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00:00 Le grand témoin.
00:02 Voilà le grand témoin, deuxième partie, qui est resté avec nous.
00:06 On l'en remercie, c'est Laurent Nataf, le président d'Omélior.
00:09 Merci Laurent Nataf de rester avec nous pour sa deuxième partie du grand rendez-vous de l'immobilier.
00:14 On va parler d'un sujet qui a fait vraiment grincer,
00:18 avec les couacs qu'on a connus entre la première version du DPE et la deuxième version du DPE
00:23 depuis la loi climat et résilience en août 2021.
00:27 Le fameux DPE, Guillaume, le vrai sujet.
00:30 Le DPE, oui.
00:31 C'est un outil qui est devenu fondamental aujourd'hui,
00:34 parce qu'il est obligatoire quand on vend un logement,
00:37 et qui permet de noter la performance énergétique de son bien.
00:40 Et pourtant, il est très décrié depuis ces derniers mois,
00:46 depuis même le début de l'année, ou presque un an.
00:49 Et c'est en cause de sa fiabilité.
00:51 Qu'est-ce qui pose problème, si on veut le dire simplement ?
00:54 Déjà, il est autant décrié, puisque le DPE devient un outil indispensable
01:00 à tout propriétaire de biens immobiliers.
01:03 Tout simplement, parce que vous le savez, à partir du 1er janvier 2025,
01:07 il sera impossible de mettre en location un bien qui a une note énergétique de G.
01:13 Donc le DPE devient un outil qui est en gros ultra important pour l'ensemble des propriétaires.
01:19 On s'est rendu compte également que le DPE actuel ne favorisait pas,
01:25 et même désavantageait grandement, les petites surfaces.
01:28 Quand on parle de petites surfaces, on parle de surfaces qui sont inférieures à 30 m².
01:32 Donc il y a de grandes discussions là-dessus, puisque les chiffres sont très clairs.
01:38 63% des surfaces inférieures à 30 m² sont notées E, F ou G.
01:44 Donc mal notées.
01:46 Alors que seulement 39% des surfaces supérieures à 30 m² ont ces mauvaises notes-là.
01:51 Donc il y a un problème au niveau du calcul de ce DPE, qui est fait par un logiciel.
01:56 - Mais pourquoi les petites surfaces plutôt ?
01:58 - C'est un problème de calcul de logiciel.
02:00 - Parce que dans le même immeuble, je vais être basique,
02:02 j'ai un truc qui fait 25 m², et l'appartement du dessous qui en fait 125 ?
02:06 - Oui. Ils ont pour entrer exactement les mêmes données à part la surface,
02:10 et la petite surface aura une maman note.
02:12 - Aïe aïe aïe.
02:14 Et donc là on est en plein dans la tambouille entre les professionnels, l'exécutif,
02:18 on cherche le nouveau mode de calcul.
02:20 - On cherche en fait à changer les coefficients de surface,
02:24 pour justement permettre qu'il y ait une certaine logique.
02:27 - Mais que je comprenne, pourquoi le coefficient de surface est un problème ?
02:30 - Alors après on rentre dans des traits techniques.
02:32 C'est-à-dire qu'on a dans le logiciel une méthode de logiciel qui s'appelle le 3CL,
02:35 3CL DPE 2021, qui est la méthode de calcul aujourd'hui,
02:38 qu'il faut améliorer pour qu'il n'y ait plus ces problématiques-là.
02:41 On ne va pas rentrer dans les traits ultra techniques.
02:43 - Donc en fait il faut revoir le moteur de calcul,
02:45 parce que les critères intégrés qui permettent d'aboutir à cette note sont pas bons du tout.
02:49 - Exactement, ça c'est le premier point.
02:51 Vous avez un deuxième point qui est aussi un peu embêtant,
02:54 c'est qu'aujourd'hui tout ce qui est chauffé à l'électricité
02:58 ne bénéficie pas forcément aussi d'une bonne note de DPE.
03:03 Alors que le gouvernement pousse pour que justement on soit chauffé à l'électricité,
03:07 pas le nucléaire qui est censé être propre.
03:09 - C'est ça ou pas ?
03:11 - Alors ça c'est simplement à changer une règle,
03:13 c'est une vieille règle qui date de longtemps.
03:15 Aujourd'hui si vous prenez les coefficients d'énergie primaire,
03:18 pour l'électricité il est à 2,3,
03:20 alors que pour du gaz naturel ou du bois il est à 1.
03:23 Tout le monde milite pour que pour l'électricité,
03:25 qui est l'énergie en fait...
03:27 - C'est quoi l'énergie primaire ?
03:29 - Le coefficient d'énergie primaire en gros c'est le niveau de qualité de l'énergie,
03:34 c'est-à-dire que plus le coefficient va être faible,
03:36 plus on se dirige vers une énergie propre.
