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00:00Jean est un mortaux et vous pose une question. Maître Elodie Frémont, il est propriétaire d'une résidence principale et d'une résidence secondaire.
00:07Jean nous dit, je souhaite les vendre pour acheter une nouvelle résidence principale. Serais-je imposé sur les plus-values de cession de la résidence secondaire ?
00:16Oui mon capitaine, c'est ou l'un ou l'autre.
00:19Pas de chance.
00:21Même s'il l'utilise pour acheter sa résidence principale.
00:24C'est pas cumulatif, c'est exclusif. Les cas d'exonération en matière de plus-values ne sont pas énormes.
00:32On va dire grosso modo, il y en a quatre, même si il y en a un qui a l'air de se profiler.
00:37Le premier d'entre eux, le premier cas, c'est l'exonération pour détention d'une résidence principale, quelle que soit la durée de détention.
00:44Je me permets de bien préciser ce point parce que très souvent, on nous entend dire.
00:48Oui, mais c'est un an détention. Ce n'est pas écrit dans les textes.
00:52Il n'y a rien qui écrive ceci.
00:54Imaginons que je me domicile 15 jours après, je décide de vendre.
00:58Vous êtes exonéré de plus-values. A vous de prouver.
01:00Vous n'avez pas fraudé le fisc. Peut-être que vous aurez un petit contrôle pour vérifier.
01:03Une proposition de rectification pour vérifier que c'était vraiment votre résidence principale pendant 15 jours.
01:07Il fallait rester au minimum une année.
01:10Disons que passé une année, il n'y a pas de risque.
01:13Oui, c'est ça ce qu'on vous garantit. Parce que forcément que passé une année, vous avez forcément déclaré vos revenus à cette adresse là.
01:19Ou alors, vous n'êtes pas très malin.
01:21Et si vous voulez que ce soit votre résidence principale, il faut quand même être cohérent dans vos déclarations.
01:26Donc vis-à-vis du fisc pour vos déclarations de revenus, l'année suivante, vous avez forcément déclaré.
01:30Dans le texte, il n'y a pas de durée définie.
01:32Non, aucune durée définie.
01:35Par contre, il y a eu des redressements quand on s'amuse à faire la culpute deux fois, trois fois dans la même année, ce qui ne paraît pas complètement incohérent.
01:41Donc ça, c'est le premier cas d'exonération.
01:43Le deuxième que vous évoquiez, c'est je vends ma résidence secondaire pour investir dans ma résidence principale.
01:49Sauf qu'on oublie qu'il n'y a pas que deux conditions.
01:51Il y en a trois. Il ne faut pas que je sois propriétaire de ma résidence principale dans les quatre dernières années.
01:56Donc je ne coche pas les cases.
01:58Donc c'est soit j'ai été propriétaire dans les quatre ans et auquel cas cette exonération-là ne fonctionne pas.
02:04Soit je vends ma résidence principale, pas de souci.
02:07Sur la résidence secondaire, il ne faut pas être propriétaire dans les quatre ans.
02:10Il faut vendre cette résidence dite secondaire ou investissement locatif.
02:14Il faut réinvestir le prix dans l'achat.
02:16Maître, qu'on comprenne bien. Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale, mais je suis propriétaire d'une maison de campagne.
02:22Je peux avoir l'exo des plus-values si je prouve que j'ai un emploi, c'est le somme pour une résidence principale que je n'ai jamais eue ou que je n'ai pas eue dans les quatre dernières années.
02:33Absolument.
02:35Je ne suis pas venue pour rien.
02:38J'étais persuadé que dans la mesure où on ne détenait pas directement sa résidence principale, on ne pouvait pas bénéficier de l'exonération.
02:46Mais si on affecte le produit de la vente d'une maison qu'on aurait pu hériter éventuellement qu'on a revendu, on peut bénéficier de l'exo.
02:54Oui, oui, oui.
02:55Mais c'est vrai qu'on oublie souvent le fait que l'on ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale dans les quatre dernières années.
03:01C'est le deuxième cas de figure.
03:02Deuxième cas de figure.
03:03Troisième cas, ce sont pour des cas particuliers qui sont les expatriés.
03:06Les expatriés qui ont loué très souvent leur résidence principale pour une courte durée.
03:12Évidemment, très souvent, c'est du meublé, pas touristique, mais du meublé.
03:16Là, les expatriés ont des exonérations.
03:18Ça paraît quand même approprié parce qu'ils vont revenir et que c'est par la force des choses.
03:22Donc, en effet, lorsqu'ils reviennent et qu'ils vendent par la suite.
03:26Alors, vous avez raison, ça peut être dans les quinze jours sans préméditation.
03:29Mais ils sont quand même exonérés pour le bénéfice de la résidence principale.
03:32Et la quatrième condition qui n'est pas très heureuse, c'est dans le cas de séparation.
03:37Si vous avez été contraint de quitter le domicile qui était votre résidence principale, que vous êtes en location ou que vous avez acheté quelque chose.
03:47En général, on n'a pas le temps d'acheter.
03:49Celui qui est parti est exonéré du paiement de l'impôt sur la plus-value pour résidence principale.
03:56Dès lors qu'il justifie, en effet, que c'est dans le cadre d'une procédure.
03:59Et peu importe le délai, j'allais dire, de mise en vente.
04:03Parce qu'en règle générale, là, pour le coup, les textes sont assez stricts en disant.
04:07Si vous avez tenté de vendre votre résidence principale parce que vous êtes muté et que vous êtes allé acheter un bien à Grenoble.
04:14On vous demande de justifier le fait que vous avez mis en vente cette résidence principale il y a moins d'un an et que vous n'arrivez pas à la vendre.
04:21Ce n'est pas de votre faute, mais voilà, ça ne se vend pas, le marché, etc.
04:24Donc là, il faut en justifier. Dans le cas d'une séparation, ce n'est pas le cas.
04:27Vous n'avez pas justifié cette situation.