Location Airbnb : cette loi qui va durcir la réglementation
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00:00 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier, une émission présentée par Capital et Radio-Immo.
00:06 - Eh bien bonjour à toutes et à tous et merci d'être avec nous pour ce mois de janvier 2024.
00:13 On vous souhaite une très très belle année.
00:15 Voilà, prenez bien soin de vous.
00:17 Souhaitons que cette année vous apporte le meilleur et surtout la santé.
00:20 Le reste, ça viendra bien sûr avec.
00:23 Mais voilà, on est ravis d'être avec vous.
00:24 On va passer cette année avec vous.
00:26 C'est notre 55e numéro.
00:28 Vous êtes dans Le Grand Rendez-vous de l'immobilier, une émission qui va décrypter l'actualité,
00:32 comme vous le savez, chaque mois avec un grand témoin, mais aussi des experts qui se succéderont
00:38 pour répondre à vos questions dans nos rubriques.
00:40 Ça vous concerne.
00:41 On vous donne les clés de lisibilité pour tout ce qui touche au logement, à l'habitat en général.
00:46 Et ce mois-ci, mon cher Guillaume, nous recevons une députée pour parler de location saisonnière.
00:51 - Oui, on commence l'année avec la députée Renaissance de la première circonscription du Finistère.
00:58 Madame Anne-Hélène Glemer, qui voit sa proposition de loi qui a commencé à être votée en fin d'année,
01:04 de retour à l'Assemblée en fin janvier.
01:07 Une proposition de loi qui vise à réguler l'offre de logement en zone tendue.
01:12 Sujet éminemment important.
01:14 On en parle tout de suite après.
01:15 - Absolument. Gros, gros sujet.
01:16 Et comme chaque mois, bien sûr, comme je vous l'ai dit tout à l'heure, nous accueillons, comme d'habitude,
01:19 bien sûr, nos experts.
01:20 Ils sont avocats, ils sont notaires, ils sont agents immobiliers.
01:23 C'est les questions auxquelles on répond.
01:25 Et c'est vous qui les avez posées sur le club des propriétaires gérés par nos amis de Capitale.
01:30 Sur Facebook, on se retrouve dans un instant pour accueillir notre grand témoin.
01:34 - Le grand témoin.
01:37 - Voilà, c'est la rentrée à l'Assemblée avec cette pause.
01:43 Un nouveau gouvernement.
01:44 Merci à Anaïs Glemer d'être avec nous sur notre plateau.
01:46 Je rappelle que vous êtes député du Finistère, la première circonscription.
01:50 On va évoquer votre proposition de loi qui vise à examiner, en fait, on va dire réguler.
02:01 - Réguler. - Pas interdire.
02:05 - Voilà, pas interdire. Non, non, parce que c'est important.
02:07 Il y a des journalistes qui font leur journaliste en disant oui, ça vise à interdire.
02:10 Non, non, à réguler l'offre de logement saisonnier dans un but,
02:14 c'est de fluidifier une offre de logement plus longue pour des personnes qui ont beaucoup de mal,
02:19 notamment si je prends l'Arc-Atlantique, je prends aussi les stations balnéaires,
02:25 mais pas que, à se loger.
02:27 Et bien évidemment, cette difficulté touche les Français.
02:31 Et c'est ça que vous souhaitez faire. On est d'accord là-dessus.
02:34 - On est d'accord, effectivement.
02:35 Le constat, il est là, c'est qu'on avait de plus en plus sur nos territoires
02:38 de personnes qui venaient nous voir en disant écoutez, moi, j'ai trouvé du travail,
02:42 mais je ne peux pas me loger derrière.
02:44 Donc comment faire ? En fait, il y avait une impossibilité à trouver du logement à long terme.
02:50 Donc c'était avec derrière une colère qui s'exprimait en disant c'est la faute d'eux.
02:54 Donc effectivement, nos travaux que j'ai pu mener avec Transpartisan,
02:59 donc à la fois avec le député LR Vincent Rolland et avec Iñaki Echani, député PS,
03:05 nous ont amené à se poser la question comment on peut améliorer la situation,
03:09 sachant qu'on sait que ce sont des facteurs divers et variés qui ont amené à cette situation.
03:14 Maintenant, on a pointé comme objet pour l'instant,
03:17 et c'est l'objet de cette proposition de loi, l'allocation de courte durée.
03:21 Mais on a conscience que le problème est bien plus vaste et bien plus large
03:25 que simplement le problème de l'allocation de courte durée.
03:27 - C'est très clair.
03:28 - Effectivement, on rencontre une crise sans précédent.
03:32 On en a connu, mais celle-là, elle est sans précédent.
03:34 Cette location saisonnière qui vient grignoter sur l'offre de logement à la résidence principale.
03:39 Si on peut avoir une cartographie, une photographie des problématiques
03:45 que vous avez identifiées, chiffrées dans des régions précises,
03:49 qui vous ont amené à poser cette loi ?
03:51 - Quand on peut chiffrer, on voit que dans certaines communes,
03:54 notamment aux villes plutôt comme Saint-Malo,
03:56 où il y a des endroits où il y a plus de 30% d'offres de location saisonnière
04:01 au sein notamment des coeurs historiques.
04:03 Donc ça veut dire 30% en moins pour la location à l'année,
04:06 c'est-à-dire des salariés qui ne peuvent pas y accéder.
04:09 C'est souvent ce qui est décrit dans les grandes villes,
04:11 mais on a des communes plus petites aussi qui ont jusqu'à 50%.
04:15 Chez moi, j'ai des petites communes qui ont 50% soit de résidence secondaire,
04:19 soit de location de courte durée.
04:20 C'est-à-dire des logements qui ne sont plus accessibles pour de la longue durée.
04:25 Donc ça commence à être problématique, des chiffres qui augmentent.
04:28 J'ai la ville de Fouenant qui a triplé le nombre de locations à l'année ces dernières années.
04:34 Donc c'est vrai qu'on voit la problématique.
04:37 C'est-à-dire que ce sont des gens qui ne peuvent plus travailler à proximité de leur emploi,
04:40 donc avec des distances qui augmentent.
04:42 Et derrière, avec des difficultés même écologiques et énergétiques,
04:48 c'est-à-dire qu'il faut payer l'essence pour aller plus loin.
04:50 Ça fait des distances de plus en plus importantes.
04:52 Et à la fois, ça fait des villes qui sont complètement...
04:55 qui changent complètement leurs caractéristiques.
04:57 C'est-à-dire qu'en soi, quand vous n'avez que de la location de courte durée dans des villes,
05:02 c'est des villes qui n'ont plus du tout le même emploi,
05:04 qui n'ont plus les mêmes activités.
05:05 On a des activités professionnelles qui changent et qui varient.
05:09 Par exemple, une infirmière libérale n'a plus la même activité
05:12 parce qu'elle a des vacanciers face à elle.
05:15 Et ce n'est pas forcément une activité à long terme.
05:18 C'est même un frein au développement économique des entreprises.
05:19 Exactement.
05:20 Du coup, qui n'arrive plus à recruter parce que faute de logements suffisants.
05:23 Alors c'est ce qui avait été relaté plusieurs fois,
05:26 notamment par des études du Credoc qui sont déjà assez anciennes,
05:28 mais qui permettaient déjà à l'époque de dire qu'une entreprise sur quatre
05:32 avait des difficultés de recrutement.
05:34 Maintenant, sur les territoires touristiques,
05:36 qui sont souvent aussi des territoires des fois où il y a une offre économique,
05:40 comme chez moi en Bretagne, où on accumule un peu les attraits,
05:43 c'est-à-dire qu'on a un attrait économique, on a un attrait touristique.
05:47 Alors je dis souvent aussi qu'on a un attrait climatique,
05:49 parce qu'il ne faut pas oublier qu'avec les changements climatiques,
05:52 il y a des gens qui, des fois, ne vont plus dans des territoires
05:55 où la peur de ne plus avoir de ressources en eau, notamment,
05:58 ils pensent qu'en venant en Bretagne, ils auront une ressource en eau,
06:02 ce qui est faux parce qu'on n'a pas de nappes phréatiques.
06:03 Mais bon, peu importe.
06:05 Du coup, il y a des changements de comportement
06:07 qui font qu'on a une masse de population qui se densifie chez nous,
06:11 mais avec de l'emploi quand même, mais on n'arrive plus à recruter.
06:14 - Alors du coup, on a bien compris que le problème se pose
06:17 dans les zones tendues au départ, les zones touristiques.
06:19 Vous avez parlé de la Bretagne, ça peut être le Pays Basque,
06:21 ça peut être l'Île-de-France.
06:23 - Et la Méditerranée.
06:24 - Clairement, est-ce que le champ d'application de votre loi,
06:26 et on va venir dans le détail tout à l'heure des mesures
06:29 que vous avez proposées, justement, pour réguler l'offre de logement
06:31 et réguler l'offre de location saisonnière,
06:33 est-ce que clairement vous pensez que le champ d'application de votre loi
06:37 va être défini stricto sensu aux zones tendues
06:40 ou est-ce que vous allez l'élargir,
06:42 possiblement à l'ensemble du territoire ?
06:44 Est-ce que c'est décidé, ça ?
06:45 - Alors on a commencé à examiner la loi,
06:46 donc on a déjà défini, effectivement,
06:48 initialement, on avait mis dans le titre "zones tendues".
