Antonio de la Fuente, experto de la consultora Colliers en España, habla en 'Cara a cara con Gabi Sanz' sobre la crisis en materia de vivienda que atraviesa nuestro país.
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00:00¿Qué tal una semana más en este cara a cara de Dos Populi, en el que les queremos
00:09llevar a sus televisores, a sus Iphone, a sus teléfonos móviles, a sus pantallas,
00:15toda la actualidad o por lo menos lo más granado de la actualidad de la semana?
00:19Una semana cargada, electrizada en lo político, con ese fiscal general que ha sido imputado
00:24por el Tribunal Supremo, pero en el que han pasado otras muchas cosas, particularmente
00:28un debate no tan soterrado, porque está aflorando mucho en los grandes medios de
00:32comunicación, sobre la vivienda.
00:34La semana pasada hubo una manifestación, sobre todo en las grandes ciudades, Madrid,
00:39Barcelona y otras, no por casualidad ahí, sino porque son las zonas más tensionadas
00:43para alquiler, para compra de vivienda, los precios están por las nubes, en algunos casos
00:48a la altura de grandes capitales europeas como París, como Londres, como Nueva York,
00:53en fin, es un problema en un país, España, que tiene unos salarios de miseria, dicen
00:57algunos, o por lo menos que no nos llega para vivir, dedicando a la renta, ya sea en alquiler
01:04o ya sea a la hipoteca, en el caso de compra de vivienda, hasta un 60 y un 70% de lo que
01:11ingresamos mensualmente, eso es una locura y eso hay que ponerle coto, parece que el
01:17gobierno y la oposición y el parlamento se están poniendo manos a la obra, pero eso
01:21no es suficiente para muchos chicos jóvenes que están viviéndolo como un auténtico
01:26drama personal, porque no se puede ni siquiera independizar. Para hablar de todo ello hemos
01:30traído a alguien que ustedes conocen bien, porque ya ha estado en esta casa, es responsable
01:36de vivienda residencial de la consultora inmobiliaria de Colliers, Antonio de la Fuente, encantado
01:40de tenerle con nosotros. Muchas gracias, Gabriel. Bueno, ha pasado un año y poco, 14 meses,
01:4615 desde la aprobación de la ley de vivienda y seguimos con problemas. No sé si se han
01:51solucionado algunos, pero los que hay han evolucionado en toda su magnitud. Me gustaría
01:55que en minuto y medio, o lo que usted crea conveniente, pero no mucho, nos diga exactamente
02:00qué pasa en este país con la vivienda. Bueno, el problema de la vivienda es un problema,
02:04primero que es un drama, ¿vale?, no debemos negar la realidad y esto es un problema que
02:07afecta a todo el mundo, o a casi todo el mundo, pero no es un problema que esté exclusivamente
02:12en España, es un problema que ocurre prácticamente en todo el mundo industrializado. Son muchos
02:18los factores que confluyen para crear este problema, pero el principal, y el que podemos
02:24tener como en primer lugar, es que es un problema de desequilibrio entre oferta y demanda. Todos,
02:29o prácticamente todos, queremos vivir en las grandes ciudades, ¿por qué?, porque queremos
02:35vivir cerca de donde hay oportunidades profesionales y oportunidades personales. El gobierno es
02:40el centro de las grandes ciudades, para ser exactos. Claro, cuanto más céntrico mejor,
02:44y desde hace años, por temas demográficos, cada vez en núcleos de convivencia, más
02:49pequeños, y eso al final lo que está provocando es una demanda creciente e imparable de viviendas
02:55en el núcleo de las ciudades que crean crecimiento, que son las que atraen población. Eso está
02:58bien, está mal, eso es lo que es, pero es inevitable y va a seguir ocurriendo. Entonces,
03:03ciudades como Madrid, como Málaga, como Valencia, reciben todos los años decenas de miles de
03:07personas que se mudan de otras partes de España a vivir ahí, y eso presiona, alalza
03:12un mercado de vivienda que es finito. Entonces, en la medida que eso va a seguir ocurriendo,
