끌어 모아도 서울 5만 채…“재개발·재건축 없인 맹탕”

부동산 민심이 동요하고 있다 보니 정부가 또 대규모 주택 공급 대책을 발표합니다.

어떤 내용일지, 실제로 얼마나 효과가 있을지, 경제정책산업부 안건우 기자와 이야기 나눠보겠습니다.

Q1. 정부가 다급하긴 한가 봐요. 다음 주 중에 나올 카드 어떤 게 거론되나요?

크게 두 가지로 전망됩니다.

얼마 전에 이야기가 나왔던 태릉골프장처럼 국공유지를 모아서 주택으로 공급하는 게 첫 번째,

두 번째는 서울 안에서 개발 논의가 진행중인 부지의 용적률을 높여서 공급을 늘리는 겁니다.

Q2. 너무 많은 방안이 나왔어요. 결과적으로 물어볼게요. 얼마나 공급 가능합니까?

현실적으로 국공유지 다 모아도 5만 가구를 크게 넘기긴 어려울 것으로 추산됩니다.

노원구 태릉골프장이 1만 가구, 용산정비창 용적률을 올리면 1만 가구, 그 밖에 다른 부지 개발 방안을
다 합한 추산치인데요.

여당 일각에선 10만 채가 필요하다는 말까지 나왔다는데 이에 비하면 크게 부족한 숫자입니다.

Q3. 김현미 국토교통부 장관은 공급이 충분하다고 주장해왔잖아요. 그동안 실제론 어땠어요?

'있어 보였지만, 그렇지 않았다'고 표현하고 싶습니다.

2017년부터 2019년까지 3년 치 통계입니다.

공사가 끝나서 공급된 주택에서 이미 철거해서 없어진 주택을 뺀 순수 공급치가 10만 1천 채였거든요.

같은 기간, 서울에 13만 7천 가구가 새로 들어왔습니다.

순수하게 늘어난 주택에서 이 가구수를 빼면 마이너스 3만 6천이거든요.

적어도 산술적으로는 부족했던 거죠.

Q4. 그동안 공급이 부족했고, 앞으로 나올 대책도 충분하지 않다면 다른 대안은 뭔가요?

그래서 재건축·재개발 이야기가 계속 나옵니다.

특히 층수 제한을 푸는 건 재건축으로 거둔 이익을 환수하는 제도나 분양가 상한제가 있어도 낮아진 사업성을 보완할 수 있어서 반드시 필요하다고 전문가들은 보고 있는데요.

'만년' 재건축 단지인 대치동 은마아파트를 볼까요.

지금 4400세대인데 35층 규제를 풀고 원래 추진하려던 49층까지 높이면 1600세대가 늘어납니다.

업계에선 잠실, 여의도, 목동 아파트촌을 밀도 높게 고층으로 올리면 지금보다 7만 세대 정도 추가 공급이 가능하다고 봅니다.

거의 '신도시급'이어서 재건축·재개발에 반대해온 서울시도 찬성으로 선회한 것으로 알려졌습니다.

Q5. 하지만 정부는 아예 선택지에서 제외해오지 않았어요?

네. 그러면 재건축으로 아파트 가격이 또 오른다는 건데, 전문가는 단기 급등은 중요한 게 아니라고
말합니다.

[김덕례/주택산업연구원 주택정책실장]
"적어도 시작해서 3년 걸리고 다른 작업은 최소 5~10년도 아주 우습게 걸리는데, 단기 시장 가격 변동성에 의해서 이야기해버리면 장기 계획을 수립할 수 없죠."

지금 당장은 가격이 올라도 수요가 증명된 곳엔 대규모로 확실하게 공급한다는 신호를 계속 줘야 가격이 안정된다는 겁니다.

Q6. 그런데 이런 대단지 아파트들이 재건축되면 살던 사람들은 이사를 가야 하잖아요. 그럼 전·월세난이 심해질 거란 우려도 있던데요.

그런 부작용을 최소화하려면 정부가 지금이라도 노후 수준이 심한 곳부터 차근차근 재건축·재개발에 나서야 한다는 이야기가 나옵니다.

[권대중/명지대 부동산학과 교수]
"만약 재건축·재개발을 일시에 하게 되면 이주 수요도 많아서 전·월세 가격이 폭등할 수 있고, 주거환경 자체도 계속해서 (재건축·재개발) 사업을 하지 않으면 열악하게 변할 수밖에 없습니다."

서울에 20년 넘은 노후 주택이 전체의 45%인데요.

언젠가 고쳐야 할 걸 고치지 않는 건 폭탄을 다음으로 돌리는 격이거든요.

피할 수 없다면 나중에라도 문제가 커지지 않게 조심스럽게 추진해서 공급을 늘리자는 겁니다.