מבחן תיווך 4/12 ש'1 פתרון מכללת נדלניוז
- 12 years ago
http://www.nadlanews.co.il
לצפיה בפתרון שאלת מבחן רשם המתווכים ליחצו: הצג עורך דין פרידמן אבנר, מכללת נדלניוז,פותר את שאלות ,מבחן המתווכים, רשם המתווכים, , קורס הכנה למבחן לקבלת רישיון תיווך, מכללת נדלניוז, המרכז ללימודי תיווך נדלן, פתירת שאלות מבחן רשם המתווכים, מבחן רשם המתווכים, קבלת רישיון תיווך,באתר מכללת נדלניוז תמצאו מאגר של שאלות מבחן רשם המתווכים,כל השאלות וכל הפתרונות,כולל טיפים למבחן רשם המתווכים והסבר על ,קורס הכנה למבחן תיווך,של מכללת נדלניוז..
שאלה 1
השאלה מתייחסת לעורכת דין, שמונתה ככונסת נכסים ע"י רשם ההוצל"פ, למכירת דירה.
לאחר שהקונה רכש את הדירה הוא מגלה שקיימת רטיבות בדירה , שכונסת הנכסים לא עדכנה אותו על כך , ולכן הוא רוצה לתבוע אותה בגין אי גילוי הרטיבות תוך הסתמכות על סע' 4 לחוק הגנת הצרכן.
נשאלת השאלה מה הקשר בין כונסת נכסים רוכש דירה מיד שנייה וחוק הגנת הצרכן, כי בדרך כלל מכירת דירה מיד שנייה איננה קשורה לחוק הגנת הצרכן,
ועל כך נענה, חוק הגנת הצרכן חל על מכירה או שרות שנותן עוסק לצרכן.
ונוסיף ,האם במקרה שלפנינו כונסת הנכסים נחשבת כעוסקת, והקונה כצרכן?
התשובה היא כן ונסביר:
סעיף 1 הגדרות קובע כי עוסק הינו מי שמוכר נכס או נותן שרות דרך עיסוק, במקרה שלפנינו עורכת הדין, כונסת הנכסים מוכרת ונותנת שרות.
רוכש דירה זו דרך כונסת הנכסים, נחשב כצרכן עפ"י סעיף 1 הגדרות הקובע כי: צרכן הינו מי שקונה נכס, או מקבל שרות מעוסק במהלך עיסוקו (כמו כונסת הנכסים בשאלה זו) לשימוש שעיקרו אישי, ביתי או משפחתי.
ומשכך, במקרה זה, הקונה יכול לתבוע את כונסת הנכסים מכוח סעיף 4 לחוק הצרכן הקובע כי: עוסק חייב לגלות לצרכן כל פגם או איכות נחותה או תכונה אחרת הידועים לו, או כל פרט מהותי לגבי הנכס, שימו לב להמשך הסעיף הקובע : אולם תהיה זו הגנה לעוסק - כונסת הנכסים אם תוכיח כי הפגם, האיכות או התכונה או הפרט המהותי בנכס היו ידועים לצרכן - הקונה".
ועם הידע המקיף הזה ניגש לפתרון השאלה:
תשובה ב' לא נכונה
לכונסת הנכסים אין הגנה עפ"י דין. ניתן לתבוע כונסת נכסים בתביעה אזרחית בביהמ"ש, במקרה שהתרשלה בתפקידה.
תשובה ג'- לא נכונה
הקונה לא זקוק לאישור רשם ההוצל"פ כדי לתבוע את כונסת הננכסים.
תשובה ד' – לא נכונה
כמובן שלכונסת הנכסים יש זכות להגן על עצמה במקרה של תביעה.
תשובה א' היא הנכונה ביותר
תשובה זו יוצאת מנקודת הנחה כי הכונסת לא ידעה על הרטיבות, וכי ציינה בהצעת מכירת הדירה כי אין לה ידיעה בנושא וכי לא תישא באחריות. ומשכך כבר בהצעת מכירת הדירה הכונסת הסירה מעצמה כל אחריות לפגמים בדירה, ומעבירה בעצם את האחריות על הקונה לבדיקת הדירה , ואם הקונה התרשל ולא בדק את הפגמים ,אין הוא יכול לבוא לכונסת בכל טענה.
יש מקרים שכונס נכסים כלל לא מכיר את הדירה, אלא מסתמך על דו"ח שמאי. נדגיש כי בשמאות דירה, השמאי בודק רק את ערך הדירה, ולא נכנס לבדיקה מעמיקה. אם למשל קיימת נזילה בדירה ובעל הנכס דאג להסתיר את הרטיבות ע"י צבע או חיפוי כלשהו, אין זה מתפקידו של השמאי לבדוק פגמים נסתרים שכאלה. (שימו לב: בדיקת שמאי מקרקעין שונה מבדיקת רכב במכון לבדיקת מכוניות , שם על הבודק חלה אחריות על כל מכללי הרכב.)
להרחבה בנושא כינוס נכסים, מומלץ ללמוד את חוק ההוצל"פ ותקנות ההוצל"פ כפי שמופיע בחומר למבחן .