03:18pues es un problema grave. Ese es el principal problema. Luego hay otros derivados del incremento
03:24del coste de construcción. Desde el año 2008 se han aprobado tres modificaciones del
03:28Código Técnico de la Edificación, que es la norma que regula cómo se tiene que edificar
03:34en este país para adecuarlo a los estándares y niveles de construcción actual. Eso ha
03:40hecho que el coste de construcción, cuanto antes era X, ahora es 2X, y no es una cifra
03:44al azar, es que se ha multiplicado por dos el coste de construcción. Sin embargo, los
03:47salarios de los españoles desde el año 2008 hasta ahora, en términos reales descontado
03:54de la inflación, no se ha movido prácticamente nada. Hay una pérdida de poder adquisitivo
03:57alarmante. Así es, con lo cual eso genera un problema. Vamos por partes, porque el asunto
04:03de la vivienda es complejo. Está por una parte la compra, el que puede comprar, y está
04:07por otra parte el alquiler. Vamos a empezar con la compra. La pregunta es obligada. ¿Qué
04:11tiene que ver esta crisis con la crisis de 2008, en cuanto a compra? No se parece en
04:17nada. Lo que vivimos en el año 2008 fue una burbuja de deuda a nivel mundial, que en otros
04:23países afectó desde el punto de vista de crisis subprime, que a todos nos sonarán,
04:26de hace 15-16 años, y en España nos afectó con el problema de las cajas de ahorro, que
04:31por motivos políticos querían crecer y, como había mucha liquidez en el mercado,
04:35tenían capacidad de dar financiación al sector más intensivo en capital que tenemos,
04:40que es el inmobiliario. Eso provocó un crecimiento de los precios por una burbuja, como ha ocurrido
04:45otras veces en la historia, como pueden ser los tulipanes en el caso de Landa, o muchos
04:49ejemplos. Pero ahora lo que tenemos es una situación completamente diferente. Tenemos
04:53una demanda insatisfecha que no consigue encontrar un alojamiento, frente a una oferta finita
05:00de pisos en las zonas más interesantes para el desarrollo personal y profesional de las
05:06personas. Evidentemente los pisos no son caros en todos los sitios. Siempre conocemos el
05:10ejemplo de una ciudad, en un pueblo, en una provincia, que son pisos baratos, pero el
05:15problema es que la gente ahí no quiere vivir, porque no tiene oportunidades profesionales.
05:19La gente quiere vivir cerca de donde vive, de donde se desarrolla, de donde van sus hijos
05:23al colegio y a la universidad. O sea que, como diría el clásico, no les quitan todo
05:28de las manos, como decía el vendedor clásico del mercadillo. Es decir, hay zonas donde
05:33no se venden pisos. Bueno, hay zonas que se están despoblando en España. Todos identificamos
05:39las mesetas, Castillas, una parte de Aragón, el norte de España, donde hay una migración
05:46de población de forma constante durante los últimos años a estos polos de atracción,
05:50que estoy hablando de Madrid, pero no solo Madrid. Madrid quizá atrae entre 70 y 80
05:54mil personas todos los años, pero Valencia atrae 20 mil, Málaga atrae 15 mil, cada uno
05:58en su zona. ¿Barcelona? Barcelona también atrae, no tengo las cifras ahora mismo en
06:01la caza, pero también atrae. Y eso lo que provoca es que en las zonas donde empieza
06:07a haber despoblación, pues claro, las viviendas se venden a lo que se pueda. Pero el problema
06:11está aquí, en las ciudades que crecen, que crean trabajo, que crean dinamismo económico,
06:17que tienen las mejores oportunidades profesionales y donde es lógico que la gente quiera vender
06:20y vivir, y eso no lo vamos a poder evitar. Eso es así y va a seguir ocurriendo. Entonces,
06:26ante esa situación, hay dos formas de atajar el problema. En mi opinión, una cortoplacista,
06:30es decir, mira, vamos a controlar los precios de las viviendas que hay, pero, señores,
06:34que podemos pensar que vamos a eliminar, por ejemplo, en el caso de Madrid, las viviendas