06:52 Et on a complètement changé le titre,
06:54 et on a complètement changé justement le spec
06:56 pour ne pas restreindre à la zone tendue,
06:59 parce qu'il ne faut pas attendre que les zones soient tendues pour agir.
07:02 Je veux dire, on ne soigne pas le patient jusqu'à ce qu'il est mourant.
07:04 Au bout d'un moment, il faut agir en amont,
07:06 donc il faut faire plutôt du préventif que du curatif.
07:09 Donc on va donner les outils qui étaient en fait à disposition déjà
07:13 des communes de plus de 200 000 habitants en zone tendue,
07:16 on va les tendre à toutes les communes
07:17 parce qu'il faut donner de l'agilité en fait au territoire.
07:21 - Donc c'est l'ensemble du territoire.
07:22 - À l'ensemble du territoire.
07:23 - L'ensemble du territoire.
07:24 Alors justement, Clignon vous a posé le principe du champ d'application.
07:29 Vous avez évoqué Saint-Malo tout à l'heure.
07:31 - Oui.
07:31 - On a vu les mesures qu'avait prises le maire de Saint-Malo
07:33 qui étaient assez draconiennes, on peut le dire.
07:37 Justement, on l'a dit tout à l'heure en introduction,
07:40 ce ne sera pas une interdiction,
07:41 est-ce que ça va augmenter déjà le contrôle
07:45 qu'exercent certaines collectivités locales
07:47 sur le flux et l'allocation saisonnière ?
07:50 - Alors on leur donne les outils,
07:51 donc c'est eux qui vont décider le niveau de contrôle en fait en soi.
07:54 C'est l'ensemble des outils.
07:56 - Ça va s'établir comment justement ?
07:57 - Alors c'est quoi les outils ?
07:58 - Alors les outils sont divers.
08:00 Donc il y avait des outils qui étaient déjà préexistants
08:02 mais qui n'étaient pas donnés à l'ensemble de communes,
08:04 c'est-à-dire des outils de compensation,
08:06 des outils du coup d'enregistrement,
08:09 de changement d'usage, etc. n'étaient pas donnés.
08:11 - Annaïck Le Maire, la compensation,
08:12 juste pour rappeler parce qu'on a des auditeurs qui ne sont pas très...
08:15 Le fait c'est, je loue un appartement saisonnier
08:18 et je dois compenser par un logement mis sur le marché
08:21 en location vide mais longue durée.
08:23 - Exactement.
08:24 - Donc ça, vous allez demander au maire,
08:26 quel maire ? De tous les maires ?
08:29 - Tous les maires.
08:29 - De donner cette possibilité au maire de...
08:31 - De le faire ou pas.
08:32 Ce n'est pas l'outil qui est peut-être le plus sollicité,
08:35 le plus demandé.
08:36 Actuellement, ce qu'on a vraiment besoin,
08:37 c'est déjà connaître le parc.
08:39 Donc du coup, ce qui va être donné et mis comme obligatoire,
08:42 déjà c'est le numéro d'enregistrement.
08:43 Donc on va devoir s'enregistrer au niveau de la mairie
08:46 pour enregistrer l'ensemble des biens.
08:48 Ça, c'est une démarche qui est dans la loi aussi,
08:51 s'règne la loi sur l'économie numérique,
08:53 où on a besoin, c'est une demande européenne,
08:56 de mieux connaître notre parc immobilier
08:58 parce qu'on ne le connaît pas.
08:59 - Donc concrètement, ça veut dire quoi ?
09:00 Ça veut dire que dans chaque ville...
09:01 - Quand vous voulez louer votre bien,
09:03 il va falloir vous enregistrer en mairie.
09:04 - D'accord. Et ça, ça sera obligatoire ?
09:06 C'est pas le maire qui décide s'il veut appliquer ou pas ?
09:07 - Ça en souhaite, effectivement, que ce soit obligatoire.
09:10 - D'accord.
09:10 - Après, il y a le changement d'usage.
09:12 - Le changement d'usage, ça sera au bon verre du maire ?
09:14 - C'est-à-dire que vous avez une location
09:15 qui était par exemple en U,
09:17 qui n'était pas considérée comme du commercial.
09:19 Quand vous voulez faire de la location de courte durée,
09:22 vous êtes soumis à un régime de BIC,
09:24 donc bénéfice industriel et commercial.
09:26 Là, vous êtes obligé de faire un changement d'usage.
09:28 - D'accord.
09:29 - Donc ce numéro de changement d'usage,
09:30 le maire pourra s'en saisir, effectivement,
09:32 grâce à la volonté du maire.
09:34 Et donc, il sera appliqué au niveau des communes
09:37 et il donnera la possibilité ou pas,
09:39 il pourra déterminer une liste.
09:41 Donc une notion de quota peut être adossée.
09:45 Il peut ne pas saisir le changement d'usage.
09:48 - Sur le changement de destination, donc il peut s'y opposer.
09:51 - Est-ce que vous avez intégré aussi,
09:55 ce que vous avez parlé du BIC, le facteur fiscal, justement ?
10:00 Souvent, on reproche entre la location longue durée,
10:03 vous savez, vide, pour le logement,
10:07 une distorsion, une discrimination d'ordre fiscal,
10:09 une iniquité fiscale.
10:10 - Oui, mais je crois qu'on va en parler après.
10:13 Mais effectivement, c'est un point qui est important.
10:15 - C'est important dans le cadre de la loi.
10:17 - Mais qui n'est pas le point le plus important
10:18 de notre proposition de loi.
10:19 C'est vraiment les outils.
10:21 - Donc le maire pourra impliquer un changement d'usage,
10:23 c'est-à-dire moi, je veux faire une location meublée,
10:26 c'est-à-dire, c'est quoi un changement d'usage ?
10:27 On pourra me dire ?
10:28 - Vous venez vous inscrire à la mairie,
10:31 comme quoi, en fait, vous souhaitez faire du changement,
10:33 vous souhaitez faire de la location.
10:35 C'est juste informatif, c'est juste pour qu'on soit au courant
10:38 qu'il y a cette activité-là qui existe au sein de la commune.
10:41 - Ça ne m'impose pas plus d'obligations,
10:43 changement d'usage ?
10:45 - Alors le changement d'usage, en fait,
10:47 alors des obligations qu'on va mettre,
10:48 qu'on va adosser au changement d'usage,
10:50 et notamment le DPE,
10:52 c'est-à-dire que quand il y aura un changement d'usage,
10:53 il y aura une obligation d'avoir un diagnostic énergétique.
10:56 Alors pourquoi ce diagnostic énergétique ?
10:59 En fait, on s'est rendu compte qu'il n'était pas obligatoire
11:01 pour les locations de courte durée.
11:03 Donc beaucoup de personnes qui avaient des passoires
11:05 ou des bouilloires, parce qu'on utilisait deux termes,
11:07 thermiques, ne basculent pour ne pas faire les travaux,
11:11 mais continuer à avoir une ressource.
11:13 - Changer le régime.
11:14 - Et bien changer le régime et passer en courte durée.
11:17 C'est-à-dire plutôt que d'avoir à faire les travaux
11:18 pour de la longue durée, location nue,
11:21 disait "moi je veux continuer à avoir un gain".
11:23 - Ils auront la même obligation que les propriétaires mailleurs.
11:25 - Donc location saisonnière, je serai obligé de refaire un DPE,
11:28 et si c'est une passoire thermique, je serai interdit de louer.
11:30 - Exactement.
11:31 - Aujourd'hui, c'est un régime d'exception,
11:32 vous y mettez fin.
11:33 - Voilà, exactement.
11:34 - Et ça, ce sera obligatoire.
11:35 - Ça sera obligatoire.
11:37 - Par contre, le maire, lui, pourra invoquer un changement d'usage.
11:40 Je reviens là-dessus, mais ça ne m'oblige pas
11:42 à remettre sur le marché, comme c'est à Paris,
11:46 un bien de même...
11:47 - Il n'y a pas forcément de compensation qui est adossée.
11:49 - C'est ça.
11:50 - Elle n'est pas forcément adossée au changement d'usage.
11:52 - Donc c'est juste un enregistrement.
11:54 - Voilà, c'est un enregistrement,
11:55 ça nous permet d'avoir plus de données sur le parc,
11:58 et savoir définir par quartier ou autre la densité...
12:02 - Et définir des quotas, le maire pourra définir des quotas.
12:05 - Alors les quotas, ça a été une dispositive notamment
12:08 qui a été beaucoup sollicitée par les communes,
12:11 parce que cette proposition-là et cette boîte à outils,
12:13 il faut quand même le dire, vient des communes,
12:16 c'est les maires qu'on a pu interroger
12:18 et qui avaient une demande forte,
12:20 parce qu'ils avaient des recours continus
12:22 sur les dispositifs qu'ils souhaitaient mettre en place.
12:26 Donc du coup, les quotas, on l'a vu comme à Saint-Malo,
12:28 c'est des fois par quartier,
12:29 ils disent "on donne comme une licence,
12:31 un droit à louer" pour 1500 personnes,
12:35 au-delà, on bloque la situation.
12:39 Donc effectivement, ça demande par contre beaucoup de contrôle,
12:42 c'est ce qui pose un peu le souci,
12:44 c'est pouvoir contrôler réellement si les gens
12:46 ont fait la démarche de changement d'usage.