03:38 Plus la note sera meilleure.
03:40 - Et on leur a attribué des coefficients historiquement,
03:42 et on n'a pas révisé pour l'électricité.
03:44 - Exactement, il te reste à 2,3, alors qu'on nous dit
03:46 il faut chauffer à l'électrique, il faut chauffer en pompe à chaleur.
03:48 - Donc il faut le mettre au niveau du gaz.
03:50 - Au niveau du gaz naturel et du bois, ce qui serait totalement logique.
03:52 - Donc ça, ça va être fait ?
03:54 - On l'espère, en tous les cas on parle depuis cet été
03:56 d'une modification du DPE,
03:58 et les deux grands axes de modification à avoir sont ces deux points-là.
04:01 - On l'attend pour quand la nouvelle révision ?
04:03 - Fin d'année on espère.
04:05 - Ça semble quand même complexe.
04:07 - Le ministre l'a annoncé,
04:09 mais on n'a pas l'impression que c'est un sujet
04:11 qui est si important que ça pour les autorités.
04:13 - Le ministre l'a annoncé, mais dans le cadre du discours
04:15 sur la massification de la rénovation globale,
04:17 dans lequel il a intégré la notion de DPE.
04:19 Il y avait déjà une version qui avait achopé en juillet,
04:21 qui a précédé celui de novembre,
04:23 du temps des mêmes wagons,
04:25 qui avait été une catastrophe d'ailleurs,
04:27 à tel point que les 79 000 DPE de l'époque
04:29 avaient été annulés et reprogrammés.
04:31 Donc là on s'aventure sur quoi ?
04:33 Sur les DPE ?
04:35 - Là en fait on a un autre sujet qui est très important,
04:37 c'est cette interdiction de location
04:39 à partir du 1er janvier 2025.
04:41 Puisque si vous modifiez le DPE,
04:43 automatiquement énormément d'appartements
04:45 qui aujourd'hui sont en G vont passer en E ou en F.
04:47 - On a chiffré, c'est 4 800 000 unités,
04:49 donc appartements,
04:51 concernés au 1er janvier 2025.
04:53 En sachant que pratiquement plus de 30%
04:55 du parc parisien, c'est du G.
04:57 Et c'est de la petite surface.
04:59 - D'ores et déjà il y a déjà des règles.
05:01 - On va être bien.
05:03 - On est déjà interdit de louer
05:05 pour certains types de logements,
05:07 lesquels d'ailleurs G+, je crois, c'est ça ?
05:09 - G+.
05:11 - Sur l'échelle du... Je parle aux auditeurs,
05:13 référez-vous à l'échelle
05:15 de la performance énergétique.
05:17 Pour ces petites surfaces,
05:19 donc, c'est biaisé.
05:21 Parce que si je loue
05:23 une petite surface
05:25 et qu'elle est mal classée,
05:27 comme on vient de dire que le DPE
05:29 était biaisé sur les petites surfaces,
05:31 il n'y a pas de passe-droit,
05:33 donc il n'y a pas de façon de concilier la chose.
05:35 - En fait, on est dans un cercle
05:37 virtueux qui est toujours
05:39 un petit peu embêtant.
05:41 Parce qu'une petite surface va être louée
05:43 avec un logement qui a moins de revenus,
05:45 beaucoup par des étudiants, etc.
05:47 Donc, dans ce type de logement,
05:49 on demande un maximum de travaux.
05:51 C'est celles qui ont le moins de valeur.
05:53 - D'accord, mais si j'ai automatiquement
05:55 une mauvaise note, on vient de me dire.
05:57 - Vous n'avez pas automatiquement,
05:59 vous avez deux fois plus de chances d'avoir une mauvaise note.
06:01 - Et donc, je ne peux pas me faire entendre,
06:03 je n'ai pas une procédure de conciliation
06:05 pour plaider ça, que le DPE est biaisé.
06:07 - Un recours sur le DPE ?
06:09 - Pour l'instant, on n'a pas information de ça.
06:11 Je pense que le premier objectif,
06:13 sachant qu'on a encore 13 mois et demi.
06:15 - Tant qu'on n'est pas fiable.
06:17 - Le premier objectif, c'est de modifier ce DPE
06:19 pour que les petites surfaces soient considérées
06:21 comme des surfaces normales.
06:23 - Mais question, justement.
06:25 Ce DPE, quitte à revoir le mode de calcul,
06:27 les règles d'analyse qui permettront de le faire.
06:29 Mais il y a des gens qui le font.
06:31 Ce sont les diagnostiqueurs.
06:33 Comment ils sont aujourd'hui les diagnostiqueurs ?
