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00:00 Le Grand Témoin.
00:02 Le Grand Rendez-vous de l'Immobilier pour la 6e saison, toujours avec notre Grand Témoin,
00:07 en deux parties pour entrer précisément dans les sujets qui vous concernent.
00:10 Et on continue bien sûr avec vous. Merci de nous faire l'honneur d'être présent
00:14 et de parler sans langue de bois. Ça nous fait du bien. Charles-Marie Nackis, le patron de Sentierie 21.
00:19 Guillaume, on va parler maintenant du marché locatif.
00:22 Alors là, pour le coup, c'est pas drôle du tout.
00:26 On a des parents d'élèves au désespoir, on a un désarroi des étudiants, des jeunes actifs.
00:30 C'est vraiment une grosse galère, Guillaume.
00:32 Oui. Alors on a parlé de la transaction, mais là encore une situation inédite sur la location.
00:36 Inédite, on peut le dire, dans de nombreuses villes.
00:39 Avant, il y avait le problème de payer son loyer. Maintenant, le problème, c'est de trouver même un logement.
00:44 Donc il y a une offre qui s'assèche.
00:47 Encore une question ouverte de mémoire d'agent immobilier. Est-ce que vous aviez déjà connu une telle situation ?
00:54 Alors, sur la partie location, non.
01:00 Sur le marché locatif privé ?
01:02 Non, sur le marché locatif privé, je n'ai jamais vu une telle tension.
01:05 Parce que là, je crois qu'on a touché le fonds aussi dans les différents dispositifs cumulés qui nous amènent dans la situation...
01:13 Donc vous voulez dire quoi ? Le Airbnb ?
01:15 Oui, on va les citer si vous voulez. Mais juste pour les auditeurs, qu'on fasse bien le distinctif.
01:20 Moi, je considère qu'il n'y a pas de crise de l'immobilier. Il y a une crise du logement, ce qui n'est pas pareil.
01:25 Crise d'immobilier, ça signifierait que celles et ceux qui sont propriétaires d'un bien immobilier aujourd'hui sont en danger, ce qui n'est pas le cas.
01:31 Celui qui a un bien immobilier n'est pas en danger. Et il n'est pas en danger, d'ailleurs, grâce à la réglementation française,
01:36 parce que vous avez emprunté à taux fixes, ce qui vous permet d'avoir une mensualité fixe.
01:40 Si, comme aux Etats-Unis, la France avait permis d'emprunter à taux variables, de manière durable,
01:45 et que les taux étaient multipliés par 4, je vous laisse deviner dans quelle situation seraient les ménages.
01:49 Donc les actifs ne se sont pas dégradés. Ils vont se dévaluer légèrement pour certains d'entre eux.
01:54 Et on va revenir à des prix de marché raisonnables. Mais on ne peut pas dire que qui que ce soit ait à se plaindre aujourd'hui
01:59 d'un investissement immobilier sur les 20 ou 25 dernières années. Ce n'est pas vrai.
02:04 Là, je disais sur les 10 dernières années, par exemple, le prix à Paris a baissé de 8%, mais il a augmenté de 53% sur les 10 dernières années.
02:12 53% ?
02:14 Sur le marché de l'allocation, c'est une autre histoire. Là, tout ce qu'on pouvait faire pour que ça ne se passe mal, ça a été fait.
02:20 Donc résultat, ça ne se passe pas. En fait, le marché de l'allocation, le parc locatif privé, est alimenté essentiellement par 3 segments.
02:29 Le premier, c'est l'investissement locatif privé, des gens qui achètent pour louer. Deuxièmement, c'est les logements neufs,
02:37 c'est-à-dire l'aménagement fiscal du logement neuf qui permet de mettre des nouveaux logements sur le marché locatif privé.
02:43 Et puis troisièmement, c'est ceux qui quittent leur location pour acheter. Sauf que les 3 sources sont tarées.
02:49 Il n'y a plus de logements neufs. Je ne vous apprends rien. Vous savez que la vente de logements neufs a chuté.