12:48 Pour les communes, ça va être compliqué, je l'entends,
12:51 mais c'était une demande de leur part
12:53 que de pouvoir gérer le flux au niveau du territoire,
12:57 soit quartier par quartier, soit commune par commune.
12:59 - Très bien.
13:00 - Donc ils vont donner un droit de pouvoir louer au niveau des quotas.
13:04 - C'est une mesure qui était très attendue, vous le saviez,
13:06 mais attendue même des professionnels.
13:08 L'équité de ce point de vue-là,
13:10 et sur la rénovation énergétique,
13:13 est-ce que vous pensez, très franchement,
13:15 que les maires vont s'en emparer ?
13:17 - Je rebondis sur la question de Sylvain,
13:19 parce qu'en fait, ils ont une autre mesure
13:21 qu'on leur a mis entre les mains il y a quelques années,
13:23 vous savez, c'est la surtaxe d'habitation.
13:25 Et ça, c'est un peu la même chose,
13:27 c'est pour lutter contre la résidence secondaire.
13:29 Et beaucoup ne s'en emparent pas, je crois que c'est 300 communes
13:31 sur 1500 qui se sont emparées.
13:33 Donc on peut se demander, effectivement,
13:35 de leur donner un outil, imposer un changement d'usage, des quotas.
13:39 - Alors nous, on met à disposition, après c'est vrai que ça...
13:42 - Les retours que vous...
13:44 - Les retours, pour l'instant, on voit bien qu'effectivement,
13:46 très peu de communes s'en sont saisies.
13:48 Et même, ils avaient la possibilité,
13:50 même sur tous les outils qui étaient mis à disposition,
13:52 de pouvoir déjà les prendre avec une autorisation préfectorale,
13:55 et c'était peu fait.
13:57 Mais à la fois, là, je pense que le sujet est tellement fort,
14:00 actuellement, et en fait, il y a une volonté, quand même,
14:04 de limiter et de réguler,
14:07 que progressivement, on verra comment ça évolue.
14:10 Je ne peux pas dire que, oui, ils vont le faire,
14:12 on ne peut pas les forcer à le faire non plus.
14:14 On va laisser quand même cette liberté au territoire
14:16 d'avoir cette agilité, et de trouver le bon outil,
14:19 de le mettre à disposition.
14:21 Donc ça, c'est vraiment de l'outil direct, immédiat.
14:24 Il y a d'autres outils que l'on a mis en place, aussi,
14:26 dans la proposition de loi, qui est la notion de servitude,
14:28 qui est un petit peu un outil un peu nouveau,
14:30 qui était aussi attendu,
14:32 qui était une proposition, notamment, de Vincent Roland.
14:34 - C'est quoi ?
14:35 - Donc la servitude, c'est sur les biens à venir, à construire.
14:38 On va mettre une restriction,
14:41 que ça soit uniquement de la résidence principale.
14:43 - Ah oui ?
14:44 - Donc du coup, ça veut dire que les biens que vous allez bâtir,
14:46 c'est comme la clause d'occupation bourgeoise,
14:48 qui existait déjà.
14:49 Et donc, du coup, sur le PLU, donc au sein du PLU,
14:52 le PLU n'est pas là, normalement, pour définir un usage,
14:55 mais une destination.
14:56 Et bien là, dans le plan d'urbanisme,
14:58 ils pourront dire, demain,
15:00 ce lot sera uniquement sur de la résidence principale.
15:04 Donc c'est vrai que c'est quelque chose d'assez nouveau.
15:07 - Ça, ils ne pouvaient pas le faire ?
15:09 - Ils ne pouvaient pas le faire, avant.
15:11 On détermine soit de l'habitat,
15:14 mais on ne détermine pas l'usage du bien.
15:16 On a eu des difficultés par rapport aux droits de propriété
15:21 d'utiliser son bien comme on le souhaite.
15:23 Donc du coup, en fait, on a décliné
15:25 ce qu'on appelle la clause d'occupation bourgeoise à un PLU.
15:29 Donc c'est quelque chose d'assez nouveau,
15:31 qui était aussi attendu.
15:33 On va voir comment ça fonctionne,
15:35 si réellement on y arrive.
15:37 Mais c'était quelque chose qui permet de projeter à long terme
15:40 et non pas de se saisir uniquement que sur l'immédiateté
15:42 de ce qui est déjà préexistant.
15:44 - Il y a un autre élément.
15:45 On passera dans la deuxième partie,
15:46 la croix partie fiscalité.
15:47 Mais avant ça, si on finit cette partie...
15:49 - Très rapidement, il nous reste 20 minutes sur cette pointe.
15:52 - Alors sur la réglementation,
15:54 je pense qu'on a fait à peu près le tour.
15:56 Globalement, c'est les principaux outils
15:58 qui ont été mis en place.
15:59 Sauf si j'en oublie...
16:00 - C'est déjà lourd.
16:01 Et si on arrive à mettre tout ça, c'est très bien.
16:04 - Merci Guillaume.
16:05 - Fiscalité dans une partie.
16:06 - On va parler de fiscalité.
16:07 Merci Guillaume.
16:08 Il y a beaucoup à le dire.
16:09 En tout cas, c'est très attendu, vous le saviez.
16:11 Mais aussi toujours très délicat.
16:13 Vous l'avez rappelé, on en reparlera tout à l'heure d'ailleurs,
16:16 c'est une boîte à outils
16:17 que vous mettez à disposition des élus locaux
16:19 qui finalement, eux, sont quand même à la manœuvre.
16:21 Il faut quand même le rappeler.
16:22 Ce n'est pas un moyen de leur ôter des marges de manœuvre.
16:25 Merci beaucoup à Naïk Le Meur.
16:27 Vous restez avec nous.
16:28 On va se retrouver les amis dans quelques instants
16:30 pour ça vous concerne.
16:31 Pour justement répondre à vos questions.
16:33 Des questions qui sont nombreuses d'ailleurs sur la division,
16:36 sur les baux que vous souscrivez chaque mois.
16:39 C'est la page, je vous le rappelle, Facebook du Club des Proprios.
16:42 C'est l'ami Vincent qui s'y colle.
16:43 On se retrouve tout de suite après ça.
16:44 Bonjour les amis, nous sommes de retour sur le plateau.
16:49 Pour ça vous concerne, la première partie, je vous rappelle que ça vous concerne,
16:52 c'est une séquence que nous vous proposons chaque mois.
16:54 Les experts répondent à vos questions.
16:56 Ces questions, c'est vous qui les posez sur le Club Facebook des Proprios,
17:00 gérée par nos amis de Capital.
17:02 C'est toujours l'ami Vincent qui s'y colle.
17:04 Comment ça va Vincent ?
17:05 Ça va très bien.
17:06 Bonne année Vincent.
17:07 Bonne année.
17:08 Comment ça va ?
17:09 Ça va bien.
17:10 Il est toujours aussi beau.
17:11 Eh ben merci.
17:12 On a la star des notaires sur le plateau.
17:15 Oui, on est là.
17:16 Nathalie Cousigou-Siuas qui est avec nous.
17:18 Bonjour Nathalie.
17:19 Bonjour, bonjour, quelle charge mentale.
17:20 Et bonne année Nathalie.
17:23 Bonne année à tous.
17:24 On est très heureux de démarrer l'année avec vous.
17:26 Moi aussi.
17:27 Et on a une première question Vincent, qui nous vient de Rouen.
17:30 Jean-Pierre de Rouen pour vous Nathalie, très belle ville.
17:33 Jean-Pierre nous parle de sa belle-mère qui vit dans une maison dont elle a lus eu fruit.
17:37 Elle a souhaité vendre la maison, mais sur les cinq enfants qui ont la nue propriété,
17:42 deux sont opposés à cette vente.
17:44 Elle va donc être vendue par licitation.
17:47 Qu'est-ce que ça veut dire la licitation ?
17:50 Et que va récupérer sa belle-mère à Jean-Pierre après cette vente ?
17:54 C'est la question.
17:55 Ce sont les questions.
17:56 Excellente question de Jean-Pierre.
17:57 Alors la licitation, il y a deux exceptions.
18:00 Soit quand vous rachetez des droits à un indivisaire.
18:03 Mais là, la licitation dont parle notre auditeur, en fait, c'est une vente aux enchères,
18:08 c'est-à-dire par voie judiciaire.
18:10 C'est-à-dire qu'effectivement, comme il y a eu une opposition entre tous les enfants
18:14 qui sont nus propriétaires, eh bien, il a fallu que ceux-ci,
18:18 avec l'accord de la belle-mère, demandent la vente, la cessation d'indivision.
18:23 Et malheureusement, ça se fait là aux enchères.
18:25 C'est-à-dire que ça sera une vente aux enchères publiques.
18:27 Cela dit, ce qu'il faut savoir, c'est que les nus propriétaires en droit
18:32 ne peuvent jamais obliger l'usufruitier à vendre la pleine propriété.
18:37 Donc ça, c'est déjà une sécurité pour l'usufruitier.
18:40 Là, c'était différent.
18:41 L'usufruitière, la belle-mère qui occupait les lieux,
18:43 elle était d'accord pour vendre.
18:44 Sauf qu'il y avait l'un des nus propriétaires qui s'opposait.
18:48 Donc effectivement, c'est le tribunal qui a réglé cette situation.
18:52 Il ne peut pas faire autrement que demander la vente aux enchères.
