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00:00 Ah et bien voilà, ravie de vous retrouver sur Europe 1. Nous sommes ensemble jusqu'à
00:06 midi ce matin. On vous donne quelques clés pour réussir votre achat immobilier car même
00:10 dans la période actuelle, rien n'est impossible si on est bien informé et motivé. On en
00:15 parle avec vous, Toni Kloarek. Vous êtes, je le rappelle, ancien courtier, investisseur
00:20 immobilier et l'auteur du livre « Je deviens proprio ». C'est publié chez La Rousse.
00:25 Alors, par quoi on commence, Toni, quand on veut acheter son logement ? J'imagine
00:28 que déjà il faut établir un budget. Est-ce qu'il faut nécessairement un apport personnel
00:33 ? Et si oui, de combien ? Ou est-ce que ce n'est pas obligé ?
00:35 Alors, moi je n'ai jamais emprunté avec apport. Aujourd'hui, beaucoup, beaucoup de
00:39 banques demandent à l'avoir l'apport. Sauf que l'apport peut être vu différemment.
00:43 Par exemple, on ne peut pas donner une certaine somme à la banque dans le projet. Aujourd'hui,
00:48 moi la semaine dernière, j'ai proposé à ma banque de mettre ça, par exemple, sur
00:51 l'assurance vie. Plutôt que de lui donner l'argent à elle, en fait l'apport faut
00:54 le voir différemment. On peut garder souvent l'épargne sans le
00:56 mettre dans le bien. C'est ça. Et comme ça, ça va les rassurer de voir que vous
00:59 avez, je ne sais pas, au moins l'équivalent des frais de notaire sur votre compte.
01:03 Oui, de toute façon, ça reste du bon sens. Aujourd'hui, on n'emprunte pas si on n'a
01:05 pas un peu d'argent de côté. Il faut vraiment avoir au minimum cet apport, même s'il
01:09 est de côté, et voir même un petit peu plus en cas de coup dur.
01:11 Et est-ce que ça marche si on n'a pas nécessairement d'apport, mais qu'on n'achète peut-être
01:14 pas pour la première fois et qu'on a un bien, je ne sais pas, sur lequel on va faire
01:17 une plus-value ? Ça, ça peut être considéré comme un apport ?
01:20 Exactement. Dès lors qu'on va transmettre un document qui va donner une valeur à cette
01:24 maison ou ce bien, ça va être considéré comme un apport.
01:27 Et comment je connais ma capacité d'emprunt, comme on dit ? Comment je sais que je peux
01:31 emprunter jusqu'à telle somme ? Aujourd'hui, le taux d'endettement, c'est
01:35 ce qui va régir la capacité d'emprunt. C'est 35 % en 2023. On va prendre un exemple.
01:41 Si quelqu'un gagne 4000 euros, on fait 35 % de cette somme-là, ça fait qu'il a 1400
01:45 euros par mois pour emprunter, quel que soit le crédit. Attention, ça veut dire que ça
01:49 peut être un crédit conso, un crédit immobilier. Tout crédit confondu.
01:52 Exactement. Donc, il peut emprunter en tout 1400 euros.
01:55 Cette personne qui gagne 4000 euros. A rembourser par mois.
01:57 Et la capacité d'emprunt, est-ce qu'elle est liée justement à notre taux d'endettement ?
02:01 Vous l'avez dit, le taux d'endettement, c'est quoi ? Mais il va changer. Il peut
02:05 évoluer aussi si je gagne plus tout d'un coup, à un moment donné. Si je peux réemprunter
02:09 pour faire des travaux. C'est quelque chose qui est fluctuant quand même.
02:12 Exactement. La capacité d'emprunt. Si j'empruntais une voiture aussi.
02:16 Les 35% ne bougeront pas. Si on emprunte une voiture avant, de toute façon, le crédit
02:21 consommation de cette voiture va être inclus dans le prêt immobilier. C'est-à-dire que
02:24 la globalité fera 35%. Par contre, si on fait l'inverse, si on achète une maison
02:28 dans un premier temps et que derrière on achète une voiture.
02:30 Ça va augmenter mon taux d'endettement. Ça, c'est pas grave.
02:32 Je dois prévenir mon banquier. Non, le taux d'endettement peut passer les
02:34 40-50%. C'est pas grave.
02:36 Achetez le bien d'abord. Achetez la voiture après.
02:38 C'est ce que je dis, achetez d'abord la maison avant.
