Succession : pourquoi nous impose-t-on une vente par licitation ?
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00:00 - Ça vous concerne.
00:07 - Bonjour les amis, nous sommes de retour sur le plateau pour "Ça
00:10 vous concerne". La première partie, je vous rappelle que "Ça vous
00:12 concerne", c'est une séquence que nous vous proposons chaque mois.
00:16 Les experts répondent à vos questions.
00:17 Ces questions, c'est vous qui les posez sur le club Facebook
00:20 des Proprios, géré par nos amis de Capital.
00:23 Et c'est toujours l'ami Vincent qui s'y colle.
00:25 Comment ça va Vincent ?
00:26 - Ça va très bien.
00:27 - Bonne année.
00:28 - Bonne année.
00:29 - Ça va bien.
00:30 - Il est toujours aussi beau.
00:31 - Merci.
00:32 - On a la star des notaires sur le plateau.
00:36 - Nathalie Cousigou-Siuas qui est avec nous.
00:39 Bonjour Nathalie.
00:40 - Bonjour, quel chargement tard.
00:41 - Et bonne année.
00:44 - Bonne année à tous.
00:45 - On est très heureux de démarrer l'année avec vous.
00:47 Et on a une première question Vincent, qui nous vient de Rouen.
00:51 Jean-Pierre de Rouen pour vous, Nathalie, très belle ville.
00:54 Jean-Pierre nous parle de sa belle-mère qui vit dans une maison dont
00:57 elle a l'usufruit.
00:59 Elle a souhaité vendre la maison, mais sur les cinq enfants qui ont
01:02 la nue propriété, deux sont opposés à cette vente.
01:06 Elle va donc être vendue par licitation.
01:09 Qu'est-ce que ça veut dire la licitation ?
01:11 Et que va récupérer sa belle-mère à Jean-Pierre après cette vente ?
01:15 C'est la question.
01:16 Ce sont les questions.
01:17 - Excellente question de Jean-Pierre.
01:19 Alors la licitation, il y a deux exceptions.
01:21 Soit quand vous rachetez des droits à un indivisaire.
01:25 Mais là, la licitation dont parle notre auditeur, en fait, c'est malheureux.
01:28 Une vente aux enchères, c'est-à-dire par voie judiciaire.
01:31 C'est-à-dire qu'effectivement, comme il y a eu une opposition entre
01:35 tous les enfants qui sont nus propriétaires, eh bien, il a fallu
01:39 que ceux-ci, avec l'accord de la belle-mère, demandent la vente,
01:43 la cessation d'indivision.
01:44 Et malheureusement, ça se fait là aux enchères.
01:47 C'est-à-dire que ce sera une vente aux enchères publiques.
01:49 Cela dit, ce qu'il faut savoir, c'est que les nus propriétaires
01:53 en droit ne peuvent jamais obliger l'usufruitier à vendre la pleine
01:58 propriété.
01:59 Donc ça, c'est déjà une sécurité pour l'usufruitier.
02:01 Là, c'était différent.
02:02 L'usufruitière, la belle-mère qui occupait les lieux,
02:05 elle était d'accord pour vendre.
02:06 Sauf qu'il y avait l'un des nus propriétaires qui s'opposait.
02:09 Donc effectivement, c'est le tribunal qui a réglé cette situation.
02:13 Il ne peut pas faire autrement que demander la vente aux enchères.
02:16 Sauf que pour nos chers amis, le problème n'est malheureusement
02:19 pas fini après la vente aux enchères, à supposer que ça parte
02:22 au bon prix.
02:23 Parce que malheureusement, les ventes aux enchères, c'est parfois
02:25 vendu à la baisse.
02:27 Mais ce qu'il y a, c'est qu'on va se retrouver avec un prix.
02:29 Or, vous avez un article du Code civil, qui est l'article 621,
02:33 qui dit que l'usufruitier, la belle-mère, c'est pas elle.
02:35 Son usufruit ne va pas se reporter sur le prix de vente.
02:38 C'est-à-dire qu'il va falloir partager le prix de vente entre les
02:42 droits de la belle-mère, d'une part, et les droits des nus
02:44 propriétaires, d'autre part.
02:45 - C'est un casse-tête pour elle.
02:47 - Alors, c'est surtout un casse-tête pour la...
02:49 Si vous voulez, et s'il n'y a pas d'accord, le prix vente est
02:52 encore bloqué.
