fausses fiches de salaire notamment,
48:47 pour séduire le bailleur et obtenir le bail.
48:51 Il faut savoir que c'est très grave.
48:53 Et moi, je n'ai pas plus tard qu'il y a une semaine, un client qui m'appelle,
48:56 il avait des doutes sur la solvabilité de son locataire et sur sa profession,
49:00 parce qu'il le trouvait un petit peu jeune.
49:02 Il a appelé l'employeur.
49:03 Il a appelé l'employeur qui lui a dit qu'il ne connaissait pas cette personne.
49:06 Donc, il avait produit un faux de toute pièce.
49:08 Alors, que peut faire votre auditeur et que peut faire mon client ?
49:13 Deux fondements.
49:13 Déjà, la première chose, c'est le fondement civil.
49:15 Article du Code civil, c'est l'article 1137 du Code civil.
49:18 C'est sur le dol.
49:19 Le dol, c'est quoi ?
49:20 C'est le fait de tromper volontairement, sciemment une personne.
49:24 Et sur le fondement contractuel de 1137 du Code civil,
49:27 le bailleur peut aller devant le tribunal judiciaire de Paris notamment
49:31 et solliciter la résiliation du bail pour dol et l'expulsion,
49:35 mais encore des dommages et intérêts.
49:37 On a une décision récente de la Cour d'appel de Montpellier de mars 2018
49:41 qui a ainsi condamné un locataire à une expulsion.
49:44 Bien sûr, il y a des dommages d'intérêt assez important.
49:46 Ça, c'est le premier fondement.
49:47 Vous allez me dire, le locataire, il ne risque pas grand-chose,
49:49 finalement, à risquer une petite amende et une expulsion.
49:52 - Mais l'expulsion, même en tant que telle, si on est en trêve hibernale, par exemple ?
49:55 - Eh bien voilà, il va en bénéficier, naturellement.
49:57 - Et à la limite, il bénéficie même de l'origine des squatteurs qui ont pris, etc.
50:01 Donc, il peut rester deux ans.
50:02 - Vous avez compris, effectivement.
50:03 - Il faut rester deux ans, quoi.
50:04 Il peut rester au moins une année, effectivement,
50:06 avec les délais de procédure actuels, selon les tribunaux.
50:08 Mais le deuxième fondement qui est le plus intéressant, celui-là,
50:09 et qui pourrait dissuader les éventuels candidats à la fraude,
50:14 c'est le volet pénal.
50:15 Attention, si demain vous êtes un locataire et que vous faites un faux,
50:18 exactement, c'est un faux, vous produisez un faux.
50:21 Donc, ça relève de l'article 313-1 et 441-1 du Code pénal.
50:26 Et là, ce n'est plus la même plaisanterie,
50:29 puisque c'est trois ans de prison, potentiellement, et 45 000 euros d'amende.
50:32 Il y a peu de chances d'aller en prison pour ça.
50:33 Mais en tout cas, voilà, vous pouvez quand même avoir des poursuites du procureur.
50:36 Ça peut être très sérieux.
50:38 Et il y a mieux pour démarrer dans la vie en tant que locataire.
50:40 - Est-ce que ça marche ?
50:41 - Alors, c'est à la discrétion du procureur, bien sûr, de décider de poursuivre.
50:44 - Parce qu'on a eu des cas à Radio,
50:45 au niveau des particuliers qui nous ont dit
50:47 "on a un tenté au pénal parce qu'on a eu des faux",
50:50 et on a eu une plainte qui a été classée sans suite.
50:52 - C'est un petit peu le risque, malheureusement.
50:54 C'est que les procureurs, naturellement, sont débordés de travail
50:57 et privilégient les affaires les plus importantes.
50:59 Donc vous avez tout à fait raison.
51:00 Il y a un aléa, effectivement, qui n'est pas de suite,
51:03 mais j'ai envie de dire, il faut tenter.
51:06 Naturellement, il faut tenter.
51:07 Mais voilà, aujourd'hui, votre auditeur est informé de ses droits.
51:10 Et aussi, les éventuels candidats à la fraude savent à quoi s'en tenir.
51:15 - Une question, quand même, parce que c'est quand même bien complexe d'en arriver là.
51:19 Le plus simple, c'est de prévenir.
51:21 Comment je fais pour déceler quand même une fausse...
51:26 - Est-ce qu'il y a des outils qui permettent de savoir combien de faux sous les yeux ?