02:40 D'accord. Et dites-moi, puisqu'on était dans les chiffres, on parlait de capacité
02:44 d'emprunt. Est-ce que vous pouvez nous dire, on en rigolait tout à l'heure avec Philippe
02:47 Mandel, ce qu'est le taux d'usure dont on parle de plus en plus ? Il sert à quoi ce
02:51 taux d'usure ? Tout simplement, le taux d'usure, c'est
02:53 le taux global où la banque ne peut pas dépasser.
02:56 Donc, si jamais on a un taux de prêt à 3%, plus après les assurances, plus après tous
03:01 les frais qui vont lier, il faut absolument que la totalité ne dépasse pas le taux d'usure.
03:05 D'accord. Et c'est qui qui fixe ce taux d'usure ?
03:07 C'est la banque, je ne sais pas quoi, centrale ?
03:08 La banque de France, la banque centrale, en fait, ils vont se réunir, ils vont créer
03:12 ce taux d'usure. Le taux d'usure, actuellement, il est à 4,24 sur 20 ans.
03:14 Ah ouais. Donc, ça veut dire que si, par exemple, on emprunte à 3% et que, je ne sais
03:18 pas, on a une maladie, qu'on déclare et que l'assurance coûte cher, potentiellement,
03:21 on ne peut pas emprunter. Donc, on va avoir le crédit refusé à cause
03:24 de ce taux d'usure. Mais pourquoi on en parle tant ces derniers temps du taux d'usure ?
03:26 Il existe depuis toujours, en fait. Depuis quand ? Nous, on a l'impression, quand on
03:30 écoute justement les informations, que c'est assez récent et qu'on en parle de plus
03:33 en plus. Mais pourquoi ? En fait, le taux d'usure changeait souvent
03:35 tous les trimestres. Sauf que depuis peu, on s'est rendu compte que les taux augmentent
03:39 tellement vite que le taux d'usure n'est pas adapté. Donc, c'est pour ça que, là,
03:42 depuis peu, la loi a changé. Et en fait, le taux d'usure change tous les mois. Il
03:45 est réindexé, sauf que les taux aussi. Ils vont remonter, là, le taux d'usure ?
03:48 Ouais. Donc, on va pouvoir emprunter un peu plus. On aura moins de refus auprès des banquiers.
03:52 C'est le but. Bon. D'ailleurs, vous nous conseillez de
03:54 changer de banque si les prêts immobiliers sont plus intéressants ailleurs. Mais est-ce
03:58 qu'il faut d'abord demander un « devis » à sa propre banque avant d'aller voir
04:03 le concurrent ? Oui. Moi, je dis, vaut mieux déjà, dans
04:06 un premier temps, aller voir son banquier, ce qu'il est prêt à faire, sachant que
04:08 son banquier est censé quand même vous connaître, connaître votre situation perso, professionnelle.
04:12 Donc, il est là pour vous proposer la meilleure proposition. Par contre, si vraiment vous
04:16 ne le sentez pas, changez de banque, en fait. Aujourd'hui, il y a plein, plein d'établissements
04:20 bancaires et il ne faut pas hésiter à les solliciter.
04:22 On peut les mettre en concurrence, surtout ? Non, ça se fait ? On a le droit ?
04:24 On peut, mais après, c'est du travail, c'est du temps.
04:27 C'est pour ça. Est-ce qu'on ne va pas tout simplement aller voir un courtier ? Est-ce
04:30 que vous conseillez d'ailleurs ? Vous l'avez été, vous avez exercé ce métier. Est-ce
04:34 que c'est finalement avec un courtier qu'on est sûr de trouver le meilleur prêt ? Et
04:38 puis, ça va nous faciliter aussi tout cet administratif.
04:40 Oui, parce que c'est quoi votre boulot à vous ? Il n'est plus.
04:43 Non, mais il était courtier. Le boulot d'un courtier, c'est quoi ?
04:47 En gros, le boulot d'un courtier, c'est d'aller faire le tour des établissements
04:50 bancaires pour trouver la meilleure proposition, suivant votre situation professionnelle et
04:53 personnelle. Le but, c'est de vous faire gagner du temps et d'avoir une super propos.
04:56 Et comment vous vous rémunérez ? La rémunération, depuis peu, c'est en
05:01 gros la banque qui nous paye un certain montant. Souvent, c'est 1% du projet. Et en plus de
05:06 ça, la courtière ou le courtier peut très bien vous demander des honoraires.