18:54 Sauf que pour nos chers amis, le problème n'est malheureusement pas fini
18:58 après la vente aux enchères, à supposer que ça parte au bon prix.
19:01 Parce que malheureusement, les ventes aux enchères, c'est parfois vendu à la baisse.
19:05 Mais ce qu'il y a, c'est qu'on va se retrouver avec un prix.
19:08 Or, vous avez un article du Code civil, qui est l'article 621,
19:11 qui dit que l'usufruitier, la belle-mère, c'est pas elle,
19:14 son usufruit va pas se reporter sur le prix de vente.
19:16 C'est-à-dire qu'il va falloir partager le prix de vente entre les droits de la belle-mère, d'une part,
19:22 et les droits des nus propriétaires d'autre part.
19:24 - C'est un casse-tête pour elle.
19:26 - C'est surtout un casse-tête pour la...
19:28 Et s'il n'y a pas d'accord, le prix est encore bloqué.
19:32 Donc Dieu merci, la maison sera vendue, il n'y aura peut-être plus de charges,
19:35 mais le prix sera bloqué dans l'attente d'un accord des héritiers.
19:38 - Est-ce que c'est le principe que nul n'est tenu à l'indivision ?
19:41 - C'est exact, c'est tout à fait ça.
19:43 - Finalement, quand on est en indivision, il suffit qu'il y en ait un,
19:46 soit qui bloque, soit qui veut vendre, et on peut provoquer la vente,
19:49 même avec le désaccord de l'autre.
19:51 - Il y a eu un foyer au tribunal pour ça.
19:53 - Oui, parce que bien évidemment, la loi est très ferme.
19:55 La loi est très ferme, c'est nul n'est tenu de rester dans l'indivision.
19:59 Le code Napoléon qui a perduré jusqu'ici, ça semble un peu normal,
20:03 parce que les indivisions, par définition, on est tous propriétaires,
20:07 on a des droits de même nature sur un bien.
20:09 Donc par définition, un bien qui appartient à tout le monde,
20:11 à un moment risque d'appartenir à personne,
20:13 parce que les gens se dégoûtent, et ils vont plus.
20:15 - Imaginez un indivisaire qui n'a que 15%, et l'autre a 45,
20:19 et l'autre, avec ses 15%, peut provoquer la vente.
20:21 - Certes, mais alors vous avez aussi un article du code civil,
20:24 parce que notre code civil est quand même très bien fait,
20:26 qui dit que dans ce cas-là, les co-indivisaires ont ce qui s'appelle
20:29 un droit de préemption.
20:31 C'est-à-dire que du coup, il ne peut pas vendre seul à un coup d'âme,
20:34 il doit d'abord proposer la vente au même prix, à son co-indivisaire.
20:40 C'est quand même équilibré.
20:42 - Oui, une dernière question, après on ne fera pas trop compliquer.
20:45 Vous avez dit qu'il y aura un prix, et on fera recalculer...
20:48 - Les parts de chacun. - Voilà.
20:50 - Et comment ça se calcule ? - Alors ça c'est une très bonne question.
20:52 Parce que souvent, on a tendance à dire, nous les notaires en premier,
20:56 c'est qu'on va prendre le barème fiscal, qui est le barème de l'article 669
20:59 du code général des impôts, et qui dit, ben voilà,
21:01 quand une personne a plus de 71 ans, son usufruit vaut 30%.
21:05 C'est-à-dire que concrètement, si la maison est vendue 200 000 euros,
21:10 et que la belle-mère a 30%, parce qu'elle a plus de 71 ans
21:14 et moins de 81 ans, va dire, ben vous avez 30% de 200, 3 fois 2, 6, 68 000,
21:19 et le surplus va être divisé entre les 5.
21:22 Sauf que ce barème fiscal, il n'est obligatoire que lorsqu'on fait
21:26 des donations en matière de succession.
21:28 Il n'est obligatoire qu'en matière à titre gratuit.
21:31 Pas lorsqu'on partage un prix.
21:33 Donc l'idéal, ça serait que là, ils se mettent autour d'une table,
21:37 et qu'ils se disent, bon ben d'accord, on est d'accord.
21:39 Pour appliquer le barème fiscal, qui est quand même,
21:41 quand on a vraiment tout le monde se dispute, au final,
21:44 le notaire, il propose le barème fiscal.
21:46 Parce qu'il y a des barèmes actuaires, mais au moins le barème fiscal,
21:49 on sait ce qu'il est. Mais, c'est pas, si la belle-mère, elle veut embêter,
21:52 elle peut très bien dire, moi je ne suis pas d'accord,
21:55 sur, ou même les nus propriétaires, sur l'application du barème fiscal.
21:58 Je considère que je n'ai pas droit à 30%, mais pourquoi pas à 45%,
22:02 selon mon espérance de vie. Donc malheureusement,
22:05 vous voyez les affaires familiales, là c'est quelque chose,
22:08 c'est une fusée à deux étages. Donc, effectivement,
22:11 je ne pense pas que la vente aux enchères va améliorer
22:14 les relations entre les enfants. Mais en revanche, là,
22:16 il serait peut-être temps d'enterrer l'âge de guerre,
22:18 et au moins de s'asseoir autour du table, pour que le prix
22:20 ne soit pas bloqué aux grèves du tribunal,
22:23 pendant des siècles et des siècles.
22:26 - Merci. Une autre question maintenant,
22:29 Nathalie Cousigou-Suas. Cédric de Limoges,
22:32 il achète son premier bien locatif, il aimerait traiter
22:35 avec son notaire de famille, mais l'acheteur et le notaire
22:38 de l'acheteur ne le souhaitent pas. Cédric a-t-il le droit
22:41 d'imposer son notaire et quelle est la meilleure option à prendre ?
22:45 - Mais bien sûr, entre nous, ce n'est pas du tout
22:47 pour faire du corporatisme. Je ne pense pas que le notaire
22:49 du vendeur s'y oppose. On a vraiment des règles ontologiques.
22:53 Alors, je conseille à notre auditeur de Limoges,
22:56 très belle gare à Limoges d'ailleurs.
22:59 - Réputée être la plus belle garde du monde.
23:01 - Exactement. - Au monument, non j'exagère, de France.
23:04 Et elle est une réplique de la gare de Lyon. J'y étais hier.
23:07 - Voilà, donc on salue nos amis de Limoges.
23:10 Donc, en fait, bien sûr qu'il a le droit de prendre son notaire
23:13 et c'est même conseillé. Alors un notaire, il n'est pas là
23:15 pour tirer la couverture à lui, mais il va veiller
23:19 à l'équilibre du contrat. Et c'est bien d'avoir son propre notaire,
23:23 non pas parce que celui du vendeur, il est mauvais ou moins bon,
23:26 mais parce qu'il va vous suivre toute votre vie.
23:28 Et sachez que la rémunération du notaire, dans ce qu'on appelle
23:30 ces fameux à tort frais de notaire, essentiellement,
23:33 c'est des taxes fiscales. Voyez, je vous ai fait un petit calcul
23:36 pour une vente de 200 000 euros. La rémunération du notaire,
23:41 elle est de 2 700 euros. Le reste, c'est la commune et le département.
23:46 Et quand chacun son notaire, c'est toujours l'acheteur,
23:49 sauf exception, qui paye les frais de notaire.
23:52 Mais du coup, les 2 700, ça sera toujours le même montant,
23:55 sauf que c'est partagé entre les deux notaires.
23:57 Donc, vous avez toujours intérêt à avoir votre propre notaire
24:00 qui vous suit toute votre vie. Alors, sachez...
24:03 - On peut avoir deux notaires, donc.
24:04 - Mais bien sûr.
24:05 - Il peut y avoir deux notaires de vente, mais du coup,
24:06 la vente, elle est séquestrée où ?
24:07 - Alors, ça, c'est une question.
24:09 - Peu importe.
24:10 - Alors, généralement, on dit qui est-ce qui tient la pluie ?
24:12 Mais il n'y a pas plus de prérogatives.
24:14 On se partage la tâche entre les notaires.
24:16 Il y en a un qui constitue le dossier, qui fait son instruction.
24:19 Et l'autre notaire, généralement, c'est le notaire de l'acheteur,
24:22 il va rédiger le contrat. Le tout avec les deux notaires.
24:26 Et sachez que, je vous l'ai mis quand même,
24:29 il y a trois départements qui ont résisté à l'augmentation des taxes,
24:34 parce que les frais de notaire, c'est des taxes pour le département.
24:38 Et la commune, c'est Mayotte, l'Indre et le Morbihan.
24:42 L'ISER avait tenu bon jusqu'en 2023, l'avait encore baissé.
24:46 Et puis, le département était obligé de s'aligner sur les autres départements.
24:50 Mais quand vous achetez en Indre, dans le Morbihan ou à Mayotte,
24:53 il y a un peu moins de frais de mutation.
24:55 - Donc dû au département.
24:57 - Et ça se fait beaucoup ça, les ventes avec deux notaires ?
24:59 - Mais c'est tout le temps.
25:01 Il n'y a pas de raison, ça se passe très bien.
25:04 - Donc Cédric peut garder son notaire de famille ?
25:06 - Mais bien sûr, il faut qu'il garde son notaire.
25:09 Il faut toujours être avec son notaire.
25:11 C'est très important d'avoir un notaire de famille,
25:13 il vous accompagne toute votre vie.
25:15 - Et nous, on gardera Nathalie Cousiglou-Sias.