02:54 Ça veut dire que tous les dispositifs PINEL qui étaient mis en place et qui permettaient, et qui d'ailleurs créaient l'obligation d'acheter un appartement neuf,
03:01 d'avoir l'avoir fiscal et de pouvoir le mettre à disposition d'un locataire pendant 9 ans pour avoir la défiscalisation,
03:09 ça a déversé un certain nombre de logements, notamment des logements de petite taille et de taille moyenne.
03:14 Les investisseurs, compte tenu du plafonnement de l'exonération fiscale, étaient plutôt tentés vers des appartements de petite taille.
03:21 Et donc, ça a déversé des logements sur le marché. Mécaniquement, ça en déverse moins aujourd'hui. Ça, c'est le premier point.
03:26 Le deuxième point, c'est toutes celles et ceux qui quittaient un logement en location pour aller acheter.
03:32 Comme ils n'arrivent plus à acheter, ils ne quittent plus leur logement. Donc mécaniquement, si vous voulez,
03:37 aujourd'hui, on voit que les congés, puisque nous avons la chance de gérer 130 000 lots de gestion,
03:43 on voit que les congés dans certaines villes ont été divisés par deux, voire par trois.
03:48 Parce que quand vous ne savez pas ou quand vous ne pouvez pas acheter, et pire encore,
03:52 si vous ne savez pas si vous allez pouvoir louer plus grand dans de bonnes conditions,
03:55 finalement, vous faites le choix de rester là où vous êtes, qui est un pise d'aller parfois, mais qui est mieux que rien.
04:01 Et la troisième chose, c'est que les investisseurs sont contrariés par un certain nombre de dispositifs,
04:06 si vous voulez, qui leur sont défavorables. Typiquement, vous l'avez dit tout à l'heure, Sylvain,
04:11 l'augmentation de la taxe foncière, typiquement la hausse des taux de crédit,
04:15 qui aujourd'hui, en termes d'investissement, sont contrariants.
04:17 Les coûts de la rénovation.
04:18 Les coûts de la rénovation, le cas échéant. Le plafonnement du loyer pour certaines zones géographiques.
04:24 La décence de location, même si j'y suis favorable, etc. Mais tous ces critères font qu'ils sont quand même
04:30 à la charge du propriétaire bailleur. Et je vous passe de l'éventuel impayé entre le mois d'octobre et le mois de mars,
04:36 qui fait que vous ne pouvez pas libérer votre appartement alors que vous en êtes propriétaire,
04:41 que vous avez des mensualités. Ce qui pousse les propriétaires à aller vers des locations,
04:46 soit versus le loueur meublé professionnel ou non professionnel, dont vous savez d'ailleurs que le loueur meublé non professionnel
04:54 vous fait disposer d'un avoir fiscal significatif, ou pire encore, vers des plateformes comme Abritel ou Airbnb,
05:01 où en fait ils louent à la semaine avec une garantie de locataire absolue et des contraintes énergétiques qui sont inexistantes.
05:07 Donc voilà, tous les facteurs, tout ce qu'on pouvait faire sont réunis pour que ça ne se passe pas bien.
05:13 Les trois sources qui alimentent historiquement le parc locatif privé, se tarissent pour des raisons différentes.
05:21 Et ce qui devait arriver, arrivera. Mais je vous rejoins, moi je n'ai jamais vu ça.
05:26 Il nous arrive parfois d'avoir 600 à 700 demandes pour un logement.
05:30 - Vous avez même dit à la radio, puisque vous étiez en direct avec nous, sur Sud Radio, vous avez dit "on bloque le standard, on ferme,
05:39 parce qu'on a trop de demandes". - 600 à 700. - Ça pose un souci. - Pour un bien loué.
05:46 - Oui, ça pose un problème, mais c'est un vrai problème. Ça veut dire que nos agences, pour certaines d'entre elles, pas toutes,
05:51 ont fait le choix de retirer les annonces de location en ligne. Parce qu'elles ont tellement de demandes... - Oui, que c'est ingérable.
05:58 - ...que mécaniquement, elles ne peuvent pas le gérer. Et donc, elles génèrent de l'insatisfaction client.
06:04 - Et oui, qui retourne sur l'image de l'agence. - Quand vous avez 200 appels pour une annonce, forcément vous allez faire 199 malheureux.
