Immobilier : « Sur l'ensemble du territoire national, les prix ont baissé d'environ 1,8% » et cela va s'accentuer
Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de Meilleursagents répond aux questions d’Alexandre Le Mer.
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Transcript
00:00 - Europe 1 bonjour, 5h-7h, Alexandre Lemaire, Omblin Roche.
00:04 - Europe 1 il est 6h41.
00:06 - Allez pas question de se priver, quand on peut démarrer l'année sur une bonne nouvelle,
00:10 celle dont on va vous parler ce matin, elle concerne le marché de l'immobilier,
00:14 puisque la baisse des prix va s'accélérer cette année 2024.
00:18 C'est une étude Meilleurs Agents qu'on vous dévoile en exclusivité ce matin sur Europe 1.
00:22 - Et votre invité Alexandre Lemaire, c'est Thomas Lefèvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
00:26 - Bonjour Thomas Lefèvre. - Bonjour.
00:28 - Le résultat de votre étude, c'est donc une tendance inédite depuis 10 ans,
00:33 ce qui n'est pas rien quand on parle d'immobilier, la baisse des prix,
00:36 elle se confirme sur le marché de l'immobilier cette année ?
00:39 - Sur l'ensemble du territoire national, les prix ont baissé de 1,8%,
00:44 et effectivement ça peut paraître pas grand-chose,
00:46 mais c'est la première fois qu'on voit ça depuis 10 ans,
00:49 et donc l'année 2013 où les prix avaient baissé de manière conséquente,
00:53 et donc c'est vraiment l'illustration du blocage qu'on a aujourd'hui sur le marché de l'immobilier,
00:58 et l'inadéquation entre le pouvoir d'achat immobilier des Français et les prix,
01:03 et donc pour que les transactions se fassent,
01:06 les prix n'ont pas d'autre choix que de baisser,
01:09 compte tenu des conditions de financement et des taux qui sont extrêmement élevés.
01:13 - Une première depuis 10 ans, donc effectivement, l'explication que vous nous livrez ce matin,
01:17 c'est l'attentisme en quelque sorte, que les choses aillent mieux du côté des taux d'intérêt,
01:22 on va en parler également.
01:23 - En fait, il y a deux ans, si on se rappelle, il y a deux ans,
01:25 en 1er janvier 2022, les taux étaient à 1%,
01:27 on empruntait sur 20 ans à 1%,
01:29 aujourd'hui on emprunte à 4,3%, à plus de 4% en moyenne,
01:32 donc évidemment, ça pèse très fortement sur le pouvoir d'achat immobilier,
01:37 et donc les acheteurs et les vendeurs ne sont plus du tout sur les mêmes bases,
01:42 et donc pour que les transactions se fassent, les prix sont obligés de baisser.
01:45 - C'est donc ce qui vous fait dire que non seulement la baisse des prix se confirme,
01:47 mais qu'elle va en plus s'amplifier, s'accélérer cette année ?
01:50 - Alors cette baisse de moyenne de 2% sur l'ensemble du territoire national
01:54 est inégale, et sur certains territoires, ça n'avait pas encore commencé à baisser,
01:57 notamment les zones rurales qui restaient un peu plébiscitées,
02:00 qui restaient sur ces mouvements où ça avait...
02:02 - On restait dans la recherche de la mise au vert post-Covid ?
02:04 - Exactement, ces tendances-là qui restaient d'actualité,
02:07 ça commence à baisser que maintenant, et donc on commence...
02:11 - Il y a moins d'offres aussi ?
02:12 - Il y a moins d'offres.
02:13 On commence 2024 avec cette tendance baissière
02:15 qui est enclenchée sur l'ensemble du territoire français,
02:17 des baisses très importantes dans des métropoles comme
02:20 les anciennes locomotives du marché, Paris baisse de plus de 5%,
02:23 Nantes baisse de 8%, c'était des villes qui avaient
02:26 énormément augmenté ces dernières années.
02:27 - Oui, Nantes, vous parlez de villes quand même très attractives a priori.
02:31 - Alors ça n'enlève rien à l'attractivité de ces territoires,
02:33 c'est juste qu'on avait des villes sur les 7-8 dernières années
02:38 qui avaient augmenté de plus de 50%, c'est énorme.
02:40 Mais ça s'expliquait aussi par des conditions de financement
02:42 qui étaient exceptionnelles.
02:43 On est sortis de ce monde-là,
02:45 et donc c'est normal qu'en face, les prix s'ajustent.
02:47 - Alors Paris, pareil, on part de très haut à Paris,
02:50 mais tout de même, fait notable,
02:52 la capitale repasse sous la barre des 10 000€ le mètre carré.
02:55 Ça faisait un moment qu'on était au-dessus en moyenne.
02:57 - Paris baisse depuis la sortie du premier confinement,
03:00 qui était le plus haut du marché, l'été 2020,
03:03 avec des prix qui étaient à 10 700€ du mètre carré en moyenne.
03:06 Et là, on est repassé sous les 10 000,
03:08 c'est plus de 10% de baisse de prix à Paris.
03:10 C'est la baisse la plus forte du siècle à Paris
03:12 qu'on observe depuis deux ans et demi maintenant.
03:15 - Alors vous nous disiez il y a un instant, Thomas Lefebvre,
03:17 que la baisse des prix très fort, ça n'enlève rien
03:19 à l'attractivité de la ville en question.
03:21 Une question un peu connexe, justement,
03:23 où est-ce qu'il vaut mieux investir ?
03:25 Ce n'est pas forcément là où les prix baissent le plus ?