25:17 - Moi, je vais vous dire ce qu'il faut, c'est conserver l'étude de Nathalie Cousiglou-Sias,
25:21 parce qu'il y a un manque de goût de ne pas y aller.
25:24 - Il faut aller voir votre notaire et le garder.
25:27 - Merci Nathalie.
25:29 Je rappelle que vous êtes notaire à Paris dans le 5e arrondissement.
25:33 On vous retrouve très facilement.
25:35 Et merci Vincent, et on vous souhaite également, ma chère Nathalie,
25:38 une très très belle année.
25:40 Et c'est le moment d'ailleurs, on va rester dans le domaine juridique,
25:43 on va retrouver notre experte avocate, c'est tout de suite après ça.
25:46 - Bonjour les amis, ça vous concerne, deuxième partie.
25:52 Je vous ai réexpliqué le principe, mais je vous le réexplique encore,
25:55 pour ceux qui viennent de prendre le programme en route.
25:58 Vous postez des questions chaque mois sur Facebook,
26:01 le Club des Propriétaires Gérés par Capital,
26:03 et on tâche de vous y répondre toujours avec l'ami Vincent.
26:06 Vincent, on a une question pour une avocate qui est avec nous sur le plateau,
26:10 c'est Ganaëlle Soussens. Bonjour Ganaëlle.
26:12 - Bonjour. - Et bonne année.
26:13 - Merci à vous aussi, bonne année.
26:15 - On va souhaiter que cette année 2024 démarre sous les meilleurs auspices, n'est-ce pas ?
26:18 - Tout à fait.
26:19 - Et en répondant bien sûr aux questions des auditeurs du Grand Rendez-vous de l'Immobilier.
26:23 Ganaëlle, des questions pour vous. La première est d'Alexandre de Nice.
26:28 Il a acheté un appartement en Vefa, mais la livraison a déjà 12 mois de retard,
26:33 nous dit Alexandre. Quels sont les recours possibles pour notre auditeur ?
26:37 Et il demande aussi, est-ce qu'il a le droit à des indemnités ?
26:40 Est-ce qu'il peut prétendre à des indemnités ?
26:42 - Déjà, expliquez ce que c'est que la Vefa.
26:44 - Exactement, alors Alexandre se trouve dans une situation,
26:47 hélas, assez fréquente et qu'il est de plus en plus,
26:50 les promoteurs ont des retards chroniques de livraison,
26:52 le Covid n'a rien arrangé, le coût des matériaux, etc.
26:56 Et donc, la Vefa, c'est le fait d'acheter un appartement qu'un promoteur est en train de construire.
27:01 Et il y a deux types d'achats comme ça sur plan,
27:03 il y a soit, pour schématiser un appartement, et vous achetez en Vefa, ou bien une maison.
27:08 Et quand vous achetez une maison qu'un constructeur construit pour vous, ça s'appelle un CCMI.
27:12 Et il y a souvent beaucoup de confusion entre les deux types d'achats.
27:16 Et souvent, les gens croient que lorsque l'on achète en Vefa,
27:20 on a droit à une indemnité, à des pénalités lorsque la livraison arrive en retard.
27:24 C'est faux. C'est faux, cette croyance fausse, elle vient du fait que en CCMI,
27:29 donc quand on achète une maison à construire, là oui, la loi prévoit une pénalité
27:33 à minima un 3/1000ème par jour de retard.
27:35 En revanche, en Vefa, les acquéreurs sont beaucoup moins bien protégés
27:39 puisque la loi ne prévoit aucune pénalité de retard.
27:42 Et lorsqu'ils signent l'acte chez le notaire, qui est le contrat qui détermine leurs obligations,
27:47 celles de payer, les échéances, les appels de fonds, etc.,
27:50 ce même contrat détermine aussi les obligations du promoteur,
27:53 et donc la date à laquelle il doit livrer.
27:56 Mais en face de cette date, il n'y a aucune contrainte financière pour le promoteur.
28:01 S'il ne respecte pas la date, il n'y a pas d'automaticité de 1/3000ème de pénalité par jour de retard.
28:07 Donc, ce que doit faire un acquéreur qui subit un an, deux ans, trois ans de retard,
28:12 j'en ai des dossiers comme ça, c'est d'abord de voir si le promoteur est en mesure de justifier ce retard.
28:18 Parce que non seulement le promoteur ne paye pas de pénalité,
28:21 mais en plus, le contrat lui permet, si certaines circonstances surviennent,
28:26 de décaler de sa propre initiative la date de livraison.
28:29 Alors, c'est des intempéries, ça on comprend bien que s'il gèle, s'il pleut,
28:33 on ne peut pas faire les fondations, on ne peut pas faire la toiture, etc.,
28:36 ça lui permet de décaler.
28:37 Mais il y a des circonstances qui figurent au contrat, des faillites d'entreprise notamment,
28:42 qui permettent également au promoteur de décaler sans que ce décalage soit fautif.
28:47 C'est parfois plus discutable.
28:49 Et ce qui est encore plus discutable, c'est quand il y a un doublement des délais.
28:52 Et donc, il y a des clauses dans les contrats de Vefa qui disent que un jour d'intempérie
28:56 autorise à deux jours de décalage de retard de livraison.
28:59 Donc, ça veut dire, par exemple, s'il y a trois mois d'intempérie,
29:01 ce qui est possible sur un chantier qui dure plusieurs années,
29:03 en fait, ça autorise le promoteur à décaler la livraison de six mois
29:07 sans devoir aucune indemnité à ses acquéreurs.
29:10 Et la différence entre pénalité et indemnité, la pénalité, elle est automatique.
29:15 L'indemnité, il faut aller la chercher.
29:17 Et il faut prouver le préjudice que l'on a subi pendant la période de retard non justifiée.
29:22 Donc, c'est vraiment un parcours du combattant pour les acquéreurs.
29:25 Et ce qui est terrible, c'est que pendant ce temps-là,
29:29 pendant qu'ils attendent leur appartement, ils vont être raisonnables, les gens.
29:32 Ils vont réduire leurs frais, ils vont garder leur logement qui est parfois plus petit
29:35 ou ils vont se loger dans des conditions moins chères
29:37 parce qu'ils doivent faire l'avance de ces frais-là et payer leur crédit.
29:40 Et donc, tout ce préjudice-là qu'ils vont diminuer de leur propre initiative,
29:44 ce sera autant moins d'indemnités dues par le promoteur.
29:47 Donc, notre pauvre Alexandre est dans une situation bien compliquée
29:50 et va devoir prendre son mal en patience, faire examiner son dossier
29:54 pour voir si, à terme, il pourra prétendre à une indemnité,
29:57 peut-être se regrouper avec ses co-acquéreurs.
30:01 - Oui. - Pour faire une action commune.
30:03 - Ce qu'on peut lui conseiller en premier, c'est de faire étudier le dossier, en tout cas.
30:06 - Exactement. - Mais il ne pourra pas être à plus pour l'instant.
30:09 Et les indemnités, on l'a bien compris.
30:11 Attention à la différence CCMI-VFA, ce n'est pas la même chose.
30:15 Une autre question pour vous, pour notre avocate, Françoise de Châteauroux.
30:19 Elle a un arbre sur son terrain en limite de propriété.
30:22 Son voisin souhaite couper les branches qui débordent sur son terrain.
30:27 Est-ce qu'il en a le droit, son voisin, de couper les branches de l'arbre de Françoise ?
30:32 Et il lui dit aussi que la facture du jardinier, du paysagiste,
30:36 serait à la charge de Françoise, dont l'arbre est sur la propriété.
30:41 - Est-ce que c'est vrai ? - C'est une très bonne question.
30:43 - Pourquoi pas ? - C'est une très bonne question.
30:45 - Oui, alors, le voisin en plus, une chose, c'est qu'on ne se fait pas justice à soi-même.
30:50 Ce serait pratique dans certains cas, mais ça crée des situations compliquées aussi.
30:55 Donc non, il n'a pas le droit de couper les arbres,
30:58 et il ne pourra pas davantage exiger de sa voisine qu'elle paie la facture d'élagage.
31:03 En revanche, ce qu'il faut rappeler à Françoise, c'est qu'elle a, elle, l'obligation
31:07 d'entretenir les arbres qui sont sur sa propriété,
31:10 et notamment d'élaguer et de ne pas nuire de manière plus générale.
31:14 C'est un trouble de voisinage. Il peut y avoir un trouble de voisinage,
31:16 mais il ne doit pas être anormal. Donc si cet arbre est préjudiciable aux voisins,
31:20 par exemple, s'il prie son jardin d'une grande partie de soleil,
31:24 si une grande surface du jardin qui se trouve dans l'ombre à cause de cet arbre,
31:28 ce n'est pas normal. C'est un trouble anormal de voisinage.
31:30 - Ça m'est arrivé. - C'est désagréable, j'imagine, quand on aime le soleil.
31:34 - Non mais ça s'est résolu avec un kilo de plastique.
31:37 - Un kilo de plastique ? - J'ai fait sauter la maison d'à côté.
31:40 - Dans un microclimat judiciaire, probablement.
31:44 - Non, non, en fait, voilà. - Est-ce que là, on va résister ?
31:48 - On comprend mieux pourquoi tu n'es pas l'expert.
31:50 - Vous, vous avez connu les amis, je plaisantais.
