David Rodrigues, juriste logement de la CLCV
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00:00 - David Rodrigues qui est avec nous, bonjour. - Bonjour. - Vous êtes juriste logement à la CLCV, l'association de défense
00:05 des consommateurs. Alors on va se mettre du côté des locataires pour commencer.
00:11 La question, la première question est simple, est-ce que mon proprio peut me verrer de chez moi pour louer pour les JO ?
00:17 - Alors en théorie non, mais après c'est une question de calendrier.
00:20 Parce qu'effectivement c'est ce qu'on voyait dans vos exemples au préalable, c'est-à-dire que si le bail arrive
00:26 à expiration, à ce moment-là, il va essayer, mais en toute illégalité pour le coup, d'essayer de récupérer
00:31 l'appartement pour le mettre après sur le marché secondaire. - Donc voilà, si le bail arrive à expiration, là il peut tout à fait le faire,
00:37 c'est légal. - Alors il doit motiver le congé. C'est ça toute la problématique, c'est-à-dire que le congé doit être motivé.
00:42 C'est-à-dire qu'il y a trois motifs, à savoir la vente du logement,
00:44 la reprise pour un proche, donc ascendant, descendant,
00:48 le sien ou de son concubin ou de son époux, et un motif légitime et sérieux.
00:55 Alors la vente et le congé pour reprise, à la rigueur, on les trouve, on a un bénéficiaire. Le congé pour motif légitime et sérieux
01:01 est un petit peu plus
01:03 vaporeux, dirons-nous, un petit peu plus flou. - Le motif JO, c'est pas un motif légitime et sérieux, on est d'accord.
01:07 - Non, bien évidemment non, on vise surtout
01:10 les impayés de loyer, les retards de paiement, mais par contre certains vont tricher, avec par exemple des travaux.
01:15 - Comment on fait pour savoir justement si notre propriétaire triche et nous dit "oui oui c'est pour le louer pour un proche" et finalement il va
01:22 le louer pour les JO ? Est-ce qu'on a le moyen de le savoir ? - Alors tout d'abord il doit y avoir des informations qui vont être délivrées
01:26 dans le congé, c'est-à-dire qu'à peine de nullité, il faut que le bailleur,
01:29 déjà on voit son congé bien évidemment recommandé au par acte du sié, six mois à l'avance, il doit préciser dans le cas d'une reprise
01:34 le bénéficiaire de la reprise. Voilà donc il doit dire "c'est pour mon fils" avec le lien de famille d'âge.
01:39 - Oui, mais comment le vérifier ?
01:40 - Alors après il y a malheureusement
01:43 uniquement les enquêtes de voisinage. - C'est à nous de mener la quête ? - Tout à fait, tout à fait. On ne va pas pouvoir contester
01:49 a priori, avant le congé effectif, son caractère illégal. Il faudra
01:54 voir si on est encore en relation avec nos anciens voisins, savoir est-ce qu'effectivement oui c'est bien un proche du bailleur qui est rentré dans
02:00 le logement ou est-ce qu'au contraire il a été tout de suite mis sur le réseau secondaire pour profiter des JO olympiques.
02:05 - Et j'imagine que très peu le font parce qu'il faut avoir le temps de mener l'enquête. - Il faut avoir le temps,
02:10 c'est quand même quelque chose que beaucoup de locataires font, alors pas majoritairement bien évidemment, mais surtout que là on est quand même sur une
02:16 période assez propice. - Vous le conseillez aujourd'hui ?
02:18 - Toujours, bien évidemment.
02:20 C'est lorsqu'on a un congé de ce type ou encore pour les congés
02:23 pour motifs légitimes et sérieux, oui je dois repeindre un peu le logement, on n'est pas sur des travaux urgents dans ce cas-là,
02:28 donc oui il faut faire sa petite enquête de voisinage. - Et quel recours
02:30 je peux avoir ? Est-ce que je peux contester justement la résiligation du bail si je trouve
02:37 effectivement que mon proprio a triché et va peut-être le louer pour les JO ?
02:42 - Alors on peut saisir une association, on peut se rapprocher de la commission départementale de conciliation
02:46 qui est compétente sur les litiges en matière de congés,
02:49 on peut également saisir le juge qui lui peut même d'office soulever le caractère illégal ou non du congé et le bailleur peut avoir
02:55 une amende de 6000 euros s'il s'avère que le congé n'était pas motivé, donc il faut être très vigilant de sa part également.
03:00 - Est-ce que je peux récupérer mon appartement ? - Alors vous pouvez pas récupérer l'appartement parce que vous aurez quitté les lieux mais vous pouvez avoir
03:05 une indemnité qui peut prendre en compte par exemple
03:08 le coût du déménagement et le différentiel de loyer si le loyer du nouveau logement est supérieur. - J'imagine que ça prend beaucoup de temps
03:15 pour obtenir le gain de cause. - Ça prend du temps, c'est le temps de la justice malheureusement.