06:35 Ils sont bien formés ? Ils sont adaptés ?
06:37 Qu'est-ce qu'on peut dire de ce métier qui a bu
06:39 une révolution ? Puisque, je rappelle quand même
06:41 qu'à la fuite d'une époque, le DPE n'était pas
06:43 "obligatoire", c'est-à-dire qu'il n'avait pas
06:45 de moyens juridiques. Aujourd'hui, il est opposable.
06:47 - Tout à fait. - Il a été rendu opposable.
06:49 Les diagnostiqueurs, comment ça se passe avec eux ?
06:51 - En fait, les diagnostiqueurs utilisent un logiciel
06:53 qui leur est imposé.
06:55 C'est une méthode de calcul de ce logiciel
06:57 qui leur est imposée.
06:59 En utilisant la formation d'un diagnosticteur,
07:01 c'est de savoir utiliser ce logiciel
07:03 en entrant les données qu'il a pu calculer
07:05 lors de sa visite.
07:07 - Quelqu'un qui n'est pas formé, par exemple.
07:09 - Quelqu'un qui n'est pas formé,
07:11 qui ne saura pas prendre les mesures, qui ne saura pas utiliser le logiciel.
07:13 - Le mec va appliquer éventuellement,
07:15 il peut se servir du logiciel,
07:17 je ne sais pas si c'est très compliqué ou pas,
07:19 il pourrait sortir une diagnostic,
07:21 même si un pro pourrait tout de suite voir
07:23 que ce n'est pas adapté, par exemple.
07:25 - Alors si le diagnosticeur est mal intentionné ou mal formé,
07:27 évidemment, il peut mettre les données qu'il veut.
07:29 - D'accord.
07:31 Il y a quand même une part du diagnosticeur
07:33 dans l'analyse et le rendu des DPE.
07:35 - Très grande part.
07:37 - C'est rassurant.
07:39 - Il y a un autre outil qui s'appelle l'audit énergétique
07:41 qui sert à plus cibler les travaux qu'on doit faire.
07:43 - Est-ce que c'est obligatoire ?
07:45 - Est-ce que c'est obligatoire ?
07:47 J'ai envie de dire, pour faire la première léson,
07:49 d'abord, est-ce que ça peut remplacer le DPE ?
07:51 - Le DPE est pas fiable,
07:53 c'est directement par l'audit.
07:55 - Dans le processus, c'est quoi ? DPE d'abord ou audit d'abord ?
07:57 - C'est deux choses qui restent différentes.
07:59 Le DPE est obligatoire pour une vente immobilière,
08:01 le DPE est même demandé aujourd'hui
08:03 quand on souscrit un crédit bancaire pour acheter un bien.
08:05 L'audit énergétique, aujourd'hui,
08:07 est obligatoire dans le cadre
08:09 de certains dispositifs d'aide à la rénovation énergétique.
08:11 - Donc c'est pour avoir des aides, quand je veux faire des travaux.
08:13 - Notamment. Mais c'est également pour vous permettre
08:15 de mieux comprendre votre logement
08:17 et de mieux appréhender les travaux que vous devez réaliser.
08:19 Aujourd'hui, la plupart des propriétaires
08:21 à qui nous avons affaire
08:23 ne savent pas exactement ce qu'ils doivent faire,
08:25 ils ne savent même pas si leur maison est bien isolée ou pas.
08:27 - Donc l'audit va me dire, pour arriver à telle note,
08:29 telle performance, vous devez faire tel type de travaux.
08:31 - C'est ça. Mais alors,
08:33 il mesure quand même la performance énergétique.
08:35 - Il mesure complètement la performance énergétique.
08:37 - Il est capable de me dire si je suis dans une passe-fort ou pas.
08:39 - Il est complètement capable. C'est un DPE qui est beaucoup plus précis,
08:41 beaucoup plus poussé.
08:43 - Il ne va pas contredire le DPE qui n'est pas fiable ?
08:45 - S'il est rempli de la même façon, non. Mais encore une fois,
08:47 c'est une intervention humaine de l'auditeur énergétique ou du directeur d'investissement.
08:49 - Laurent Nathave,
08:51 est-ce que c'est valable pour l'habitat collectif
08:53 comme l'habitat individuel ?
08:55 - Oui, tout à fait.
08:57 - Donc que ce soit une maison audit énergétique préalable,
08:59 ou un immeuble ?
09:01 Et si je suis en collectif, dans une copropriété, pareil ?
09:03 - On peut faire un audit énergétique pour un immeuble.
09:05 - D'accord.
09:07 - Alors, pour une maison individuelle,
09:09 on est de l'ordre entre 600 et 1000 euros.