31:52 Non, non, ça s'est résolu tout simplement avec le fait que j'ai été voir le voisin très gentiment,
31:58 en disant que ça débordait, effectivement, ça me plaisait d'une partie de la luminosité,
32:02 et c'est lui qui a pris en charge, ce qui était logique, les frais de délagage.
32:06 - Normalement, ça serait souvent un alamia.
32:08 - C'est exactement ça, c'est-à-dire que soit, effectivement, les voisins s'entendent ranteau,
32:12 mais parfois, on sait que le voisinage, ce n'est pas toujours simple,
32:15 sinon, le voisin mécontent pourra contraindre par voie judiciaire,
32:19 donc ne pas se faire justice à soi-même, mais faire appel à la justice.
32:22 - Par contre, ce qu'il ne fallait pas faire, c'est couper soi-même.
32:25 - C'est lui qui sera en défaut, finalement.
32:28 - C'est un conseil des amis, surtout, même si vous pensez que vous êtes chez vous,
32:32 vous pouvez vous couper, non, ne le faites pas, ça peut se retourner contre vous.
32:36 - L'arbre est la propriété du voisin, il lui appartient, et il y a même des règles...
32:39 - Même si c'est tentant, il ne faut pas le faire.
32:41 - Oui, même si on a envie.
32:42 Donc l'idée, c'est de saisir peut-être un conciliateur, un médiateur,
32:45 avant d'aller devant une juridiction, et c'est aujourd'hui une obligation.
32:48 En matière de trouver un voisin, on peut trouver des solutions,
32:50 la médiation, la conciliation sont des bonnes voies pour ces "petits litiges",
32:54 mais qui peuvent avoir de l'importance dans la vie.
32:56 Et alors, petite astuce, petite chose à savoir,
32:59 vous ne pouvez pas non plus cueillir des fruits ou des fleurs
33:01 sur les plantes ou les arbres de votre voisin,
33:04 vous pouvez en revanche ramasser ceux qui sont tombés chez vous.
33:07 Donc attention, il faut attendre que la pomme soit tombée pour pouvoir la croquer.
33:11 - Et la transformer en compote.
33:12 - Exactement.
33:15 - Voilà, merci beaucoup, Ganaëlle Soussens.
33:17 Toujours un grand plaisir de vous retrouver ici,
33:20 pour celles et ceux qui le souhaitent, la bonne adresse pour une avocate expérimaux,
33:24 et votre cabinet, c'est ganaëllesoussensavoca.com
33:27 - Exactement, merci.
33:28 - Et on enchaîne bien sûr avec le reste de nos programmes, à tout de suite.
33:32 - Le Grand Témoin.
33:34 - Et voilà, de retour sur le plateau, si vous prenez le programme en cours,
33:39 nous recevons pour notre rentrée 2024,
33:43 et on vous souhaite encore une fois une très très belle année,
33:45 Naïg Le Meur, député Renaissance du Finistère,
33:48 première circonscription du Finistère,
33:51 un territoire que j'aime beaucoup d'ailleurs,
33:53 parce que comme tout, je suis un grand pêcheur de vent l'éternel.
33:56 Ça va toujours, Naïg Le Meur ?
33:57 - Ça va bien, oui merci.
33:58 - On est ravis de travailler avec vous, justement,
34:00 pour cette problématique liée à la régulation du logement saisonnier,
34:04 mais aussi des résidences secondaires.
34:07 Comment indiquer un phénomène qui permette quand même à tous les Français de se loger,
34:11 et en ce moment, se loger, ce n'est pas facile.
34:14 - Oui, on revient donc sur votre proposition de loi,
34:17 que vous allez déposer, enfin, faire examiner à la fin du mois de janvier,
34:21 qui vise à soutenir, réguler l'offre de logement.
34:24 Et on va parler sur un volet de cette proposition de loi,
34:27 qui est la fiscalité.
34:28 Une des propositions que vous faites,
34:30 c'est de justement réformer l'avantage fiscal aux locations saisonnières,
34:34 pour, si j'ai bien compris,
34:36 aller l'aligner sur ce qui existe déjà dans les régimes de location meublé classique.
34:42 Que proposez-vous exactement ?
34:45 Parce qu'il y a eu des va-et-vient là-dessus.
34:48 - Il y a eu des va-et-vient, effectivement, il y en aura peut-être encore d'ici là.
34:52 - Parce que pour l'instant, la loi n'a pas été adoptée.
34:54 - La loi n'est pas...
34:55 Il nous reste en fait, la loi n'a pas été adoptée,
34:57 elle a été votée en commission et votée en partie dans l'hémicycle.
35:02 Il nous reste la partie fiscale, effectivement,
35:04 qui n'est pas la moindre,
35:05 qui est celle qui fait le plus parler, le plus travailler et cogiter.
35:09 Donc ce qui est bien aussi, c'est bien de pouvoir prendre un temps de réflexion.
35:13 Alors le constat était que nous, on n'arrivait plus à expliquer pourquoi, en fait,
35:17 il y avait des avantages fiscaux plus importants pour la location de courte durée
35:21 par rapport à la location nue à l'année,
35:23 alors qu'on avait besoin de location nue à l'année.
35:25 Donc on n'arrivait pas à expliquer pourquoi sur la location nue,
35:28 on avait des abattements, notamment de 30 %,
35:31 et que pour la location emmeublée,
35:34 on avait des abattements soit de 50 %, soit de 71 %.
35:38 Donc pour expliquer un peu concrètement, vous gagnez 10 000 €.
35:42 Quand vous le louiez à l'année à un salarié, un étudiant ou autre,
35:46 vous déclariez comme revenu 7 000 €,
35:49 alors que si vous le passiez emmeublé ou en location de courte durée,
35:55 vous déclariez soit que 5 000 € si vous aviez 50 % d'abattement,
35:59 soit que 3 000 € que vous déclariez en revenu si vous étiez labellisé.
36:04 - Ce n'était pas très équitable en termes de régime.
36:07 - Ça paraissait aux yeux de tous pas équitable.
36:10 Certains vous diraient mais oui, mais on a plus de frais parce que derrière,
36:14 on doit meubler, on doit renouveler les consommables.
36:17 - Oui, oui, oui.
36:18 - Ce qui est une réalité en soi, mais qui est...
36:21 Est-ce que ça se justifie pour autant les 71 %,
36:24 moi j'avais un petit peu de mal à le faire comprendre
36:27 et même à l'estimer à titre personnel que cet abattement qui a eu,
36:31 qui était un abattement qu'on appelait A tout France,
36:33 qui était un abattement qui était fait en fait
36:35 pour développer l'offre touristique là où il n'y en avait pas.
36:38 Sauf qu'elle s'est développée partout sur le territoire.
36:40 - Ça s'est dévoyé.
36:41 - Elle s'est développée notamment là où il y avait déjà de l'offre touristique et hôtelière.
36:44 Mais donc du coup, elle est venue en fait densifier cette offre
36:47 là où il y avait déjà une offre touristique.
36:49 Donc effectivement, le 71 %, j'avais un petit peu du mal à l'expliquer,
36:53 même le 50 % dès lors qu'on avait un manque et une pénurie de biens
36:57 pour les logements à l'année.
36:59 - Et donc là, ça va s'aligner ?
37:01 - Donc votre idée c'est quoi ?
37:02 - Alors notre idée était d'aligner en fait complètement.
37:04 Alors initialement, en fait, dans la proposition de loi,
37:06 on s'était dit, ben on va aligner.
37:08 Alors le chiffre n'était pas facile à trouver.
37:10 Alors il faut savoir que déjà, il n'est pas d'usage à ce que des parlementaires,
37:13 dans une proposition de loi, fassent du fiscal.
37:16 Donc parce qu'on n'a pas d'étude d'impact,
37:18 on n'a aucune possibilité de voir l'impact de nos propositions
37:22 sur un plan plus macro.
37:24 C'est-à-dire parce qu'on est quand même là aussi pour être vigilant
37:27 sur l'équilibre du budget de l'État.
37:29 Donc du coup, ce n'était pas forcément évident.
37:31 Donc nous, on a fait une proposition qui était d'aligner tout d'abord à 40%,
37:35 dire ben voilà, on met tout le monde à 40%.
37:37 Donc effectivement, ça diminue d'un côté,
37:39 mais on augmente et on est plus incitatif pour l'allocation à l'année.
37:43 - 40% qu'on loue en saisonnier ou en lot en meublé ?
37:46 - Peu importe, voilà. Tout le monde était à 40%.
37:48 On disait, un logement était un logement, peu importe l'usage qu'on en fait.
37:51 - 40, ça va être le chiffre retenu ?
37:53 - Alors, ce n'est pas ce qui est passé en commission.
37:55 En commission, ils ont été un peu plus bas.
37:57 Ils sont passés à 30%.
37:59 Ils sont passés à 30%,
38:01 donc avec des dérogations quand même sur certains territoires.
38:04 Nos travaux nous ont montré qu'effectivement,
38:08 il y a des territoires tels les territoires de Haute-Montagne, Haute,
38:12 ils ne reviendront jamais à une location à l'année
38:14 parce qu'ils ont été construits et bâtis uniquement pour du tourisme.
38:18 Et donc là, c'était difficile aussi de les contraindre à inciter à de l'allocation à l'année.
38:23 Personne n'ira vivre à 2 000 mètres d'altitude.
38:26 - Est-ce que vous prévoyez des exceptions ?