לצפיה בפתרון שאלת מבחן רשם המתווכים ליחצו: הצג עורך דין פרידמן אבנר, מכללת נדלניוז,פותר את שאלות ,מבחן המתווכים, רשם המתווכים, , קורס הכנה למבחן לקבלת רישיון תיווך, מכללת נדלניוז, המרכז ללימודי תיווך נדלן, פתירת שאלות מבחן רשם המתווכים, מבחן רשם המתווכים, קבלת רישיון תיווך,באתר מכללת נדלניוז תמצאו מאגר של שאלות מבחן רשם המתווכים,כל השאלות וכל הפתרונות,כולל טיפים למבחן רשם המתווכים והסבר על ,קורס הכנה למבחן תיווך,של מכללת נדלניוז..
שאלה 1
השאלה מתייחסת לעורכת דין, שמונתה ככונסת נכסים ע"י רשם ההוצל"פ, למכירת דירה.
לאחר שהקונה רכש את הדירה הוא מגלה שקיימת רטיבות בדירה , שכונסת הנכסים לא עדכנה אותו על כך , ולכן הוא רוצה לתבוע אותה בגין אי גילוי הרטיבות תוך הסתמכות על סע' 4 לחוק הגנת הצרכן.
נשאלת השאלה מה הקשר בין כונסת נכסים רוכש דירה מיד שנייה וחוק הגנת הצרכן, כי בדרך כלל מכירת דירה מיד שנייה איננה קשורה לחוק הגנת הצרכן,
ועל כך נענה, חוק הגנת הצרכן חל על מכירה או שרות שנותן עוסק לצרכן.
ונוסיף ,האם במקרה שלפנינו כונסת הנכסים נחשבת כעוסקת, והקונה כצרכן?
התשובה היא כן ונסביר:
סעיף 1 הגדרות קובע כי עוסק הינו מי שמוכר נכס או נותן שרות דרך עיסוק, במקרה שלפנינו עורכת הדין, כונסת הנכסים מוכרת ונותנת שרות.
רוכש דירה זו דרך כונסת הנכסים, נחשב כצרכן עפ"י סעיף 1 הגדרות הקובע כי: צרכן הינו מי שקונה נכס, או מקבל שרות מעוסק במהלך עיסוקו (כמו כונסת הנכסים בשאלה זו) לשימוש שעיקרו אישי, ביתי או משפחתי.
ומשכך, במקרה זה, הקונה יכול לתבוע את כונסת הנכסים מכוח סעיף 4 לחוק הצרכן הקובע כי: עוסק חייב לגלות לצרכן כל פגם או איכות נחותה או תכונה אחרת הידועים לו, או כל פרט מהותי לגבי הנכס, שימו לב להמשך הסעיף הקובע : אולם תהיה זו הגנה לעוסק - כונסת הנכסים אם תוכיח כי הפגם, האיכות או התכונה או הפרט המהותי בנכס היו ידועים לצרכן - הקונה".
ועם הידע המקיף הזה ניגש לפתרון השאלה:
תשובה ב' לא נכונה
לכונסת הנכסים אין הגנה עפ"י דין. ניתן לתבוע כונסת נכסים בתביעה אזרחית בביהמ"ש, במקרה שהתרשלה בתפקידה.
תשובה ג'- לא נכונה
הקונה לא זקוק לאישור רשם ההוצל"פ כדי לתבוע את כונסת הננכסים.
תשובה ד' – לא נכונה
כמובן שלכונסת הנכסים יש זכות להגן על עצמה במקרה של תביעה.
תשובה א' היא הנכונה ביותר
תשובה זו יוצאת מנקודת הנחה כי הכונסת לא ידעה על הרטיבות, וכי ציינה בהצעת מכירת הדירה כי אין לה ידיעה בנושא וכי לא תישא באחריות. ומשכך כבר בהצעת מכירת הדירה הכונסת הסירה מעצמה כל אחריות לפגמים בדירה, ומעבירה בעצם את האחריות על הקונה לבדיקת הדירה , ואם הקונה התרשל ולא בדק את הפגמים ,אין הוא יכול לבוא לכונסת בכל טענה.
יש מקרים שכונס נכסים כלל לא מכיר את הדירה, אלא מסתמך על דו"ח שמאי. נדגיש כי בשמאות דירה, השמאי בודק רק את ערך הדירה, ולא נכנס לבדיקה מעמיקה. אם למשל קיימת נזילה בדירה ובעל הנכס דאג להסתיר את הרטיבות ע"י צבע או חיפוי כלשהו, אין זה מתפקידו של השמאי לבדוק פגמים נסתרים שכאלה. (שימו לב: בדיקת שמאי מקרקעין שונה מבדיקת רכב במכון לבדיקת מכוניות , שם על הבודק חלה אחריות על כל מכללי הרכב.)
להרחבה בנושא כינוס נכסים, מומלץ ללמוד את חוק ההוצל"פ ותקנות ההוצל"פ כפי שמופיע בחומר למבחן .