05:10 Genre combien ? Ça peut varier entre 1 et 3% suivant la région
05:13 dans laquelle vous êtes. Du montant total du prêt.
05:15 Du montant total du prêt. Et justement, pour faciliter, on a parlé
05:19 des prêts de manière générale jusque là, mais on entend souvent parler du prêt à
05:23 taux zéro. C'est quoi exactement ? Est-ce que ça existe toujours, là, d'ailleurs,
05:26 en avril 2023 ? Oui, c'est toujours en vigueur. C'est un
05:28 super prêt qui a été mis en place. En gros, le but, c'est le prêt à taux zéro.
05:32 C'est vraiment pour les gens qui veulent acheter une résidence principale, qui ont
05:35 beaucoup de travaux. C'est au minimum 25% du total du projet.
05:38 Si jamais on emprunte 100 000 euros, il faut au moins que ce soit 25 000 euros du projet.
05:42 En plus de ça, c'est conditionné au revenu. Vous pourrez retrouver les grilles soit sur
05:46 mon livre, soit sur Internet. Et également, il faut qu'il y ait une zone.
05:49 Ça va de A à C en France. Vous regardez la zone et en fonction de ça,
05:52 vous allez connaître le montant que vous allez pouvoir avoir.
05:55 Vous avez dit les revenus, ça veut dire qu'il ne faut pas avoir trop de revenus non plus.
05:57 Et ça, c'est plafonné, en fait. Il y a d'autres, Mélanie, il y a d'autres,
06:00 je crois. Il n'y a pas que le prêt à taux zéro.
06:01 Il y a le prêt patronal, c'est ça. Il y a d'autres prêts moins connus.
06:05 Complètement. Le prêt patronal, c'est le prêt où on voit souvent le 1% patronal.
06:10 On l'appelait comme ça. Mais aujourd'hui, c'est quand même 0 à 1% que ça va coûter.
06:14 C'est quand même hyper bas quand on voit les 3%.
06:16 Par contre, ça va jusqu'à 40 000 euros. Ce n'est pas non plus une très grosse somme.
06:19 C'est déjà ça, emprunter à taux très bas.
06:23 Le truc qui est sympa aussi, c'est qu'il n'y a pas de frais de dossier, pas de frais de garantie.
06:26 C'est plutôt pas mal. C'est plutôt pour les primo-accédants, non ?
06:29 Aussi. Alors les primo-accédants, c'est encore un autre prêt.
06:32 Ça, c'est des prêts qui sont vraiment liés aux banques qui sont, on va dire, sociétaires.
06:36 Souvent, on entend "devenez sociétaire de ma banque", etc.
06:38 Ça, c'est des banques qui font des prêts en interne.
06:40 Ils vont générer de l'argent.
06:41 Tout ce que vous allez mettre en tant que sociétaire, ça va créer une certaine enveloppe,
06:45 une cagnotte, et ça va être remis.
06:47 - Et dites-moi, est-ce qu'on peut renégocier son crédit à n'importe quel moment ?
06:50 Si on a eu un taux vraiment trop haut, est-ce qu'on peut le faire redescendre ?
06:53 Ou est-ce qu'il faut attendre un certain délai ?
06:55 - Oui, ceux qui vont emprunter, je ne sais pas, le mois prochain peut-être à 4%.
06:58 Est-ce qu'ils voient dans 6 mois que ça a baissé, ils peuvent tout de suite y aller ?
07:01 - Oui, vous pouvez le faire à tout moment.
07:02 Après, il faut partir sur le principe qu'idéalement, il faut un écart entre ce que vous avez emprunté
07:06 et ce qu'il va y avoir entre 0,80 et 1%.
07:08 Si vous avez emprunté à 4% et que ça descend à 3%, il faut aller voir son banquier.
07:11 - D'accord. Et ça, c'est bien entendu.
07:12 C'est très clair, Tony Cloarec.
07:14 On va rester ensemble.
07:15 On va poursuivre dans quelques minutes ce décryptage sur l'achat immobilier.
07:18 On se pose aussi la question des achats pour louer.
07:21 Est-ce que c'est la bonne période pour cela ?
07:23 Et puis, faut-il avoir peur des travaux ?
07:24 Qu'en pense notre spécialiste ?
07:26 On y revient très vite sur Europe 1.
07:27 Alors, restez avec nous.
07:28 [Musique]