51:28 - Et dans votre cas, est-ce que ça venait d'une agence ou c'est lui-même qui avait...
51:32 - Non, c'est lui qui avait reçu directement.
51:34 Alors, ce que vous dites, c'est intéressant,
51:36 parce qu'il y a une responsabilité, aujourd'hui, des intermédiaires immobiliers
51:39 de s'assurer de la solvabilité et de la véracité des faits.
51:43 Mais effectivement, aujourd'hui, je pense que les bailleurs
51:46 et les administrateurs de biens doivent être de plus en plus soucieux
51:49 de s'assurer de la conformité des documents,
51:51 multiplier les documents pour s'assurer, effectivement, des choses.
51:54 Mais il y a toujours un risque, évidemment, de tomber sur un faux.
52:00 Personne n'est à l'abri d'un faux.
52:02 - C'est très clair. On enchaîne.
52:04 Une autre question pour Xavier Demesois.
52:05 "Elisabeth habite un grand appartement à Paris, rue de Varennes."
52:09 Non, c'est pas vrai.
52:10 "Elle réfléchit à louer une chambre sur Airbnb."
52:14 Oui, ça me prend dans le sens.
52:15 "Elle réfléchit surtout à louer une chambre sur Airbnb. Est-ce que c'est possible ?"
52:20 - Une chambre de sorte que vous évoquez la rue de Varennes ou l'avenue Montaigne,
52:23 qui sont évidemment de très belles adresses parisiennes.
52:25 Vous verrez dans ma réponse que ce n'est pas anodin, ce que vous venez de dire.
52:28 En tout cas, ça peut participer à des éléments de réponse.
52:31 Donc, votre auditrice, effectivement...
52:33 Alors, on est à un an et demi des JO.
52:35 Airbnb, comme vous le savez, est extrêmement rentable.
52:39 Et de surcroît, on peut effectivement, légalement, louer sa résidence principale,
52:43 à tout le moins une chambre dans sa résidence principale.
52:46 C'est très important.
52:47 Il faut continuer d'y dormir et d'y vivre.
52:49 Mais si vous avez la chance d'avoir un bel appartement avec une belle superficie,
52:53 louez des chambres. Vous avez le droit d'en louer jusqu'à cinq.
52:56 Et vous pourrez les louer toute l'année, sans limitation de durée.
52:58 - Cinq ? - Cinq chambres.
53:00 C'est-à-dire que si vous avez un appartement avec sept chambres ou huit chambres,
53:03 le maximum, c'est cinq chambres que vous pouvez louer.
53:06 - Cinq chambres. - Au-delà, vous ne pouvez pas.
53:07 - Mais c'est quoi ? C'est de la prestation hôtelière ?
53:09 - Non. Jusqu'à cinq chambres, vous pouvez faire de la chambre chez l'habitant.
53:12 La loi nous dit que ça va jusqu'à cinq chambres.
53:14 Et quinze couchages, même, je crois.
53:16 - Oui. - Oui, quand même.
53:17 Donc, c'est une source de revenus qui n'est pas...
53:20 Qui est loin d'être...
53:22 - On est soumis aux règles de l'énuité, vous savez, dans certaines métropoles.
53:25 - Non, justement, vous n'êtes pas plafonné en chambre chez l'habitant.
53:28 - Je reste chez moi.
53:29 - En fait, les 120 jours que vous évoquez en résidence principale,
53:31 c'est quand vous décidez de partir en vacances quelque part,
53:33 vous avez un crédit de 120 jours.
53:34 - C'est ça. Je reste chez moi. - Là, vous restez chez vous, exactement.
53:36 - J'accueille jusqu'à cinq. - Vous accueillez, vous êtes chez vous.
53:38 - Je suis propriétaire occupant.
53:40 - Vous êtes propriétaire occupant, vous avez la chance d'avoir plusieurs chambres
53:43 qui sont vacantes, vous êtes retraité, par exemple,
53:45 parce que c'est pas toujours...
53:47 C'est pas quand même particulier d'avoir des gens qui dorment dans la chambre d'à côté.
53:50 Sans limite, 365 jours par an.
53:51 Chambre chez l'habitant.
53:52 - D'accord.
53:53 Nuance, tout de même, il y en a une.
53:55 Vous devez impérativement veiller, notamment,
53:59 à ce que votre copropriété ne constitue pas un obstacle.
54:01 Votre règlement de copropriété, il n'y ait pas un obstacle.