06:38turísticas que son 15 mil, que es respetable, yo estoy de acuerdo que a lo mejor se pueden
06:41eliminar y yo creo que ayudará al mercado, pero es que estamos hablando de 70 mil personas
06:46que vienen todos los años que tienen que vivir en algún sitio. Dicen, pues que no
06:50venga nadie. Claro, pero pensemos que en Madrid, por ejemplo, nadie es gato, nadie es tercera
06:54generación. Entonces, decir que no venga nadie cuando tú ya vives aquí, pues es injusto
06:58y segundo, no se puede poner por casa el campo. Ahora hablamos de la que quería seguir un
07:01rato más con la compra. La bajada del Uribor, ¿cómo está influyendo? Pues mira, la situación
07:08en España es una situación problemática por un problema entre oferta y demanda y no
07:13es una burbuja y, de hecho, en los dos últimos años desde la agresión a Ucrania, que subieron
07:19los tipos de interés en todos los países de la OCDE, prácticamente en todos ha habido
07:23un descenso del valor de los activos inmobiliarios por la subida de los tipos de interés que
07:29lleva aparejada la subida de los bonos del Estado. Eso ha ocurrido en todos los países,
07:36en todos los segmentos, incluido en España, salvo en el segmento inmobiliario. ¿Por qué?
07:41Por el gran déficit que comentaba que existe en este país. En España se crean más de
07:47150.000 y 200.000 familias todos los años y se crean exclusivamente 90.000, 90-95.000
07:55viviendas de obra nueva al año. 90.000 viviendas 15 años después o 18 años después de que
08:02en 2006 se crearan 600.000. Eso es el ejemplo de una burbuja que teníamos, pero es incremento
08:07de precios por una burbuja desmesurada por una exuberancia irracional de un momento a
08:12nivel mundial con una deuda exagerada. En España tuvimos el problema, como comento,
08:17de las cajas de ahorro y en otros países tuvieron otros. Y bien que lo pagamos. Y bien
08:21que lo pagamos. Y somos conscientes de que la situación actual, en parte del mercado,
08:27del mercado bancario, etc., deriva de esa situación puntual. Pero la situación, como digo,
08:33en estos momentos no tiene nada que ver. Es un problema de falta de oferta y tenemos que ser
08:37conscientes de que, siendo gravísimo el problema y con los plazos que supone que
08:42lleva poner una vivienda hasta que se termina el mercado, no deberíamos esperar ni un minuto
08:50más para intentar aumentar la oferta lo máximo posible y poner el máximo esfuerzo en construir
08:54y desarrollar cuantas viviendas sean posibles. ¿Vivienda de promoción libre o también de
09:00promoción pública o de protección oficial? Ahí demanda para prácticamente todo. Cada
09:07vez que hablo con nuestros clientes promotores nos dicen que su principal problema no es que
09:10vendan poco o que vendan mucho. Su principal problema es encontrar suelo finalista disponible
09:16para levantar viviendas. Y siempre que hablo esto con mis conocidos me dicen, no, pero en tal
09:20sitio hay una parcela. Sí, siempre hay excepciones. Siempre hay un pueblo donde queda un montón de
09:25suelo, pero la realidad es que en las ciudades donde crece la población y donde se necesita
09:29desarrollar vivienda, pues falta con carter general suelo. Para compra, hablo de compra,
09:36no de alquiler. ¿Cuántas faltan? ¿Se crean 90.000 al año? ¿Cuántas faltan? Pues se están creando
09:40unos 150.000 y 200.000 familias todos los años, pues podemos pensar ese gap, esa gente. ¿60.000,
09:4670.000 más? O incluso más. Tenemos un problema de producción, que es otro de los problemas por
09:53los cuales no se hacen más viviendas. Es que la capacidad productiva de este sector es la que es,
09:59no se podría duplicar. Por eso cuando hay gente que comenta, pues vamos a hacer cientos de miles
10:04de viviendas, pues a los expertos del sector nos llama la atención porque... ¿Cómo? Se preguntan