09:11 Sachant que vous avez des aides
09:13 de l'ANA qui permettent de se faire rembourser
09:15 si on engage des travaux de rénovation énergétique derrière.
09:17 - D'accord.
09:19 - Attention, l'audite, c'est pas le DPE.
09:21 Il faut quand même le DPE derrière.
09:23 - Non, c'est important.
09:25 - Le DPE, en fait, vous sert à obtenir
09:27 votre note énergétique.
09:29 - Mais dans le cas des travaux,
09:31 l'audite suffit, si je fais des travaux ?
09:33 - Dans le cas des travaux, l'audite suffit, bien sûr.
09:35 Vous avez votre note au début de l'audite, de toute façon.
09:37 Et pour un immeuble, en fait, tout dépend de la surface de l'immeuble.
09:39 Et là, on parle de plusieurs milliers d'euros
09:41 pour un audit pour une copropriété.
09:43 Et bien, au début de la discussion, le DPE,
09:45 bon, pas fiable, fiable, mais ça coûte combien ?
09:47 - Un DPE, vraiment, ça va dépendre.
09:49 Aujourd'hui, il y a énormément de sociétés qui sont spécialisées.
09:51 On est pour un appartement entre 200 et 300 euros, à peu près.
09:53 - D'accord. - Mais le DPE, en fait, il a vraiment cette...
09:55 - C'est vrai qu'on a des chiffres qui varient,
09:57 qui oscillent, d'ailleurs, c'est marrant,
09:59 mais ça oscille entre 200, 300,
10:01 jusqu'à 600 euros. - Bien sûr.
10:03 - C'est rapport à la surface, je suppose. - C'est rapport à la surface,
10:05 c'est rapport au nombre de pièces, c'est rapport aussi à l'entreprise.
10:07 On est sur un marché libre, donc chacun peut...
10:09 - D'accord. - Un peu obligatoire pour toute mise en vente
10:11 et pour toute mise en location.
10:13 - Pardon, vous avez dit une chose.
10:15 Le prix, c'est important pour ceux qui nous écoutent,
10:17 le tarif du diagnostic, il est libre d'un diagnosticeur à un autre.
10:20 - Oui, bien sûr. - Il y en a un qui dit, moi, je prends 1 000 euros,
10:22 il fait ce qu'il veut.
10:24 - Ou ça reste une entreprise privée qui a une formation...
10:26 - C'est pas réglementé, ça.
10:28 - C'est pas réglementé au niveau... - Donc on va retenir la fourchette
10:30 que vous avez donnée, comme ça, elle sera...
10:32 - Oui, oui, c'est sûr. - On en a un beau marmette.
10:34 Merci.
10:36 - On a un sujet, d'ailleurs, sur Omléliore,
10:38 c'est que vous aviez, vous, une spécialité,
10:41 qui est celle de la maison individuelle,
10:43 juste pour rappeler l'historique d'Omléliore.
10:45 - Tout à fait. - Et que de plus en plus, maintenant,
10:47 vous faites de l'habitat collectif. - Exactement.
10:49 On a accompagné, depuis 2017,
10:51 60 000 propriétaires de maisons individuelles
10:53 dans, justement, l'amélioration de leurs notes énergétiques.
10:56 Et aujourd'hui, nous accompagnons
10:58 l'écopropriété dans ces travaux.
11:00 - Uniquement en résidentiel, ou vous faites aussi du bureau avec le tertiaire ?
11:02 Est-ce que vous faites du commerce ?
11:04 - Non, on fait énormément de résidentiel,
11:06 puisque c'est vrai qu'on est spécialisé
11:08 dans les différents dispositifs, aujourd'hui.
11:10 Et c'est vrai que, dans le résidentiel,
11:12 vous avez beaucoup plus de dispositifs d'aide en place.
11:14 - Si on veut en savoir plus, on va sur oméliore.fr.
11:16 - Oméliore.fr, tout à fait. - Voilà.
11:18 Vous pouvez aussi contacter Laurent Nattaf
11:20 directement sur les réseaux sociaux.
11:22 Je pense que vous ferez un plaisir de répondre
11:24 à tous ceux qui nous écoutent.
11:26 Et d'ailleurs, le sujet de la rénovation énergétique,
11:28 vous êtes de plus en plus nombreux à nous poser les questions,
11:30 bien évidemment, et je vous recommande,
11:32 si vous avez des questions personnelles,
11:34 je pense que c'est le moyen le plus sûr de dormir tranquille.
11:36 Merci, Laurent Nattaf, d'être passé par le plateau.
11:38 C'était un dossier spécial rénovation énergétique.
11:40 On continue notre road trip, justement,
11:42 avec "Ça vous concerne", pour la troisième partie.
11:44 Nous allons recevoir un abocat.