03:19 - Quels sont les points à surveiller
03:22 particulièrement du coup en cette période à l'approche des JO avec ces bails qui se résilient ? Est-ce que si vous avez
03:28 deux trois points précis à nous donner, deux trois conseils très précis à surveiller absolument pour pas se faire avoir ?
03:35 - Alors déjà vous vérifiez votre congé, il doit bien vous être délivrant recommandé, un délai de près de 6 mois avant la fin du bail,
03:41 bien évidemment.
03:43 La motivation doit être expressément précisée dans le bail et puis après une fois que ces conditions de forme sont indiquées,
03:50 malheureusement, comme je le disais, c'est compliqué de contester un congé a priori, ça va surtout se faire après la délivrance.
03:57 Par contre il faut vraiment, parce que le cas le plus fréquent c'est le congé pour motifs légitimes et sérieux, il faut vraiment
04:02 apprécier dans ce cas là la légitimité du motif.
04:04 - Autre point
04:07 important, puisqu'on parle des JO et de ces appartements qui sont loués à pridors, il y a un autre sujet, un autre problème, c'est aussi la
04:15 réquisition des logements des étudiants. Pour les JO, ça fait pas mal scandale, pas mal de bruit, est-ce que c'est légal et est-ce que
04:23 en tant qu'étudiant j'ai un recours possible où je dois me plier à la décision ?
04:28 - Alors là on est sur des beaux particuliers, donc il faut voir ce qui est effectivement indiqué, notamment dans le cahier des charges ou dans le contrat
04:34 qui est précisé. Normalement on est sur des contrats à durée
04:36 déterminée qui peut être à renouvellement tacite ou
04:39 express, donc on peut être sur un non renouvelable. On a d'autres contrats par exemple qui sont sur du neuf mois non renouvelable,
04:46 c'est-à-dire que le bailleur n'a même pas à délivrer un congé, il prend fin d'office et à la fin de cette période là
04:51 on a la possibilité de conclure un nouveau contrat. Donc si on est sur ce type effectivement de
04:56 processus,
04:57 il n'y a pas de contestation possible.
04:59 - Pour les étudiants c'est très compliqué, ils n'ont pas trop de marge de manœuvre.
05:04 - C'est pour ça qu'il faut vraiment regarder comment le contrat est rédigé.
05:07 - De manière générale, est-ce que vous observez une tendance en ce moment ? Est-ce que
05:11 beaucoup de personnes font appel à vous
05:14 et s'inquiètent justement de ces beaux qui sont résiliés à l'approche des JO ?
05:19 - On commence à en voir, surtout que ça se cumule avec notre problématique sur la distance énergétique où vous savez que les logements
05:24 énergivores et passevoirs énergétiques vont être interdits de mise en location.
05:27 Donc c'est à dire qu'on a des bailleurs qui d'une part se débarrassent de leur logement et d'autres qui vont profiter en plus des JO
05:33 pour essayer de le mettre sur le marché secondaire. Donc oui on commence à avoir un certain appel d'air sur le sujet.
05:38 - David Rodrigues, vous qui êtes donc juriste logement à la CLCV, l'association de défense des consommateurs, vous avez
05:45 plein de bons conseils à nous donner justement sur ce marché tendu
05:49 de la location. Parce qu'une fois qu'on est viré de chez soi, que ce soit pour les JO ou pour une autre raison, il faut
05:54 retrouver un appartement. Et alors là tout se complique, c'est un vrai parcours du combattant à Paris, le marché locatif a été divisé par deux.
06:02 Il y a toujours de plus en plus
06:04 d'exigences demandées, de garants, de revenus importants.
06:09 Comment on fait pour s'en sortir ?
06:12 - C'est extrêmement compliqué. Alors déjà faut rappeler, vous êtes sur Paris et également pour la Seine-Saint-Denis, que ce soit sur Pleine-Commune et Est-Ensemble,
06:18 il y a ce qu'on appelle l'encadrement des loyers. C'est à dire que le loyer ne peut pas dépasser un maximum
06:22 prévu qui est fixé par la Réalité Préfectorale.
06:24 Donc il faut le rappeler, la petite annonce doit mentionner quelles sont ses valeurs plafond.
06:29 Donc vous déjà en tant que candidat locataire, vous pouvez vous vérifier si le loyer qui est proposé est supérieur ou non. Et vous avez même
06:34 parfois des compléments de loyer, c'est à dire des compléments normalement pour des logements très luxueux qui sont
06:40 proposés pour des logements très classiques en réalité et qui sont totalement illégaux. Donc ça, il faut déjà faire attention.
