Estallaron los conflictos en los edificios: crece la morosidad en el pago de las expensas
Estuvo en nuestros estudios Ayelen Farias, especialista en consumo y habló con Sofia Monachelli y Leo Arias sobre esta temática que preocupa a muchos propietarios e inquilinos.
A los 3 meses de morosidad, el consorcio ya está capacitado para embargar. En otros casos extremos, hasta se puede realizar el remate del departamento.
A los 3 meses de morosidad, el consorcio ya está capacitado para embargar. En otros casos extremos, hasta se puede realizar el remate del departamento.
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00:00Con las cosas que uno va dejando de pagar,
00:02con las cosas que uno se va endeudando,
00:04que se va dando de baja,
00:05¿qué es lo que va a pasar con la cantidad de endeudados
00:08que hay en las expensas?
00:10Algo que fueron aumentando y fueron creciendo.
00:13En este tiempo que uno va dejando de pagar
00:15por la crisis económica,
00:16estamos con Ayelen Farías, ella es especialista en consumo.
00:19Ayelen, muchas gracias por estar.
00:22Hola, ¿cómo están?
00:24Sí, la verdad que esto es un tema
00:27que genera muchísimos conflictos,
00:30porque se pueden iniciar juicios ejecutivos,
00:35embargos, hasta el remate del departamento.
00:40A ver, espera, Ayelen, porque me preocupa,
00:42porque hay muchos del otro lado que están endeudados
00:44con las expensas.
00:45Y ya te demorás dos meses y ya el consorcio suele mandarte
00:48la famosa advertencia de la posible carta documento.
00:51¿En qué momento puede pasar eso?
00:53¿Cuándo hay que prestar atención y que ocuparse y preocuparse?
00:57En realidad lo determina el reglamento,
01:00casi siempre son tres meses de deuda
01:02y ya se puede iniciar el juicio ejecutivo.
01:05No es obligatorio intimar mediante carta documento,
01:09esto es importante saberlo porque hay inquilinos
01:12o propietarios que no les llega la carta documento
01:14y creen que no va a pasar nada,
01:16y después se encuentran con el inmueble embargado.
01:21También lo que tienen estos juicios ejecutivos
01:23que son juicios sumarísimos, plazos de cinco días.
01:27Una vez que a mí como inquilino, como propietario,
01:30me llega el mandamiento de intimación de pago,
01:34tengo cinco días para pagar o poner excepciones.
01:38Para ir investigándolo.
01:39Claro, si yo en esos cinco días no me presento en la causa
01:44o no intento una negociación con el consorcio,
01:48se dicta sentencia y se avanza con las subastas.
01:51Son procesos muy cortos porque por ahí la gente está acostumbrada
01:55a que los juicios duran tres o cuatro años,
01:58pero en este caso de las expensas hay que tener mucho cuidado
02:02porque los plazos son cortos
02:04y en un año podemos tener el departamento embargado.
02:08Ahora, perdón, ¿qué pasa en los casos en que, por ejemplo,
02:12yo soy propietario, alquilo un departamento
02:16y el inquilino, que es quien paga habitualmente las expensas,
02:21no las paga?
02:23Bueno, ahí es un tema porque legalmente el obligado al pago
02:27de las expensas o estos juicios ejecutivos
02:30se realizan contra el propietario.
02:33Después el propietario, una vez que lamentablemente
02:36no le va a quedar otra que abonar las expensas
02:39porque se le van a generar intereses,
02:41el propietario lo que puede hacer es iniciar un juicio
02:44contra el inquilino por incumplimiento contractual,
02:48porque cuando uno firma un contrato de locación
02:51también se obliga al pago de las expensas ordinarias.
02:55Tamara, no está en la mic, no está en la mic.
03:02Pero con respecto a lo que decía Jorge,
03:04¿la garantía no responde ante la falta de pago de un inquilino,
03:07por ejemplo, de las expensas?
03:09Porque por algo uno pone un garante, ¿no?
03:11No, pero ante el pago de expensas no.
03:14Solo del alquiler es.
03:15Solo del alquiler, exactamente.
03:17Es un dato, yo no lo sabía tampoco.
03:19Sí, realmente es un tema para los propietarios
03:23porque muchas veces no tienen manera de saber
03:26si los inquilinos van a pagar las expensas.
03:29Y tienen dos problemas,
03:30porque afrontan un juicio ejecutivo por expensas
03:35y además tienen que iniciar otro juicio contra el inquilino
03:38para poder recuperar ese dinero de las expensas.
03:42¿Hay un promedio de cuánto están las expensas?
03:44Porque los números son, hay desde medio millón de pesos
03:48hasta no sé, 90.000, 100.000 como el mínimo.
03:50Son cifras altísimas.
03:53¿Hay un promedio más o menos de cuánto están hoy las expensas?
03:56No, la verdad que no hay un promedio,
03:58depende de los servicios que brinda el consorcio.