06:11 - Ça se passe où, ça ? Quels sont les marchés qui sont... - D'abord les marchés étudiantins, par définition.
06:16 Les marchés étudiantins, là. On est en pleine reprise des années scolaires ou universitaires.
06:21 - Donc les villes comme Toulouse, Lyon, Bordeaux... - Alors, on a des statistiques sur lesquelles vous aviez réagi.
06:30 Je vais vous demander d'y réagir à nouveau, puisqu'elles ont été contextualisées. Le site d'annonces immobilières Bienici
06:35 communique sur une baisse d'annonce en location de l'ordre de 48% en moins. Et on a des chiffres, quand même, qui sont assez terribles,
06:44 qui ont été repris dans une étude récente, dont d'ailleurs à la REF du Medef, ça a été développé par les ministres et les différents parlementaires.
06:53 C'est 17% des contrats du Rien déterminé ne seront pas signés, faute de logement dans les grandes métropoles pour de jeunes actifs mutés qui arrivent.
07:01 Et 12% des étudiants renoncent à aller dans leurs écoles parce qu'ils ne trouveront pas preneur.
07:08 Et le dernier sujet, vous avez aussi également posé la question, je vous la repose.
07:13 Quand on aligne le nombre d'aides, justement, on se rend compte que la voiture électrique a plus d'aide que le logement en lui-même.
07:19 Alors la solution, est-ce qu'il faudrait dormir dans sa voiture électrique ?
07:23 - Je vais pas trouver ça un bout d'ironie dans ce propos, mais c'est froidement réaliste.
07:31 Non mais voilà la mesure, si vous voulez, là on mesure et on touche du doigt les dommages collatéraux factuels de ce que peuvent vivre les gens
07:40 lorsqu'ils ont un besoin de logement et qu'ils n'arrivent pas à le nourrir.
07:44 Donc je sais pas s'il faut aller jusqu'à dormir dans sa voiture, mais...
07:47 - Au-delà du drame économique, ça devient un drame social.
07:50 - Oui mais ça c'était pour le coup la bombe sociale.
07:53 Je crois que le précédent ministre avait eu la maladresse, pour un ministre en tout cas, d'annoncer...
07:58 - Ouais mais... - Mais c'était vrai.
08:00 - Il a même dit "bombe sociale qui pourrait éclater", peut-être même est-elle déjà là.
08:05 Nous étions là, on avait capté ce propos.
08:06 - J'ai envie de dire maintenant qu'on est dans un marché bloqué, qui dit marché bloqué dit hausse des prix.
08:10 On peut imaginer que les loyers vont monter ? Alors même s'ils sont réunis par l'IRL ?
08:15 - Même pas. - Est-ce que ça pourrait encore empirer en ce sens-là ?
08:18 - Ça pourrait empirer, mais d'abord même pas, parce qu'il y a beaucoup de logements, si vous voulez,
08:22 qui sont frappés par le plafonnement des loyers malgré tout.
08:25 Mais c'est surtout que les gens sortent du parc locatif privé.
08:29 Et on a du mal à les faire re-rentrer dans le parc locatif privé, parce qu'il faut être persuasif.
08:34 - Et où est-ce qu'ils vont ? Dans le parc social ? Il n'y a plus d'oeuvres dans le parc social ?
08:38 - Non, soit ils vendent, si vous voulez... - Ah oui, vous voulez parler des propriétaires.
08:43 - Non, mais soit surtout ils vont dans des plateformes de location, si vous voulez, où ils ont...
08:49 Prenez le cas de Paris. Tout le monde a aujourd'hui fantasme sur la location de l'appartement pour les Jeux olympiques.
08:55 - Oui, c'est vrai. - Donc c'est-à-dire que les gens qui ont des congés,
08:58 qui ont un appartement qui est disponible aujourd'hui, vont le louer de manière saisonnière,
09:01 en location meublée professionnelle sur des courtes durées,
09:04 ou en passant par des plateformes comme Airbnb ou Abritel pendant quelques semaines,
09:08 en attendant les Jeux olympiques. Donc on fait tout, si vous voulez,
09:11 ils sortent du parc locatif privé. Ça marche, ils sortent du parc locatif privé.