38:28 - Notamment cette exception, chambre d'hôtes.
38:30 En fait, nous, nos exceptions vont être plutôt dans les zones très peu denses.
38:35 C'est-à-dire que là où il y a réellement besoin de développer toujours cette offre de tourisme,
38:39 on va les laisser comme un état. On ne va pas toucher.
38:42 - Donc 71 points sur des zones comme celle-ci, par exemple, les chambres d'hôtes,
38:47 meubles de tourisme placés, stations de montagne, par exemple.
38:50 - Voilà, parce qu'ils sont labellisés.
38:52 - Donc on continuera sur le régime actuel, il n'y a pas de souci.
38:54 - Voilà, nous, c'était notre proposition.
38:56 Je ne vous dis pas qu'on ne parle pas de la situation actuelle.
38:58 - Vous visez, on est bien d'accord, que vous visez effectivement le dévoiement,
39:02 entre guillemets, de ce dispositif dans des lieux dans lesquels,
39:06 effectivement, il faut nécessairement réguler.
39:09 Est-ce que ça fait finalement l'affaire du lobby des hôteliers, de l'industrie hôtelière ?
39:16 Ils voient ça plutôt d'un bon oeil, apparemment.
39:19 - Oui, ils sont plutôt contents parce qu'à la fois, eux,
39:22 ils trouvaient qu'il y avait malgré tout une forme de concurrence interne
39:25 d'avoir un dévoiement.
39:27 - Oui, et puis même un peu d'éloignement, parce que quand on prend les éléments fiscaux
39:29 qui frappent effectivement l'éducation et qu'on voit le régime imposé aux hôteliers,
39:32 effectivement, ils demandaient un peu de...
39:34 - Oui, et puis même en termes de contraintes autres, c'est-à-dire en termes de sécurité.
39:38 - Sécurité, absolument.
39:40 - Voilà, il y avait d'autres contraintes qui s'imposent en fait à l'activité hôtelière
39:44 qui n'est pas en fait sur l'activité de courte durée.
39:46 Donc effectivement, mis l'un dans l'autre, c'est vrai qu'ils se sentaient un petit peu
39:50 mis en concurrence, mais cependant, je pense qu'il ne faut pas le voir uniquement comme ça.
39:57 Je pense qu'il y a une notion outre...
40:00 Bien sûr, il y avait les hôteliers, mais l'objectif était réellement
40:03 même sur l'envie du propriétaire que de louer d'un côté en nu ou de louer en courte durée.
40:10 Effectivement, les avantages étaient tels que de louer en courte durée,
40:14 parce que 1, vous aviez moins de risque d'impayer, parce que c'est quand même
40:17 certainement, je pense, le pourquoi les gens sont partis vers la courte durée,
40:21 c'est pas la fiscalité en soi, c'est pas le fait de ne pas avoir de DPE,
40:25 même si on en a parlé. Mais je pense que l'une des premières notions
40:29 qui est invoquée, c'est le risque d'impayer. Donc là, il y a une loi qui est passée
40:33 qui était la loi Case-Baryon, qui était une première étape,
40:36 je dis souvent que c'est la première étape de la fusée pour rendre plus simple
40:39 les procédures, etc., face aux impayés. Mais après, il y a deuxièmement,
40:44 la deuxième raison était effectivement peut-être le DPE, puis la fiscalité,
40:49 puis ensuite, il y avait des loyers aussi bien plus attractifs,
40:52 qui ne faisaient que monter le prix du logement.
40:55 Quand vous voyez une rentabilité avec une location en une semaine
40:59 ou deux semaines, vous faisiez le loyer d'un mois. Au bout d'un moment,
41:03 je comprends que les gens aussi soient passés sur de la courte durée.
41:06 C'est-à-dire que c'est bien plus attractif. Donc effectivement,
41:09 l'objectif était de rendre une équité face à l'impôt,
41:12 qui selon nous, le 40 % paraissait l'équilibre.
41:17 Maintenant, on n'avait pas de chiffres pour voir réellement si c'était vrai,
41:21 sachant qu'on changeait aussi les plafonds, parce qu'un plafond,
41:24 actuellement, quand vous êtes en régime de meublé de tourisme,
41:28 c'était 188 000 euros de plafond. C'était bien trop.
41:31 Qui fait 188 000 euros comme une activité secondaire d'un apport
41:36 complémentaire de son revenu ? Les plateformes nous disent que
41:40 le revenu médian qui est estimé dans leur activité,
41:45 c'est 3 900 euros par an. Donc, est-ce qu'ils avaient besoin d'avoir un plafond à 188 000 ?
41:49 Donc, on atterrisse sur la proposition que vous faites. Là, votée par la commission,
41:53 c'est donc 30 %. Actuellement, c'est 30 %. Je reprécise encore,
41:57 si j'avais compris, que ce soit de location saisonnière, location meublée
42:00 ou location nue. Exactement. Pour n'importe quel type de location.
42:03 D'abattement. Un abattement de 30 %, c'est ça.
42:06 C'est ce qui a été fait en commission. Maintenant, ce n'est pas un totem.
42:10 D'où ma question. Est-ce que, dans les échanges que vous avez pu avoir,
42:14 est-ce que le gouvernement va vous suivre là-dessus ?
42:17 C'est compliqué parce qu'on attend les chiffres. C'est les chiffres qu'on n'avait pas,
42:20 notamment de Bercy, pour savoir exactement où ça en était.
42:23 Donc, la Première ministre, Elisabeth Borne, m'a confié une mission
42:26 avec Marina Ferrari en attendant pour pouvoir justement estimer
42:30 si c'est la bonne proposition ou pas. Donc, on a une mission qui est
42:34 parallèle de l'examen de ce texte. Donc, l'examen du texte va continuer
42:38 en restant peut-être sur cette notion-là, sachant que ça ne sera peut-être pas
42:42 le point définitif, les chiffres définitifs.
42:46 Donc, on a une mission qui nous permettra d'étayer au niveau du chiffrage
42:49 pour mieux comprendre quel est le bon niveau. Est-ce que c'est la bonne solution ?
42:53 Est-ce qu'une remise à plat de la fiscalité sous d'autres modèles
42:57 peut être aussi la bonne opportunité ? Parce qu'on se rend compte
43:01 qu'effectivement, il y avait un sentiment d'iniquité, mais que derrière,
43:04 est-ce que la solution qu'on propose est forcément la bonne ?
43:07 Pour l'instant, on n'a pas d'assurance. Nous, on l'a proposée pour montrer
43:11 cette volonté de remise à plat, maintenant, et d'amener en fait une discussion.
43:17 La discussion est en train de se faire. Maintenant, je ne peux pas vous assurer
43:20 qu'au bout du compte, on restera à 30 %. C'était vraiment un objectif.
43:25 - Et in fine, est-ce que ça va vraiment se voter dans ce texte ?
43:28 Est-ce que ça ne passera pas par le PLF en fine année ? C'est toute la question.
43:32 - Toute la question. Pour l'instant, en fait, nous, on va le faire passer...
43:35 - Même s'il y a un accord avec le gouvernement.
43:37 - Voilà. Nous, on va le faire passer au niveau de...
43:39 - PLF, projet de loi de financement. - Je vais compléter.
43:42 Est-ce que c'est possible que ça se fasse même avant les jeux Zona B ?
43:44 - C'est la question. - Oui. Alors, nous, l'objectif,
43:47 pour l'instant, en fait, on va laisser passer cette proposition au Sénat.
43:53 On va se donner encore du temps de réflexion. Et au moment de la commission
43:57 de paritaire, on pourra voir si on garde ou maintient pas, si c'est...
44:02 - Et quand est-ce qu'on le fait ? - Et quand est-ce qu'on le fait ?
44:04 Alors, la question des Jeux Olympiques est souvent posée.
44:07 Alors, bien sûr, moi, je vous dirais qu'il est urgent d'agir et que,
44:11 peu importe les événements, parce que tout le monde n'est pas
44:13 concerné par les Jeux Olympiques. Il y a des territoires qui ont besoin
44:16 aussi de ces mesures pour agir avant l'été. Maintenant, c'est pas moi
44:20 qui ai la main sur la mise en application de la loi.
44:23 Donc, à la fois, c'est compliqué. Il faut savoir que pour les Jeux Olympiques,
44:26 beaucoup de gens qui louent, en fait, leur bien, c'est leur résidence principale.
44:30 Donc, ils sont pas concernés par les mesures qu'on va prendre non plus.
44:34 C'est beaucoup de gens qui quittent leur résidence principale,
44:36 le Très Juge aux Jeux Olympiques. Donc, ça les concerne pas réellement.
44:39 Donc, en soi, c'est pas un obstacle en soi, que ce soit avant ou après.
44:44 Ça change pas grand-chose. Le tout, c'est vraiment d'agir rapidement,
44:48 parce que ça fait quand même longtemps qu'on travaille dessus.
44:51 Donc, il y a eu des rebonds, des attentes, etc., sur cette proposition de loi.
44:56 Il est temps d'y arriver.
44:58 - Une chose est sûre, on a épuisé le temps, Guillaume.
45:01 Comme d'habitude, Guillaume est très dynamique sur ce genre de sujet.
45:04 - Non, mais ce que je veux dire, c'est que...
45:06 - Merci, vraiment, voilà, moins d'une minute. Je peux conclure.