04:02Pero no hay un precio establecido.
04:05La mayoría ya superan los 150.000 pesos en el juicio.
04:11Claro, lo que hay también, lamentablemente,
04:15yo les digo, vivo en Caballito,
04:17en mi cuadra dos porteros perdieron el trabajo.
04:21En una cuadra, dos porteros que no tenían vivienda,
04:25sino que iban de 8 a 7, está bien, yo les digo lo que pasa.
04:29La realidad, claro.
04:31La realidad es eso, atención porque los porteros
04:35encarecen muchísimo las expensas.
04:38Le pregunto al especialista igual.
04:39Hay un tema laboral ahí que puede llegar a tener
04:43una conflictividad a futuro si contratan una empresa
04:47creyendo que les va a dar una solución en vez de un portero,
04:50pero ¿cambia mucho el número entre con portero, sin portero?
04:54Muchísimo.
04:55Por lo general tercerizan la empresa de limpieza,
04:59pero bueno, también tiene determinadas limitaciones,
05:02porque las personas que viven ahí se encuentran
05:07con que no hay un encargado del edificio
05:09y que no puede solucionar un montón de cuestiones.
05:12La realidad es que sale un poco más económico,
05:17pero no garantiza, por ejemplo, que si esa persona
05:20que está haciendo limpieza en el edificio
05:22tiene un accidente laboral, el consorcio,
05:25de hecho hay jurisprudencia laboral de que el consorcio
05:30es responsable por estas personas,
05:32por más de que se haya tercerizado el servicio.
05:34Está mal lo que digo, pero hay muchos edificios
05:36que tienen una misma, como es buena entre comillas,
05:39una misma encargada en diferentes edificios.
05:41La mujer está facturada hace tres horas en uno, tres en otro,
05:44y así, según ellos, genera más dinero y menos expensa,
05:48porque la mujer factura más, que es un desastre lo que estoy diciendo,
05:51pero es lo que está pasando.
05:52Yo vivo en una zona que es de muchos edificios
05:55y no hay un portero, son todas empresas tercerizadas
05:58o una misma encargada en diferentes edificios.
06:00Algo que quería preguntar es cuando vos no tenés
06:02toda la plata para pagar, supongamos debés 200.000 pesos,
06:05y decís, bueno, al menos voy a intentar poner algo,
06:08tengo 50.000, ¿puedo transferir esa cuenta al consorcio 50.000?
06:13¿Gano algo? ¿Me quedo con la plata? ¿Qué hago?
06:16El tema es que cuando se paga cuenta se generan intereses
06:21sobre el saldo que queda pendiente.
06:24Entonces muchas veces los propietarios o los inquilinos
06:27creen que pagando lo que tienen evitan que se genere un adeudo
06:31o que se generen intereses y traen estos conflictos.
06:34Nosotros lo que recomendamos es por ahí intentar un convenio
06:39de refinanciación de deuda, no sé, debo 500.000 pesos de expensa,
06:44intentar llegar a un acuerdo y poder pagarla en cuotas.
06:49Ahora, no sé si vos lo viste también algo que pasa,
06:52que se arma como una pelota porque yo tengo un caso cercano,
06:57un edificio importante con muchos departamentos
07:01y 30% no está pagando.
07:05¿Qué pasa? De alguna manera se le recarga a los que pagan
07:11porque hay cosas que hay que arreglar,
07:13porque hay cosas que hay que cumplir,
07:14entonces se arma una pelota porque aquel que podía pagar
07:18una expensa normal cuando se la recargan
07:20porque hay otros que no pagan, tampoco la puede pagar toda.
07:24Bueno, sí, en eso hay como un vacío legal, ¿no?
07:27Se dispensa con la gente que paga y que cumple con las expensas
07:32y también el consorcio funciona como una persona jurídica
07:37donde tiene sus obligaciones, tiene sus deudas
07:40y debe abonarlas, por ejemplo, debe pagar todos los meses
07:43el sueldo del encargado o de las personas que trabajen
07:46en el edificio y la realidad es que genera esto,
07:49que las personas que pagan en el edificio terminan abonando
07:55las expensas por las deudas que se generan
07:57y que tiene que afrontar el consorcio para pagarlas.
08:01Claro, eso de alguna manera tendría que ser, no sé,
08:04en la reunión del consorcio, en el reglamento,
08:06decir que cuando esa otra persona se la intime y regularice
08:11se le devuelve el dinero a las personas que pagaron de más,
08:14no sé, alguna solución.
08:16Sí, pero hoy en día no está dispuesto ni siquiera
08:19en la ley de propiedad horizontal ni en el Código Civil,
08:23la realidad es que hay un vacío respecto a esa situación.
08:28Perfecto, bueno, ya no te agradecemos la visita,
08:30sin dudas, el tema de las expensas,
08:32un tema que lo vuelve loco a todos.
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