02:53 Donc, Dieu merci, la maison sera vendue, il n'y aura peut-être plus
02:55 de charges, mais le prix sera bloqué dans l'attente d'un accord
02:58 des héritiers.
02:59 - Est-ce que c'est le principe que nul n'est tenu à l'indivision ?
03:01 - C'est exact.
03:02 - Finalement, quand on est en indivision, il suffit qu'il y en ait un,
03:07 soit qui bloque, soit qui veut vendre, et on peut provoquer la vente,
03:10 même avec le désaccord de l'autre.
03:12 - Et ça veut dire qu'il faut aller au tribunal pour ça.
03:13 - Alors oui, parce que bien évidemment, la loi, elle est très ferme.
03:16 La loi, elle est très ferme, c'est nul n'est tenu de rester dans
03:19 l'indivision.
03:20 Le code Napoléon qui a perduré jusqu'ici, ça semble un peu normal,
03:25 parce que les indivisions, par définition, on est tous propriétaires,
03:29 on a des droits de même nature sur un bien.
03:30 Donc, par définition, un bien qui appartient à tout le monde,
03:32 à un moment, il risque d'appartenir à personne.
03:34 - Imaginez un indivisaire qui n'a que 15 % et l'autre à 85,
03:40 l'autre, avec ses 15 %, peut provoquer la vente.
03:42 - Certes, mais alors vous avez aussi un article du Code civil,
03:45 parce que notre Code civil est quand même très bien fait,
03:47 qui dit que dans ce cas-là, les indivisaires, les co-indivisaires,
03:50 ont ce qui s'appelle un droit de préemption.
03:52 C'est-à-dire que du coup, il ne peut pas vendre seul à un coup d'âme,
03:56 il doit d'abord proposer la vente au même prix à son co-indivisaire.
04:01 C'est quand même équilibré.
04:03 - Oui, et une dernière question, après on ne fera pas trop compliquer,
04:06 vous avez dit donc, il y aura un prix, il faudra recalculer les parts de chacun.
04:11 - Voilà.
04:12 - Et comment ça se calcule ?
04:13 - Alors ça, c'est une très bonne question, parce que souvent,
04:14 on a tendance à dire, nous, les notaires en premier,
04:17 c'est qu'on va prendre le barème fiscal,
04:18 qui est le barème de l'article 669 du Code général des impôts,
04:21 et qui dit, voilà, quand une personne a plus de 71 ans,
04:24 son usufruit vaut 30%.
04:26 C'est-à-dire que concrètement, si la maison, elle est vendue 200 000 euros,
04:32 et que la belle-mère, elle a 30%, parce qu'elle a plus de 71 ans
04:35 et moins de 80 ans, va dire, vous avez 30% de 200, 3 fois 2, 6, 68 000,
04:41 et le surplus va être divisé entre les 5.
04:43 - D'accord.
04:44 - Sauf que ce barème fiscal, il n'est obligatoire
04:47 que lorsqu'on fait des donations en matière de succession.
04:49 Il n'est obligatoire qu'en matière à titre gratuit,
04:52 pas lorsqu'on partage un prix.
04:54 Donc l'idéal, ce serait que là, ils se mettent autour d'une table
04:58 et qu'ils se disent, bon, d'accord, on est d'accord.
05:00 Pour appliquer le barème fiscal, qui est quand même,
05:02 quand on a vraiment tout le monde se dispute,
05:05 au final, le notaire, il propose le barème fiscal,
05:07 parce qu'il y a des barèmes actuaires,
05:09 mais au moins, le barème fiscal, on sait ce qu'il est.
05:11 Mais c'est pas...
05:12 Si la belle-mère, elle veut embêter, elle peut très bien dire,
05:15 non, je ne suis pas d'accord sur, ou même les nus propriétaires,
05:18 sur l'application du barème fiscal.
05:19 Je considère que je n'ai pas droit à 30 %, mais pourquoi pas à 45 %,
05:24 selon mon espérance de vie.
05:25 Donc malheureusement, vous voyez, les affaires familiales,
05:28 là, c'est quelque chose, une fusée à deux étages.
05:31 Donc effectivement, je ne pense pas que la vente aux enchères
05:34 va améliorer les relations entre les enfants.
05:36 Mais en revanche, là, il serait peut-être temps
05:38 d'enterrer l'âge de guerre et au moins de s'asseoir
05:40 autour du table pour que le prix ne soit pas bloqué
05:43 aux grèves du tribunal.
05:45 pendant des siècles et des années.