45:08 - Merci. Ce que je sais, c'est que vous posez à plat les choses,
45:11 une remise à plat de la fiscalité, vous posez le débat.
45:14 On sait pas quand est-ce que ça se fera, si ça sera à la fin de cette loi,
45:17 dans le projet de loi de finances en fin d'année. En tout cas, il va y avoir
45:20 des réflexions, il y a des chances que ça bouge, cette année, sur la fiscalité.
45:23 J'ai été assez court.
45:25 - Merci, merci. C'était bien, presque bien. Encore un peu d'effort.
45:29 Merci à Naïg Lemaire, c'est un vrai plaisir de vous avoir sur le plateau.
45:31 Je rappelle que vous êtes député renaissance de la première circonscription du Finistère.
45:36 D'ailleurs, on va certainement poser une nouvelle liste du côté de Quimper
45:39 pour une émission avec les élus locaux.
45:42 On suivra avec beaucoup de vigilance ce cheminement, ce projet de loi
45:47 qui est très attendu, bien évidemment.
45:49 On va suivre "Ça vous concerne", la troisième partie.
45:51 On va recevoir Julien Maudit de Meilleur Bien
45:54 pour des questions que vous posez sur le club d'Epoprio.
45:56 A tout de suite.
45:57 Rebonjour les amis.
46:01 Voilà, "Ça vous concerne", troisième et dernière partie.
46:03 Je vous rappelle, là, le principe.
46:05 Vous écrivez vos questions, vous nous les posez sur le club Facebook d'Epoprio.
46:08 Et on vous y répond tous les mois avec l'ami Vincent.
46:13 Vincent nous pose une question pour un agent immobilier qui est sur le plateau.
46:18 C'est Julien Maudit.
46:19 Bonjour Julien Maudit.
46:20 Bonjour.
46:21 Bienvenue.
46:22 Directeur associé de meilleurbien.com.
46:24 On a deux questions pour vous.
46:26 La première question de Brice à Brest qui nous interpelle.
46:30 Brice, il possède un ensemble locatif avec cinq logements.
46:33 Il se demande est-ce qu'il doit faire réaliser un DPE pour l'ensemble
46:36 ou un par appartement ?
46:39 Alors là, il faut bien scinder la chose.
46:41 Si Brice est propriétaire de tout l'ensemble, de tout l'immeuble,
46:46 il peut faire un seul diagnostic commun pour l'immeuble et après
46:51 le rapporter dans chaque bail.
46:54 Maintenant, s'il veut faire les choses un peu plus précisément,
46:58 il fera un diagnostic par appartement puisque chaque appartement peut
47:02 avoir un DPE différent suivant sa situation, son isolation
47:07 et ses méthodes de chauffage.
47:09 Mais d'un point de vue légal, il est tenu à quoi ?
47:12 Un seul ou ?
47:13 Un commun.
47:14 Au minimum, c'est un commun.
47:15 Mais à condition qu'il soit...
47:16 Propriétaire de tout l'immeuble.
47:18 Un commun et sinon...
47:21 Il ne doit pas faire aussi un audit si le propriétaire...
47:24 Non, alors l'audit est obligatoire, mais très rarement fait
47:30 dans les copropriétés.
47:32 Il faut vraiment que ce soit en copropriété.
47:34 Si ce n'est pas en copropriété, si c'est juste, il est propriétaire
47:36 des murs et il vend chaque appartement, il n'est pas obligé
47:39 de faire le DPE.
47:40 Donc le notaire ne peut pas lui imposer ou dans le bail,
47:44 on ne peut pas lui imposer de faire un audit.
47:48 Le DPE, par contre, il est obligatoire.
47:51 Le DPE est obligatoire, oui.
47:52 Tout à fait.
47:53 C'était pour Brice.
47:54 Maintenant, une question de Christelle de Clermont-Ferrand.
47:58 À quel moment, elle se demande, commence le délai de rétractation
48:01 d'un acheteur suite à la signature d'un compromis de vente ?
48:05 Alors, le délai de rétractation, ou appelé SRU,
48:08 c'est 10 jours calendaire à partir du lendemain
48:12 de la première présentation du recommandé.
48:14 Aujourd'hui, on fait soit un recommandé postal normal,
48:18 soit par voie électronique ou une remise en main propre.
48:21 Mais en tous les cas, ça commencera le lendemain.
48:23 Et si jamais le 10e jour tombe un jour férié ou un dimanche,
48:28 dans ce cas-là, c'est reporté au lendemain, au jour ouvré,
48:32 au prochain jour ouvré.
48:33 Donc à partir de ce jour-là, le lendemain,
48:35 elle peut commencer son décompte.
48:37 Voilà pour Christelle de Clermont-Ferrand et Brice.
48:39 Vous faites la même chose pour poser vos questions
48:41 à nos experts, c'est le courrier Facebook.
48:43 Ça arrive souvent, ça, la rétractation sur les compromis ?
48:46 C'est assez rare, puisque...
48:48 C'est quand même des gros engagements.
48:49 Oui, puis on a un certain délai entre le moment de la visite,
48:52 l'offre et le passage en compromis.
48:54 Il peut se passer à peu près un mois.
48:56 Donc on a le temps déjà de bien réfléchir.
48:59 Oui, parce qu'en fait, ça peut être une décision
49:01 un peu trop rapide, et après un peu de réflexion,
49:04 les gens se disent, ben non, non, on va se...
49:07 Oui, enfin, comme je le dis, généralement,
49:09 entre la première visite, l'offre,
49:12 et le compromis, il se passe environ trois semaines à un mois.
49:15 Donc on a le temps de refaire des contre-visites,
49:17 de réfléchir.
49:18 Par contre, il faut quand même préciser,
49:19 si je dépasse le délai de dix jours,
49:21 mais que je n'ai pas mon prêt immobilier,
49:23 là, c'est un motif de rétractation aussi ?
49:25 Alors, c'est un motif de rétractation.
49:26 Parce que tu te lances jusqu'au bout des choses.
49:27 Tout à fait, c'est un motif de rétractation.
49:28 C'est une clause suspensible.
49:29 Une clause suspensible.
49:30 Voilà, si la demande de prêt que vous avez effectuée
49:32 auprès de l'établissement bancaire ou du courtier
49:35 correspond exactement à la clause inscrite dans le compromis,
49:39 si vous avez demandé, si dans le compromis,
49:41 vous mettez 200 000 euros sur 20 ans,
49:44 avec un taux à 3,
49:45 si jamais vous demandez à votre banque
49:47 un prêt de 150 000,
49:49 ou un prêt de 250 000,
49:51 vous êtes hors clause.
49:53 Il faut vraiment que ce soit dans le montant inscrit dans le compromis.
49:57 Mais c'est qualifié comment ?
49:59 C'est une clause qui est suspensive ?
50:01 Suspensive.
50:02 Sous réserve de l'octroi du prêt.
50:04 Tout à fait.
50:05 Ça c'est quoi ? C'est 9 compromis sur 10.
50:07 Oui.
50:08 On peut le dire.
50:09 Mais on ne fixe pas le montant dans la clause.
50:12 Si, vous fixez le montant, la durée et le temps.
50:15 C'est fixé sous réserve de l'accord du banque
50:17 pour un montant de temps, etc.
50:18 Donc ça fonctionne si le prêt que j'ai obtenu ne correspond pas à ce que…
50:22 Tout à fait.
50:23 Donc pour un courrier de la banque qui dit
50:25 je refuse votre crédit à un montant de temps pour tel temps.
50:27 Là je peux me rétracter.
50:28 Et dans ce cas-là, vous récupérez…
50:30 Mes amis, c'est plus précis.
50:31 Surtout n'oubliez pas ce genre de choses.
50:33 Merci beaucoup, Julien Maudit.
50:35 Vous posez vos questions sur le groupe Facebook
50:37 Le Club des Proprios.
50:38 Et surtout, pour trouver le meilleur bien immobilier,
50:40 il n'y a qu'une adresse, c'est meilleurbien.com.
50:42 Julien Maudit, vous en êtes le directeur associé.
50:44 On se retrouve dans quelques instants.
50:46 C'est bientôt la clôture de ce 55e numéro.
50:48 A tout de suite.
50:49 Et voilà, c'est terminé pour notre 55e numéro
50:54 du Grand Rendez-Vous de l'Immobilier.
50:55 On était ravis d'être avec vous.
50:56 C'était la première de l'année 2024.
50:58 Je vous réitère tous mes voeux de santé pour cette année.
51:01 Merci à toutes et à tous de l'avoir suivi.
51:03 Vous pouvez aussi la récupérer, bien évidemment,
51:05 en podcast sur la plateforme de Capital.fr,
51:08 mais aussi sur la plateforme de Radio-Imo.
51:11 Bien évidemment, partagez, likez
51:13 avec beaucoup de bienveillance.
51:14 On se retrouve en février, cher Guillaume.
51:16 Oui, le 16 février exactement.
51:18 En attendant, portez-vous bien.
51:22 Voilà.
51:23 Et surtout, n'hésitez pas à poser vos questions
51:26 sur le club Facebook des Proprios.
51:28 D'ici là, passez un bon week-end,
51:30 une belle journée sous la glace ou la neige.
51:34 On se retrouve le mois prochain en février.
51:37 Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier
51:39 à retrouver sur Radio-Imo et Capital.fr.
51:42 [Musique entraînante diminuant jusqu'au silence]
51:46 [SILENCE]