06:45 Après, le mieux c'est effectivement d'avoir vos propres garants, sachant que beaucoup de bailleurs passent par ce qu'on appelle des garanties de loyer impayé.
06:52 Qui vont imposer des critères de solvabilité.
06:54 - Et c'est ça qui pose problème généralement. - Tout à fait. On est sur parfois trois ou quatre fois le montant du loyer.
07:00 - Est-ce que c'est normal ? - C'est pas du tout encadré. Donc effectivement on peut avoir des critères de
07:04 solvabilité qui sont à trois fois, quatre fois le montant du loyer pour que le taux d'effort
07:08 oscille entre 20, 25 ou 30 % maximum.
07:11 C'est totalement légal.
07:12 Et le bailleur, parfois en toute bonne foi, va être coincé par les exigences de sa garantie de loyer impayé parce que s'il y a
07:17 un défaut de paiement, il sera pas couvert. - Oui parce que des fois il serait prêt à louer peut-être à
07:22 un locateur qui gagne pas trois, quatre fois le montant du loyer.
07:26 Mais à cause de cette garantie de loyer impayé, il ne peut pas le faire.
07:29 Est-ce qu'il peut passer, contourner cette garantie de loyer impayé ?
07:33 - Dans ce cas là, il va pas prendre une GLI, une garantie de loyer. Il va demander, solliciter une caution.
07:37 - Est-ce qu'on peut lui demander de faire ça ?
07:40 - Tout à fait. On peut, mais va-t-il accepter ? Parce que c'est vrai que la caution est toujours plus difficile à actionner que sa propre assurance.
07:46 Mais c'est tout à fait possible. On peut pas cumuler les deux. Alors juste pour une question de terminologie, la caution,
07:51 c'est la personne qui va payer à votre place si vous n'êtes pas en... si vous cessez de payer le loyer.
07:55 C'est pas le dépôt de garantie, le fameux un mois ou deux mois de loyer qu'on paie lors de l'entrée dans les lieux,
08:00 qu'on appelle souvent caution également.
08:02 - Est-ce qu'il y a de plus en plus de triches de la part des locataires ? Je m'explique parce que comme le marché est très tendu,
08:09 on le sait, autour de nous, que certains peut-être
08:11 traficotent un petit peu les fiches de paye ou alors vont présenter un dossier à deux alors que c'est pour louer tout seul.
08:17 Est-ce que ça c'est une pratique de plus en plus répandue et qu'est-ce que je risque si je fais ça ?
08:22 - Alors, est-ce qu'elle est plus en plus répandue comme c'est un peu occulte, c'est difficile de le savoir avec certitude,
08:26 mais oui, il y a de plus en plus d'échos, surtout qu'il y a même eu des sites internet qui se vantaient
08:30 d'aider les candidats locataires à le faire. Donc ça arrive. Qu'est-ce que vous risquez en fin de compte ?
08:35 Ben tout dépend.
08:37 En cours de bail, s'il n'y a pas d'impayé, vous ne risquez rien. C'est à la fin du bail, si le bailleur se rend compte
08:41 qu'effectivement vous n'avez pas les ressources que vous affichiez,
08:44 il peut dans ce cas-là délivrer un congé pour motif légité mais sérieux qui résulte de
08:48 la perte de votre cautionnement ou du risque...
08:51 - Donc vaut mieux pas le jouer à ce jeu-là ?
08:53 - Non, non, vaut mieux éviter.
08:55 - Même si c'est le seul moyen d'obtenir un appartement.
08:58 - C'est compliqué, sauf si vous êtes sûr de payer votre loyer rubissant l'ongle.
09:01 - Dernière question très rapide, je me mets du côté du propriétaire quand même, rapidement.
09:04 Si je loue mon bien pendant les JO et qu'on me le dégrade ou que je retrouve des punaises de lit,
09:10 qu'est-ce que je peux faire ?
09:11 - Ça va être compliqué pour les punaises de lit, pour les dégradations, il faut quand même faire un état des lieux.
09:14 A l'entrée et à la sortie, les bailleurs ne le font pas forcément, donc après il faut actionner son assurance.
09:19 Idéalement, le locataire, même si c'est une location saisonnière, doit avoir également une assurance.
09:23 Donc là on va faire jouer les assurances, notamment celle de la plateforme par exemple.
09:26 Mais il faut surtout faire un état des lieux à l'entrée.
09:28 - Merci beaucoup David Rodrigues pour tous vos conseils.
09:31 Juriste donc logement à la CLCV, l'association de défense des consommateurs.
09:35 On va mettre tous ses conseils sur francebleuparis.fr.