03:27 - Alors pour l'investissement, il faut regarder deux choses.
03:30 Il faut regarder, là on va avoir de la demande locative
03:33 pour essayer de maximiser évidemment sa rentabilité,
03:36 l'argent qu'on va toucher tous les mois,
03:38 et essayer évidemment d'investir dans les territoires
03:40 où les prix ne vont pas trop baisser dans les prochaines années.
03:44 Alors ce qui va être compliqué dans 2024,
03:45 c'est qu'il va falloir, pour investir,
03:46 il va falloir accepter que ça baisse un petit peu,
03:48 voire même négocier finalement,
03:50 parce que les acheteurs qui vont être solvables
03:52 vont avoir la main pour négocier les prix de l'immobilier
03:55 et faire en sorte que ça s'ajuste un peu mieux
03:58 aux conditions de financement.
03:59 - Si on achète très bas, c'est a priori
04:01 pour un investissement long terme.
04:02 On est patient, on a le temps d'attendre.
04:04 - Aujourd'hui pour acheter de l'immobilier,
04:06 oui il faut accepter là que dans les prochains mois,
04:08 peut-être 2024, ça continue à baisser, effectivement.
04:11 - Est-ce qu'on peut déjà considérer que 2024,
04:13 tout de même, ça va être un bon millésime
04:15 pour investir dans l'immobilier ?
04:16 Si je me place du point de vue de l'investisseur.
04:18 - D'un point de vue de l'investisseur,
04:20 ça va dépendre de la manière dont on achète
04:22 et à quel prix on achète.
04:24 Parce que, encore une fois, des conditions de financement,
04:27 le crédit, on peut acheter avec un crédit à 4%,
04:29 son crédit, on pourra le renégocier s'il est obèse.
04:32 La difficulté, c'est que le prix, on ne va pas le renégocier.
04:35 Et donc aujourd'hui, il y a une inadéquation
04:37 entre les prix de l'immobilier et les taux.
04:39 Et donc c'est là où les acheteurs solvables,
04:41 donc qui peuvent être financés,
04:42 doivent négocier pour rentrer sur le marché
04:44 à un prix qui est convenable
04:46 et donc que leur investissement soit rentable dans le futur.
04:49 - Les taux, effectivement, Thomas Lefèvre,
04:52 on y vient, le problème c'est que la baisse des prix,
04:54 en tout cas jusqu'ici, elle ne compense pas
04:57 la hausse des taux.
04:58 C'est-à-dire qu'à pouvoir d'achat égal,
05:00 on ne peut pas acheter la même surface.
05:02 En fait, on perd en surface qu'on peut acquérir,
05:05 du point de vue de l'acheteur.
05:06 - Par rapport à janvier 2022,
05:07 donc par rapport à il y a deux ans,
05:08 les Français ont perdu en moyenne 20%
05:12 de pouvoir d'achat immobilier si on met tout dans la balance.
05:13 On met les revenus, on met les prix de l'immobilier
05:16 et les taux, on a perdu 20%.
05:17 C'est-à-dire que là, les prix,
05:18 pour qu'on soit sur le même niveau entre acheteurs et vendeurs,
05:22 il faudrait que les prix baissent de 20%.
05:24 Ce qui ne va pas se produire à court terme,
05:27 ça va être long, progressif.
05:28 Il y a d'autres leviers qui vont jouer.
05:29 Les revenus des Français vont aussi augmenter
05:31 dans les prochaines années.
05:33 Les taux vont peut-être baisser en 2024,
05:35 c'est peut-être là la bonne nouvelle.
05:37 Et les prix vont continuer de baisser.
05:38 Donc l'équilibre va se faire avec ces trois leviers.
05:42 - Il faudrait que les prix baissent de combien à l'heure actuelle
05:44 pour compenser la hausse des taux d'intérêt ?
05:48 C'est beaucoup plus qu'ils ne baissent jusqu'ici en réalité.
05:50 Il faudrait une baisse de plus de 10% ?
05:51 - Entre 15 et 20%.
05:53 - On en est encore très loin.
05:55 - On est encore très loin et ça ne va pas se faire d'un coup.
05:57 On n'arrivera sans doute pas à 15-20% de baisse.
06:00 On imagine qu'en 2024, les prix en France vont s'accélérer.
06:04 La baisse va s'accélérer, ça va baisser de 4%.
06:06 En parallèle, les taux devraient aussi,
06:08 à partir de la deuxième partie de l'année, baisser aussi.
06:11 Tout ça devrait redonner un peu de souffle quand même au marché
06:14 d'ici la deuxième partie de l'année.
06:15 - En tout cas, c'est le résultat de votre étude Meilleurs Agents
06:19 qu'on vous dévoile en exclusivité ce matin sur Europe 1.
06:21 Les prix de l'immobilier vont continuer à baisser
06:23 et à priori encore plus vite cette année.
06:25 - Deux fois plus vite en 2024 qu'en 2023.
06:27 4% de baisse sur le territoire
06:29 et des transactions qui devraient aussi être
06:31 un nombre de transactions encore une fois en baisse en 2024
06:34 compte tenu du contexte.
06:35 - Merci Thomas Lefèvre,
06:37 directeur scientifique de Meilleurs Agents sur Europe 1.
06:39 - Europe 1, il est 6h48.
06:40 Dans un instant, la revue de presse internationale
06:43 avec les correspondants d'Europe 1 à l'étranger.
06:45 - Invasion de moustiques en Argentine,
06:47 on en parle dans un instant.
06:48 A tout de suite.
06:49 [Musique]