54:04 C'est pour ça que j'évoquais la rue de Varennes, une montagne.
54:07 Ce sont des belles adresses, vous avez de fortes chances d'avoir des règlements de copropriété
54:11 avec des clauses exclusivement bourgeoises,
54:13 voire des interdictions de location meublée.
54:15 Donc j'invite toujours mes clients qui m'appellent à mon cabinet
54:17 de s'assurer que le règlement de copropriété le permet.
54:20 Autre élément...
54:21 - Le règlement de copropriété peut dire à un propriétaire,
54:23 dans une très belle adresse, même si le mec a payé ça à des fortunes,
54:26 vous n'avez pas le droit de louer les chambres à l'intérieur.
54:29 - Particulièrement dans ces beaux immeubles-là,
54:32 puisque l'idée, c'est justement d'éviter qu'il y ait trop de tiers à l'immeuble
54:36 qui viennent, qui aient des va-et-vient.
54:37 Donc il y a des règlements de copropriété qui disent, voilà...
54:39 - Donc, vous, avec votre expérience,
54:41 vous êtes quasi sûr que dans ces immeubles bourgeois,
54:44 c'est certainement le cas.
54:46 - Pas forcément, il y a des règlements de copropriété
54:49 dans les immeubles très bourgeois qui ont été rédigés en 1930, 1920,
54:53 avec des clauses un petit peu farfelues, donc...
54:55 C'est ce que je dis toujours à mes clients,
54:57 et ce que je dis à chaque magistrat.
54:58 Chaque immeuble est différent, chaque règlement de copro
55:01 doit être vérifié par un avocat.
55:02 Dernier point qui me semble également important de souligner,
55:06 j'ai beaucoup de clients qui s'amusent,
55:08 dans leurs très grands appartements parisiens,
55:10 à créer des studios au sein de l'appartement,
55:12 bien cloisonnés de leur espace à eux.
55:14 - Et là, c'est différent. - Là, je dis "warning",
55:16 parce que ce n'est plus une chambre sur l'habitant,
55:18 c'est un appartement dans l'appartement.
55:20 Ça peut être qualifié par la Ville de Paris en résidence secondaire,
55:22 avec une amende de 50 000 euros.
55:24 Moralité de l'histoire, si vous ambitionnez
55:27 de faire de la chambre d'hôte,
55:28 veillez avec un avocat à vérifier que vous êtes bien dans les clous,
55:31 puisque c'est une activité extrêmement rentable
55:34 si ça fonctionne, particulièrement pendant les Jeux Olympiques,
55:36 on parle de 1 000 euros la nuit pour certaines surfaces.
55:39 Je pense que ça vaut la peine de se faire assister par un conseil juridique.
55:42 - Bravo. - Merci beaucoup, Xavier Demeuzois.
55:45 On vous retrouve sur demeuzois-avocat.com
55:48 pour trouver les bons conseils. - Merci.
55:50 - La seule chose qu'il faut faire, c'est appeler le maître Demeu.
55:53 - Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier,
55:55 Guillaume Chazoulière, Sylvain Lévy-Valancy.
55:58 - Eh bien voilà, les amis, c'est la fin.
56:02 Il faut toujours qu'il y ait une fin.
56:03 Ce 48e numéro, 48e édition du Grand Rendez-Vous de l'Immobilier,
56:07 on va se retrouver en mai prochain, exactement le 19 mai,
56:11 pour un numéro spécial où on va parler notamment d'immobilier in-up,
56:14 d'immobilier ancien, on va parler en fait de l'investissement également.
56:18 N'est-ce pas, Guillaume ?
56:21 - Oui, on se retrouve sous le mois prochain
56:23 avec un petit numéro qu'on vous réserve, qu'on affinera, chers auditeurs.
56:28 - Merci en tout cas aux équipes de Capital,
56:30 Nicolas Lamaneuvre et l'ensemble des équipes,
56:32 ainsi que l'ami Vincent, le producteur de l'émission, Théo,
56:36 les équipes techniques Radio-Imo et Capital.
56:38 On se retrouve avec beaucoup de plaisir le mois prochain.
56:41 D'ici là, prenez soin de vous.
56:43 Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier,
56:47 en partenariat avec Orpi,
56:49 1350 agences immobilières partout, rien que pour vous.
56:53 A retrouver sur les sites de Radio-Imo et Capital.
56:57 ♪ ♪ ♪