10:09cómo. Cómo, cómo. Es muy complicado, ¿no? Y sobre todo que, como decía antes, este es un
10:15sector muy intensivo en capital. Requiere, pues mira, hacer 100.000, 150.000 viviendas, igual
10:23supone tanto presupuesto como todo el que se destina a desempleados en este país durante un
10:29año, 20, 25.000 millones de euros. Y con el agravante de que esa casa no está construida
10:35hasta dos o tres años después. Es decir, que estamos hablando de un problema ahora pero que
10:39no se va a solucionar, por bien que nos vaya, antes de tres o cuatro años, ¿no? No, la realidad es que
10:45este problema no se va a solucionar en tres o cuatro años. Este problema... Depende del estudio que
10:50consideres, en este país hacen falta entre un millón o un millón y medio de viviendas en los
10:56próximos años. Viviendas que se destinarán al alquiler y para venta. Si estamos hablando que
11:01tenemos una capacidad productiva de 90.000 viviendas al año, 90.000-100.000, pues en el mejor de los
11:05casos, si todas estas viviendas las dedicáramos para este fin, pues tardaríamos más de una
11:09década. Entonces, estamos hablando de un proceso muy lento, muy grave y que no podemos perder ni
11:14un minuto en poner manos a la obra. Hay tan poco suelo disponible y es tan poca la capacidad que
11:22tienen los promotores de seguir comprando suelo para desarrollar nuevas viviendas que existe una
11:26competencia feroz, entonces, por el poco suelo disponible, con lo cual los precios suben muy
11:30rápido. Yo lo comentaba con un experto del sector, la diferencia entre un suelo que no tenga ningún
11:37valor y uno que sea listo para desarrollarse urbanísticamente, la diferencia es un trámite
11:43urbanístico, pero el problema es que los trámites urbanísticos a veces tardan dos décadas, dos
11:48décadas y media y eso es incompatible con las necesidades imperiosas y urgentes que tiene la
11:54sociedad en este momento. Estamos con Antonio de la Fuente, que es responsable de vivienda
11:58residencial de la consultora inmobiliaria Coler. Hemos hablado hasta ahora, en este rato, en esta
12:03mitad de programa, de venta. Vamos a hablar ahora de alquiler y vamos a empezar por esa frase que
12:08dijo el presidente del gobierno, Pedro Sánchez, en la campaña de hace un año en las autonómicas
12:12municipales, de que iba a crear 150.000 viviendas públicas para favorecer al alquiler social,
12:17de las cuales no hemos visto ni una, yo creo. Bueno, los que conocemos las cifras del sector,
12:21sabíamos que era una promesa que era imposible cumplirla. Se hacen unas 90-100.000 viviendas
12:28al año, pero de esas, solo 10.000 son viviendas protegidas, viviendas con algún tipo de protección.
12:34Pensar que se iban a hacer 150.000, es decir, 15 veces más, pues es complicado. Y aparte, que
12:40debemos reflexionar, es decir, ¿qué es eso que el gobierno va a hacer? ¿Es decir, el gobierno va a
12:44montar una promotora y las va a hacer ellos? Porque la mayor promotora de este país produce 3.000,
12:48entonces, ¿qué vas a hacer? ¿Una promotora que haga 50 veces lo que la mayor promotora en este
12:54país? No. Lo que el gobierno debe crear, a mi juicio, es las condiciones socioeconómicas y el
12:59marco regulatorio que permita a un tercero hacerlos, porque no vamos a tener, entiendo, una promotora
13:05que haga 150.000 viviendas. No ocurre en ningún país del mundo y entiendo que sería inviable.
13:10Entonces, la labor del gobierno y la labor de los legisladores es crear ese marco para que terceros
13:16desarrollen esas viviendas que puedan disfrutar los particulares. Cuando escucha a la ministra
13:22de Vivienda, Isabel Rodríguez, decir eso, que queda muy bien para los telediarios, de que los
13:27arrendadores tienen que tener solidaridad con los inquilinos, claro, los arrendadores también tienen
13:34unos gastos, ¿no? El IBI, en fin, la escalera, toda la serie de gastos en ellos, seguros, etcétera. ¿Qué piensa al respecto?