09:15 - Non, parce que les statistiques du parc social, il faut quand même rappeler,
09:18 je donne un chiffre, mais vous le savez déjà, 62% des occupants du parc locatif privé,
09:23 des locataires, sont éligibles aux conditions de ressources au parc social.
09:27 - Oui, mais enfin bon, il n'y a pas d'offre. - Donc sans marché privé...
09:30 Pardon, la question c'est sans marché privé, ça ne peut pas fonctionner.
09:34 Question, est-ce qu'il n'y a pas une corrélation ou une conjonction à trouver,
09:38 je ne sais pas sous quelle forme, entre le parc social, ce qu'on appelle le parc HLM,
09:42 ou le logement intermédiaire, et le parc privé ?
09:46 Parce que les propriétaires matraqués fiscalement, subissant une inflation normative
09:50 de telle ampleur, vont finir par jeter l'éponge, non ?
09:54 - Ça c'est un risque, voilà. Et là je crois, à contrario, je ne crois pas
09:58 à la puissance du législateur sur les transactions dans l'ancien,
10:02 mais c'est davantage vrai dans le neuf, parce que là c'est un problème
10:06 d'aménagement du territoire et ça concerne directement le politique.
10:09 Je pense que pour la partie du marché de l'allocation,
10:12 le législateur doit prendre son stylo et il doit légiférer.
10:16 Ça ne doit pas être plus rentable fiscalement
10:20 de louer par Airbnb ou par Abritel plutôt que de mettre...
10:24 - En cas de remontée des plateformes. - Eh oui, on doit inciter à la fois
10:28 les propriétaires bailleurs à louer, à mettre leurs biens dans le parc locatif
10:32 privé pour louer au travers des baux de longue durée, non pas sur des baux de courte durée.
10:36 Il faut qu'ils aient un avantage fiscal à ça. Il faut qu'ils soient dépollués
10:40 pour partie d'entre eux par le plafonnement des loyers, parce qu'on voit bien
10:44 que finalement ça a des effets assez désastreux. Et qu'au lieu de se soumettre
10:48 au plafonnement des loyers, les propriétaires bailleurs, qui ne sont quand même pas fous,
10:52 sortent de cet encadrement en allant dans de l'allocation meublée professionnelle
10:56 ou non professionnelle. Voilà.
11:00 Et puis aussi à un moment donné, restituer la garantie de paiement,
11:06 même si nous on propose des garanties des loyers à payer. Quand vous êtes investisseur,
11:10 vous achetez un appartement et que vous empruntez pour l'acheter et que votre locataire
11:14 ne vous paye pas, vous êtes vous-même en difficulté. Puisqu'en fait vous avez une échéance
11:18 que vous n'arrivez pas à couvrir. - Est-ce qu'on a une chance de débloquer le marché de l'ancien
11:22 sans relancer le marché du neuf ? - Partiellement.
11:26 - Est-ce que c'est opportun de supprimer toutes les aides sur le neuf au moment où un marché qui...
11:32 - Pas opportun, ça je pense que c'était pas opportun.
11:36 - Ce qu'on oublie dans le neuf, c'est un sujet, tout le monde sait, qui manque 450 000 logements par an depuis 10 ans.
11:44 Mais sauf que tout le monde le dit depuis 10 ans. Et donc ça fait 10 ans qu'on ne fait pas 450 000 logements par an.
11:50 Forcément le déficit de logements se creuse. Ce que je vous l'ai dit, ça n'alimente pas
11:54 la pente du parc locatif privé, parce que le schéma était bien conçu.
11:58 Vous achetiez dans le neuf, avec un aménagement fiscal. Alors en contrepartie, vous mettiez votre bien en location.
12:02 Vous le mettiez en location y compris avec un loyer plafonné. Et là, la mécanique était assez vertueuse.
12:08 - Merci beaucoup Charles-Marie Naguiss. On était ravis de vous accueillir sur le plateau,
12:12 toujours avec le verbe "assurer". Et j'aime beaucoup aimer l'humour sur ce que vous attendez du gouvernement,
12:19 c'est-à-dire rien. Merci en tout cas. Je rappelle que vous êtes le président de Centuri21.