13:41Yo, o sea, pedir a los propietarios, muchos de ellos pequeños propietarios, propietarios de un
13:48piso que son los ahorros de toda su vida o no, pero pedirles que asuman ellos la responsabilidad
13:57que le corresponde a las administraciones públicas, pues es, en primer lugar, injusto y, en segundo
14:02lugar, creo que no vale para nada. Al final estás hablando con particulares que buscan su beneficio,
14:07tienen gastos, tienen hipotecas y tienen que, que ese ahorro acumulado en forma de vivienda lo
14:12utilizan para algo. Se está hablando últimamente de rentistas, como si aquí todo el mundo que tuviera
14:18un piso fuera o el duque de Alba o el dueño de Blackstone. Las últimas cifras oficiales hablan
14:24de que hay en España 3,6 millones de viviendas en alquiler, de las cuales los llamados fondos
14:29buitre, que se llama en términos proyectivos, tienen sólo medio millón, es decir, hay otros tres millones y
14:34pico que pertenecen al pequeño ahorrador, por decirlo de forma gráfica, a la señora anciana
14:38que complementa su pensión con el alquiler del piso que le dejó su marido o de los ahorros de
14:44toda una vida. Quiero decir con esto, el problema es difícil de enfocar y enfocarlo desde el
14:51choque entre inquilino y arrendador es complicado. Intentar que tres millones de personas o tres
14:57millones y los propietarios de tres millones y medio de viviendas de forma unánime, unívoca,
15:03decida, pues yo creo que es pedir un canto al viento, que no suban los precios. Yo creo
15:09que la responsabilidad de la administración pública está en poner los medios para que haya
15:13más viviendas. Insisto, la demanda es tan alta que centrarnos en las viviendas que actualmente
15:19existen y no centrarnos en las que estamos dejando de construir y en las que vamos a
15:26necesitar construir para satisfacer esta demanda imparable en los principales núcleos que atraen
15:32población es que es una visión muy cortoplacista y yo lo he discutido con amigos, con compañeros,
15:38pues que no vivan ahí, que vivan en otro sitio, pero que es imposible. Tú dile a una persona que
15:43no vaya a trabajar donde mejor ofertas económicas le ofrecen, donde mejor que no vayan sus hijos
15:48a estudiar en las mejores universidades que consideran y que renuncie a eso y que se vaya
15:52a vivir a un monasterio. Como es imposible, pues vamos a trabajar para poner medidas que lo
15:59palíen porque solucionarlo va a ser muy complicado en el corto plazo. Los partidarios de topar los
16:04alquileres, básicamente la izquierda, pero no sólo la izquierda, dicen que por ejemplo en Berlín ha
16:08funcionado. ¿Esto es verdad o no? Yo creo que en Berlín no ha funcionado. Lo que ha ocurrido en Berlín es
16:13que se ha creado un parque de viviendas en muchas partes obsoleto, con falta de inversión, con unos
16:19problemas de acceso tremendos y el parque en general se ha quedado muy obsoleto. De hecho en
16:26Francia, por ejemplo, acaban de dar marcha atrás con la medida que habían tomado. No hay casi
16:33ningún sitio en el mundo donde la intervención de rentas haya tenido sentido
16:41y un resultado positivo para la sociedad en su conjunto. Para los que ya están alquilados es
16:45estupendo. Pero no pensemos sólo en los que están alquilados, pensemos en la gente que viene y que
16:50tiene que alquilar. Es decir, si tú estás en tu piso y no te lo suben, estás estupendo, pero
16:55vamos a pensar en los que vienen, porque esa gente va a seguir viniendo. Lo que está diciendo Antonio
16:59de la Fuente, asesor de residencial, responsable de residencial de la consultora de inmobiliaria de
17:05Colliers, es que para quien esté ya alquilado, topar el alquiler puede ser rentable en la medida
17:11en que su casero no lo va a poder subir más de x. Pero para quien todavía no tiene la vivienda
17:16en alquiler y ve que la oferta del mercado baja o se estrangula porque los caseros quieren antes
17:23revisar las cuentas, pues es mucho peor. Es básicamente esta la historia. Es básicamente eso. Es una
17:28medida cortoplacista que tiene un efecto para unos pocos, pero que para el conjunto de la
17:32sociedad es muy negativo. Se reduce la oferta de viviendas en alquiler, se reduce la inversión,
17:38insisto, de gente, de inversores que sustituyen o complementan la labor del Estado creando nuevas
17:45viviendas en alquiler o nuevas viviendas para venta y eso en su conjunto es perjudicial para la sociedad.
17:51¿Qué le parece el bono joven, el bono social joven, para alquileres, 200 millones que ha invertido
17:57el Consejo de Ministros, se acaba de anunciar esta misma semana, el martes, con ayudas para los
18:04jóvenes que alquilan viviendas cuando seas single, en solitario, de 600 euros o menos de alquiler y
18:11si alquilas habitación de 300 euros o menos de ese alquiler? ¿Qué le parece? Pues quiero pensar que es
18:16una medida bien intencionada pero que no va a tener ningún efecto para partir del problema.
18:20Es echar gasolina a la hoguera. ¿Por qué? Pues porque en un mercado como el actual donde no hay
18:25viviendas, dar subvención a la gente para que pague los alquileres lo que va a provocar es que
18:30los precios suban porque ese dinero, por desgracia, va a ir a las manos de los propietarios de las
18:36viviendas. O sea, con esos 200 millones de euros se podrían hacer 1.500 viviendas en alquiler.
18:41¿Vale? Son muchas, son pocas. Bueno, 1.500 viviendas más que se podrían sumar a un parque público de
18:47viviendas muy muy reducido. Entonces yo creo que evidentemente es más sencillo aprobar por
18:53el decreto o de golpe una subvención de 200 millones de euros pero la realidad de cómo se
19:01ataja al problema no está ahí. Antes, hablando de ventas, se me ha quedado una cosa en el tintero pero no
19:07quiero acabar la entrevista que está siendo interesantísima con Antonio de la Fuente sin
19:11preguntarle. ¿Cómo está tensionando de más en las zonas ya tensionadas? Estoy pensando en Madrid,
19:16Barcelona, Málaga, la llegada de capital extranjero. Estoy pensando en el barrio Salamanca. Bueno,
19:21sobre todo de compradores extranjeros. Pues en determinados barrios está tensionándolo bastante
19:28y está expulsando a los, bueno, a los inquilinos o a los propietarios originales. Este capital
19:36extranjero muchas veces demanda cosas, productos, calidades que no estaban disponibles en la ciudad
19:42y está regenerando el tejido urbano en estas zonas pero evidentemente está generando un efecto de
19:48expulsión. Pero es mucho más importante no esos cientos de latinoamericanos o extranjeros que vienen
19:56a vivir al centro de las ciudades sino los decenas de miles que vienen todos los años a vivir a esa
20:03ciudad porque les ofrece oportunidades de trabajo y oportunidades de formación y oportunidades de
20:08desarrollo personal. Eso realmente es lo relevante. Antonio de la Fuente ha sido un verdadero
20:14profesor. Estaría una hora, hora y pico más hablando con él de este problema tan acuciante y tan
20:19terrible para muchas personas. Pero el tiempo en televisión es el que es. Muchísimas gracias por
20:24venir y le seguiremos en contacto porque esto no va a acabar pasado mañana. No, por desgracia.
20:30Muchísimas gracias a vosotros y lo que necesitéis. Y a todos ustedes, pues nada, en placerles a la
20:35semana próxima. En algún otro elemento de juicio de esta semana que viene, en la que habrá mucho,
20:41pues me imagino mucho lío con el fiscal general. Estoy improvisando. Habrá mucho lío también con
20:47algo del tema de Cataluña. Se avecina ya un congreso movido en el PSOE, el 41 congreso,
20:52que es a finales de noviembre. Y me imagino que de todo ello habrá algún elemento que entresacar.
20:57Hasta entonces.